3階建て住宅は後悔する？事前に知っておきたいチェック項目も紹介

狭い土地でも効率よく暮らせる家として注目を集めているのが「3階建て住宅」です。国土交通省の調査によると、2021年に着工された3階建て住宅は37,574棟、2022年には38,913棟にまで増えています。

しかし、一方で「3階建て住宅はやめた方がいい」ともいわれがちです。そのため、「3階建ての家は後悔しないだろうか･･･」と不安になっている方は多いのではないでしょうか。

この記事では、3階建て住宅のデメリットを紹介します。また、住んでから後悔しないように、事前に把握すべきチェック項目を「新築時」と「中古物件購入時」にわけてまとめています。後半では、3階建ての事例も紹介しているのでぜひ参考にしてください。

3階建て住宅にはデメリットもありますが、しっかり対策すれば快適に生活することができます。この記事を参考に、快適な暮らしを手に入れてくださいね。

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3階建てはやめたほうがいい？住宅で後悔しやすい8つのポイント

「3階建て住宅はやめたほうがいい」といわれる理由は8つあります。ここでは、実際によくある事例をまじえながら、8つのデメリットを紹介していきます。

【後悔ポイント1】建築費用が高い

3階建て住宅は、平屋や2階建て住宅よりも建築費用が割高です。特に下記の2点は、費用に大きく影響を及ぼします。

• 構造計算が必要
• 杭や地盤改良の必要性が増す

上記は専門家しか知らないことも多く、見落としがちなのでぜひ知っておいていただきたい内容です。それぞれ詳しくみていきましょう。

構造計算が必要

家の新築工事に着手する前には、「法律や自治体の条例にそった建物になっているか」の審査を受けなければいけません。3階建て住宅を新築する場合には、構造計算書の提出も義務づけられています。

構造計算書にかかる費用の目安は、以下のとおりです。

• 地盤調査費用：20万円程度
• 構造計算書作成の費用：20万円程度
• 適合判定業務の手数料：10～20万円程度

構造計算書の添付は、木造平屋や2階建て住宅には必要ありません。3階建て住宅は、建築費用だけではなく準備費用も割高になることを知っておきましょう。

杭や地盤改良の必要性が増す

3階建て住宅は建物自体に重さがあるぶん、杭や地盤改良が必要な場合があります。費用の相場は以下のとおりです。

• 杭：100万円以上
• 地盤改良：40万円以上

地盤調査の結果やプラン次第で、杭や地盤改良の必要性や費用が変わってきます。

【後悔ポイント2】建築基準法の制限が増える

3階建て住宅は2階建て住宅よりも、建築基準法の規制が圧倒的に厳しくなります。具体的には下記のとおりです。

• 住宅の高さ・形状・日影
• 構造基準

住宅の高さ・形状・日影

建物には、建てる地域によって建築基準法の「斜線制限」や「絶対高さ制限」、「日影規制」とよばれる法規制がかかります。

これらの法律は、建物の

• 高さ
• 建物の形状（特に上層階や屋根）
• 近隣への影のおとしかた

を制限するもので、高さのある3階建て住宅は2階建て住宅よりも法律の制限をうけやすいです。たとえば住居エリアによっては、斜線制限のかかる住宅の3階部分の床面積を削ったり、天井高を低めに設定したりする必要がでてくる場合があります。

構造基準

前述したように3階建て住宅は、木造平屋や2階建て住宅よりも構造基準が厳しく、構造計算が義務付けられています。地震や風圧に対する耐力壁の位置次第では、希望の間取りにならないこともあります。しかし設計のやり方次第で、希望の内容に近づけられる場合がほとんどです。

具体的には、以下の内容を検討します。

• 構造部材の種類や大きさ
• 接合金物の種類

計算によっては、希望の間取りが叶わない場合もありますが心配はいりません。代案として、設計者は施主の本来のニーズを満たすような「プロならではの間取り」を提案してくれます。後悔しないためには、設計者や担当者とじっくりと相談して、間取りを柔軟に決めていくのがポイントですよ。

【後悔ポイント3】階段の上り下りがしんどい

3階建ての家は階段の上り下りが増えるため、身体に負担がかかりがちです。たとえば、1階に洗濯機があり3階のベランダに洗濯物を干す場合、日常的に大量の洗濯物をかかえて階段を上り下りしなければいけません。高齢者の足腰への負担は言うまでもありませんが、若い世代でも「しんどい･･･」と感じることはあるでしょう。

また、階段の上り下りは事故のリスクも高まります。幼い子供がいるご家庭では、階段周りの安全対策や生活動線の考慮も必要です。

【後悔ポイント4】冷暖房効率が悪い

空気が片寄りやすい3階建て住宅は、冷暖房効率が悪くなりやすいです。

暖かい空気は上の方に溜まりやすい性質があるため、夏には3階が暑くなり、冬には1階が寒くなります。光熱費も高くなりがちなので、熱の移動を考慮した設計をおこなうことが重要です。

【後悔ポイント5】最上階の水圧が低い

水圧は上の階ほど弱くなるため、3階にあるトイレやお風呂は水圧が低くなる可能性があります。たとえば3階でシャワーを使う場合は、水圧が低くて髪や体を洗うのに時間がかかってしまうかもしれません。水圧を改善するには、以下のような方法があります。

• トイレをタンク付にする
• 給湯器を加圧タイプを選ぶ

施主から何も言わなくても施工業者が水圧対策をするのが普通ですが、水圧問題はクレームになりやすく、暮らした後に不満を抱える方は多いです。水圧に関しては、ご自身でも事前に業者へ確認しておくと安心ですね。

【後悔ポイント6】インターネットがつながりにくい

3階建て住宅でよくあるのが、インターネットの接続問題です。

Wi-Fiの電波は障害物によって弱まる性質があります。特に3階建ての家は、電波を遮断しやすい鉄骨や鉄筋コンクリート構造も多く、ルーターを置いていないフロアのWi-Fi接続が不安定になりやすいです。

インターネットをつながりやすくするには、中継機を設置して電波の届く範囲を広げる方法が一般的です。しかし中継器の場合、親機のルーターに機器を複数接続すると、接続が不安定になる可能性があります。

よりネット環境を改善できてオススメなのは、性能のよいメッシュWi-Fiに変更する方法です。メッシュWi-Fiが中継器よりも優れている点は、以下のとおりです。

• 複数同時接続でもネットが安定している
• ネットが広範囲でつかえる

メッシュWi-Fiのデメリットは、中継器よりも費用がかかることです。中継器の費用が数千円程度であるのに対し、メッシュWi-Fiはルーターだけで1～6万円程度と高額になります。さらに、範囲に応じて複数の子機を設置するので、その分の費用も必要です。

ネット環境は、インターネットへの接続機器数や接続場所により違ってきます。ご自身やご家族のライフスタイルにあわせた方法を選んでくださいね。

【後悔ポイント7】メンテナンス費用が高い

3階建て住宅は、メンテナンス費用が割高です。しかし、家を新築する際にメンテナンスのことまで考える方は少ないでしょう。実際に、メンテナンスが必要な時期に費用を捻出できずに、新たにリフォームローンを組む方はたくさんいらっしゃいます。

住宅の理想的なメンテナンス頻度は以下のとおりです。

• 外壁・屋根塗装：10年ごと（塗装によっては20～30年ごと）
• 設備機器：10～15年ごと

3階建て住宅の外壁塗装では、足場が多く必要なため、メンテナンス費用が高くなりやすいです。

またお風呂が上の階にある場合は、

• 設備機器の搬入が大変である
• 基本的にユニットバスや給湯器が上階対応の商品になる

といった理由から、費用も高くなりがちです。メンテナンス工事は家の寿命をのばすためには必要不可欠です。後悔しないためには、家を建てる際にメンテナンスの資金計画もたてておきましょう。

【後悔ポイント8】家がすぐに売れない可能性がある

一般的に、3階建て住宅は「売却しづらい」といわれています。理由は、以下のとおりです。

• 階段が多いので、購入できる人が限られる
• 間取りが特殊
• リフォーム代が高額になりがち

「家を売却して別の家に引っ越したい」と思っても、すぐには売れない可能性があることを視野にいれておきましょう。

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「3階建てにしてよかった」と思えるために新築時に検討すべきこと

3階建て住宅をたてる際に、検討すべき内容を4つ紹介します。快適で満足のいく暮らしにするには、重要な内容です。ぜひ参考にしてくださいね。

【検討事項1】敷地の建築規制を考慮する

3階建て住宅は、建てる場所で建築基準法の規制をうける程度が変わってきます。特に大きく影響するのが以下の2つです。

• 住宅の高さ
• 形状・デザイン

敷地によっては、間取りや形状の希望が叶わない可能性があるので注意してください。

ハウスメーカーや工務店は、土地探しから依頼できることがほとんどなので、土地を購入する前に担当者へ希望の間取りを相談しておきましょう。3階建て住宅に向いている土地を探してもらえるので、後悔がなく安心ですよ。

【検討事項2】将来・老後の人生設計を行う

自分や家族の状況は変わる可能性があるため、将来や老後の暮らしを想定したうえで、間取りを決めることが重要です。

3階建ての家で、将来や老後に問題となりがちなのは「階段の上り下り」です。一般的には、ホームエレベーターの設置が解決策といわれています。しかし3階建て住宅は、そもそも狭小地に建てる場合が多いため、ホームエレベーターはスペース的に設置が難しいのが現状です。設置費用も高額で現実的ではありません。

将来・老後における「階段の問題」を解消するには、新築時点で「ホームエレベーター設置の可能性をふまえた設計」にしておくのがオススメです。たとえば、上下階の同じ位置をクローゼットにし、将来エレベーターを設置しても空間に差し障りがないようにするなどの方法があります。

【検討事項3】リビングの設置階数を重要視する

家族が集う場所となるリビングの設置階数は重要なポイントです。リビングの階数ごとのメリット・デメリットは以下のとおりです。

	リビングの配置階数
	1階	2階
生活動線	〇	△
出入りのしやすさ	〇	△
コミュニケーションの取りやすさ	△	〇
利用のしやすさ（足腰への負担がない）	〇	✕
眺望・日当たりの良さ	✕	〇
騒音や視線が気にならない	✕	〇

リビングを1階と2階のどちらに配置すべきかは

• 敷地
• 家族構成
• ライフスタイル

などによって変わってきます。設計者に相談しながら、暮らしやすいほうを選んでくださいね。

【検討事項4】断熱性能をあげる

3階建て住宅は室温が外気の影響をうけやすく、冷暖房効率も悪くなりがちです。光熱費を節約するためには断熱対策を重要視しましょう。断熱対策には、以下のような方法があります。

• 屋根・外壁は遮熱塗装にする
• 屋根・壁に断熱材を隙間なく敷き詰める
• 断熱性能の高いガラス（トリプルガラス）などを採用する

断熱対策のやり方はハウスメーカーや工務店で違いがあります。後悔しないように、断熱対策の詳細は契約前に確認しておきましょう。

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3階建て住宅を中古で購入するときにチェックすべきこと

住宅を中古で購入するときは、リフォーム工事をする方がほとんどです。3階建て住宅を購入する際に、リフォームの観点から気を付ける項目をまとめました。

私自身がよく行う「コストパフォーマンスのよいリフォーム」なども紹介しています。ぜひ参考にしてください。

【チェック1】構造と安全性

3階建て住宅は、平屋や2階建て住宅より構造や安全性が求められるので、家を購入する前に「家の健康診断」をおこなうと安心です。具体的には、家の状態は以下の調査で知ることができます。

• 耐震計算で「今の法律に適合した構造かどうか」を確認する
• 屋根裏調査を行い、「構造の接合部」や「構造材の状態」を確認する
• 床下調査を行い、「シロアリ」や「構造材の状態」を確認する

リフォーム業者に頼めば、調査報告書を提出してくれます。家を購入した後で後悔しないためには、購入前に家の状態を把握しておくことが大切です。

【チェック2】遮音性

都市部の3階建て住宅を購入する際は、遮音性をチェックしましょう。3階建て住宅の多くは、道路や隣地との距離がとても近いため、自動車や隣地から聞こえてくる音に悩まされがちです。また、ご自宅からの生活音にも気をつかわなければいけません。

遮音性を判断するには、窓ガラスを確認するのが最も簡単な方法です。音の大きさは、どんな窓を採用しているかで大きく異なります。防音特殊フィルム採用の合わせガラスであれば遮音効果は高いです。

もし、普通の窓ガラスだったとしても、後付けの二重窓で遮音対策することはできます。二重窓は比較的安価な方法なので、ぜひ検討してみてくださいね。

【チェック3】断熱性能

3階建て住宅は冷暖房効率が悪いため、電気代は断熱性能に大きく影響します。例えば、冷房の設定温度を1℃上げると、電気代は10〜15％削減することができるといわれています。リフォームによる断熱対策は、以下の工事が一般的です。

• 屋根・外壁は遮熱塗装にする
• 二重窓を採用する

遮熱塗料は、外壁や屋根のメンテナンス時期に採用するだけですみますし、二重窓は、比較的安価に設置できます。2つとも簡単なリフォーム工事でハードルが高くないですし、効果も高いのでオススメですよ。

遮熱や断熱対策はエコにつながるため、リフォーム時期によっては工事に国や地方自治体の補助金を利用できるケースがあります。申請手続きは、リフォーム会社が代行してくれる場合が多いです。リフォームする前には、施工会社に「補助金でリフォームができるかどうか」を確認しておくと安心ですね。

【チェック4】眺望とプライバシー

家の見晴らしやプライバシーが確保できているかは、家を購入する前に分かる項目です。不十分な場合は、リフォームで窓をつくったり、塞いだりする方法をとります。

しかしリフォーム費用が高額になるため、安易に考えるのは危険です。予算が限られている方は、物件自体を選び直した方が得策かもしれません。

もし、予算に余裕があり窓をふさぐ場合には、ただ壁をつくるだけではなく、雨水が入らないように特殊な工法で処理する必要があります。建物の寿命に影響する大切な工事なので、工事は実績の多い施工会社にお願いしましょう。

【チェック5】換気と照明

場所にもよりますが、狭小地に建つ住宅は隣家との距離が近くなります。特に隣がマンションの場合は風通しが悪く、部屋も暗くなりがちです。3階建て住宅での生活に後悔しないために、家を購入する際は事前に以下の点をチェックしてください。

• 窓を開けた時の風通し
• 朝・昼・夕など、時間ごとの部屋の明るさ

もし、風通しや明るさに問題がある場合は、施工業者にリフォームで改善できるかを検討してもらいましょう。具体的な方法に以下のようなものがあります。

• 24時間換気の導入
• シーリングファンの導入
• LED照明の増設

家の購入前には、リフォーム工事の見積をとっておくと安心ですね。

【チェック6】見積の内容

中古の家を購入する場合、住宅を購入した会社にそのままリフォームまでお願いする方が多いですが、後悔しないためにも見積の詳細を確認するようにしてください。実際に私がお客様から相談をうけた内容には、以下のようなものがあります。

• リフォーム費用の概算見積は最低限の内容しか盛り込まれていない
• 建材や設備機器なども、お客様が希望していたグレードではない

良心的な施工業者なら安心ですが、現地を見ずに図面だけでザックリと見積もる業者はたくさんいます。また中古物件の場合、たいていは購入から入居までに時間がないため、施主側もリフォームの内容までじっくり把握できていない傾向があります。

リフォーム会社を検討するタイミングは、家を購入する前がベストです。家の購入前でも、リフォームの相談や現地調査をおこなっているリフォーム会社はたくさんあります。

事前調査をすれば、概算ではない詳細な見積ももらえるので、後から予定外に費用がはね上がることもなく安心です。家を購入する前でも、などで気軽に相談してみるといいですね。HDC神戸のような、リフォーム会社が複数入っている施設で一気に比較するのもおすすめです。

【チェック7】保証・アフターサービス

リフォーム会社を選ぶ際は、保証やアフターサービスを重要視しましょう。リフォーム工事直後の状態は問題なかったのに、数年たったら突然不具合が出始めるケースがあるからです。

たとえば、外壁塗装の直後はキレイな状態であっても、1年後に塗料が剥がれるケースがあります。これは施工不良が原因ですが、保証があれば工事をやり直してもらえるので、万が一の場合でも安心です。

また、アフターサービスとして無料点検があれば、不具合をみつけて補修してもらえるため、トラブルを未然に防ぐことができます。

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3階建て住宅の4つのメリット

3階建て住宅には、4つのメリットがあります。ここでは、平屋や2階建てにはない「3階建てならではのメリット」に注目します。

【メリット1】狭い土地でも必要スペースを確保できる

狭い土地でも、フロアを増やすことで床面積を確保できるのが3階建て住宅のいいところです。

都市部は地方に比べ、予算的に広い土地に住むのは難しいのが一般的です。3階建て住宅であれば、狭い土地でもスペースを十分に設けることができます。

【メリット2】見晴らしや日当たりに満足できる

住宅街にある3階建て住宅は、周りの家よりも見晴らしや日当たりがよくなります。通常はリビングが1階にある家が多いですが、3階建て住宅なら2階にリビングを設けやすいです。

2階のリビングはプライバシーを守りつつも適度に開放的で明るい空間になります。居心地のよいリビングは家族が自然と集まる場に最適ですね。

【メリット3】多世帯でも住みやすい

3階建て住宅は、同じ家に多世帯で暮らしたい方にぴったりです。世帯ごとに生活空間をフロアで分ければ、プライバシーを確保しやすくなります。

共同スペースとなるリビングを2階に設ければ、ちょうどよい距離感でコミュニケーションをとることもできますよ。

【メリット4】固定資産税の減税期間が長い

土地や建物を所有する限り、固定資産税を払わなくてはいけません。しかし、認定長期優良住宅を所有した場合には、固定資産税の減税措置を受けることができます。

3階建て住宅でいえば、耐火・準耐火建築物になるよう所定の要件を満たすと、7年間にわたり固定資産税額が2分の1（1戸あたり120 ㎡が上限）に減額されます。

ただし2023年11月1日現在、固定資産税の減税措置の適用は「2024年3月31日までに新築された家」です。期限が迫っていますので注意してください。

2024年4月以降についても、新たに減税措置が発表される可能性はあります。家を建てるときは、国や自治体やウェブサイトを確認してみてくださいね。

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【施工事例】3階建て住宅の間取りや事例の紹介

3階建て住宅をおしゃれにリフォームした事例を2件紹介します。比較的簡単な内装リフォームと大掛かりな間取り変更をしたリノベーションの事例です。ぜひ参考にしてください。

【事例1】ナチュラルな内装で心地よい空間にリフォーム

出典：アートリフォーム

• 費用：約700万円

3階建て住宅で、間取りは変更せずに内装で圧迫感を減らした事例です。収納の扉をホワイトにして、空間を広く見せています。ホワイトと木の2色を基本色にすることで、ごちゃついた空間にならずスッキリとしたイメージです。

【事例2】3世帯が一緒に住まうためのリノベーション

出典：河原工房

• 築年数：27年
• 面積：117.6 ㎡
• 費用：2,750万円

老朽化したお家を三世帯で暮らせるようにリノベーションした事例です。2階が共有スペースで、1階に姉妹、3階に娘さん家族が暮らしています。2階のリビング空間はワンルームで、家族全員でお子様を見守れるため、のびのびと子育てができる点が魅力です。

アイランド型キッチンとダイニングテーブルは中央に配置しているため、家族数が多い団らんでもスムーズな動線が確保できます。

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3階建て住宅で快適な暮らしを手に入れよう

今回は、3階建て住宅のデメリットや後悔しないために事前にチェックしたい項目などを解説しました。

3階建て住宅には一定のデメリットがあるため「3階建て住宅に住むのは、やめたほうがいい」といわれがちですが、平屋や2階建て住宅にないメリットもたくさんあります。特性を十分に把握したうえで、3階建て住宅を検討することが大切です。

今回紹介したチェック項目を確認すれば、安易な判断をして後悔しなくて済むでしょう。この記事を参考に、3階建て住宅で理想の暮らしを手にいれてくださいね。

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