耐震等級の調べ方【マンションや戸建てなど中古住宅で証明書がなくても大丈夫】

中古住宅を購入するとき、耐震等級がわからず不安を感じる人は少なくありません。証明書が残っていない住宅も多いため、「この家は本当に地震に強いのだろうか」と心配になる場合があります。

耐震等級は、建物がどれほどの揺れに耐えられるかを示す大切な指標で、数字を見るだけで強さを比較しやすくなります。新築ではあらかじめ等級を選べますが、中古住宅でも診断や補強によって性能を高めることができ、安心を確保できます。

この記事では、耐震等級の基礎知識から、中古住宅での耐震等級の調べ方、耐震等級を上げるための方法までわかりやすく解説します。耐震性をしっかり理解すれば、どんな住宅でも安全に暮らすための判断がしやすくなります。

耐震等級の基礎知識

ここでは、耐震等級について考える上での基礎知識について解説します。等級の違いを理解すると中古住宅の安全性を判断しやすくなります。

耐震等級とは

耐震等級とは、建物が受ける地震の揺れに対してどれほど耐えられるかを三段階で示す仕組みです。日本の住宅は大きな地震を想定して設計されますが、その強さをより細かく評価できるように定められたのが耐震等級です。

この耐震等級は、住宅性能表示制度に基づいており、国が定めた評価方法に従って、登録された第三者機関が構造のチェックや検査を行い、検査をパスすれば正式に耐震等級が認定されます。

等級１は建築基準法が求める最低限の耐震性能に相当します。等級２はその1.25倍、等級３は1.5倍の地震力に耐える強さが必要となり、数字が大きいほど余裕を持った構造になります。

等級を確認すると、住宅がどれほどの安全性を持っているかを客観的に判断でき、新築だけでなく中古住宅を選ぶ際にも役立ちます。家族構成や暮らし方に合わせて求める安全レベルが変わるため、耐震等級を理解しておくことは住まい選び時に向けた重要な準備です。

耐震基準と耐震等級の違い

耐震基準はすべての建物が必ず守らなければならない最低ラインであり、地震によって倒壊しないための条件を示しています。

一方で耐震等級は、この基準に対してどれだけ余裕を持たせて設計されているかを評価する考え方です。つまり、耐震基準が「守るべきルール」で、耐震等級は「安全性の度合いを示す評価」です。

耐震等級１は基準を満たす性能であり、等級２と３はさらに強い揺れに耐える追加の設計が必要になります。この違いを理解することで、「法律上建てられる建物」と「より地震に強い建物」を区別しやすくなり、自分に必要な安全性を判断しやすくなります。

耐震・免震・制振の違い

地震への備えには、耐震・免震・制振の三つの方法があります。

耐震は建物そのものを強くする考え方で、壁や柱をしっかり確保することで揺れに耐える力を高めます。住宅ではもっとも一般的に使われる方法です。

免震は建物と地盤の間に装置を設け、揺れが建物に直接伝わりにくくなるように調整します。家具の転倒などを抑えやすく、揺れによる不快感も軽減します。

制振は建物内部に揺れを吸収する装置を組み込み、建物全体が大きく揺れるのを防ぐ方法です。強風や繰り返す地震の揺れにも効果があります。

三つの方法は役割が異なり、住宅では耐震を基本に、状況に合わせて免震や制振を組み合わせることで、安全性を高めやすくなります。

耐震等級の基準

耐震等級とは、2000年（平成12年）に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づき、建物が想定される地震に対してどの程度の強さを持つかを示した指標です。耐震性能は等級1～3の3段階で評価され、数字が上がるほど必要な壁の量や構造の強度が高まります。

なお、耐震等級は2000年以降に導入された制度であるため、それ以前に建てられた住宅には、原則として耐震等級は付いていません。

耐震等級が付いていない住宅でも、必ずしも耐震性が低いとは限りませんが、建築年代によって耐震基準の考え方が異なる点には注意が必要です。特に1981年より前に建てられた建物は旧耐震基準であるため、想定される地震力（地震が発生したときに建物や構造物に作用する力）への対応が不十分な場合があります。

耐震等級１

耐震等級の中で、最も基本となる水準が耐震等級1です。耐震等級１は建築基準法で定められた耐震性能に相当し、大きな地震でも倒壊しないことを目的にしています。ただし、揺れの影響を抑える余裕は少なく、壁や天井の損傷や家具の転倒が起こる可能性があります。

等級１の住宅でも、適切な補強を行えば安全性を高められます。建物の状態を把握し、必要に応じて補強することで、長く安心して暮らせる状態に近づけることが可能です。

耐震等級２

耐震等級２は、耐震等級１の1.25倍の強さが求められる水準です。学校や病院など、人が多く集まる建物にも利用されるレベルで、強い揺れでも建物が変形しにくくなります。

壁の量や柱の寸法など構造全体のバランスが厳しく管理されるため、地震時の損傷を抑えやすい点が特徴です。住宅としては、より高い安全性を求める家庭や、将来の災害に備えたい人によく選ばれています。

中古住宅でも耐震診断と補強によってこのレベルに近づけることができますが、必要な工事内容は建物の状態によって大きく変わるため、専門的な判断が欠かせません。

耐震等級３

耐震等級３は三つの中でもっとも高い性能を持ち、耐震等級１の1.5倍の地震力に耐えられる構造が求められます。消防署や警察署のような重要施設と同等の強さが必要となるため、壁や柱の配置がより厳格に計画されます。

連続した強い揺れに対しても損傷が小さく抑えられ、建物が持つ機能を保ちやすい点が特徴です。安全性を最優先に考える家庭や、長期間にわたり安心して暮らしたいと考える人に向いています。

中古住宅でこの性能を実現する場合、壁や基礎の大規模な補強が必要になる可能性がありますが、安全性を確保するうえでは価値の大きい選択肢です。

中古住宅の耐震等級の調べ方

中古住宅では、耐震等級を示す証明書が手元にないケースも少なくありません。その場合でも、建物の種類（戸建てかマンションか）、建築年代や書類の有無に応じて、耐震性の目安を把握する方法があります。ここでは、戸建て住宅とマンションのそれぞれの現実的な調べ方を紹介します。

住宅性能評価書を確認する（戸建て・マンション共通）

中古住宅で最も分かりやすく耐震等級を確認できるのが、住宅性能評価書です。

新築時に専門機関が建物を客観的に評価し、耐震性や断熱性などを記録した書類で、耐震等級も明記されています。評価書は建物の所有者が保管していることが多く、マンションでは管理組合が保管している場合もあります。

ただし、制度が普及する前に建てられた住宅では評価書自体が存在しないことも多く、古い建物ほど確認できない可能性があります。住宅性能表示は2024年から努力義務となったため、新しい建物でも住宅性能評価書が付いていない住宅も存在します。

評価書が残っている住宅は、当時の設計内容や品質が分かるため、状態を判断する材料として信頼性が高い点がメリットです。

第三者機関から住宅性能の評価を受ける（主に戸建て）

性能評価書がない場合でも、戸建て住宅であれば、第三者機関に住宅性能を評価してもらうことで耐震性を把握できます。

第三者機関は建物の図面や資料を確認し、現地調査を行いながら構造の状態を解析します。耐力壁の量や配置、基礎の強さ、柱や梁の状態などを総合的にチェックし、結果を等級相当の形で示してくれます。この評価は中立性が高く、火災対策や快適性といった項目もチェックしてくれるため、住宅ローンや保険の申し込み時に説明しやすい点も利点です。

住宅性能評価は構造の安定性、劣化対策、メンテナンスへの配慮、省エネルギー性といった分野が必須項目のため、調査によって建物の弱点が明確になり、補強工事を計画する際にも有用な情報になります。中古住宅の安全性を客観的に知りたい場合に適した方法です。

一方で、マンションの場合、構造部分の多くが共用部分にあたるため、個人の判断で第三者評価を受けることは現実的ではありません。

耐震診断を受ける（主に戸建て）

図面が残っていなかったり、建物の劣化状況をより正確に知りたい場合は、耐震診断が効果的です。

診断では壁の内部、基礎の状態、接合部の劣化、屋根や床の重さなどを細かく調査し、地震時にどれほど耐えられるかを判定します。評価書や第三者の性能評価よりも構造体に関する調査範囲が広く、補強が必要な箇所が具体的に分かる点が特徴です。

築年数が古い住宅では、図面が残っていなくても実測によって構造を再現できるため、現状の安全性を正確に把握できます。リフォームによって耐震性を高めたい場合も、診断結果を基に計画すると無駄のない補強が可能になります。

ただし、マンションでは耐震診断は管理組合が建物全体として実施するものであり、個人の判断だけで実施することは難しいのが一般的です。

マンションの場合の現実的な確認方法

マンションでは、耐震等級そのものを個人で特定することは難しいため、耐震等級の有無を確認するというよりも、建物の耐震性の目安を確認することが現実的な考え方になります。具体的には以下のポイントで確認するのが一般的です。

• 建築年代（1981年以前か以降か）を確認する

• 管理組合や管理会社に、耐震診断や耐震改修の実施履歴があるかを確認する

• 重要事項調査報告書や長期修繕計画の内容を確認する
  

これらの情報を総合的に見ることで、証明書がなくても、建物の耐震性の目安を把握することは可能です。

JR神戸駅前のHDC神戸には、戸建て・マンションそれぞれの事情を踏まえて耐震性について相談できるリフォーム会社の窓口が複数あり、一度に様々な会社に相談ができて便利です。現在の家屋の状況や理想の暮らし方に応じた提案を受けながら、それぞれの会社が提案する耐震リフォームプランを検討できます。

耐震等級を決めるのは4つ

耐震等級は、建物の重さ、耐力壁と柱の量、耐力壁の配置バランス、基礎や床の強さという四つの要素で決まります。これらが揃うことで揺れに耐える構造が成立します。

建物の重さ

建物の重さは地震時の揺れに大きく影響します。建物が重いほど揺れによって受ける力が大きくなり、構造にかかる負担が増えます。屋根材や外壁材の種類、床や内装の重さなど、住宅のあらゆる部分に影響が出るため、耐震を考える際は建物の重さを把握することが重要です。

重い建物が必ず不利というわけではなく、重さに見合った強度を備えていれば十分に安全な構造をつくることが可能です。

屋根材を軽い素材にするリフォームは耐震性向上に効果的ですが、必要なのは重さと構造のバランスであり、重さだけで安全性を判断することはできません。

耐力壁・柱の数

耐力壁と柱は、建物が地震の横揺れに対抗するための骨組みをつくります。

必要な位置に十分な量の耐力壁があり、柱や梁が適切な太さと強度を持っていることで、建物全体が揺れにくい構造になります。壁の量が不足していたり、柱が細すぎたりすると変形が大きくなり、倒壊の危険が高まります。

中古住宅では内部の構造が見えない場合が多いため、リフォームを検討する際は構造の状態を調査し、必要に応じて補強することが重要です。

耐力壁のバランスの良い配置

耐力壁は量だけでなく配置のバランスが非常に重要です。壁が特定の方向に片寄ると、地震の揺れを受けた際に建物がねじれるように変形し、損傷が大きくなります。前後左右の均衡が取れた配置になっていると、建物全体で揺れを受け止めることができ、変形を抑えやすくなります。

間取り変更を伴うリフォームでは、このバランスが崩れないように慎重な検討が欠かせません。均整の取れた壁配置は、同じ壁量でも耐震性に大きな差を生む重要な要素です。

基礎や床の耐震性

建物を支える基礎と床は、耐震性の土台になる部分です。基礎にひび割れや劣化があると地震の力を受け止められず、壁や柱がどれほど強くても性能を発揮できません。床が弱いと変形が大きくなり、建物全体が不安定になります。

中古住宅では基礎の経年劣化や床下の湿気による傷みが見つかることがあり、補強が必要になるケースもあります。建物の安全性を確保するためには、上部の構造だけでなく基礎や床を含めた全体の強さを確認することが欠かせません。

JR神戸駅前のHDC神戸には、耐震等級を上げたい場合に相談できるリフォーム会社の窓口が複数あり、一度に様々な会社に相談ができて便利です。中古住宅でも基礎の状態や床下の劣化具合を確認でき、理想の暮らし方に応じた提案を受けながら、それぞれの会社が提案する耐震リフォームを検討できます。

耐震等級を上げる場合のポイント

耐震等級を上げるには、建物の状態に合わせて必要な補強や設計を行うことが大切です。新築は設計段階、中古住宅は診断結果を基に適切な方法を選ぶことで性能を高められます。

耐震等級の取得は必須ではない

耐震等級は建物の強さを客観的に示す指標ですが、すべての住宅で取得が義務付けられているわけではありません。建築基準法を満たしていれば新築として建てられるため、等級を付けずに計画される住宅もあります。

ただし、評価を取得すれば構造の強さが明確になり、住宅ローンや保険の優遇が受けられる可能性もあります。また、中古住宅では等級自体がなくても補強によって性能を高められるため、「取得していない＝弱い住宅」というわけではありません。

必要な安全性と費用のバランスを考えながら、等級の取得が自分に必要かどうか判断することが大切です。

新築なら自分で耐震等級を選べる

新築住宅は、設計段階で耐震等級を自由に選べる点が大きな特徴です。

等級２や３を選ぶ場合は、壁の量や柱の太さ、間取りの制約が増えることがありますが、その分地震に対する余裕が大きくなります。設計者と相談しながら、住みやすさと必要な強さのバランスを調整すれば、暮らし方に合った安全性を確保できます。

等級取得によって金利優遇や保険料の割引が利用できることもあり、長期的な家計にも良い影響があります。新築は構造を一から計画できるため、最も効率よく耐震性を高められるタイミングです。

中古住宅でもリフォームの内容で耐震等級を上げられる

中古住宅でも、耐震診断を行って不足している部分を補強すれば耐震性を向上させることができます。

診断では壁の量や配置、基礎の状態、柱や梁の劣化などを確認し、必要な補強内容が明確になります。耐力壁の追加や構造用合板の取り付け、基礎の補強などが代表的な方法です。建物ごとに弱点が異なるため、診断結果に合わせたピンポイントな補強が効果的です。中古住宅は築年数や工法がバラバラですが、適切な工事を行えば新築に近い安全性を目指すこともできます。

さらに、補強後に専門の評価機関に依頼して構造を確認し「耐震基準適合証明書」あるいは「住宅性能評価書」といった公式な証明・評価を取得すれば、正式に耐震性が基準を満たす住宅として認められ、実質的に耐震等級を上げた住宅として扱われます。

JR神戸駅前のHDC神戸には耐震等級を上げるリフォームがしたい場合に相談できるリフォーム会社の窓口が複数あり、一度に様々な会社に相談ができて便利です。耐震リフォームで後悔したくないとお考えの方は、実際にかかる工事費用やメンテナンス費用の概算などの話を聞くと、どの程度のコストで安心できそうか想像できるのでおすすめです。

また、同じくHDC神戸や、グランフロント大阪のHDC大阪には住宅設備のショールームが多く出店しています。最新の住宅設備を見て、耐震リフォームの検討時に浴室や洗面所といった水回り設備の一新を検討してみるのも、安心して暮らしやすい家がイメージできるのでおすすめです。

既存不適格の場合は要注意

中古住宅の中には、建築時は合法でも現在の基準では満たしていない「既存不適格」になっている建物があります。特に1981年以前、2000年以前の住宅は耐震基準が大きく異なるため、補強だけでは現行基準に届かないケースもあります。

1981年に耐震基準が大きく見直され、「震度6強～震度7でも倒壊しない耐震性」が明確に求められました。一方、それ以前の建物では、木造住宅で耐力壁が少ない、配置が偏っている、接合金物がほとんど使われていない、柱頭・柱脚の金物が釘のみ、軽量鉄骨造で耐震壁が足りないといったことが考えられます。

2000年には木造の耐震設計基準が見直され、筋交いと柱端部を接合する金物や基礎と構造体をつなぐアンカーボルト間隔がより厳しくなりました。これらの基準を満たしていない既存不適格の中古住宅は数多く存在するでしょう。

大規模なリフォームや増築を計画する場合、現在の基準に適合させるための追加工事が必要になる可能性があります。建物の状態をしっかり把握し、補強が現実的かどうかを専門家と確認しながら進めることが重要です。

耐震等級が高い住宅にするメリット・デメリット

耐震等級が高い住宅は、地震への強さが向上して経済的な優遇も期待できます。一方で建築費が増えたり、間取りが制限される場合があるため、双方を理解しながら検討することが大切です。

耐震等級を上げるメリット

大きな地震も安心

耐震等級が高い住宅は、大きな地震が起きたときに建物が受けるダメージを抑えやすくなります。

等級３では消防署や警察署と同じ水準の強さが求められ、強い揺れが続く状況でも倒壊しにくい構造になります。建物内部の変形が小さくなり、家具の転倒リスクや壁の損傷も減りやすいため、家族の安全を守るうえで大きな安心感があります。

建物の寿命が延びる可能性もあるため、長期的に住み続けたい場合にも効果が大きいです。

住宅ローンの金利が優遇される

耐震等級２や３の住宅は、安全性が高い建物として評価され、住宅ローンの金利が優遇される制度を利用できる場合があります。

わずかな金利差でも返済期間が長いと総額に大きな影響が出るため、等級を上げるための初期費用を補えるかもしれません。優遇を受けるには必要な書類が求められますが、性能が明確に示されている住宅は金融機関への説明がしやすく、将来の売却時にもメリットとして伝えやすくなります。

地震保険料が割り引かれる

耐震等級が高い住宅は、損傷リスクが低いと判断されるため、地震保険料の割引制度の対象になるケースがあります。等級２・３では割引率が異なり、長期加入すると想像以上に保険料の総額が変わる場合があります。

評価書などの書類が必要になることがありますが、耐震性が客観的に示されるため手続きは進めやすくなります。保険料を抑えつつ地震への備えを強化したい場合は効果の大きい仕組みです。

売却時に高く売れるかもしれない

耐震等級が高い住宅は、中古市場で評価されやすく、売却時に有利になる可能性があります。

安全性が明確に示されている住宅は購入者に安心感を与えやすく、同じ築年数でも「地震に強い住宅」として価値が高く見られることがあります。ローンや保険の優遇がそのままメリットになり、購入側にとっても魅力が増します。

住宅の価値は築年数だけでなく性能で大きく変わるため、耐震等級があることは資産価値の維持にもつながります。

耐震等級を上げるデメリット

初期費用が高くなる

耐震等級を上げるには、壁の増設や柱・梁の強化など、構造を強くするための材料や施工が必要になるため、初期費用が増える傾向があります。設計の自由度が少し下がる場合もあり、希望する間取りとの調整が必要になるかもしれません。

中古住宅の場合は、補強範囲が広くなると想定以上の工事費がかかるケースもあり、予算計画を慎重に検討する必要があります。ただし、安全性が向上し、将来の修繕費が減る可能性もあるため、長期的な視点で判断することが大切です。

間取りに制限が出る可能性も

耐震等級を高めると、必要な耐力壁の量が増え、壁の位置や開口部の大きさに制限が出る場合があります。特に等級３を選ぶ場合は、広い開口や大きな吹き抜けが設けにくくなることがあり、デザイン面で調整が必要です。

中古住宅でも構造上重要な壁を撤去できないケースが多く、自由な間取り変更が難しくなるかもしれません。安全性を高めるためには一定の制約は避けられませんが、設計者と工夫すれば住みやすさと強さを両立できる場合もあります。

耐震等級を理解して地震に備えよう

耐震等級は、住宅がどれほど地震に強いかを客観的に示す大切な指標です。新築では設計段階で等級を選べますし、中古住宅でも診断や補強によって性能を高めることができます。

建物の重さや壁の配置、基礎の状態など多くの要素が組み合わさって耐震性が決まるため、建物ごとに適した方法を選ぶことが大切です。等級を高めれば地震への備えが強くなり、住宅ローンや地震保険の優遇につながる場合もあります。

一方で初期費用や間取りの自由度には影響が出るため、安全性と暮らしやすさのバランスを考えながら判断すると納得のいく住まいづくりに近づきます。

JR神戸駅前のHDC神戸には、耐震リフォームついて相談できるリフォーム会社の窓口が複数あり、一度に様々な会社に相談ができて便利です。

また、同じくHDC神戸や、グランフロント大阪のHDC大阪には住宅設備のショールームが多く出店しています。最新のユニットバスの他にシステムキッチンなどを見て、水回りの設備を含めて耐震リフォームを検討してみるのも、暮らしやすい将来の生活が想像できるのでおすすめです。

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