建ぺい率や容積率の調べ方は？計算方法や緩和の特例もわかりやすく紹介

土地探しやマイホーム計画を進めるなかで「建ぺい率」や「容積率」といった言葉を聞き、調べ方がわからないと悩んでいる方も多いのではないでしょうか。建ぺい率や容積率の条件を確認しないまま土地を購入したり間取りの計画を進めたりすると、あとから希望どおりの住宅を建てられないことがわかり後悔する可能性があります。

本記事では、建ぺい率や容積率の計算方法や具体的な調べ方を詳しく解説します。特例で条件が緩和されるケースも紹介するので、ぜひ参考にしてください。

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建ぺい率・容積率とは

まずは、建ぺい率・容積率の考え方と計算方法を確認しておきましょう。

建ぺい率の考え方と計算方法

建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の建築面積の割合です。建築面積とは、建物の水平投影面積を指します。建物を真上から見たときに建物で覆われる面積をイメージするとわかりやすいでしょう。建ぺい率は、以下の計算式で求めます。

• 建ぺい率=建築面積 ÷ 敷地面積 × 100（％）

例えば、以下の条件で計算してみましょう。

• 建築面積：100㎡
• 敷地面積：200㎡

建ぺい率は「100㎡ ÷ 200㎡ × 100 = 50％」です。

敷地の境界を超える建物は建てられないため、建ぺい率は100％以下の値になります。

容積率の考え方と計算方法

容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合を指します。延べ床面積とは、建物の各階の床面積を合計した面積です。容積率の計算式は、以下のとおりです。

• 容積率=延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100（％）

例えば、以下のような住宅の容積率を求めてみましょう。

• 階数：2階建て
• 各階の床面積：1階100㎡、2階100㎡
• 敷地面積：200㎡

延べ床面積は、各階の床面積を合計した「100㎡ + 100㎡ = 200㎡」です。容積率の計算式に当てはめると、「200㎡ ÷ 200㎡ × 100 = 100％」になります。

階数が多い建物では、容積率が100％を超えることも少なくありません。

建ぺい率と容積率の違い

建ぺい率と容積率はどちらも敷地に対する建物の規模を示す指標ですが、建ぺい率は建物の平面的な大きさをあらわし、容積率は立体的な大きさをあらわす点が異なります。

例えば、以下の条件で各階の形状がまったく同じ建物を想定してみましょう。

• 各階の床面積：50㎡
• 敷地面積：100㎡

各階の形状が同じであれば、2階建てでも3階建てでも真上から見た建物の面積（建築面積）は変わらないため、建ぺい率は同じ「50㎡ ÷ 100㎡ × 100 = 50％」です。しかし、容積率は以下のように異なります。

• 2階建ての場合：（50㎡ × 2階） ÷ 100㎡ × 100 = 100％
• 3階建ての場合：（50㎡ × 3階） ÷ 100㎡ × 100 = 150％

このように、建ぺい率だけでは階数が低い建物と高い建物の違いがわかりません。そのため、建ぺい率と容積率の2つの指標が使われています。

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建ぺい率や容積率は土地ごとに条件を調べる必要がある

大きな建物を密集して建てると、一部の建物に日が当たらなくなったり、街並みが悪くなったりする可能性があります。また、地震や火災が発生した際に被害が大きくなる恐れもあり危険です。そのため、建ぺい率と容積率は法律により制限されており、土地ごとに条件を調べる必要があります。

建ぺい率・容積率の限度を決める法律上の制限は、以下の2つです。

• 用途地域による制限
• 土地に面する道路の幅による制限（容積率のみ）

それぞれ詳しく解説します。

用途地域による建ぺい率や容積率の制限

用途地域とは、都市計画法で定められた用途別の地域区分です。例えば、住宅街に突然大きな工場や商業施設ができると、騒音などの問題が発生して住みにくくなるでしょう。そのため、用途地域を指定することで建てられる建物の用途や規模を規制し、街並みを整備しています。

用途地域にはそれぞれ建ぺい率・容積率の上限値の規定があり、以下のとおりです。

用途地域別の建ぺい率の上限値

用途地域	建ぺい率の上限値
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 田園住居地域 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 工業専用地域	30％、40％、50％、60％のいずれか
第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 準工業地域	50％、60％、80％のいずれか
近隣商業地域	60％、80％のいずれか
商業地域	80％
工業地域	50％、60％のいずれか
用途地域の指定がない地域	30％、40％、50％、60％、70％のいずれか

用途地域別の容積率の上限値

用途地域	容積率の上限値
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 田園住居地域	50％、60％、80％、100％、150％、200％のいずれか
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 準工業地域	100％、150％、200％、300％、400％、500％のいずれか
商業地域	200％〜1,300％のいずれか（100％刻み）
工業地域	100％、150％、200％、300％、400％のいずれか
用途地域の指定がない地域	50％、80％、100％、200％、300％、400％のいずれか

土地がどの用途地域内にあるかを調べ、建ぺい率と容積率の限度を確認しましょう。用途地域の具体的な調べ方は「建ぺい率や容積率の条件の調べ方」の章で詳しく解説します。

なお、土地によっては、複数の用途地域にまたがっているケースもあります。その場合は、各用途地域の面積比率で按分（あんぶん：比率に応じて割り振ること）した値が上限値になります。

例えば、土地が第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％、容積率100％）と第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率150％）の2つにまたがるケースを想定してみましょう。

【計算条件】

• 敷地面積の合計：200㎡
• 第一種低層住居専用地域に属する部分：50㎡（敷地全体の4分の1）
• 第一種中高層住居専用地域に属する部分：150㎡（敷地全体の4分の3）

建ぺい率の上限値は、面積比率で按分すると以下のとおりです。

• （50％ × 1 / 4） + （60％ × 3 / 4） = 57.5（％）

同様に、容積率の上限値は以下のように計算できます。

• （100％ × 1 / 4） + （150％ × 3 / 4）= 137.5（％）

参考：
e-Gov法令検索｜建築基準法第53条（建ぺい率）
e-Gov法令検索｜建築基準法第52条（容積率）

土地に面する道路の幅による容積率の制限

土地に面する道路の幅が12m未満の場合は、道路幅に応じた容積率の制限が課されます。狭い道路しかない場所に多くの人が利用するような大きい建物を建てると、災害時の避難に支障が出る可能性が高いためです。

道路幅に応じた容積率の上限値を「基準容積率」と呼びます。基準容積率は用途地域別に定められており、以下のとおりです。

用途地域	基準容積率（容積率の上限値）（％）
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 田園住居地域	道路の幅（m） × 40％
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域	道路の幅（m） × 40％または60％
上記以外の用途地域 もしくは 用途地域に指定されていない地域	道路の幅（m） × 40％、60％、80％のいずれか

例えば、第一種低層住居専用地域内の土地が幅6mの道路に面している場合、基準容積率は「6m × 40％ = 240％」となります。住宅を建てたい土地に面する道路の幅を調べ、容積率の限度を確認しておきましょう。

なお、用途地域で指定された容積率の上限値と基準容積率のうち、厳しい方の値が適用されます。

参考：e-Gov法令検索｜建築基準法第52条（容積率）｜2項 基準容積率

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建ぺい率や容積率の条件の調べ方

土地の建ぺい率や容積率の条件を具体的に調べるには、インターネットで検索する方法と役所の窓口で問い合わせる方法の2つがあります。それぞれの調べ方を詳しくご紹介します。

建ぺい率や容積率の条件をネットで調べる方法

建ぺい率や容積率を手軽に確認したい方は、インターネットで各自治体が公開している都市計画情報を調べましょう。「〇〇市　用途地域」や「〇〇市　都市計画」などのキーワードで検索してみてください。

マップ形式の都市計画情報システムを公開している自治体が多く、用途地域が地図上に色分けして表示されます。調べたい土地の住所を入力して検索するか地図上で探してクリックし、用途地域の区分や建ぺい率・容積率の値を確認しましょう。

また、道路幅の情報は自治体が公開している道路台帳システムなどで検索できる場合が多いです。「〇〇市　道路台帳」や「〇〇市　地形情報」などのキーワードで検索してみましょう。

システムの地図上で調べたい道路をクリックすると、おおよその道路幅が表示されます。道路幅が12mを超える場合は、用途地域で調べた建ぺい率や容積率の値がそのまま上限値になります。12m未満の場合は基準容積率を計算する必要があり、用途地域で調べた値と比べてどちらか小さい方が容積率の限度です。

なお、システム上に道路情報が公開されていない場合や正確な道路幅がわからない場合もあります。確認できなければ、次に紹介する方法で調べましょう。

参考：
東京都都市整備局｜都市計画情報等インターネット提供サービス
大阪市｜マップナビ おおさか

建ぺい率や容積率の条件を役所で調べる方法

インターネットで建ぺい率や容積率を調べてもわからない場合は、役所で調べる方法が確実です。土地を管理する市区町村の役所の窓口に行くか、電話で問い合わせましょう。「都市計画課」や「建築指導課」といった部署が窓口になっている場合が多いです。担当部署がわからない場合は、窓口や電話の応対者に土地の建ぺい率や容積率を確認したいと伝えてみてください。

インターネットで調べる方法とは異なり、担当者にその場で質問できたりより詳しい情報が聞けたりするためおすすめです。役所には測量図があるため、正確な道路幅もわかるでしょう。

参考：東京都杉並区役所｜用途地域に関するお問い合わせ

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建ぺい率や容積率の条件は緩和される場合がある

建ぺい率や容積率には特例措置が設けられており、条件が緩和されるケースがあります。

• 建ぺい率の条件が緩和される特例
• 容積率の条件が緩和される特例

それぞれの特例の内容を見ていきましょう。

建ぺい率の条件が緩和される特例

建ぺい率に関する特例は、以下の2つです。

• 防火地域・準防火地域に一定の条件を満たした建物を建てる場合の特例
• 特定行政庁が指定した角地に建物を建てる場合の特例

順番に解説します。

防火地域・準防火地域に一定の条件を満たした建物を建てる場合の特例

防火地域・準防火地域とは、火災への対策を強化するべき地域として都市計画法で定められたエリアを指します。防火地域や準防火地域には火災に強い建物が並んでおり、平面的に大きな建物を建てたとしても延焼するリスクが小さいです。

そのため、以下の条件を満たした場合に建ぺい率の上限値が10％緩和されます。

• （土地が防火地域内にある場合）耐火建築物を建てる
• （土地が準防火地域内にある場合）耐火建築物または準耐火建築物を建てる

耐火建築物・準耐火建築物とは、建物の壁や床、柱などの主要構造部が一定の基準以上の耐火性能を有する建物です。建築基準法では以下のように定義されています。

耐火建築物	火災が終了するまで延焼や倒壊しないだけの性能を有した建物
準耐火建築物	火災が終了するまで延焼を抑制する性能を有した建物

なお、緩和前の容積率の上限値が80％であった場合は、10％緩和して90％になるのではなく、建ぺい率の上限そのものがなくなります。駅前の敷地いっぱいに立ち並ぶ高層ビルなどは、この特例を適用して建てた建物です。

土地が防火地域や準防火地域内にあるかどうかは、用途地域と同様に自治体の都市計画情報を検索して調べましょう。

参考：
e-Gov法令検索｜建築基準法第9条の2（耐火建築物）
e-Gov法令検索｜建築基準法第9条の3（準耐火建築物）
e-Gov法令検索｜建築基準法第53条（建ぺい率）｜6項 建ぺい率の特例

特定行政庁が指定した角地に建物を建てる場合の特例

特定行政庁とは、建物の確認申請などの業務を取り扱う行政機関を指し、わかりやすくいうと都道府県知事または市町村長のことです。

両側に建物が立つ土地に比べ、角地は火災が延焼したり周辺の建物の日当たりや通風をさまたげたりする心配が少ないです。そのため、特定行政庁が問題ないと判断した角地は、建ぺい率が10％緩和されます。防火地域・準防火地域の緩和の条件も満たす場合は、最大で20％緩和されることになります。

なお、緩和の特例を適用できる角地の基準は自治体により異なるため、ホームページなどで自治体の施行規則を調べるか、窓口に問い合わせてみてください。

参考：
東京都建築基準法施行細則第21条（建ぺい率の緩和）
大阪市建築基準法施行規則細則第15条（建ぺい率の緩和）

容積率の条件が緩和される特例

容積率が緩和される特例は数多くあるため、ここでは一般的な住宅を建てる際によく適用される特例を取り上げて解説します。

• 地階に関する特例
• 小屋裏収納に関する特例
• 車庫に関する特例
• 特定道路に関する特例

順番に見ていきましょう。

地階に関する容積率緩和の特例

建物に地階がある場合は、以下のとおり容積率の条件が緩和されます。

住宅全体の合計床面積の3分の1を限度として、地階部分を容積率の計算の基準となる延べ床面積に算入しない

例えば、以下の例で考えてみましょう。

• 階数：地上2階建て+地下1階
• 床面積：1階100㎡、2階100㎡、地階100㎡
• 敷地面積：200㎡
• 容積率の上限：100％

特例を適用しない場合、容積率は「300㎡ ÷ 200㎡ ×100 = 150（％）」となり上限を超えてしまいます。しかし、特例により合計床面積の3分の1である100㎡分の地階の面積を除いて容積率を計算できるため、「（300-100）㎡ ÷ 200㎡ × 100 = 100（％）」となり容積率の制限の範囲内におさまりました。特例を適用しない場合より地階の分だけ広い家が建てられることがわかります。

なお、建築基準法による地階の定義は、以下のとおりです。

• 天井が地盤面より高い場合は1mを超えないこと
• 天井から床までの高さの3分の1以上が地盤面より低い位置であること

上記の2つの条件を満たさない限り、緩和の特例を適用できないため注意してください。

参考：
e-Gov法令検索｜建築基準法第1条2号 地階の定義
e-Gov法令検索｜建築基準法第52条（容積率）｜3項 容積率の基準となる床面積に算入しないもの

小屋裏収納に関する容積率緩和の特例

小屋裏収納やロフトなどは、容積率を計算する際の延べ床面積に含めなくて良いという緩和の特例があります。特例の対象となる小屋裏収納の条件は、以下のとおりです。

• 床から天井までの高さが1.4m以内であること
• 直下に天井高さが2.1m以上の部屋がある（人が通れる程度の高さがある）こと
• 直下の部屋の床面積に対して2分の1未満の面積であること

この特例により、容積率に余裕がない住宅でも小屋裏などのすきまの空間を有効活用して収納を設置できます。

参考：
e-Gov法令検索｜建築基準法第92条（面積、高さおよび階数の算定）
e-Gov法令検索｜建築基準法施行令第2条（面積、高さ等の算定方法）

車庫（ビルトインガレージなど）に関する容積率緩和の特例

1階部分がビルトインガレージなどの車庫になっている住宅は、以下の容積率緩和の特例を適用できます。

建物の合計床面積の5分の1を限度として、車庫の部分を容積率の計算の基準となる延べ床面積に算入しない

例えば、建物の合計床面積が250㎡の場合、50㎡までの車庫は延べ床面積に含めません。そのため、特例がない場合より車庫の分だけ広い住宅を建てられます。

参考：e-Gov法令検索｜建築基準法施行令第2条（面積、高さ等の算定方法）｜1項第4号 車庫の特例

特定道路に関する容積率緩和の特例

特定道路とは、幅15m以上の広い道路です。特定道路から一定の距離にある土地は、特例により基準容積率（土地に面する道路幅による制限）が緩和されます。

例えば、広い道路から分岐した狭い横道をイメージしてみましょう。基準容積率は道路幅に応じて決まるため、そのままの条件で建物を建てると横道に入った途端に急に建物が小さくなってしまいます。そのため、道路幅による制限を緩和する必要があります。特例が適用される土地の条件は以下のとおりです。

• 特定道路から分岐した狭い道路（幅が6m以上12m未満）に接していること
• 特定道路から70m以内の距離に位置していること

具体的には、以下の計算式で求めた値を実際の道路幅に加え、やや広い道路とみなして基準容積率を計算します。

W：実際の道路幅（m）
L：特定道路までの距離（m）

• 加算値 = （12 ー W） × （70 ー L） ÷ 70

例えば、以下の条件を想定してみましょう。

【計算条件】

• 実際の道路幅　6m
• 特定道路からの距離　40m

加算値は、「（12 ー 6） × （70 ー 40） ÷ 70 = 約2.6m」となります。つまり、土地に面する道路幅を2.6m分だけ広いものとして基準容積率を計算できます。

参考：e-Gov法令検索｜建築基準法第52条（容積率）｜2項9号 特定道路の緩和の特例

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建ぺい率や容積率を調べる際はプロに相談するのがおすすめ

建ぺい率や容積率の条件を確認するには、用途地域や道路幅、防火地域などの多くの情報を調べる必要があります。特定道路に関する特例などもあるため、インターネットなどで調べた条件がそのまま適用されないケースも少なくありません。また、実際の土地や建物の形状は複雑であり、建築の専門知識がなければ建ぺい率や容積率を正確に把握するのは難しいでしょう。

所有する土地や購入予定の土地の建ぺい率・容積率の条件を調べたい場合は、建築のプロに相談することをおすすめします。複雑な法律上の規定を確認したうえで、どれくらいの規模の住宅を建てられるのか、またどのように間取りを工夫すれば広い住宅にできるのかといったアドバイスももらえるでしょう。

身近に相談できる建築のプロがいない場合は、ぜひショールームに足を運んでみてください。住宅や不動産の専門家に土地情報について相談できるだけではなく、実物大のモデル住宅を見られるため土地や建物の規模の感覚をつかみやすいです。

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建ぺい率や容積率の調べ方を知って後悔しない家づくりをしよう

建ぺい率や容積率の調べ方には、自治体が公開しているインターネット上の情報を検索する方法と、直接自治体の窓口に問い合わせる方法の2つがあります。建ぺい率や容積率の条件を調べる際は、以下の2点を確認しましょう。

• 用途地域で指定された建ぺい率・容積率の上限値
• 土地に接する道路の幅に応じた容積率の上限値（基準容積率）

なお、建ぺい率には以下の条件を満たした場合に10％緩和される特例があります。

• 防火地域や準防火地域に火災に強い建物を建てた場合
• 特定行政庁が指定する角地に建物を建てた場合

また、幅15mを超える広い道路の周辺の土地は、容積率の上限が緩和されます。このほか、地階や小屋裏収納、車庫などを除いて容積率を計算することも可能です。

このように正確な建ぺい率や容積率を調べるには建築や法律に関する幅広い専門知識が必要なため、プロに相談することをおすすめします。

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