中古住宅では住宅ローン控除を受けられない？適用条件や必要書類も解説！

「中古住宅だと住宅ローン控除は受けられないの？」「どのくらいの控除を受けられるの？」という疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、

• 住宅ローン控除の概要
• 中古住宅で住宅ローン控除を受けるための条件
• 中古住宅で住宅ローン控除を利用する際の注意点
• 中古住宅の住宅ローン控除のシミュレーション
• 中古住宅の住宅ローン控除の申請方法と必要書類

を紹介します。

中古住宅では条件を満たすことで、最大210万円の控除を受けることができます。

注意点や申請方法を把握しておくことで、制度を有効活用できるようになるでしょう。

住宅ローン控除とは

マイホームを検討するにあたり、中古住宅も選択肢の1つとして考えてはいるものの、住宅ローン控除が利用できるのか気になっている方も多いのではないでしょうか。まずは、住宅ローン控除の概要から解説します。

住宅ローンを組んで住宅を新しく建築や取得、増改築などをした際に、税金の控除ができる制度を住宅ローン控除と言います。具体的な制度内容は、住宅ローン残高の0.7％が所得税や住民税などから最大13年間控除されるものです。

制度の正式名称は「住宅借入金等特別控除」で、住宅ローン減税と呼ばれることもあります。住宅ローン控除は、新築住宅だけではなく中古住宅にも適用可能な制度ですが、住宅の種類によって控除を受けられる期間や金額が異なるため、注意が必要です。

住宅ローンは数千万円単位で組むこともあるため、期間や金額の違いは、家計に与える影響にも大きな差が生まれるでしょう。

中古住宅の控除期間は最大13年間ではない

新築住宅が最大で13年間住宅ローン控除を受けられるのに対し、中古住宅の控除期間は基本的には「10年間」となっています。ただし、中古住宅を宅地建物取引業者が買い取って、リフォームをした上で販売する「買取再販住宅」の場合は、条件を満たせば控除期間は13年間となります。

買取再販住宅は、新築住宅よりも安く手に入るにも関わらず、リフォームした上で販売されるため、性能は新築同様になっていることが特徴です。先述したとおり、控除期間の差によって家計の負担も変わると考えられるため、中古住宅と買取再販住宅のどちらを取得するかは、慎重に検討しましょう。

2022年、2024年の税制改正による変更点

2022年の税制改正で中古住宅に関しては大きな緩和がされたため、これまでよりも住宅ローン控除が受けられやすくなっています。2024年の税制改正では、中古住宅に関して大きな変更点はありませんでした。一方、買取再販住宅に関しては、借入限度額や対象となる住宅の種類が変更になりました。

2022年に中古住宅の築年数の制限が撤廃された

2022年の税制改正まで中古住宅には、耐火住宅が築年数25年以内、非耐火住宅が築年数20年以内などの築年数の制限が設けられていました。しかし、2022年の税制改正で築年数が撤廃され、1982年以降に建築された住宅、つまり新耐震基準適合住宅に該当する住宅は、住宅ローン控除が受けられるようになりました。

ただし、1981年以前に建築された住宅でも、以下の書類が用意できれば控除を受けられます。

• 耐震基準適合証明書
• 既存住宅売買瑕疵保険付保証明書
• 建設住宅性能評価書

また、次章から2022年以降の借入限度額の情報を基にしながら、2024年の税制改正によって住宅ローン控除のどのような点が変更されたのかを解説します。借入限度額の定義は以下のとおりです。

• 借入限度額：年末時点の住宅ローン残高の上限金額

それでは見ていきましょう。

中古住宅の借入限度額

中古住宅に関しては、2024年の税制改正での変更点はなく、借入限度額の内訳は、以下のとおりです。

住宅の種類	2022年～2025年入居	控除期間
長期優良住宅 低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅	3,000万円	10年間
その他の住宅	2,000万円	10年間

中古住宅の借入限度額は、買取再販住宅と比べてわかりやすく分類されています。

買取再販住宅の借入限度額

2024年の税制改正での買取再販再販住宅に関する1つ目の変更点は、借入限度額が下がってしまったことです。しかし、2024年入居に限り、子育て支援世帯・若者夫婦世帯への支援は手厚くなっています。子育て支援世帯・若者夫婦世帯の定義は、以下のとおりです。

• 子育て支援世帯・若者夫婦世帯：2024年12月31日時点で、19歳未満の扶養家族を有する、または40歳未満で配偶者を有する、もしくは40歳以上であるが40歳未満の配偶者を有する世帯。

2つ目の変更点は、省エネ基準を満たさない住宅（その他の住宅）は住宅ローン控除を受けられなくなったことです。省エネ基準の定義は、以下のとおりです。

• 省エネ基準：断熱等性能等級4以上であり、一次エネルギー消費量等級4以上の性能を有する。

買取再販住宅の借入限度額は、以下のとおりです。

住宅の種類	2022年・2023年入居	2024年入居	2025年入居	控除期間
長期優良住宅 低炭素住宅	5,000万円	4,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯5,000万円）	4.500万円	13年間
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	3,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯4,500万円）	3,500万円	13年間
省エネ基準適合住宅	4,000万円	3,000万円（子育て世帯・若者夫婦世帯4,000万円）	3,000万円	13年間
その他の住宅	3,000万円	0円	0円	13年間

住宅の種類の違いを詳しく知りたい方は、国土交通省の資料を確認してくださいね。

中古住宅で住宅ローン控除を受けるための条件

中古住宅で住宅ローン控除を受けるためには、どのような条件を満たせば良いのか気になっている方もいるでしょう。ここでは、対象者・住宅・その他に分けて、それぞれの条件を解説します。条件を満たさないと、控除が受けられなくなり、資金計画が狂ってしまう可能性もあるため、しっかりと条件を理解しておきましょう。

対象者の条件

まずは、対象者の条件から解説します。対象者の主な条件は、以下のとおりです。

• 合計所得金額が2,000万円以下である
• 住宅の引き渡し、もしくは工事が完了してから6ヶ月以内に住み、控除を受ける年の12月31日まで住み続けている
• 子育て支援世帯・若者夫婦世帯の場合には、2024年12月31日時点で、19歳未満の扶養家族を有する、または40歳未満で配偶者を有する、もしくは40歳以上であるが40歳未満の配偶者を有する

合計所得金額は、給与や手取りの金額とは異なるため、注意が必要です。

住宅の条件

次に、住宅の条件を解説します。住宅の主な条件は、以下のとおりです。

• 住宅ローンの返済期間が10年以上残っている
• 住むことを主な目的として利用する
• 床面積が50㎡以上である
• 新耐震基準適合住宅に該当する

買取再販住宅の場合には、以下の条件が追加されます。

• 宅地建物取引業者から取得している
• 住宅を取得する時点で、新築された日から10年経過している
• 宅地建物取引業者が住宅を取得しリフォームを行った後、再販売するまでの期間が2年以内である

中古住宅と買取再販住宅の条件には異なる部分もあるため、注意しましょう。

その他の条件

その他の条件には、以下のようなものがあります。

• 増改築にかかった費用が税込みで100万円を超えている
• 贈与による取得ではない
• 耐震改修のための工事である
• 一定の省エネ改修のための工事である

条件をさらに詳しく知りたい方は、国税庁のホームページを確認してくださいね。

中古住宅で住宅ローン控除を利用する際の注意点

中古住宅で住宅ローン控除を利用する際に、注意すべき点について気になっている方も多いのではないでしょうか。ここでは、以下3つの注意点を解説します。

• 補助金や税制優遇制度を確認する
• リフォーム減税を比較検討する
• リフォーム一体型ローンを検討する

注意点を知っておくことで、住宅ローン控除の効果を最大限に引き出すことができるでしょう。

補助金や税制優遇制度を確認する

中古住宅で住宅ローン控除を利用するにあたり、他の補助金や税制優遇制度もあわせて確認しておきましょう。なぜなら、中古住宅で住宅ローン控除を利用する際に、併用可能な補助金や税制優遇制度もあるからです。補助金や税制優遇制度を利用することで、より大きな恩恵を受けられるようになるでしょう。

併用可能な補助金や税制優遇制度は、以下のとおりです。

• 贈与税の非課税措置
• 登録免許税の特例措置
• 不動産取得税の軽減措置
• 子育てエコホーム支援事業
• 先進的窓リノベ2024事業
• 給湯省エネ2024事業
• 長期優良住宅化リフォーム推進事業
• 住宅・建築物安全ストック形成事業
• 次世代省エネ建材の実証支援事業
• 既存住宅における断熱リフォーム支援事業
• 介護保険法にもとづく住宅改修費の支給

ここでは、国が実施している戸建て住宅向けの補助金や税制優遇制度を紹介しましたが、より詳しく知りたい方はプロへの相談をおすすめします。また、地方公共団体が実施している補助金制度もあるため、気になる方は「地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト」を確認してくださいね。

リフォーム減税を比較検討する

中古住宅で住宅ローン控除を利用する際には、リフォーム減税と比較検討することをおすすめします。中古住宅の取得だけではなく、増改築といったリフォームでも住宅ローン控除は利用可能です。ただし、住宅ローン控除の適用条件を踏まえると、最低でも住宅ローンの残高が2,000万円以上、ローンの返済期間は10年以上でなければなりません。

そのため、リフォームの規模やローンの契約内容によっては、条件を満たさないこともあるでしょう。その場合には、リフォーム減税の利用を検討することをおすすめします。

リフォーム減税を利用すると、固定資産税が減税されたり、所得税が減税されたりする可能性があります。固定資産税の減税措置と、所得税の減税措置の詳細を見ていきましょう。

固定資産税の減税措置

固定資産税の減税対象となるリフォーム工事は、以下のとおりです。

• 耐震リフォーム
• バリアフリーリフォーム
• 省エネリフォーム
• 長期優良住宅化リフォーム

リフォームの内容によって減額の割合は異なりますが、長期優良住宅化リフォームは固定資産税額の2/3を減額できます。また、所得税の減税措置と併用可能になっているため、リフォームをすることで、固定資産税と所得税のどちらも減税できる可能性があります。

ただし、固定資産税の減税対象となるリフォーム工事を同時に実施したからと言って、基本的には減額される金額は増えません。例えば、耐震リフォームは固定資産税額の1/2を減額できますが、長期優良住宅化リフォームと同時に実施しても、減額される割合が「1/2+2/3」にはならないということです。ただし、バリアフリーリフォームと省エネリフォームのみ併用可能です。

それぞれのリフォーム工事には、さまざまな条件が設けられています。条件を満たしていない場合には、減税対象とはならないため注意が必要です。詳しく知りたい方は「一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会のWebサイト」を確認してくださいね。

所得税の減税措置

所得税の減税対象となるリフォーム工事は、以下のとおりです。

• 耐震リフォーム
• バリアフリーリフォーム
• 省エネリフォーム
• 同居対応リフォーム
• 長期優良住宅化リフォーム
• 子育て対応リフォーム

所得税の減税措置は、住宅ローンの有無に関わらず利用可能です。リフォームの内容によって減税額は異なりますが、長期優良住宅化リフォームは一定の条件を満たすと、最大80万円減税されます。

固定資産税の減税措置では、原則としてリフォーム工事の併用はできませんでしたが、所得税の減税措置では、一部例外を除きリフォーム工事の併用が可能です。さらに、耐震リフォームは住宅ローン控除との併用も可能となっています。

併用不可能なリフォームの組み合わせは、以下のとおりです。

• 長期優良住宅化リフォーム×耐震リフォーム
• 長期優良住宅化リフォーム×省エネリフォーム

上記の組み合わせができない理由は、長期優良住宅化リフォームには、既に耐震リフォームと省エネリフォームが含まれているからです。

また、上記のリフォーム工事に加え、減税対象ではない工事にも一部減税が適用され、最大1,000万円までの工事費用が減税の対象となります。所得税の減税措置を詳しく知りたい方は「一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会」のWebサイトを確認してくださいね。

リフォーム一体型ローンを検討する

中古住宅を取得する際に、リフォームを同時に実施したいと考えている方もいるでしょう。その場合には「リフォーム一体型ローン」を検討してみることをおすすめします。

リフォーム一体型ローンとは、住宅の取得費用とリフォーム費用を同時に借りることができるローンを指します。リフォーム一体型ローンを組むメリットは、以下の2点です。

• 金利が低い
• 借入期間が長い

それぞれ詳しく解説します。

金利が低い

金利が変動と固定のどちらになっているのか、担保の有無でも変わりますが、リフォームローンよりもリフォーム一体型ローンの方が金利が低くなる傾向にあります。金融庁が定めている都市銀行4行の2024年8月時点の金利は、以下のとおりです。

	リフォームローン	リフォーム一体型ローン（変動型）
三菱UFJ銀行	1.99％～2.875％	–
三井住友銀行	1.475％	–
みずほ銀行	3.975％～5.40％	0.375％
りそな銀行	1.600％～3.775％	0.340%

都市銀行の中でリフォーム一体型ローンを取り扱っているのは、みずほ銀行とりそな銀行で、どちらも住宅ローンと同じ金利が適用されます。それぞれの金利で1％以上の金利差があるため、数千万円のローンを組んだ時には、その差による影響力がより大きくなるでしょう。

借入期間が長い

先述した都市銀行4行のリフォームローンの借入期間は、6ヶ月以上15年以内であるのに対し、リフォーム一体型ローンは1年以上35年以内となっています。借入期間が長いほど、毎月の返済額を抑えることができるため、家計への負担を少なくできます。

ただし、借入期間が長いとその分利息を払い続けることになるため総返済額が増えたり、借入期間が短いものよりも金利が高くなったりします。そのため、デメリットも踏まえた上で総合的に判断することが大切です。

中古住宅の住宅ローン控除のシミュレーション

ここまで解説した内容を踏まえて、住宅ローン控除が適用された場合、実際にどのくらいの恩恵が受けられるのか気になっている方も多いのではないでしょうか。ここでは、いくつかの条件の下で、中古住宅に住宅ローン控除が適用された場合のシミュレーションを見てみましょう。

住宅ローンの条件は以下のとおりです。

• 金利：1.86％（全期間固定金利）
• 返済方式：元利均等
• 借入期間：35年
• 返済開始月：2025年1月
• 年収：500万円（所得税13.5万円・住民税23.3万円想定）

ただし、控除期間中の年収や所得税・住民税などの変動はないものとします。

借入金額4,000万円で買取再販住宅（長期優良住宅）を購入した場合

借入金額4,000万円で買取再販住宅（長期優良住宅）を購入した場合の控除額の詳細は、以下のとおりです。

返済期間	（A） 年末時点での住宅ローン残高	（B） 住宅ローン残高に対する 控除可能額＝（A）×0.7％	（C） 所得税の控除額	（D） 住民税の控除額	控除額 （B）と（C）＋（D）の中で 小さい方の金額
1年目	39,181,251	274,200	135,000	97,500	232,500
2年目	38,347,141	268,400	135,000	97,500	232,500
3年目	37,497,385	262,400	135,000	97,500	232,500
4年目	36,631,687	256,400	135,000	97,500	232,500
5年目	35,749,750	250,200	135,000	97,500	232,500
6年目	34,851,268	243,900	135,000	97,500	232,500
7年目	33,935,930	237,500	135,000	97,500	232,500
8年目	33,003,421	231,000	135,000	96,000	231,000
9年目	32,053,419	224,300	135,000	89,300	224,300
10年目	31,085,595	217,500	135,000	82,500	217,500
11年目	30,099,616	210,600	135,000	75,600	210,600
12年目	29,095,139	203,600	135,000	68,600	203,600
13年目	28,071,821	196,500	135,000	61,500	196,500
合計金額					2,911,000

（単位：円）

住民税は、控除額の上限が97,500円と定められているため、注意が必要です。上記の結果を踏まえて13年間の控除金額の合計を算出すると、2,911,000円となります。

借入金額2,000万円で中古住宅（その他の住宅）を購入した場合

借入金額2,000万円で中古住宅（その他の住宅）を購入した場合の控除額の詳細は、以下のとおりです。

返済期間	（A） 年末時点での住宅ローン残高	（B） 住宅ローン残高に対する 控除可能額＝（A）×0.7％	（C） 所得税の控除額	（D） 住民税の控除額	控除額 （B）と（C）＋（D）の中で 小さい方の金額
1年目	19,590,630	137,100	135,000	2,100	137,100
2年目	19,173,577	134,200	134,200	0	134,200
3年目	18,748,703	131,200	131,200	0	131,200
4年目	18,315,857	128,200	128,200	0	128,200
5年目	17,874,892	125,100	125,100	0	125,100
6年目	17,425,655	121,900	121,900	0	121,900
7年目	16,967,989	118,700	118,700	0	118,700
8年目	16,501,737	115,500	115,500	0	115,500
9年目	16,026,738	112,100	112,100	0	112,100
10年目	15,542,830	108,700	108,700	0	108,700
合計金額					1,232,700

（単位：円）

上記の結果を踏まえて10年間の控除金額の合計を算出すると、1,232,700円となります。控除額を最大の210万円とするためには、10年間にわたり年末ローン残高が借入限度額である3,000万円を超え続ける必要があります。控除額は、借入金額や年収の違いなどによっても変動するため、正しい控除額を把握できるようにプロに相談してみましょう。

中古住宅の住宅ローン控除の申請方法と必要書類

住宅ローン控除を受けるための、必要な手続きが知りたい方も多いのではないでしょうか。ここでは、申請方法と必要書類を解説します。申請期限が設けられている点にも注意する必要がありますが、必要な書類が状況によって異なる点にも注意が必要です。

書類の入手に時間がかかって必要書類が全て揃えられなかった場合、住宅ローン控除を受けられません。そのような事態を避けるためにも、必要書類は事前にしっかりと確認し、余裕を持って手続きを行うようにしましょう。

申請方法

住宅ローン控除を受けるためには、住宅を取得もしくは増改築した年の「翌年」に確定申告をしなければなりません。確定申告は基本的には2月中旬〜3月中旬の約1ヶ月間で設定されていますが、年によって異なることもあるため、国税庁のホームページにて期限を確認しておきましょう。

会社員の場合は、住宅ローン控除を初めて受ける年のみ確定申告が必要となりますが、2年目以降は、会社で実施している年末調整の際に手続きをすれば問題ありません。ただし、個人事業主やフリーランスの方は、2年目以降も確定申告が必要となります。

必要書類

先述したとおり、状況によって必要な書類は異なります。該当する書類を確認し、漏れることがないように用意しましょう。必要書類と入手先は、以下のとおりです。

必要書類	書類の入手先や概要
確定申告書	近所の税務署や国税庁のホームページ
年末残高等証明書	ローンを借入した金融機関
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書	近所の税務署や国税庁のホームページ
登記事項証明書	近所の法務局（オンラインでも請求可能）
工事請負契約書や売買契約書	不動産会社や工務店など
源泉徴収票	勤務先
本人確認書類	マイナンバーカードや免許証
増改築等工事証明書（該当者のみ）	建築士事務所や登録住宅性能評価機関など
性能評価書や性能証明書など住宅の性能を示す書類（該当者のみ）	建築士事務所や登録住宅性能評価機関など

取得もしくは増改築する住宅が、1981年以降に建築されている場合には、耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書などの書類が不要となりますが、1981年以前に建築されている場合には必要です。不安な場合は、不動産会社などに相談してみましょう。

まとめ｜中古住宅で住宅ローン控除を受けるための要件を知っておこう

この記事では、中古住宅の住宅ローン控除について解説しました。住宅ローン控除を活用すれば、最大で210万円分の税金が控除されます。他の補助金や税制優遇制度を活用すれば、さらに控除される税金は増えます。

しかし、中古住宅の住宅ローン控除を受けるためには、いくつもの条件を満たさなければなりません。さらには、住宅ローンの借り方や金利、控除の金額も人それぞれであるため、最適な組み合わせの判断に迷う場合もあるでしょう。

その際には、1人で悩まずにプロに相談してみましょう。HDC神戸には多くの信頼できるリフォーム会社が出店しており、リフォームのプロに住宅ローン控除についても相談ができます。中古住宅への住宅ローン控除の活用を考えている場合には、ぜひ一度HDC神戸に行って相談してみてはいかがでしょうか。あなたの悩みに合わせて、専門家としてアドバイスをしてくれます。

住宅は人生の中でも大きな買い物です。後悔しないためにも、ぜひHDC神戸に足を運んで相談してみましょう。

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