リフォーム一体型の住宅ローンとは？メリット・デメリットや手続きの流れを解説！

「リフォーム一体型住宅ローンって何？」「通常のリフォームローンとどう違うの？」という疑問をお持ちの方もいるのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、

• リフォーム一体型の住宅ローンの概要
• リフォーム一体型の住宅ローンとリフォームローンの違い
• リフォーム一体型の住宅ローンを利用するメリット
• リフォーム一体型の住宅ローンを利用するデメリット
• リフォーム一体型の住宅ローンの申し込み条件と必要書類
• リフォーム一体型の住宅ローンを借入するまでの流れ

を紹介します。

条件を満たすことで、低金利での借入や住宅ローン減税などの恩恵を受けることができます。適切な知識を身につけることで、リフォーム費用と住宅取得費用を効率的に管理できるようになるでしょう。

リフォーム一体型の住宅ローンとは？

中古住宅や築年数の経過した物件を購入する際、同時にリフォームを検討する方は多いです。一般的に、物件購入時は「住宅ローン」を組み、リフォーム費用は「リフォームローン」や自己資金で賄うことが一般的です。

しかし近年、物件の購入資金とリフォーム費用を合わせて一括で借りられる「リフォーム一体型住宅ローン」が注目を集めています。リフォーム一体型住宅ローンでは最初からローンを一本化するため、手続きや金利・返済の管理がシンプルになるのが特徴です。

一体型を利用すれば、リフォームに必要な費用にも住宅ローンと同じ低金利が適用される可能性が高いです。また、返済期間も長期で設定できるため、月々の支払い負担を抑えやすいというメリットがあります。イメージとしては、新築物件でオプション工事を住宅ローンに組み込む場合とほぼ同じです。

一方で、リフォーム一体型を扱っている金融機関はまだ限られています。また、リフォームの内容が物件の評価にどのような影響を与えるか、審査で詳細に見られるため、手間も伴います。それでも、物件購入からリフォームまで一括で管理したい場合や、リフォームの費用を低金利で借りたいという方には、有力な選択肢となるでしょう。

リフォーム一体型の住宅ローンとリフォームローンの違い

リフォームのための資金調達を考える際「リフォーム一体型住宅ローン」と「リフォームローン」のどちらが自分に適しているか迷うことがあるでしょう。この2つには、金利や融資上限、返済期間、担保条件、税制優遇などさまざまな違いがあります。それぞれの特徴を理解せずに選ぶと、将来的に大きな金銭的負担や後悔につながるでしょう。

ここでは、リフォーム一体型の住宅ローンとリフォームローンローンの違いを見ていきましょう。長期的な視点で判断できるように、それぞれの違いを把握しておくことが大切です。

金利・融資上限・返済期間

まず大きな差が出るのは、金利と融資額、それに返済期間です。リフォームローンのなかでも無担保タイプは審査が比較的ゆるやかな代わりに金利が高めに設定される傾向があり、総返済額が大きくなりやすいというデメリットがあります。また、融資限度額も数百万円～1,000万円程度が一般的で、返済期間は10～15年程度と短めです。

一方、リフォーム一体型の住宅ローンは物件全体を担保とするため、金利が低く融資額の上限が大きい点がメリットとなるでしょう。返済期間も最長35年ほど取れる場合が多く、毎月の返済を平準化しやすいのが特徴です。

ただし、大きな金額を借りすぎると返済負担が長期化し、結果的に支払う利息総額が増えるリスクもあるため、メリットとデメリットをしっかりと見極める必要があります。

担保・審査基準

リフォームローンには担保を取らない無担保型と、別途不動産を担保に設定する有担保型があります。前者は手軽に借りられる反面、金利が高くなる場合が多く、後者は金利が低めでも抵当権設定などの手間がかかり、厳しい審査が行われます。

リフォーム一体型ローンは、購入予定の中古物件を担保として利用し、住宅ローンと同じように年収や勤続年数、返済負担率などを審査される仕組みです。これに加えて「リフォーム計画の妥当性」や「見積書の精度」といった要素が審査対象に含まれる点が、通常の住宅ローンとの大きな違いです。

住宅ローン減税など税制優遇の可否

リフォームローン単体では、原則として住宅ローン減税（住宅ローン控除）の適用が受けられません。ただし、一部の耐震改修工事などは例外的に別枠の減税措置がある場合もあります。

これに対し、リフォーム一体型住宅ローンで一定の要件を満たしていれば、リフォーム費用を含めた借入総額が住宅ローン減税の対象となる可能性があります。

ただし、自己居住用の物件であることや床面積、築年数など、国や自治体が定める条件をクリアすることが必要です。さらに省エネ改修や耐震補強など、工事内容によっては追加の減税や補助金が適用される場合もあるため、リフォーム会社や金融機関に確認しましょう。

金利上昇時のリスク

リフォーム一体型ローンで変動金利を選ぶと、住宅購入費とリフォーム費用を合算した大きな借入残高が長期にわたり金利変動の影響を受けます。そのため、市場金利が上昇したときには毎月返済額・総返済額ともに跳ね上がるリスクが高まります。

これに対し、無担保・短期のリフォームローン単体なら借入額が少なく、期間も短いぶん影響は限定的ですが、そもそもの金利設定が高めである点に注意が必要です。対策としては、以下のようなものが挙げられます。

• 当初から全期間固定型を選ぶ
• 手元資金を厚めに持ち計画的に繰り上げ返済する
• 固定期間選択型を使う場合は満了後の金利上昇を想定し借換え余地を確保する

さらに、団体信用生命保険の付帯有無や保証料を含めた総支払コストを事前に把握しておくことも、金利上昇局面で家計を守ることにつながります。

借入申込〜融資実行までのスピード感

一体型住宅ローンでは、物件購入の審査とリフォーム内容の技術・費用審査が同時進行するため、通常の住宅ローンよりも各工程が多層化します。売買契約と工事契約を並行で結ぶ必要があることに加え、以下のような追加書類の提出が求められます。

• 工事見積もり
• 設計図面
• 施工スケジュール表

そのため、金融機関側のチェックも細かく、審査完了までに1〜2か月を要するケースも珍しくありません。

一方、リフォームローン単体、特に無担保型の商品は担保評価や抵当権設定が不要なため、書類が少なく、最短で数日〜1週間程度で融資実行に至ることもあります。したがって、リフォーム一体型住宅ローンを利用する場合は、不動産会社・リフォーム会社・金融機関の三者で工程表を共有し、見積もり作成や追加資料の提出タイミングを前倒しで段取りしておくことが重要です。

リフォーム一体型の住宅ローンを利用するメリット

住宅購入とリフォームを同時に計画している方にとって、資金調達の方法は将来の家計に大きな影響を与えます。別々にローンを組むと、金利負担や手続きの煩雑さなど、さまざまな問題が生じることもあるでしょう。リフォーム一体型住宅ローンには、低金利での借入や長期返済による月々の負担軽減、ローン一本化による資金管理の簡素化など、多くのメリットがあります。

ここでは、リフォーム一体型住宅ローンのメリットを解説します。メリットを理解しておくことで、住宅取得計画をより経済的かつ効率的に進めるための具体的な判断材料が得られるでしょう。

低金利で総返済額を抑えられる

リフォーム単体ローンは、無担保型だと金利が年5％を超えることもあります。リフォーム一体型なら、住宅ローン並みの1%を切った金利も期待でき、総返済額は100万円単位で削減可能です。1,000万円を10年返済で借りた場合の、具体的な差額は以下のとおりです。

	リフォーム単体ローン （金利5%）	リフォーム一体型ローン （金利1%）	差額
総返済額	12,730,092円	10,516,147円	2,213,945円

ただし、返済期間が長いほど利息は雪だるま式に増えるため、繰り上げ返済や期間短縮で金利メリットを最大化する設計が重要です。諸費用ローンやカードローン併用時と比べても適用金利が大幅に下がり、家計に残る可処分所得を増やしやすい点もメリットとなるでしょう。

長期返済で月々の負担を軽減できる

一体型ローンは最長35年程度まで返済期間を伸ばせるため、月々の返済額の負担を軽減できます1,000万円を金利1％で借りた場合の、10年返済と35年返済の違いは以下のとおりです。

	リフォーム単体ローン （借入期間10年）	リフォーム一体型ローン （借入期間35年）	差額
月々の返済額	87,000円	28,000円	59,000円

教育費のピークや老後資金準備期間と重なっても家計を安定させやすく、精神的余裕が生まれる点は大きなメリットです。一方で、期間が長いほど総支払利息は増えるため、ボーナス併用払いや繰り上げ返済で期間短縮を図るとバランスが取れます。変動金利を選ぶ場合は金利上昇リスクも加味し、固定期間選択型や全期間固定型との比較検討を忘れずにおこないましょう。

ローン一本化で資金管理が楽になる

住宅購入とリフォームを別ローンで組むと、返済口座・引き落とし日・金利タイプが散在して管理が煩雑になります。一体型なら契約と返済が一本化され、毎月のキャッシュフロー把握が一目瞭然です。複数契約に伴う事務手数料や印紙税、保証料が重複しない分、初期費用を数万円〜十数万円圧縮できる可能性もあります。

さらに同一金融機関での一本化は優遇金利交渉がしやすいという効果もあるでしょう。団信の条件や繰り上げ返済手数料も比較して「まとめて得する」か数値で検証しておくことが大切です。

なお、複数の金融機関やリフォーム会社の提案を横並びで検討したい方は、JR神戸駅から徒歩すぐの「HDC神戸」に出店している各リフォーム会社の担当者に直接相談すると便利です。各社のプランやローン条件をその場で聞き比べられるため、自分に合った資金計画を立てやすく、ローン一本化のメリットを最大限に引き出せます。

諸費用もまとめて借入できる

一体型ローンでは、以下の費用を借入に含められる可能性があります。

• 登記費用
• 仲介手数料
• 火災保険料
• 印紙代
• 設計料や監理費
• 仮住まい費用

自己資金が少なくてもワンストップで資金を確保でき、手元の現金を引っ越し費用や家具購入に回せるのはメリットといえるでしょう。ただし、諸費用分にも金利がかかるため、長期返済では利息が数十万円単位で増える点に注意が必要です。

対象費用や上限額は金融機関ごとに異なるため、事前にリスト化して必要最小限に絞り込みましょう。金利1％の差や返済期間5年延長が総返済額に与える影響をシミュレーションし、自己資金投入のタイミングを検討すると後悔を防げます。

住宅ローン控除を受けられる可能性がある

耐震基準適合や床面積要件などを満たせば、工事費を含む借入残高全体が住宅ローン控除の対象になり、年末残高の0.7％を最長13年間、所得税・住民税から控除可能です。数百万円規模のリフォームなら実質負担を数十万円単位で圧縮でき、単体リフォームローンにはない大きな節税効果が期待できます。

ただし「増改築等工事証明書」など追加書類や確定申告が必須で、工事種別・契約形態により要件が変わる点には注意が必要です。控除額は所得税額が上限となるため、夫婦共有名義にするか、他の控除制度との併用可否を確認し、最適な名義・借入配分を検討してメリットを最大化しましょう。

リフォーム一体型の住宅ローンを利用するデメリット

リフォーム一体型住宅ローンは便利な制度ですが、利用にはいくつかの注意点やリスクが伴います。これらを知らずに契約すると、将来的に予期せぬ問題に直面する恐れがあるでしょう。

ここでは、リフォーム一体型住宅ローンを利用する際のデメリットを解説します。これらのリスクを事前に把握し対策を考えることで、より安全で計画的な住宅購入とリフォームの実現が可能になるでしょう。

抵当権設定による差し押さえリスクがある

リフォーム費用まで含めて高額な借入をすると、購入物件には金融機関の第一順位の抵当権が設定されます。返済が長期に及ぶうえ、病気や失業など予期せぬ収入減が起これば滞納リスクが高まり、最悪の場合は差し押さえから競売に発展する恐れがあります。

無担保ローンに比べれば金利は低いですが、家を失うリスクは段違いに大きい点を忘れてはいけません。団信や就業不能保険への加入、生活防衛資金の確保といった“もしもの備え”を固め、返済余力にゆとりを持たせたプランを組むことが大切です。

審査書類が多く準備負担が大きい

一体型ローンでは、以下のような書類の提出が求められます。

• 本人確認
• 所得証明
• 売買契約書
• 工事請負契約書
• 詳細見積書
• 平面図
• 仕様書
• 建築確認済証

中古住宅なら耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険加入書類まで請求されるケースもあり、リフォーム会社・行政・設計士との調整に時間を取られがちです。提出期限に間に合わなければ審査が後ろ倒しになります。物件決済や着工スケジュールにも影響するため、見積もり確定前から先回りして書類を集める準備を進めておきましょう。

取扱金融機関が限られる

リフォーム一体型を本格的に扱う金融機関はまだ多くなく、メガバンクでも店舗限定や提携リフォーム会社限定の商品が目立ちます。地方銀行・信金では地域振興策で金利優遇を付ける例もある一方、ネット銀行は物件所在地や工事内容で利用不可となる場合があるなど、条件は千差万別です。

比較したくても候補が少なく「選べないまま妥協する」落とし穴に注意が必要です。金利や保証料ばかりではなく、工事中のつなぎ融資の有無や繰上返済手数料、審査スピードも併せてチェックしておきましょう。選択肢を広げるなら、ハウスメーカー提携ローンやリフォーム会社の紹介ルートも検討することが大切です。

見積額変更時の再審査リスクがある

着工後にシロアリ被害や雨漏りが発覚し、急遽補強工事や設備仕様の変更が必要になることは珍しくありません。予定額を超える追加費用が発生すると、融資枠の増額や条件変更のために再審査が必要となり、結果が出るまで工事がストップするケースもあります。

審査が通らなければ自己資金を追加投入するか、工事範囲を削る対応が求められ、完成時期や住み替え計画に影響が及ぶ点は大きなストレスです。契約前に「予備費」を見積書に組み込み、追加融資時の金利や手数料を確認するとともに、万一に備えて手元に余裕資金を確保しておくことが重要です。

返済額増加で家計を圧迫する恐れがある

リフォーム費用を上乗せすれば借入総額が膨らみ、返済期間が同じなら毎月返済額が増えます。変動金利を選んでいる場合は金利上昇局面で返済額が跳ね上がり、教育費や介護費用などライフイベントが重なると一気にキャッシュフローが逼迫するリスクもあるでしょう。

加えて固定資産税や設備更新費、火災保険料の負担も長期で続きます。借入時のシミュレーションは最悪のケースでおこない、余裕資金や繰上返済原資を確保しておくと、万が一の局面でも生活を守りやすくなります。

リフォーム一体型の住宅ローンの申し込み条件と必要書類

リフォーム一体型住宅ローンを利用するには、通常の住宅ローンよりも複雑な申し込み条件や必要書類があります。これらの準備が不十分だと、審査に時間がかかったり、最悪の場合は融資が受けられなかったりする可能性もあるでしょう。

ここでは、スムーズな審査と融資実行のために必要な申し込み条件と書類について詳しく説明します。これにより、申請を効率的に進め、希望通りの住宅購入とリフォームを実現するための準備が整うでしょう。

申込者の年収・勤続年数要件

多くの金融機関では年収200万円以上・勤続1～3年以上が目安ですが、重視されるのは収入の「安定継続性」です。同一企業での勤務年数が長いほど評価が上がり、転職回数が多い場合や非正規雇用では追加資料を求められることがあります。

自営業者・役員は直近2～3期の確定申告書や決算書で黒字かつ売上推移が安定しているかを証明し、総返済負担率35％以内、完済時年齢80歳未満などの条件をクリアする必要があります。また、リボ残高や携帯端末の割賦なども審査対象になるため、申込前に整理し、ボーナス併用返済を予定する場合は賞与支給実績の提出に備えましょう。

対象物件の評価と担保割合

担保評価額は物件価値の60～80％が目安となり、評価を超える部分は自己資金が求められます。中古住宅は築年数・耐震補強状況・違法増築の有無が厳格にチェックされ、評価が低いと希望額に届かないこともあるでしょう。

そこでリフォーム後の価値向上を示す設計図・詳細見積・完成予想図を添えて説明すると、プラス査定が得やすくなります。あわせて住宅性能評価書やインスペクション報告書を準備し、耐震性や省エネ性能の改善を数値で示せば、担保評価額の緩和や金利優遇を引き出せる可能性が高まります。

リフォーム計画書・見積書の作成のポイント

審査担当者に納得してもらうには、工事目的・効果・工期・保証内容を一覧化したリフォーム計画書と、工事項目ごとに単価・数量・税込金額を明記した詳細見積書が不可欠です。

見積書ではキッチン交換工事一式や内装仕上げ一式、など「一式」という表現だけで金額を示すケースがあります。しかし「一式」表記は減点対象になりやすいため、壁・床・水回りなど部位別に分け、設備機器は型番まで記載すると信頼性が向上します。

金融機関によっては紙原本＋社判押印必須や電子データ不可など独自ルールがあるため、提出様式を早めに確認し、設計士・リフォーム会社と二人三脚で準備を進めましょう。

団体信用生命保険の加入条件

一体型ローンは団信加入が原則必須で、金利に0.1～0.3％程度上乗せされるタイプが主流です。申し込み時には過去の入院歴や慢性疾患を告知し、内容によっては通常団信に加入できず、金利が高いワイド団信や就業不能保障付き団信への切替えを求められる場合があります。

保険料が別建ての場合は返済と同時に口座から引き落とされるため、月々の返済計画に含めて試算することが重要です。治療中の病気が完治見込みであれば診断書を添付することで加入可となる例もあるため、諦めずに金融機関へ相談し、最適な保障内容と金利負担のバランスを検討しましょう。

リフォーム一体型の住宅ローンを借入するまでの流れ

リフォーム一体型住宅ローンの申し込みから融資実行までには、いくつかの重要な手続きが必要です。この流れを把握していないと、思わぬところで手続きが滞ったり、予定していたリフォーム工事の開始が遅れたりする可能性があります。

ここでは、借入までの流れを時系列で解説します。これにより、計画的に手続きを進め、スムーズな住宅購入とリフォーム工事の実現につなげることができるでしょう。

物件の選定と事前審査

まずは希望する中古物件を探し、不動産会社と交渉を進めながら並行してリフォームプランを検討します。リフォーム会社から概算見積もりを取得したら、金融機関に事前審査を申し込み、借入可能額や金利の目安を把握しましょう。複数の金融機関に同時に事前審査を依頼し、条件を比較検討するのも一つの方法です。

本審査と契約の手続き

事前審査が承認されたら、不動産の売買契約とリフォーム工事請負契約を結び、正式な見積書や図面など必要書類を揃えて本審査を申し込みます。審査では物件の担保評価やリフォーム計画の妥当性などが詳細にチェックされ、問題なければ金銭消費貸借契約と抵当権設定契約を締結する流れです。団信への加入手続きもこの段階でおこないます。

着工前確認と中間検査

金融機関や保証会社が、工事着工前や中間段階で現地を確認し、契約内容と相違なく工事が進んでいるかをチェックする場合があります。大規模リノベーションであれば中間検査が実施されることもあります。その結果を受けて分割融資（つなぎ融資）が行われるケースもあるため、リフォーム会社とスケジュールをしっかり共有することが大切です。

工事完了検査と融資実行

リフォーム工事が完了したら施主が仕上がりを確認し、金融機関や保証会社による完了検査を受けます。計画書通りに工事が行われていれば融資が実行され、物件の引渡しや所有権移転登記が正式に完了します。その後、ローン返済がスタートしていく流れです。

もし「手続きの段取りを自分で整理するのが不安」「複数行の審査を並行させたい」など不明点が残る場合は、JR神戸駅直結のHDC神戸の無料相談カウンターを活用すると便利です。住宅ローンアドバイザー資格を持つ専門家がリフォーム一体型ローンの申込手順や金融機関ごとの審査ポイントを中立的に説明してくれるため、着工前に必要な準備を漏れなく確認できます。

ただし、工事見積書や工事請負契約書など「金融機関へ提出する正式書類」は、最終的に契約するリフォーム会社が作成・押印したものしか受理されません。書類作成そのものは依頼先のリフォーム会社と連携して進める必要がある点を覚えておきましょう。

まとめ｜リフォーム一体型の住宅ローンを賢く活用しよう

リフォーム一体型住宅ローンは、住宅購入費用とリフォーム費用をまとめて借りられるという利便性を活かし、低金利・長期返済・住宅ローン減税などの大きなメリットを得られる手段です。特に、中古物件を購入して大がかりなリノベーションを行う計画がある場合には、検討する価値が高いでしょう。

ただし、審査書類が多い・取扱金融機関が限られる・返済負担が増えるといったデメリットも見逃せません。工事内容が変わるたびに追加審査が必要になるケースもあり、物件評価とリフォーム計画のすり合わせが重要になります。大きな借入を長期にわたり返済していくため、今後のライフプランや家族構成、収入の変化なども考慮したうえで、無理なく返済できる金額・返済期間を設定することが大切です。

リフォーム一体型ローンを賢く使いこなすには、専門家の客観的な視点が不可欠です。複数メーカーの実物を一度に比較しながら資金計画まで相談できるHDC神戸を上手に活用し、低金利とリフォームの満足度を両立させた住まいづくりを実現しましょう。

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