リノベーション向きな物件を見極める必須ポイント5つとは?中古住宅はここに注意! – Onnela[オンネラ]|おうちのなかを、もっとしあわせに。  

リノベーション向きな物件を見極める必須ポイント5つとは?中古住宅はここに注意!


この人に聞きましたHarmony Life

英国認定(ARB)建築士 インテリア、建築、都市デザインを学びながら現地企業で10年修行し、培った主婦目線のきめ細やかな提案を心がけています。自身のYouTubeチャンネル 「London Harmony Life」では、古い佇まいのある建物やアンティークマーケット、英国のガーデンショー、手作りで楽しむ暮らしといったワクワクする情報を配信中。

新築より低価格で自分好みにできる中古住宅のリノベーション。昨今、リノベーションを前提とした不動産購入が人気です。そこで今回は、リノベーション向きな中古物件の見極め方や注意点についてまとめました。この記事を参考に、理想とする中古物件を見極めてみてくださいね。

目次

どのようなリノベーションができるのかを把握する

リノベーション前提で不動産を購入する場合、最初に中古の戸建てか中古マンションかで悩みますよね。「本当はどちらが良いの?」と思われる方も多いでしょう。リノベーションする際には、リノベーション向きな物件をあらかじめ探して選んでおきたいものです。

ここでは、中古戸建てと中古マンション、それぞれどのようなリノベーションができるのかを解説します。どちらもメリットがありますので、自分好みのリノベーション向きな不動産を選びましょう。

中古戸建て住宅のリノベーション

中古戸建て住宅のリノベーションは、スケルトンリノベーションと表層リノベーションが可能です。中古戸建てはスケルトンリノベーションといって、骨組み以外は解体してリノベーションができます。

間取りや窓の位置を変えたりと、かなり自由度の高いリノベーションができるため、劇的なビフォーアフターとなるのが特徴です。しかし、自分好みのデザインで新築同様の住み心地が手に入りますが、大掛かりな工事のため時間がかかったり工事予算も高くなったりするので注意が必要です。

築年数が浅くて建物の傷みも少ない場合は、表層リノベーションという内装のみを変えるリフォームも人気です。自分の理想はどのリノベーション向きなのか、立地・価格を理解してリノベーションしましょう。

中古マンションのリノベーション

マンションは、専有部分のみを変えることが可能です。間仕切り壁の構造によっては間取り変更が可能ですが、基本的には表層リノベーションが中心となります。壁紙や床仕上げ、キッチンの取替えなど、構造に触れることなくインテリアのみの雰囲気を変えたい方向きです。低価格で工事時間もあまりかかりません。

条件次第でリノベーション向きではないといえるマンションもありますので要注意です。不動産購入を検討する際は、マンションがリノベーション可能な物件かという点と、リノベーション向きかどうかを確認しましょう。ポイントを押さえたリノベーション向きな物件事例も紹介していきます。

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リノベーション向きな物件を見極める必須ポイント5つとは?

ここからは、リノベーション向きの中古物件を見極めるポイントをご紹介していきます。注意する点は5つあるので、リノベーション向きの物件を見極めたい方は是非参考にしてくださいね!

①築年数でリノベーション向き物件を見極める

築年数を重ねた物件は、耐震基準を満たせず補強工事が必要になったり、住宅ローン控除のために用意しないといけない書類等が増えたりと手間が増えることになります。

築40年以上の物件は低価格だが要注意

1981年6月に「新耐震基準」が設けられ、建物の耐震基準値が引き上げられました。それ以前に建てられた物件は「旧耐震基準」が適用されているため、リノベーション工事に加えて耐震補強工事が必要になる可能性があります。

そのため、中古物件の価格が安くても結果的に予算オーバーになってしまうこともあります。あまり大きな工事をしたくない場合は、条件を築浅物件に絞ると価格も抑えられて良いでしょう。

築40年以内の物件がお勧め

築浅の物件は建物全体が綺麗な状態ではありますが、価格は当然高くなります。しかし耐震工事によって工事が割高になることを踏まえると新耐震基準が適応されて物件価格が比較的安い、築40年以内の物件がリノベーション向きといえます。

築20年以内の物件は高価格だけどメリットも!

築20年以内の物件のメリットとして、新耐震基準で建てられている点が挙げられます。また、住宅ローン控除の税制優遇も受けられますよ。

さらに、築20年以内の物件は劣化の状態も比較的少ないため、リノベーションで予算を大幅に超えることも少ないのが特徴です。そのため、リノベーション向きな物件とも言えますよ。

築20年以上の物件でも住宅ローンの控除が受けられる

築20年以上の物件でも、現行の耐震基準を満たすと住宅ローンの控除が受けられます。以下のいずれかの条件を満たすことが必要になりますので、チェックしておきましょう。

条件

  • 「耐震基準適合証明書」を取得している 
  • 「既存住宅性能評価書」による耐震等級評価が等級1~3である 
  • 「既存住宅売買瑕疵保険」に加入している

築年数が経っている物件の価格は低めでも、住宅ローンの控除を受けるための手間と費用がかかります。そのため、物件を選ぶ際は条件や立地には注意しましょう。

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②耐震基準でリノベーション向き物件を見極める

中古戸建てはプロによる耐震診断を行いましょう

 

建築基準法の改正前後

  • 改正前:旧耐震基準は、震度5程度の地震で全壊しない強度を規定
  • 改正後:新耐震基準は、震度6強~7程度の地震で全壊しない強度を規定

1981年6月の「新耐震基準」が設けられる前に建てられた物件は、現行の耐震基準に満たない建物もあります。不動産業者に「耐震診断書」があるか確認してみましょう。

「耐震診断書」がない場合、専門家に耐震診断をお願いすることになりますが、不動産購入前のため売主の協力が必要になります。協力の依頼は、不動産業者からお願いしてもらいましょう。また、耐震診断は各自治体ごとに助成金や補助金の制度を設けているので、そちらも確認してみることをおすすめします。

マンションは耐震工事の有無と内容を確認

購入を検討しているマンションが、1981年6月に「新耐震基準」が設けられる前に建てられた物件である場合、耐震工事を実施したかだけではなく、どういった補強を施したか確認しましょう。最終的に現行の耐震基準の強度を満たしているかも注意ポイントです。

また、現行の耐震基準であるということは、安全面だけでなく住宅ローン控除の税制優遇にも影響します。そのため、しっかりと確認するように注意しましょう。

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③建物の構造でリノベーション向き物件を見極める

建物の構造により設計の自由度が決まります。気に入った中古物件があってもそのまま使うのではなく、間取り変更をしてさらに自分らしく、住みやすくしたいと考える方も多いのではないでしょうか。

このように、大掛かりなリノベーションを考えている場合は、構造的にもリノベーション向きな物件を見極めましょう。

中古戸建ては木造在来軸組工法

木造戸建ての工法として、在来軸組工法・プレハブ工法・ツーバイフォー工法がありますが、リノベーション向きなのは在来軸組工法です。在来軸組工法は柱、梁、筋交い(耐力壁)の組み合わせで出来ており、間取りの変更や窓の位置変更が比較的簡単にできますよ。

在来軸組工法は全国に普及しており、小さな工務店から大手住宅メーカーまで一定のノウハウがあって工事がしやすい点が特徴です。例えば、既存のキッチンとダイニングが壁で仕切られているところを、壁を撤去し一つの部屋にすることも比較的簡単にできるのが特徴といえます。

一方、ツーバイフォー工法やプレハブ工法には注意が必要です。ツーバイフォー工法は枠組壁工法とも呼ばれ、2×4インチの角材を合板と組み合わせて壁や天井を作ります。プレハブ工法は、工場生産された壁や床、天井を現地で組み立てる工法です。どちらも規格品を使うので、職人さんの腕に関係なく住宅の品質が安定化しやすいのが特徴です。しかし、構造上壊せない壁があり、決してリノベーション向きの構造とは言えません。

大掛かりなリフォームには木造軸組在来工法、低価格で部分リフォームだけでも十分であればツーバイフォー工法やプレハブ工法を選ぶと良いでしょう。

中古マンションはコンクリート壁式構造よりラーメン構造

リフォーム可能なマンションでも、構造によっては理想のリノベーションができない部分もあります。コンクリート壁式構造は、低層のマンションに比較的よく見られる構造です。壁で建物を支えているので、開口の大きさや壁の移動、壁を取り払うような間取り変更はできません。

一方、中高層マンションでよく採用されているコンクリートラーメン構造は、柱と梁で建物を支えるため、室内に柱や梁の形が出ますが間取り変更は可能です。自分好みに間取りを変えたい方は、リノベーション向きであるコンクリートラーメン構造もチェックしておきましょう。

④既存建物の不具合を把握してリノベーション向き物件を見極める

構造以外にも不具合はあらかじめ確認しておきたいですよね。事前に把握できる不具合を解説していきますので実際にリフォームを検討する際に参考にしてみましょう。

内覧会では目に見える劣化を見つけましょう

中古物件全般に言えることですが、建物の劣化状態を知ることは重要です。また、以前の持ち主が、家の手入れをきちんとしていたかも住宅の劣化に大きく影響します。

内覧会では不動産業者に積極的に質問し、目に見える建物の劣化をチェックしておきましょう。リノベーションで費用価格がかさむ要素を把握でき、物件購入の判断材料にもなりますよ。

住宅診断(ホームインスペクション)で建物の現状を把握する

POINT

内覧会でチェックしたいポイント

  • カビや水漏れの有無 • 給排水管など設備の老朽化
  • 内外壁のひび割れ 
  • 過去に修繕やリノベーションをしたかどうかの確認

「中古住宅購入を検討中だけど建物の状態が心配…」という方は、住宅診断を実施しましょう。実施する場合は不動産購入前のため、売主の協力が必要となります。売主や不動産業者が主導の住宅診断は、不利な情報が買主に報告されないケースもあるため注意が必要です。

買主が主導で住宅診断を行う場合、既存の不動産の状態を知ることができたり、補修が必要な箇所を知ることができるメリットがあります。あらかじめ知っておくと、購入後のリノベーションの参考にできますよ。

また、物件の不具合を知っておくことによって、リノベーションで費用がかさみやすい要素をあらかじめ把握できます。住宅診断では、床や壁の傾きや基礎のひび割れ・カビ被害・断熱材の著しい劣化などがわかるため、購入後のリノベーションの参考になります。

不動産を購入するつもりで住宅診断をお願いしても、想定外の不具合があって予算価格オーバーになる可能性がある場合は、購入しないといった判断も可能です。このように、買ってはいけない不動産を見極める判断材料にもなるので、住宅診断の実施はしておくと良いでしょう。

中古マンション購入の際には修繕計画も視野に入れる

中古マンションの購入前に確認しておきたいことは、過去の修繕履歴やリノベーション記録だけでなく、長期修繕計画も大切です。マンションの管理状況は、買った直後のことだけでなく将来の暮らしやすさにも大きく影響します。

入居者にとって安全で住みやすい環境を整えることは、そのマンションの資産価値にも関わってきます。不動産屋業者に、長期修繕計画の内容が定期的に見直されているかも注意しておきましょう。

日頃の管理状況は、共用部分である植栽やエントランスホール、ごみ置き場などからも推測できます。不動産内覧会の際には室内だけでなく、共用部分の状態も注意して見ておきましょう。

⑤立地に注意してリノベーション向き物件を見極める

立地は物件選びでも優先順位の高い項目です。駅やスーパー、学校が近いなどさまざまな条件がありますよね。地方は車中心のため、駅やスーパーが少し離れていても許容範囲な場合もあります。

さらに、中古物件の場合は、お気に入りの立地で見つけやすいといったメリットもあります。しかし、リノベーション向きの不動産を探す際は、工事車両の敷地内へのアクセスは必須条件と覚えておきましょう。

中古物件が細い通路の奥または段差のある土地に立地する

物件の立地が細い通路の奥にある場合や、段差のある土地敷地は工事車両が入れないので注意です。さらに、建材などの搬入は人力となるため、工事価格はどうしても割高になります。また、工事期間中に工事車両を停めるための駐車場を借りることになる場合は、さらに工事価格に反映されます。

中古物件がマンションの高層階に立地する

マンションの高層階をリノベーションする場合、材料搬入に時間がかかるだけでなく、搬入経路の壁や床に養生が必要になります。このような費用が予算オーバーを招くことも考えられるため注意が必要です。立地的にアクセスの難しい物件は、余分な費用がかかることを覚えておきましょう。

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中古物件をリノベーションした事例をご紹介!

【事例1】築44年、住み慣れた立地で中古不動産を購入、2,000万円

before

after

施工会社:住友不動産

事例URL:https://www.sokkuri3.com/kodate2/case_detail/1146/

こちらの事例は、住み慣れたお気に入りの街にリノベーション前提で中古物件を購入されたものです。築44年の物件に耐震補強を施し、屋根を軽い素材に葺き替えることで、地震に強い安全な住まいになりました。

また、ご家族のライフスタイルに合わせて間取りを変更し、気密性や断熱性も向上させています。築40年超えの中古物件でも、リノベーションで新築同様の快適さになった成功事例です。

【事例2】築20年、マンションをフルリノベーション、1,221万円

before

after

施工会社:株式会社ナサホーム

事例URL:https://nasahome.co.jp/works/w_apartment/20220308spacehousem

こちらは、景観の良い物件を購入された事例です。フルリノベーションで、自分好みの住まいに変化したそうです。普段の生活や来客時にも楽しめるよう、対話が生まれるダイニングキッチンを設置しています。

「好き」の詰まったナチュラルビンテージ空間は、明るくお洒落にまとまっていますね。中古物件ならではのメリットを最大限に生かし、こだわりのある住まいになった成功事例です。

必須ポイント5つを抑えてリノベーション向き物件を見極めよう

今回ご紹介した必須ポイント5つを押さえることで、ご希望に合ったリノベーション向き中古物件を見極めることができます。また、事例でご紹介したように、中古物件のリノベーションで快適な住まいも手に入れられます。

もし中古物件のリノベーションでお悩みの際は、専門家が揃っているショールームに訪れることもおすすめですよ。経験豊富なプロの視点で、あなたのプランをサポートしてくれます。 

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※掲載情報は記事制作時点のもので、現在の情報と異なる場合があります。

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