築30年の中古住宅は後悔する？メリット・デメリットや失敗しないコツを紹介

この人に聞きました高槻翔太

宅地建物取引士、FP2級保有　不動産・建設会社の土地有効活用のコンサルティング営業を6年担当。現在は不動産や建設業界の知見を活かした不動産や金融ジャンルのライターとして活動しています。

「築30年の中古住宅ではどのようなことで後悔するの？」「後悔しないためにはどうすればいいの？」という疑問をお持ちの方もいるのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、

• 築30年の中古住宅で多くの人が後悔する理由
• 築30年の中古住宅を購入するメリット
• 築30年の中古住宅を購入するデメリット
• 築30年の中古住宅で後悔しないためのコツ

を紹介します。

築30年の中古住宅で、価格の安さや立地の良さに引かれる一方、リフォーム費用や耐震性、住宅ローンなど、見えないリスクが心配になるのは当然です。

しかし、事前に確認すべき点を押さえておけば、築30年の物件は理想の住まいをかなえる絶好の選択肢となるでしょう。

築30年の中古住宅で多くの人が後悔する5つの理由

魅力的に見える築30年の中古住宅ですが、購入後に「こんなはずではなかった」と後悔することも少なくありません。物件価格の安さだけに注目すると、想定外の出費や性能の低さといった落とし穴にはまる可能性があります。

しかし、事前に後悔しやすい点を具体的に把握しておけば、リスクを避け、賢い物件選びができます。まずは、多くの方が直面する代表的な後悔の理由を見ていきましょう。

想定外のリフォーム費用が発生する

築30年の中古住宅では、想定外のリフォーム費用が発生し、後悔につながる場合が多くあります。物件価格の安さに引かれて購入を決めたものの、隠れた不具合の修繕で予算を大幅に超えてしまうためです。

例えば、内装がきれいに見えても、給排水管の交換や屋根の全面的な葺き替えに高額な費用がかかることがあります。さらに、雨漏りやシロアリ被害といった目に見えない部分の劣化が構造躯体にまで及んでいると、修繕費用は数百万円に達することも珍しくありません。表面的な美しさだけではなく、建物の内部まで専門家の目で確認し、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。

断熱性や気密性が低い

現在の住宅に比べて断熱性や気密性が低く、入居後に光熱費の高さに驚くのも後悔の典型的な要因です。築30年の物件が建てられた当時は、省エネルギーに関する基準が現在ほど厳しくなく、努力義務にとどまっていた時代でした。壁の内部にある断熱材が不十分であったり、熱を通しやすいアルミサッシに単層ガラスが使われていたりすることが一般的です。

その結果、夏は外の熱気が室内に侵入しやすく、冬は室内の暖かい空気が逃げてしまい、一年を通して快適な室温を保つために冷暖房を多用せざるを得ません。結果として電気代がかさみ、住み心地を改善するためには、内窓の設置や壁への断熱材充填といった追加リフォームが必要になる可能性も念頭に置くべきです。

住宅ローン審査や控除で不利になる

資金計画において、住宅ローンや税金の控除で不利な条件になる可能性がある点も注意が必要です。金融機関は融資の際に建物の資産価値、つまり担保としての価値を重視します。築年数が古い木造住宅は価値が低いと判断され、結果として融資期間が最長の35年ではなく20年や25年に短縮されたり、希望する融資額が認められなかったりすることがあります。融資期間が短くなると月々の返済額が増え、家計を圧迫する要因となるでしょう。

また、住宅ローン控除の適用には「新耐震基準」への適合が必須条件です。住宅ローン控除とは、年末のローン残高に応じて所得税と住民税が控除される制度です。条件を満たすための耐震基準適合証明書の取得には、専門家による調査費用がかかる場合もあるため、事前に確認しておきましょう。

耐震性に問題が見つかる可能性がある

安心して暮らす上で最も重要な耐震性に、問題が見つかる場合も少なくありません。1995年前後に建てられた築30年物件は、1981年施行の「新耐震基準」をすでに満たしています。

ただし、詳細は後述しますが、2000年の法改正で木造住宅の基礎設計・接合金物・壁量計算がさらに強化されており、1990年代半ばの住宅はその追加基準まではクリアしていない点に注意が必要です。

また、建築時は新耐震を満たしていても、30年の経年劣化や過去の増改築によって当初性能が低下しているケースもあります。

購入前には専門家による耐震診断を受け、必要に応じて壁量補強や基礎補修などを計画しておくと安心です。

希望の間取りに変更できないことがある

「自分好みにリノベーションできる」という中古住宅ならではの魅力が、建物の構造によってかなえられない場合があります。住宅には、地震や風の力に耐えるためにどうしても取り払えない「耐力壁」や柱、筋交いが存在するからです。

耐力壁とは、地震や風などの水平方向の力に抵抗する、構造上重要な壁のことです。特に、壁パネルで建物を支えるツーバイフォー工法のような構造の場合、間取りの変更には大きな制約があります。

「この壁を壊して開放的なリビングにしたい」という希望も、その壁が耐力壁であれば実現できません。リノベーションを前提に購入を考えるなら、希望の間取りに変更できる建物なのかを事前にしっかりと確認しておきましょう。

築30年の中古住宅を購入する3つのメリット

価格や立地、自由度の高さなど、新築にはない中古住宅ならではのメリットを理解することで、理想の住まいを手に入れるチャンスが広がります。賢く選択すれば、新築以上に満足度の高い暮らしを実現することも可能です。ここでは、築30年の中古住宅ならではの3つのメリットを紹介します。

新築より安く購入できる

最大のメリットは、何といっても価格の安さです。同じエリアや広さの物件であっても、新築に比べて数百万円から、大都市圏では数千万円安く購入できる可能性があります。これは、建物の価値が時間と共に下がるためで、築30年の木造戸建ては資産価値が底値に近く、価格が安定していることが多いからです。

例えば、新築であれば予算オーバーだったとしても、中古住宅なら購入可能となるケースがあります。浮いた予算をリノベーション費用に充て、内装や設備を最新のものに一新すれば、新築同等の住み心地をより低い総額で手に入れられます。また、物件価格が安い分、毎年の固定資産税も比較的安く抑えられる傾向にあり、長期的なコスト面でのメリットも期待できるでしょう。

立地の良い物件を選びやすい

新築ではなかなか見つからないような、利便性の高い立地の物件を選びやすい点も大きなメリットです。駅の近くや商業施設が充実したエリアは、すでに街として成熟しており、新たに広い土地を確保して新築を建てるのが難しいのが実情です。そのため、こうした好立地では中古物件の選択肢が豊富になります。

交通の便が良いだけではなく、周辺のインフラが整っていたり、地域コミュニティが形成されていたりするメリットもあります。また、ハザードマップなどで土地の安全性を事前に確認しやすいのも、既存の住宅地ならではの安心材料です。予算的に手が届かないと諦めていた憧れのエリアでも、築30年の中古住宅なら理想の暮らしを実現できるかもしれません。

自分好みにリノベーションできる

自分たちのライフスタイルに合わせて、間取りや内装を自由に設計できるのも中古住宅の醍醐味です。新築の分譲住宅は多くの人に受け入れられるような間取りが多いため、完全に満足できるとは限りません。しかし中古住宅なら、購入後にリノベーションすることで、理想の住空間をゼロから創り上げられます。

壁紙や床材をこだわりのデザインにしたり、キッチンを好みのブランドのものに入れ替えたりと、細部まで自分たちの「好き」を詰め込めます。さらに、デザインだけではなく、断熱材を追加して省エネ性能を高めたり、耐震補強を行って安全性を向上させたりすることも可能です。新築にはないヴィンテージ感を活かしつつ、性能面でも優れた世界に一つだけの住まいづくりを楽しめるでしょう。

築30年の中古住宅を購入する3つのデメリット

メリットの多い築30年の中古住宅ですが、購入前に必ず理解しておくべきデメリットも存在します。特に費用面や性能面での懸念は、将来の暮らしに直接影響を与える重要なポイントです。

これらのデメリットをリスクとして正しく認識し、事前に対策を講じることが、後悔しないためのカギとなります。メリットだけではなく、デメリットにもしっかりと目を向け、総合的な判断を心がけましょう。

修繕費が高額になる可能性がある

購入後に高額な修繕費が発生するリスクは、最大のデメリットといえるでしょう。築30年という年月は、建物のさまざまな部分が寿命を迎える時期にあたります。特に屋根や外壁、給排水管といった大規模な修繕が必要になるタイミングであり、これらの工事には数百万円単位の費用がかかることも珍しくありません。

目に見えない部分の劣化が入居後に発覚し、次々と不具合が出てくる可能性もあります。物件価格の安さだけで判断せず、購入費用とは別に、将来の修繕費用をあらかじめ準備しておく必要があります。戸建ての場合は、マンションの修繕積立金のように計画的に自己資金を確保しておくことが重要です。

資産価値がゼロに近い可能性がある

将来的な資産価値の観点では、不利になる可能性があることを理解しておく必要があります。税法上の法定耐用年数に基づくと、木造戸建ての建物価値は築20年から25年でほぼゼロと評価されるのが一般的です。法定耐用年数とは、税法で定められた資産を使用できる期間のことで、減価償却費の計算に用いられます。そのため、築30年の物件を将来売却する際は、建物自体の価値はほとんどなく、主に土地の価格で取引されるでしょう。

ただし、これはあくまで税法上の評価であり、実際の建物の寿命とは異なります。立地条件が良い、あるいは適切なリフォームやメンテナンスで魅力的な状態を保てば、資産価値を維持、向上させることも可能です。

住宅性能が現在の基準より劣る場合がある

築30年住宅は、時代背景により以下のような課題を抱えています。

• 性能面の問題
  • 断熱・気密性能が現行基準未達で光熱費増
  • 2000年改正前の耐震基準＋経年劣化で耐震性に不安
• 設備の老朽化
  • 電気容量不足・配線劣化で大型家電やEV充電器に未対応
  • 鉄管腐食、モルタル外壁劣化で更新時期
• その他のリスク
  • 防音・防火性能の低さ、アスベスト混入の可能性
  • 段差多数・手すり不備でバリアフリー未対応
  • シロアリ被害の懸念

購入前にホームインスペクションを実施し、耐震補強・断熱改修・配管更新・バリアフリー化等のリノベ費用を資金計画に織り込むことで、後悔のない住宅購入が可能になります。

築30年の中古住宅で後悔しないための8つのコツ

築30年の中古住宅が持つメリットを最大限に活かし、デメリットを回避するためには、購入前に知っておくべきポイントがあります。物件探しから資金計画、購入後のリフォームまで、それぞれの段階で適切なチェックを行うことが、理想の住まいづくりを成功させる秘訣です。これから紹介する8つのコツを実践すれば、安心して長く住める、満足度の高い家を手に入れられるでしょう。

建物の構造を確認する

まず、購入を検討している建物の構造を必ず確認しましょう。構造には主に木造、鉄骨造、RC造（鉄筋コンクリート造）などがあり、それぞれに特徴があります。リノベーションの自由度を重視するなら日本の木造住宅で主流の「在来工法」、耐震性や耐久性を優先するならRC造が適しています。

構造によって法定耐用年数や将来必要になるメンテナンス方法も異なるため、ご自身の希望と照らし合わせて選ぶことが大切です。不動産会社に確認し、物件の構造をしっかり把握しておきましょう。木造住宅には在来工法の他に、壁で支えるツーバイフォー工法もあり、耐震性が高い一方、間取り変更の自由度は低くなります。

鉄骨造は品質が安定していますが、メーカー独自の仕様でリフォームに制約が生じる場合があるため注意が必要です。

1981年以降の新耐震基準を満たしているか確認する

安心して暮らすために、耐震基準の確認は欠かせません。重要なのは、建築確認済証に記載された日付が「1981年（昭和56年）6月1日」以降かどうかですが、2025年時点で築30年の物件は1995年前後に建てられているため、基本的には新耐震基準を満たしているはずです。

ただし、新耐震基準の建物でも現行の基準と比べると劣る部分もあるため、過信せず、必要に応じて耐震性をチェックすることが大切です。特に木造住宅の場合は、2000年6月以降の建築確認であるかも確認するとより安心です。

主な耐震基準の変遷とポイントを、以下のようにまとめました。

表が示すように、2000年6月以降に建築確認を受けた木造住宅は、地盤に応じた基礎設計や接合部の金物設置が強化された「2000年基準」によって耐震性がさらに向上しています。新耐震基準の中でも、この新しい基準を満たしているかどうかが安全性を判断する上で重要な指標の一つになります。

過去の修繕履歴やリフォームの有無を確認する

物件がこれまでどのように維持管理されてきたかを知ることは非常に重要です。不動産会社を通じて、売主に「修繕履歴報告書」の提出を依頼しましょう。この書類を見れば、いつ、どこを、どのように修繕したかがわかり、建物の状態を客観的に判断できます。

特に、屋根や外壁、給排水管といった大規模なメンテナンスが適切な時期に行われているかは重要な確認項目です。もし履歴が残っていない場合は、売主に直接ヒアリングしたり、後述するホームインスペクションで専門家に詳しく調べてもらったりすることが不可欠です。

修繕履歴では、適切な時期に計画的なメンテナンスが実施されているかを確認しましょう。表面的な修繕を繰り返している物件は、根本的な問題が解決していない可能性があります。不動産会社による再販物件では過去の履歴が不明な場合も多いため、現状を専門家に見てもらうなど、慎重な確認が求められます。

なお「再販物件」とは、買取再販業者がいったん中古住宅を買い取り、簡易的なリフォームやクリーニングを施したうえで再度売り出す住宅のことです。個人が所有したまま仲介で売却する一般的な中古住宅とは異なり、売主が業者に変わるため、築後の修繕履歴や増改築の詳細が引き継がれていないケースが少なくありません。

雨漏りやシロアリ被害の痕跡がないか確認する

建物の寿命を大きく左右する、雨漏りとシロアリ被害の痕跡がないか、内覧時に注意深く確認しましょう。天井や壁にシミやカビの跡がないか、基礎部分にひび割れがないかなどを確認しておくと安心です。

また、床を歩いてみて不自然にきしむ場所や、柱を軽く叩いてみて空洞のような音がする場所は、シロアリ被害の可能性があります。これらのサインは建物の構造体に深刻なダメージを与えている恐れがあります。少しでも気になる点があれば、購入を決める前に専門家による診断を受けましょう。

特に押入れの奥や窓サッシ周辺は、結露や雨漏りのシミが発生しやすい場所です。床下や基礎の換気口付近は、シロアリの通り道となる「蟻道」がないかも確認しましょう。内覧は晴天時だけではなく、可能なら雨の日やその翌日に設定すると雨漏りの兆候を発見しやすくなります。

ホームインスペクションを実施する

購入後に後悔しないための確実な方法の一つが、ホームインスペクションの実施です。ホームインスペクションとは、建築士などの専門家が第三者の立場で、建物の劣化状況や欠陥の有無を診断する制度です。自分たちでは見つけられない構造上の問題や設備の不具合、雨漏りの兆候などを発見できるでしょう。

診断結果は、修繕が必要な箇所やその費用の目安を知る上で役立ち、価格交渉の材料になることもあります。費用はかかりますが、将来発生するかもしれない数百万円規模の修繕リスクを回避できると考えれば、必須の投資といえるでしょう。

診断は、売買契約の締結前に依頼するのが最適です。これにより、購入判断や価格交渉を的確に行えます。契約後の場合は、診断結果によっては契約解除できる特約を盛り込むと安心です。診断報告書は将来の修繕計画の指針となり、リフォーム会社への見積もり依頼時にも基礎資料として活用できます。

築30年物件に対応した住宅ローンを選ぶ

資金計画を立てる際は、築30年の物件に適した住宅ローンを選ぶことが大切です。金融機関によっては、古い物件は担保価値が低いと判断し、融資期間を短く設定したり、融資自体を断ったりする場合があります。そのため、一つの金融機関だけではなく、複数の金融機関に相談することが重要です。

融資を受ける際は、リフォーム費用もまとめて借り入れできるリフォーム一体型ローンも有効な選択肢となります。事前審査をうまく活用し、最も有利な条件を引き出しましょう。金融機関は法定耐用年数を目安に担保価値を評価するため、築30年の木造住宅は融資条件が厳しくなる傾向があります。

しかし、リフォームによる性能向上を証明できれば、有利な条件を引き出せる可能性も高まります。購入したい物件が決まったら、早めに複数の金融機関へ事前審査を申し込み、最も良い条件を比較検討することが大切です。

住宅ローン控除の適用条件を確認する

住宅ローン控除は、家計の負担を大きく軽減してくれる制度となるため、適用条件を必ず確認しましょう。以前は築年数の要件がありましたが、現在は撤廃され、代わりに「新耐震基準に適合していること」が必須条件となっています。つまり、1981年以前の旧耐震基準の物件でも「耐震基準適合証明書」などを取得すれば控除の対象になる可能性があります。

耐震基準適合証明書とは、建物が現行の耐震基準を満たしていることを専門家が証明する書類です。ただし、この証明書の取得には専門家による診断や、場合によっては補強工事が必要で、時間も費用もかかります。事前に不動産会社やホームインスペクターなどに相談し、計画的に進めましょう。

証明書の取得には、まず専門家による耐震診断が必要です。診断の結果、基準を満たさなければ補強工事を実施した上で発行されます。この手続きには数ヶ月を要する場合もあるため、物件の引き渡しから逆算して早めに動き出すことが重要です。

リフォームで活用できる補助金や助成金を確認する

リフォームやリノベーションを計画しているなら、国や自治体が提供する補助金・助成金制度を積極的に活用しましょう。例えば、省エネ性能を高める改修や耐震補強工事、バリアフリー改修などが対象となるケースが多くあります。

国の「住宅省エネ2025キャンペーン」や、お住まいの自治体独自のリフォーム補助金など、利用できる制度はさまざまです。申請には条件や期限があるため、リフォーム会社や自治体の窓口に早めに相談し、賢く費用を抑えましょう。

補助金制度は、工事の契約前に申請が必要な場合がほとんどです。申請期間が限定され、予算上限に達し次第締め切られるため、最新情報の確認が不可欠となります。自治体によっては子育て世帯や移住者向けの独自の補助金を用意していることもあるため、リフォーム会社と並行して、居住予定地の自治体窓口やWebサイトも確認することがおすすめです。

リフォームでの補助金活用や賢い資金計画を立てたい方は、JR神戸駅直結の「HDC神戸」で各リフォーム会社の担当者に補助金や資金計画を直接相談しましょう。複数社のプランを一度に比較でき予算と制度の悩みを解消できます。

まとめ｜築30年の中古住宅で理想の住まいを実現しよう

築30年の中古住宅は、後悔につながるリスクがある一方で、価格の安さや立地の良さ、リノベーションの自由度といった新築にはない大きな魅力を持っています。大切なのは、メリットとデメリットの両方を正しく理解し、購入前にしっかりと準備をすることです。まずは信頼できる専門家へ相談し、具体的な情報収集から始めてみましょう。

築30年の中古住宅購入で後悔したくない方は、JR神戸駅直結の「HDC神戸」で各リフォーム会社の担当者に補助金や資金計画を直接相談できます。複数社のプランを一度に比較でき予算と制度の悩みを解消できるため、一度足を運んでみてくださいね。

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