FP技能士2級、証券外務員会員一種 大手証券会社、銀行の個人営業職を経験した後、26歳で独立系ファイナンシャルプランナーとして独立。個人を対象にした相談業務やセミナー・講演会の講師業、各種メディア出演を通じてライフプランやマネープランに関する情報提供を行ってきた。現在はFPの知識を活かした執筆活動を中心に活動している。
住宅ローン減税は年収と住宅ローン残高によって受けられる税額控除額に差が出ます。そのためボーナスの繰り上げ返済時期など、減税効果を最大限活かす工夫が必要です。本記事では住宅ローン減税の仕組みと年収別の控除額、住宅ローン減税を活用するためのポイントについて解説します（2022年6月現在）。
目次
住宅ローン減税の仕組みと要件を解説
住宅ローン減税とは、条件を満たす新築住宅や中古住宅の購入、住宅の増築リフォームのために組まれた住宅ローンを対象にした減税制度です。住宅ローン返済時の金利負担を軽くすることを目的としています。
住宅ローン減税の仕組み
住宅ローンを借り入れて住宅を購入すると、年末の住宅ローン残高または住宅取得対価のいずれか少ない金額の0.7%分を最大13年間、リフォームの場合は最大10年間に渡り所得税から控除できます。これが住宅ローン減税の大きな魅力です。
まずは減税の対象や、適用される要件についてみていきましょう。
2022年の改定による変更点
2022年度より、住宅ローン減税の内容が大きく変更になりました。主な変更点として、以下のものがあります。
住宅ローン減税・改正ポイント
- 控除率が1%から0.7%へ引き下げ
- 新築の場合で控除期間が10年から13年へ延長
- 所得要件が3,000万円から2,000万円へ引き下げ
- 対象住宅の環境性能によって借入限度額に差がある（性能が高いほうが借入限度額が高く税制優遇のメリットが大きい）
住宅ローン減税の対象
住宅ローン減税の対象になるもの
- 新築住宅購入（注文・建売・マンション）
- 中古住宅購入（戸建て・マンション）
- 増改築・リフォーム（省エネ住宅やバリアフリー住宅への改修も含む）
- 上記に係る土地購入（土地購入のみの場合は対象外）
新築・中古の住宅購入だけでなく、増改築やリフォームも住宅ローン減税の対象になります。ただしリフォームは、各種補助金などを実際の工事費から差し引いた後の金額が100万円以上であることが条件となっています。また、土地については、土地単体での購入は住宅ローン控除の対象にはなりません。
住宅ローン減税の対象となる土地の購入は、あくまでも「住宅ローン契約を結び、家を建てるための土地購入」が対象です。具体的には土地取得から2年以内にその土地上に住宅ローン契約を結んだ住宅を建てることで適用されます。
住宅ローン減税が適用される要件
上記に加えて、住宅ローン減税には以下の要件があります。
- 床面積が50平米以上であること（40~50平米で緩和要件あり）
- 減税を受ける人自身が居住する住宅であること
- 住宅ローンを借り入れる期間が10年以上であること
- 減税を受ける人の年間合計所得金額が2,000万円以下であること
中古住宅の場合は上記の内容に加え、1982年（昭和57年）以降に建築された新耐震基準を満たした住宅であることも要件です。1982年以前に建築された住宅であっても、新耐震基準を満たしている証明書の提出ができる場合には、住宅ローン減税の適用対象となります。
また、住宅ローン減税対象の建物の床面積は原則として50平米以上あることと定められています。ただし、合計所得が1,000万円以下で建物の床面積が40平米以上の場合も住宅ローン減税の対象となります。なおこの要件は2023年までに建築確認が取れた場合のみ適用されます。
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住宅ローン減税の概要
税額控除とは、確定申告時に所得税から一定の金額を控除することです。たとえば会社員の場合、基礎控除や社会保険料控除などが給与から差し引かれ、最終的な所得税額が決まります。住宅ローン減税も、所得税から控除される税額控除の一種です。
住宅の環境性能によって税額控除の額が違う
住宅ローン減税では、新築物件の購入と中古物件の購入それぞれにおいて、住宅の種類に応じて控除対象となる金額が変わります。この場合の住宅の種類とは、ZEHや省エネ住宅など環境性能に応じて区分けされています。
【新築・分譲住宅の控除額】
|
住宅の種類 |
借入限度額 |
年間控除額 |
最大控除額（13年間） |
|---|---|---|---|
|
長期優良住宅 低炭素住宅 |
5,000万円 |
35万円 |
455万円 |
|
ZEH水準省エネ住宅 |
4,500万円 |
31.5万円 |
409.5万円 |
|
省エネ基準適合住宅 |
4,000万円 |
28万円 |
364万円 |
|
その他一般住宅 |
3,000万円 |
21万円 |
273万円 |
【中古住宅の控除額】
|
住宅の種類 |
借入限度額 |
年間控除額 |
最大控除額（10年間） |
|---|---|---|---|
|
長期優良住宅 低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅 |
3,000万円 |
21万円 |
210万円 |
|
その他一般住宅 |
2,000万円 |
14万円 |
140万円 |
住宅ローン残高の0.7％を最大13年間に渡って税額控除
住宅ローン減税は、最大13年間に渡って住宅ローンの年末残高の0.7%が税額控除額になります。住宅ローン減税以外の税額控除の中でも、ここまで長期に亘る控除はありません。長期に亘る税額控除は大きなメリットでもありますが、注意したいのは住宅ローン減税には年間最大35万円（新築長期優良住宅の場合）の控除限度額があるという点です。これを超えた部分は住民税からも差し引かれますが、住民税からの控除分も上限があります。
【年収別】住宅ローン減税で受けられる税額控除シミュレーション
ここまでご紹介した条件を踏まえて、年収別に税額控除を最大いくら受けられるのか試算してみましょう。30歳の会社員が住宅ローンを35年・固定金利で借り入れた場合のシミュレーションです。
年収別住宅ローン減税の税額控除シミュレーション 前提条件
|
住宅取得時の消費税率 |
10% |
|---|---|
|
所有権 |
1人で所有 |
|
契約の種類 |
不動産売買契約（新築・長期優良住宅） |
|
扶養家族 |
1人（会社員・専業主婦・16歳以下の子供2人） |
|
住宅ローン年利 |
1.441%(主要都市銀行の固定金利35年の目安） |
|
住宅ローン借入期間 |
35年 |
|
ボーナスでの繰り上げ返済 |
なし |
2022年6月以降に契約・入居する場合
年収別 住宅ローン減税 税額控除総額シミュレーション（13年間）
|
3,000万円を借入 |
4,000万円を借入 |
5,000万円を借入 |
|
|---|---|---|---|
|
年収300万円 |
122.2万円 |
122.2万円 |
122.2万円 |
|
年収400万円 |
207.5万円 |
211.9万円 |
211.9万円 |
|
年収500万円 |
226.8万円 |
256.8万円 |
257.4万円 |
|
年収600万円 |
227.79万円 |
302.1万円 |
337.7万円 |
|
年収700万円 |
227.7万円 |
303.5万円 |
379.3万円 |
|
年収800万円 |
227.7万円 |
303.5万円 |
379.8万円 |
|
年収900万円 |
227.7万円 |
303.5万円 |
379.8万円 |
|
年収1,000万円 |
227.7万円 |
303.5万円 |
379.8万円 |
※100円以下は四捨五入。
年収が多いほど税額控除額が増える理由
試算を見てみると、たとえば同じ5,000万円の借入でも年収が多い方が税金の控除額は高くなっています。これは所得税の金額と関係しています。
年収が多ければ、所得税として引かれる税金額も高くなります。住宅ローン減税では所得税として支払うはずだった税金のうち、もっとも多い控除額で年間最大35万円（新築長期優良住宅）を控除するものです。したがって、年収に比例して税額控除額も上がります。
年収700万円以降は大差なし
税額控除は、新築長期優良住宅で1年あたり最大35万円が限度額となっているため、ある一定の住宅ローン借入額・年収になるとそれ以上は控除額が同じ金額になります。目安として、おおむね年収700万円以上になると税額控除を最大限活かせる計算になります。
一方、年収600万円以下の場合、年間の控除額に限度額があるため住宅ローン減税の控除分を最大限活かすことが難しくなります。所得税から住宅ローン減税分を差し引いても、控除額に余りが生じてしまうためです。とはいえ税金の負担が軽減されるメリット自体は存在します。
住宅ローン返済期間に年収が変われば税額控除額も変わる
住宅ローン減税を受けている間に年収が変わった場合、所得税額も変わるため、住宅ローン減税による税額控除額も変わります。たとえば年収500万円から700万円に増えれば税額控除額も増えます。逆に年収700万円から500万円に減れば税額控除額も減ります。
よくある疑問と解決方法
住宅購入者にとって住宅ローン減税は心強い制度です。ただ、適用される条件や限度額、税金の控除方法などが細かく設定されています。その中で特に多い疑問点についてピックアップしてみました。
Q.確定申告時、所得税から税額控除しきれない時はどうなるの？
「住宅ローン×0.7%」の住宅ローン減税額が所得税の金額よりも大きい場合の控除方法があります。所得税は0円になり、控除しきれない金額分を住民税から控除します。
例：長期優良住宅を購入、所得税が30万円・住宅ローン残高4,000万円のBさん
新築の長期優良住宅を購入した場合、1年あたりの住宅ローン減税額は35万円です。。しかし、Bさんの所得税額は30万円ですので、30万円ー35万円＝マイナス5万円が控除できません。このマイナス分である5万円は住民税から控除されることになります。
住民税の税額控除には限度額がある
ただし、住民税の税額控除には限度額が定められています。住宅ローン減税における住民税控除額は、課税総所得金額等の5%で最大9.75万円までです。この額を住民税から差し引いても住宅ローン減税控除額が余る場合、以降の控除額は無効になります。
Q.夫婦共有名義の住宅ローンの場合どうなる？
夫婦共有名義で住宅ローンを契約する場合、そのローン形態によっては夫婦それぞれが住宅ローン減税の適用を受けられます。対象となるのは、夫婦それぞれの名義でローン契約を行うペアローンと、連帯債務型の住宅ローンです。
なお、これらに類似した住宅ローンである「連帯保証型」は、夫婦のうち借入名義人になった人のみが住宅ローンの対象となるため、夫婦両方が住宅ローン減税の対象にはなれません。夫婦いずれも住宅ローン減税を受けたい場合には、住宅ローン契約を検討している金融機関に事前にたずねておくと安心です。
住宅ローン減税の上手な活用方法と確定申告のコツ
ここからは、住宅ローン減税の特徴を活かす方法と確定申告の進め方についてご紹介します。
税額控除を最大限活かす方法とは？
ポイントは「住宅の環境性能」と「ボーナスなどの繰り上げ返済方法」です。
より環境性能の高い家を購入する
長期優良住宅など環境性能の高い家は、住宅ローン減税の対象となる借入限度額が大きいため最大控除額も大きくなります。もっとも控除額が大きいのは新築の長期優良住宅の場合で、最大控除額は455万円です。一方、新築でもっとも少ない控除額はその他一般住宅で273万円です。
このように、住宅の環境性能の違いで控除額におよそ182万円もの差が出ます。これから住宅を購入する場合やリフォームを行う場合、より環境性能の高い家を検討することで税制面のメリットも変わってきます。
ボーナスなどの繰り上げ返済タイミングに気を付ける
住宅ローンを少しでも早く返済したい、利息の支払いを最小限に抑えたい、という想いからボーナスでの繰り上げ返済を検討している方もいらっしゃることでしょう。住宅ローン減税の効果を高めるためには、繰り上げ返済の時期・方法に工夫が必要です。
住宅ローンの借入残高の0.7%分を控除する、というのが住宅ローン減税の仕組みです。つまり住宅ローン減税を受けている期間中は、住宅ローン残高を残しておいた方が減税効果を最大限受けられることになります。
ボーナスなどは銀行口座に貯めておいて、住宅ローン減税が終了した翌月にまとめて繰り上げ返済するというのが最も効果的な方法です。
住宅ローン減税を受けるために確定申告をしよう
実際に住宅ローン減税を受けるためには、自分で確定申告をすることが必要です。
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住宅ローン減税1年目の確定申告方法
住宅を購入した翌年の1月から3月15日の間に確定申告を行います。手続き終了後、1〜2ヶ月で還付金が指定した銀行口座に振り込まれます。
確定申告時に提出する書類については、国税庁のホームページでも確認・印刷できます。最寄りの税務署はもちろん、インターネットでの確定申告も可能です。確定申告書類を作成する際には年収や住宅購入額、ローン残高などの情報が必要です。
住宅ローン減税2年目以降の確定申告方法
給与所得を受けている会社員などの場合、2年目以降は勤務先での年末調整により手続きを完了できます。自営業者・フリーランスの場合は引き続き、確定申告時に必要書類を添付し税務署に提出します。
まとめ
家を購入する時はとても大きなお金が動きます。そのため、住宅ローン減税で得られるメリットは非常にあるといえます。住居の契約時期や繰り上げ返済方法、年収額（所得税額）、確定申告について留意しながら、住宅ローン減税の仕組みを活かせる方法を検討してみましょう。
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