築30年の自宅をリフォームしたい！1000万円でできる内容や使えるアイデアを紹介

この人に聞きました河野由美子

nook interiors代表。二級建築士。住宅設備メーカーや住宅コンサルタント会社、大手リノベーション設計企画会社での勤務を経て独立。日常の中に非日常を感じられる空間づくりをコンセプトとし、住宅やオフィス・医療施設・店舗などの設計およびインテリアコーディネートに携わっています。建築インテリア関連記事の企画執筆や監修業務、研修講師、インテリアコーディーネーター資格対策テキスト監修、工務店の施工事例集ディレクションなどの実績も多数。

新築から30年経つと、家のさまざまな部分の劣化が目立ってきます。そろそろリフォームを検討しようと思っていても、「予算がどれくらいかかるのか不安」「築30年の家のリフォームは何を優先したらいいの？」など、悩みは尽きませんね。

この記事では、築30年前後経過した自宅をリフォームするにあたって、予算を1000万円とした場合に可能なリフォーム内容と、予算内に抑えるためのアイデアを紹介します。建て替えとリフォームの違いや、リフォームで使える補助金制度についてもお伝えしますので、リフォーム計画のヒントにしてください。

築30年経つと家はどうなる？
築30年のリフォーム内容と費用の目安
築30年で予算1000万円、建て替えとリフォームどちらがいい？
築30年のリフォーム予算を1000万円以内に抑えるアイデア
1000万円でできるリフォーム事例
- 【事例1　使いやすい間取りに変更し耐震性もアップ】
- 【事例2　水まわり設備を大きく移動して家族団らんが楽しめる間取りに】
築30年のリフォームで活用できる主な補助金・減税制度
1000万円以内のリフォームで築30年の家の住み心地を高めよう

築30年経つと家はどうなる？

築30年の家は、建築してからの年数が長いだけに、家の寿命や住み心地に影響する不具合が増えてきます。限られた予算で効率的にリフォームをするために、築30年ほど経つとどういった不具合が出てくるのかを把握しておきましょう。

間取りが使いづらくなる

新築してから30年経つ間に、家族構成やライフスタイルは大きく変化します。新築時は夫婦だけでも、その後出産や育児、子どもの進学や独立、定年といったさまざまなライフイベントを経験する方は多いでしょう。何人で住むのか想定して家を建てますが、家族の数が変われば間取りが使いづらくなるのは当然ですね。

30年経つと、新築時に20代だった場合は50代に、30代だった場合は60代になっているので、体力の衰えを感じ始める時期です。「親子で料理を楽しめるようにとキッチンを広めに設計したけれど、調理する場所と食器を片づける場所が遠くて疲れる」「夜間に一度は目が覚めてトイレに行くようになったが、寝室とトイレが遠く感じる」など、新築した時にはなかった悩みが出てくるようになることも…。そして、現在の間取りが使いづらく感じることが増えてきます。

上下階の移動においても、使いづらさを覚えやすいです。1階から2階のベランダへ洗濯物を朝干して夕方に取り込むために、階段を上り下りするのがつらくなってきたり、小屋裏収納に収納している季節商品の取り出しが難しくなったりします。場合によっては2階には必要最低限しか上がらなくなり、窓を開けて換気することが減ることで室内の劣化を早めてしまうことにもなりかねません。

普段の生活で移動する範囲が徐々に狭くなると、せっかく部屋が空いていても使わないまま何年も過ごすことになります。新築時にはすべて必要だったはずの空間が、年数の経過によるライフスタイルの変化によって有効利用できない状態になるのです。

水まわり設備の機能が古くなる

キッチンや浴室、洗面化粧台、トイレといった水まわり設備は、家族が毎日何度も使う設備です。湿気が発生しやすい場所にあることも影響して、建材や内装材と比べると早く劣化します。一般的に、キッチンの加熱機器や食器洗い乾燥機などは10年前後、それ以外は20年前後が交換の目安です。30年経てば、故障による交換が必要になることが多いでしょう。

築30年が近くなってくると、水まわり設備の機能が住む人の体力や認知能力にそぐわなくなってきたと感じやすくなります。

たとえば、年を重ねてくるとガスコンロを点火したまま忘れるといったミスが起きやすくなりますが、30年前の安全機能がついていないガスコンロだと大きな事故につながる危険性もあります。肩より上に腕を伸ばしにくくなってきて、レンジフードの内部やフィルターの掃除が負担に感じることも増えます。足腰が弱ってくるため、浴槽への出入りやトイレでの立ち座りが自力では難しくなる場合も多いでしょう。

30年前の水まわり設備は、現在の水まわり設備と比べると安全性や清掃性などの機能が低い上にどんどん劣化するので、住む人の加齢による体力や注意力の低下と相まって使いづらくなってくるのです。

水まわり設備は新築から20年前後で交換するケースが多いものの、キッチンや洗面化粧台の本体は30年間大した故障もなく使い続けられるケースがあります。その場合は、機能の差を特に感じやすいでしょう。

断熱性能が落ちる

床や壁、天井、屋根などに入れる断熱材は、外気からの熱や冷気を遮断する役目を持つ非常に重要な材料です。グラスウールやロックウールといった無機繊維系、セルロースファイバーを代表とする木質繊維系、フェノールフォームやポリスチレンフォームといった発泡スチロール系などさまざまな種類があり、劣化のスピードは異なりますが、施工してからおおむねから30年から40年で断熱性能が落ちていきます。

断熱材が劣化する主な原因は経年劣化ですが、湿気による劣化もあります。湿気を防ぐべき箇所を防水シートにきっちり包でいないまま施工したり、施工時の充填が不十分ですき間ができてしまったりすると、湿気が侵入して断熱性能を大きく低下させてしまうのです。築30年経っていると、少しずつ湿気がたまって断熱材にカビが発生し、ほとんど断熱効果が失われている場合もあります。

「冬にエアコンをつけても部屋が暖かくならない」「夏場に日が落ちた後も暑さがずっと残っている」といったことがあるなら、断熱材がかなり劣化している可能性があるため、建築業者に現場調査してもらい、現状を確認してもらうのがおすすめです。

耐震性能の改善が必要

日本の住宅は、建築時に建築基準法で定められている耐震基準を満たすことが義務付けられています。建築基準法は1950年に制定されましたが、1978年に起きた宮城沖地震の被害を受けて1981年に大幅に耐震基準が改正されました。その後、1995年の阪神淡路大震災で多くの木造住宅が全半壊する被害が出たことを受けて、2000年により厳しい耐震基準へと改正されています。

築30年の家は、1981年以降に建てられているので旧耐震基準はクリアしていますが、2000年から施行された新耐震基準はクリアできていません。日本は地震大国で、どの地域に住んでいても大きな地震に遭う可能性があることを考えると、耐震性能を補強しておく必要があります。

築30年のリフォーム内容と費用の目安

30年間愛着を持って過ごしてきた家をより快適な状態にするために、リフォームはとても有効な方法です。ただし、希望のリフォーム内容でどれくらい費用がかかるのか気になりますよね。

ここでは、築30年の家のリフォームとして考えられる内容と費用の目安を紹介します。

全面リフォーム

全面リフォームは、家全体を対象に行うリフォーム工事を指します。家の内部だけをリフォームするパターンと、家の内装と外装を併せてリフォームするパターンと大きく2つに分けられます。

家の内部だけをリフォームするパターンは、壁紙や床の張替え、間取り変更、水まわり設備の交換などが中心です。壁や床をすべて撤去して基礎構造部分だけ残し、断熱工事を含めてリフォームする場合もあります。家の内部で気になっている箇所だけをリフォームする場合は、工期が短く費用も抑えやすいのがメリットです。

家の内装と外装を併せてリフォームするパターンは、家の内部だけでなく壁や屋根も解体し、基礎と柱以外はすべて新しく造り直します。工期が長めで費用も上がりますが、雨漏りや外壁のひび割れといった外装の劣化によって、家の寿命に影響を及ぼす懸念がある場合におすすめです。

延べ床面積が30坪の家と仮定すると、家の内部だけをリフォームするパターンでは900～1400万円、家の内装と外装を併せてリフォームするパターンでは1300～1800万円が費用の目安と考えておくといいでしょう。家全体の劣化がどの程度進んでいるのか、水まわり設備や建材などの商品についてどのグレードを選ぶのかなどによって費用は上下するので、希望と予算のバランスをよく考えることが大切です。

部分リフォーム

家の内部で特に劣化が激しい箇所や、劣化の度合いはひどくないもののライフスタイルに合わない箇所に絞って行うのが部分リフォームです。

2室の間の壁をなくして1室にするといった間取り変更や、和室から洋室にするといった用途の変更が中心で、家全体の壁紙の張替えをセットにすることもあります。転倒事故を防ぐために隣り合う部屋同士や部屋と廊下、玄関の土間などの段差をなくしたり、廊下の壁面を補強して手すりをつけたりする工事も部分リフォームと言えるでしょう。

工事の範囲や内容によって費用も異なりますが、たとえば部屋の用途変更と内装工事をセットにしたリフォームだと220～280万円が相場です。前述した段差をなくす工事は、玄関土間の広さや床素材にもよりますが20～40万円、廊下に手すりをつける工事は、壁下地の補強と仕上げ補修を含めて25万円前後でしょう。

全面リフォームと同じく、工事箇所の劣化具合や、選定する商品のグレードによって費用が上下することを頭に入れて検討するのがおすすめです。

水まわりリフォーム

築30年の家だと、築15～20年あたりのタイミングで水まわり設備をリフォームしているケースが多いです。そのため、水まわり設備の交換の有無によってリフォーム工事費用は異なります。

築30年の家の水まわりリフォームを検討する際にチェックしたいのは、設備周辺の劣化の程度です。長年たまった湿気や白アリの被害などの影響で、床や壁の下地として組んでいる木材が腐朽し、もろくなっている場合が少なくありません。「洗面化粧台の前に立つと床がぎしぎし鳴る」「浴室の壁タイルが所々はがれてカビが生えている」といった問題がすでに起きているなら、水まわり設備の交換のタイミングで下地も併せてリフォームすると安心できますね。

水まわり設備の交換のみ行う場合は、キッチンだけで50～180万円、浴室だけで70～180万円、洗面化粧台やトイレはそれぞれ30万円前後の費用がかかります。水まわり設備の交換に加えて周辺の床や壁をリフォームする場合は、水まわり設備の交換費用に20～30万円加算されると考えておくといいでしょう。

断熱リフォーム

築30年の家は、断熱材が劣化しつつあるケースが多いです。新築時にしっかり断熱材を充填施工していても、外気温や湿気などの影響を受けて少しずつ断熱性能が低下していきます。新築時の施工状況によっては、もっと早く劣化している可能性もあるため、エアコンの効きが良くないと常々感じているなら断熱リフォームを行うのがおすすめです。

断熱リフォームの費用は、断熱材を入れ替える箇所や範囲、選定する断熱材、施工方法などによって違いますが、狭い範囲であれば20万円、家全体を範囲にするなら120～140万円が相場です。居住地域の天候の特性も考慮する必要があるため、断熱施工技術が高い建築業者を選びたいですね。

耐震リフォーム

2000年に改正された建築基準法の新耐震基準は、旧耐震基準から「地盤に合わせた基礎設計」「柱・梁・筋かいの接合部を金具で固定」「偏りのない耐力壁の配置」の3点が強化されました。しかし、先ほども触れたように、築30年の家は新耐震基準を満たしていない可能性が高いです。したがって、いつくるか分からない大きな地震に備えて耐震補強しておく必要があります。

耐震リフォームを行うに当たって重要なのは、地盤の地耐力の把握です。地耐力とは、土地がどれくらいの重みを支える力を持っているのかを数値化したもので、地盤調査によって分かります。地耐力が弱いと、いくら土地の上に立っている家を耐震補強していても地震が起こると沈下してしまうため、地盤改良工事が必要です。耐震リフォームをする時は、地盤調査は欠かせません。

地耐力が十分であれば、家全体を耐震補強します。弱い部分に金具や部材を追加して強度を持たせることで、地震が起きても倒壊しにくい状態にアップグレードするイメージです。

現在の耐震補強レベルや補強が必要な箇所、補強方法によりますが、延床面積30坪の家で1・2階の床や壁を補強した場合で、150万円前後の費用がかかります。屋根の軽量化や地盤改良工事等を加えると、350万円以上かかるでしょう。

なお、適切な耐震リフォームをするには、敷地の地耐力と現在の家の耐震補強レベルを正確に把握するために、検討段階でホームインスペクション（住宅診断）を受けておくと安心です。建築業者がリフォーム工事とともに担当するケースもありますが、できれば第三者の視点でチェックしてもらえる専門業者に依頼するのがおすすめです。

築30年で予算1000万円、建て替えとリフォームどちらがいい？

新築から30年経つと、家のあちこちが傷んできます。検討すればするほどリフォームしたい範囲が広がってくると、リフォームではなく建て替えを考える人もいるでしょう。とはいえ、費用面も気になるので判断は慎重にしたいものです。

築30年の家の住み心地をよくするためには、建て替えとリフォームのどちらがいいのでしょうか。それぞれのメリットとデメリットや選び方について紹介します。

建て替えのメリットとデメリット

建て替えのメリットは、要望通りの間取りに変更できる点です。家族構成やライフスタイルの変化によって間取りを変更したいと思っても、部分的なリフォームでは中途半端な変更しかできないことが少なくありません。窓などの開口部を増設するような構造に影響する間取り変更や、浴室を違う位置にするといった水まわり設備の移動は、リフォームで対応するとかなり高額になります。

建て替えにすると、すべて一から決めていくので要望通りの間取りを自由に選べますし、耐震化やバリアフリー化も問題なく対応できます。広い範囲の変更を検討するのであれば、リフォームより建て替えがいいでしょう。

また、新築と同じように家を建てるため、住宅ローンが組みやすいのもメリットと言えます。

一方、建て替えにすると現在よりも狭い家になる可能性がある点はデメリットです。建築当時の建築基準法はクリアしていても、建て替え時の建築基準法に沿って建築しなければいけません。その結果、延床面積が狭い家しか建てられないケースはあり得ます。

その他、施工期間がリフォームよりも長くなる点や、高額の費用がかかる点もデメリットと言えるでしょう。

リフォームのメリットとデメリット

リフォームは、要望と予算のバランスを取りやすい点がメリットです。建て替えとは違って施工箇所が別々なので、見積を取ってみて予算オーバーしたらリフォーム箇所を絞ったり選定商品のランクを落としたりして金額を調整できます。あらかじめ決めた予算でできるリフォーム内容を選んでいくといったこともできるため、予算組みがしやすいのです。

また、施工期間が短い点や、リフォーム内容によっては住みながら工事ができて仮住まい費用がかからない点もメリットと言えます。

一方で、リフォームのデメリットは、家の構造によってはできない工事がある点です。たとえば、柱と梁・筋かいを木材で組み合わせている木造であれば、比較的自由に間取りを変更できますが、パネル状の床・壁・天井で家全体を支えるツーバイフォー工法だと、間仕切り壁の間隔の上限幅が決まっていたり窓を設置できる範囲が限られていたりするので要望通りに進められない場合があります。リフォームは既存の構造体をそのまま使うため、建築業者とよく相談しながら間取りを検討することが大切です。

また、大がかりな補修は高額な費用がかかりやすい点もデメリットです。基礎にひびが入っていたり、白アリ被害で構造部分がひどく劣化していたりすると、費用がかさみやすくなります。構造部分の補修を優先した結果、予定していた予算では要望していたリフォームの一部しかできないというケースも考えられるので、内容をよく検討することが重要です。

リフォームより建て替えがおすすめなケース

「家の劣化があちこち進んでいるけれど今の土地に住み続けたい」「代々住み継いでいる家を子どもや孫にも受け継いでほしい」といった場合は、建て替えがおすすめです。間取りを一から自由に設計したい場合や、現在の耐震基準をクリアした耐震性能がある家に住みたい場合も、建て替えを選んだ方がいいでしょう。

建て替えよりリフォームがおすすめなケース

「いつかは二世帯住宅にする予定だが、まだ先の話なので、今のライフスタイルに合わせた家にしたい」「構造部分があまり劣化していないから気になるところだけ新しくしたい」といった場合は、リフォームがおすすめです。施工費用を抑えたい場合や、短期間で必要な工事をスピーディーに進めたい場合もリフォームが適しています。

築30年のリフォーム予算を1000万円以内に抑えるアイデア

リフォーム予算を1000万円と決めて検討し始めたものの、本当に1000万円以内でリフォームできるのか不安ですよね。旅行や趣味など別の楽しみも味わいながら暮らしたいとなると、リフォーム計画をしっかり練って、予算内に収まるよう検討を重ねていく必要があります。

要望に沿った内容で予算を1000万円以内に抑えるおすすめの方法を3つ紹介します。リフォームについて検討する際の参考にしてください。

要望の優先順位を整理する

予算を1000万円以内と決めているなら、予算を軸にリフォーム工事の内容を絞り込んでいく方法がもっとも有効です。家族で話し合ってもなかなかまとまらない時は、まず予算のことは置いておいて要望をすべてピックアップしてみましょう。

要望が出揃ったら、次に今回のリフォームで対応しなければならない内容かどうかを一つずつ検討します。リフォームを考える直接の理由になった要望を最優先にして、それと一緒にやりたいと思っているリフォームが今必要なのかを確認していくといいでしょう。

設備や建材のグレードを見直す

水まわり設備や内装材、建材などは価格が高いグレードから安いグレードまでかなり幅があります。価格が高いほど高機能でデザインや機種の選択肢が増えますが、もっとも安価なグレードでも基本機能が搭載されていることがほとんどです。特に必要性を感じない場合は、費用を安く済ませる目的で安価なグレードを選ぶのも手でしょう。

しかし、より便利な家を目指して行うリフォームにも関わらず、費用を気にしてグレードを下げて後悔するのは本末転倒です。今困っていたり不満に感じていたりすることがあるなら、多少高額になっても不便を解消できる機能が付いている設備を選ぶことをおすすめします。

補助金や減税制度を活用する

建て替えよりは費用が安く済むリフォームですが、それでも1000万円は高額な出費です。リフォーム費用として生活費とは別に準備していたとしても、少しでも安く抑えたいのが本音ですよね。

そこで活用したいのが補助金や減税の制度です。リフォームの計画段階で補助金や減税制度の内容を知っておくと、予定よりも内容をグレードアップできる可能性が広がります。自分で調べるのが難しいと感じる場合は、建築業者に相談してアドバイスをもらうといいでしょう。

1000万円でできるリフォーム事例

1000万円で実現するリフォームのアイデアを得るためには、施工事例をヒントに考えていくのがおすすめです。2つの施工実例を紹介します。

【事例1　使いやすい間取りに変更し耐震性もアップ】

Before

After

出典：住友不動産

築年数：30年

リフォーム費用：1000万円

間仕切壁を撤去して、独立キッチンとリビングをワンルームにした間取り変更の実例です。リビングに隣接していた和室は、広さを縮小しておしゃれな畳コーナーに。1階全体のバリアフリー化と、腐朽していた基礎の土台の補修や耐震補強も行い、安心安全な暮らしができる家になっています。

【事例2　水まわり設備を大きく移動して家族団らんが楽しめる間取りに】

Before

After

出典：ナサホーム

築年数：29年

リフォーム費用：900万円

キッチンとダイニング、和室が仕切られた間取りを、ライフスタイルの変化に合わせて広い1室へと間取り変更した事例です。キッチンを大きく移動して対面タイプにし、リビングを新設したことで家族のコミュニケーションがより活発に。和室を洋室にして寝室とする用途の変更も含めたリフォームが1000万円以下で実現しました。