中古マンションは築何年を選ぶべき？後悔しない築年数の選び方を紹介

この人に聞きました高槻翔太

宅地建物取引士、FP2級保有　不動産・建設会社の土地有効活用のコンサルティング営業を6年担当。現在は不動産や建設業界の知見を活かした不動産や金融ジャンルのライターとして活動しています。

「中古マンションは築何年を選べばいい？」「築浅と築古はどちらが得？」と疑問を感じている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、

中古マンションの築年数が重要な理由
中古マンションの築年数別の特徴
中古マンションの築年数以外で後悔しないためのポイント
中古マンションを購入する際の落とし穴

を紹介します。

近年、中古マンション市場の流通が活発になる中で「どれくらいの築年数の物件を選ぶか？」の判断は価格や将来価値にも直結する重要なテーマです。「古いから不安」「新しいほど安心」など、見た目の印象だけで決めるのではなく、構造や管理状況、ライフプランに合った選び方が求められます。

この記事を読めば、築年数ごとの違いを理解し、自分にとって最適な中古マンションを選ぶための確かな判断軸が身につくでしょう。

中古マンションの築年数が重要な理由
中古マンションの築年数別の特徴
中古マンションの築年数以外で後悔しないためのポイント
中古マンションを購入する際の落とし穴
まとめ｜中古マンションの築年数を正しく判断して安心の住まいを手に入れよう

中古マンションの築年数が重要な理由

中古マンションを選ぶ際、多くの方が「築年数」を気にします。なぜ築年数がそれほどまでに重要なのでしょうか。実は、築年数は単なる数字ではなく、マンションの寿命や価格、さらには将来の資産価値、住宅ローンの条件、そして最終的にかかる税金まで、あらゆる側面に深く関わってくるからです。これらの要素を理解することは、後悔しないマンション選びの第一歩となります。

築年数によってマンションの寿命に差が出るから

マンションの築年数は、その建物の寿命に直結する重要な要素です。建物の主要な構造体であるコンクリートや鉄骨は長持ちします。一方で、給排水管や電気配線、内装といった設備部分は、構造体よりも早く劣化が進むため、築年数が経つにつれて交換や大規模な修繕が必要です。

法定耐用年数という税法上の考え方がある一方で、実際の建物の使用可能年数は、適切なメンテナンスや大規模修繕が計画的に行われているかどうかによって大きく変わってきます。つまり、築年数が古いマンションでも、手入れが行き届いていれば長く、快適に住み続けられる可能性が高いです。

築年数が価格に直接影響するから

中古マンションの築年数は、物件を購入するときの価格に直接的な影響を与えます。一般的に、築年数が古い物件ほど価格は下がる傾向にあり、特に築20年を超えると価格の下落幅が大きくなる傾向が見られます。この価格下落の度合いが変わる要素は、以下のとおりです。

エリアの人気度
立地条件
管理状況の良し悪しなど

例えば、人気のあるエリアや再開発が進む地域では、築年数が古くても価格が下がりにくいケースもあります。さらに、ある程度の築年数を経ると価格の下落が止まり、それ以上はほとんど価格が変わらない「価格が下落しきる築年数」というラインも存在します。

築年数が資産性を左右するから

中古マンションの築年数は、その物件の将来的な資産価値にも深く関わってきます。将来的に売却を検討する際や、もし転勤などで賃貸に出すことになった場合にも、築年数と資産価値の関係は理解しておく必要があります。

当然ながら、築年数が古くなるほど資産価値は下落する傾向にありますが、これは一概にはいえません。なぜなら、そのマンションが位置する周辺環境や、将来的な再開発の予定といった要素が、資産価値を維持したり、時には向上させたりする要因になり得るからです。

例えば、生活利便性が向上する再開発エリアの物件であれば、築年数が経っても価値が落ちにくいことがあります。

築年数が住宅ローンの審査や金利に関わるから

中古マンションの築年数は、住宅ローンの利用にも影響を及ぼします。特に築年数が古い物件の場合、金融機関によってはローンの借入期間が短く設定される可能性があり、それによって毎月の返済額が増えてしまうことも考えられます。

さらに注意が必要なのは、1981年以前に建築された「旧耐震基準」の物件です。旧耐震基準とは、1981年5月31日以前に建築確認申請がされた建物に適用されていた耐震基準を指します。これらの物件は、現在の耐震基準を満たしていないと判断され、住宅ローンの利用自体が困難になるケースがあります。

また、フラット35のような特定のローン商品には、独自の築年数要件や耐震性に関する条件が定められているため、利用を検討する際は、これらの条件を事前に確認しましょう。

築年数によって税金の負担が変わるから

中古マンションの築年数は、購入後に発生する税金負担にも影響を与えます。例えば、不動産取得税や固定資産税の評価額は、建物の築年数に応じて変動するため、築年数が古い物件ほど税額が低くなる傾向があります。

しかし、良い面ばかりではありません。新築に近い「築浅物件」と、築年数がかなり経過した「築古物件」では、住宅ローン控除や登録免許税、不動産取得税などの各種減税制度の適用条件が異なる場合があります。

特に、減税制度には「築20年以内（マンションの場合25年以内）」といった築年数の要件が設けられていることが多いです。そのため、築年数と税金の関係を正しく理解し、どのような軽減措置が適用されるのかを事前に確認しておくことが、トータルコストを把握する上で重要です。

中古マンションの築年数別の特徴

中古マンションを選ぶ際「築何年くらいの物件が良いの？」と悩む方が多いのではないでしょうか。築年数によって、そのマンションが持つ特徴は大きく異なります。ここでは、築年数をいくつかの区切りで分けて、それぞれのタイプが持つ具体的な特徴と、購入する際に知っておくべきポイントを詳しく見ていきましょう。

築10年未満の築浅マンションの特徴

築10年未満の築浅マンションは、新築物件に近い感覚で快適に住めるのが魅力です。最新の設備やデザインが採用されており、キッチンやお風呂、トイレといった水回りもきれいで、最新の技術が導入されているため、すぐに大きな修繕費用がかかる心配も少ないです。

しかし、その分、新築時の価格からの下落がまだ少なく、販売価格が高めに設定されている傾向があります。また、修繕積立金は、マンションの初期段階では比較的安価に設定されていることが多いですが、将来的に値上がりする可能性があることを頭に入れておく必要があります。

築10年～20年のバランス型マンションの特徴

築10年〜20年のマンションは、価格と設備のバランスが取れた「バランス型」といえます。新築から10年程度が経過すると、価格は新築時よりも落ち着き始め、手が届きやすい価格帯になることが多いため、予算を抑えつつも質の良い物件を探している方には魅力的です。

この築年数の物件は、設備がまだ比較的新しく、日常生活を送る上で大きな不便を感じることは少ないでしょう。しかし、この時期から物件ごとの管理状態に差が出始めるため、共用部分の清掃状況や長期修繕計画がしっかりと実行されているかなど、管理の質を確認することが重要です。

築20年～30年の価格重視マンションの特徴

築20年〜30年のマンションは、手頃な価格で購入できることがメリットです。価格がかなり落ち着いているため、予算を重視する方にとっては魅力的な選択肢となるでしょう。この価格帯の物件は、内装や設備が古くなっていることが多いため、自分の好みに合わせてリノベーションを行うことを前提に選ぶことで、新築同様の快適な住まいを実現できます。

また、リノベーションの自由度が高い物件が多いのも特徴の一つです。ただし、給排水管などの設備が交換時期を迎える物件が増えるため、リノベーションを行う際には、これらの交換費用も考慮に入れておく必要があります。物件価格とリノベーション費用を合計して、全体コストで判断することが大切です。

築30年超の築古マンションの特徴

築30年を超えるマンションは、価格の安さが魅力です。予算を抑えたい方にとっては、魅力的な選択肢となるでしょう。また、都心や駅近などの好立地な場所に、広い専有面積の物件が見つかりやすいという特徴もあります。これは、バブル期前後など、今よりも土地に余裕があった時に建てられたマンションが、当時としては広い間取りで設計されていたり、現在の開発規制では建てられないような立地に存在したりするためです。

しかし、注意すべき点として、この築年数の物件は、1981年以前の「旧耐震基準」で建てられています。旧耐震基準の物件は、現在の耐震基準を満たしていない可能性があるため、耐震診断の有無や耐震改修の状況をしっかり確認することが不可欠です。

中古マンションの築年数以外で後悔しないためのポイント

中古マンション選びでは築年数が重要な要素ですが、それだけで判断してしまうと後悔することになりかねません。築年数以外のさまざまな要素を総合的に判断することで、理想に近い物件を見つけ、長く快適に住み続けることができるようになります。ここでは、築年数以外に注目すべき具体的なポイントを詳しく解説していきます。

管理状態を確認して資産価値を維持する

中古マンションの資産価値を維持し、快適に住み続けるためには、管理状態の確認が重要です。たとえ築年数が古くても、管理が行き届いているマンションは資産価値が落ちにくい傾向にあります。

チェックすべきポイントは以下のとおりです。

管理組合の活動状況が活発かどうか
長期修繕計画がしっかりと練られているか
修繕積立金の積立状況に問題がないか
修繕積立金や管理費の滞納者がいないかなど、金銭面のトラブル有無
共用部分（エントランス・廊下・ゴミ置き場など）が清潔に保たれているか
共用部分の設備が劣化していないか

管理状態が良い物件は、将来的な売却時にも高評価を得やすくなるため、このポイントは決して軽視できません。

立地と周辺環境で築年数の価値を補完する

中古マンションを選ぶ際に「築古の物件は将来的な価値は期待できない」と考える方も多いでしょう。しかし「立地」と「周辺環境」にこだわって選ぶことで築年数のハンデを補い、物件の将来的な価値を高めることができます。たとえ築年数が古くても、以下のような要素が揃っていれば、価値は高く評価されやすくなります。

駅からの距離が近い
スーパー・病院・学校といった生活利便施設が近くにある
地価の上昇が見込まれるエリアである
再開発計画が進んでいる地域に位置している
人口動態が安定または増加傾向にある地域である

こうしたポイントを押さえ、長期的な視点で立地の将来性を見極めることで、後悔のない住まい選びにつながります。

リノベーションの費用と可否を考慮する

築年数の古い物件を購入する場合、リノベーションを前提に検討することも多いでしょう。築年数が古いほど、内装や間取りの変更といったリノベーションの自由度が高まる傾向にあり、自分好みの理想の住まいを実現しやすいというメリットがあります。

しかし、リノベーションには費用がかかるため、物件価格とリノベーション費用を合計した総額が、周辺の相場と比較して適切かどうかを事前に検証することが不可欠です。また、マンションによっては構造上の制限があったり、給排水管の交換時期が近づいているケースもあります。そのため、これらの可否や費用を事前に把握しておくことが、予算オーバーを防ぐ上で重要です。

リフォームで理想の住まいを実現したい方は、神戸駅直結の「HDC神戸」で各リフォーム会社の専門家に相談してみましょう。給排水や構造の可否、将来の資産価値を見据えた設備選びまで、一括でプロに相談できます。

内覧で築年数別のチェックポイントを見逃さない

中古マンションの内覧は、物件の細部を確認できる貴重な機会です。築年数に応じたチェックポイントを事前に把握しておくことで、後悔のない選択ができるでしょう。特に築古物件の場合、目に見えにくい給排水管や電気配線の劣化状況、サッシの密閉性などを重点的に確認することが大切です。可能であれば、専門家に同行してチェックしてもらうのも良いでしょう。

また、共用部分の清掃状況や管理状態は、そのマンション全体の管理体制を示す鏡となります。大規模修繕の履歴や過去の修繕内容についても、管理担当者や不動産会社に積極的に質問し、詳細な情報を得ることで、物件の将来性や管理の質を判断する材料にしましょう。

住宅ローンと減税制度を最大限活用する

中古マンションの購入においては、住宅ローンや各種減税制度を最大限に活用することで、総支払額を大きく抑えることが可能です。住宅ローン控除をはじめとする軽減措置には、築年数や耐震基準に関する適用条件が設けられていることが多いため、購入を検討している物件がこれらの条件を満たしているかを確認する必要があります。

特に、築古物件の場合、旧耐震基準に該当しないか、あるいは耐震改修がされているかどうかが、減税適用に大きく影響します。自分一人で判断が難しい場合は、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、適用される控除額や具体的なシミュレーションを行ってもらうことで、賢い資金計画を立てることができるでしょう。

将来の出口戦略を見据えて計画を立てる

中古マンションを購入する際は、単に「住む」だけではなく、将来的に「売却する」あるいは「賃貸に出す」といった出口戦略を見据えて計画を立てることが重要です。市場価値を維持しやすい物件、つまり需要が安定しているエリアの物件や、管理状態が良好な物件を選ぶことで、将来の売却時のリスクを軽減できます。

また、リノベーションを行う際には、自分好みにするだけではなく、将来の売却時にプラス評価となるような、汎用性の高いデザインや設備を選択することも賢明です。築年数が進行するにつれて、売却が困難になったり、価格が大きく下落するリスクがあることを事前に理解し、長期的な視点で資産運用を考えましょう。

購入を避けるべき中古マンションの特徴を見極める

中古マンション選びで後悔しないためには、魅力的な物件を探すことだけではなく、買ってはいけない物件の特徴を事前に知っておくことも重要です。選定には専門知識が必要となるため、専門家の意見を聞きながら検討すると、思わぬ見落としを防げるでしょう。

特に、以下のような特徴を持つ物件には注意しましょう。

旧耐震基準で建てられ、耐震改修がされていない物件：大地震時に倒壊リスクが高く、安全性に問題あり
管理費や修繕積立金の滞納が常態化しているマンション：適切な管理が行われず、居住環境が悪化する可能性あり
修繕積立金が著しく不足している物件：将来的に大規模修繕が実施できず、資産価値の下落に直結する
周辺環境に騒音やにおいなどの影響を受けやすい施設がある物件：人によっては日常生活の快適性に影響すると感じる場合があり、将来的に売却を検討する際にも選ばれにくくなる可能性あり

これらのポイントをチェックすることで、価格だけで判断して後悔するリスクを大きく減らすことができます。「築年数が浅い＝安心」とは限らないため、中身を見極める目を持つことが重要です。

リフォーム前提で中古マンションの購入を検討している方は、JR神戸駅直結の「HDC神戸」で各リフォーム会社の担当者に直接相談しましょう。建物の状態や耐震性、修繕履歴などの後悔を防ぐ着眼点をプロの視点で教えてもらいながら、安心できる住まい選びの準備が整います。

中古マンションを購入する際の落とし穴

中古マンションの購入には、いくつかの「落とし穴」も潜んでいます。特に、築年数に関する誤解や、資金計画の甘さ、専門知識の不足から「こんなはずではなかった」と後悔するケースも少なくありません。ここでは、中古マンション購入時に見落としがちな落とし穴を具体的に解説していきます。

築古マンションの耐震性を過信してしまう

築古マンションの購入を検討する際、特に注意が必要なのが耐震性に関する問題です。多くの方が「古いからといって、まさか倒壊するようなことはないだろう」と安易に考えてしまいがちですが、これは危険な過信といえます。

先述した、1981年以前に建築された「旧耐震基準」の物件は、現在の耐震基準を満たしていない可能性が高く、大規模な地震が発生した場合に構造的なダメージを受けやすい傾向があります。購入前には必ず耐震診断の有無や、もし耐震改修が行われているのであれば、その証明書類をしっかりと確認することが不可欠です。

リノベーション費用をローンに組み込めない

築年数の古い中古マンションを購入し、自分好みにリノベーションすることを考えている方も多いでしょう。しかし、ここで一つ落とし穴があります。リノベーション費用を住宅ローンに組み込もうとしても、金融機関によってはリノベーション費用がローンの対象外となるケースがあることです。もしローンに組み込めなければ、自己資金でまかなう必要が出てくるため、予算オーバーに陥ってしまう可能性もあります。

最近では、物件購入費とリノベーション費用を一体化して借り入れできる「リノベーション一体型ローン」を取り扱う金融機関も増えていますが、その数は限られています。事前に複数の金融機関に相談し、リノベーション費用の借り入れについて確認しておくことが大切です。

修繕積立金の値上がりを考慮していない

中古マンション購入後に見落としがちなのが、修繕積立金の将来的な値上がりです。多くのマンションでは、購入当初の修繕積立金は比較的安価に設定されていますが、大規模修繕工事の実施に合わせて、将来的に値上がりする計画が立てられていることがほとんどです。この長期修繕計画を事前に確認せずに購入してしまうと「毎月の支払いが想定以上に増えて家計を圧迫する」という事態に陥りかねません。

また、現時点での修繕積立金の不足や、滞納している住人が多いマンションでは、計画通りの修繕が実施できず、結果として物件の劣化や資産価値の低下を招くリスクもあります。購入前に必ず長期修繕計画と積立状況を確認しましょう。

旧耐震物件で住宅ローンが通らない

旧耐震基準で建てられた築古マンションの購入を検討する際、特に注意すべき落とし穴の一つが「住宅ローンが通らない」という可能性です。多くの金融機関は、現在の耐震基準を満たしていない物件に対しては、融資に慎重な姿勢を取る傾向があります。場合によっては、希望する借入額を借りられなかったり、担保評価が低くなることで、借入期間が大幅に短縮されたりするケースもあります。

最悪の場合、融資自体を断られてしまい、購入計画が頓挫することもあるでしょう。旧耐震物件の購入を検討する場合は、事前に複数の金融機関に相談し、融資条件や可能性について具体的に確認しておくことが重要です。