築50年の戸建てを500万円でリフォームできる?費用相場や実例を紹介

この人に聞きました菊地重信

一級建築士、一級建築施工管理技士他様々な建築系資格を取得。ゼネコンで様々な業務を経験しながら一級建築士試験で苦労した経験を活かし、一級建築士試験を攻略するブログを運営。建設を学ぶ専門サイトの立ち上げ経験もあり。サッカーとお笑いが好き。フットサルとギターを嗜む。著書「学び直しの一級建築士」

 

築50年の戸建てをリフォームしたいけれど、500万円の予算でどこまでできるのか不安に感じていませんか?古い家は魅力がある一方で、見えない部分の劣化や現代の暮らしに合わない間取りなど、課題も少なくありません。

本記事では、フルリフォームと部分リフォームの違いから、500万円で可能な工事内容、費用を抑えるためのポイント、そして実際のリフォーム事例までをわかりやすく解説します。限られた予算でも、暮らしやすく生まれ変わる住まいづくりのヒントをご紹介します。

フルリフォームとスケルトンリフォーム、リノベーションの違い

家を大きく直すときに「フルリフォーム」や「スケルトンリフォーム」といった言葉を耳にしますが、意味は少し違います。この違いを知ることで、自分の家に合った直し方を考えやすくなります。

フルリフォームとは

フルリフォームは、家の中や外をまるごときれいに直す工事のことです。

古くなったキッチンやお風呂を新しいものに取りかえるだけでなく、壁や床、天井の材料もすべて新しくするのが一般的です。家の形は変えずに、中や外を一度にまるごと直すイメージです。

間取り変更や配管交換を含む場合もありますが、施工会社によって範囲は異なるため、見積もり時に内容を明確に確認する必要があります。生活のしやすさや快適さが大きく改善され、見た目だけでなく使い勝手も変わります。

スケルトンリフォームとは

スケルトンリフォームは、フルリフォームと比べてもっと大がかりな工事です。家の柱や骨組みだけを残して、その他の部分をすべて解体し、新しく作り直します。つまり、家の中も外も、まるで新築のように作りかえることができます。

古い家の場合、柱や土台の状態をチェックして必要があれば補強を行う場合もあります。間取りを自由に変えたり、断熱性能を高めたりできるので、理想の住まいに近づけやすい方法です。

リノベーションとは

リノベーションは、家をもっと住みやすくしたり、使いやすくしたりして家の性能や価値を上げるために行う改修です。リフォームと違って、ただ元に戻すだけではなく、新しい機能やデザインを加えることが目的です。

部屋を一つにまとめて広くしたり、自然素材の内装にしたりすることもリノベーションの一つです。古い家に新しいアイデアを加えて、もっと快適に、もっとオシャレに変える工事を指します。

築50年の戸建てのフルリフォームは500万円でできる?

延べ床面積や建物の状態によって大きく変わりますが、フルリフォームに500万円では足りない場合が多いです。面積や構造別のフルリフォーム費用の相場を紹介します。

面積によるフルリフォーム費用相場

フルリフォームの費用は、家の広さによって大きく変わります。

延床面積 想定される費用相場
30㎡(小規模平屋) 約300万円〜600万円
50㎡(平均的な平屋) 約500万円〜1000万円
80㎡(2階建ての小型戸建て) 約960万円〜1600万円
100㎡以上(一般的な戸建て) 約1000万円〜2000万円以上

一般的には、1㎡あたり10万円〜20万円が相場とされています。

30㎡ほどの小さな平屋なら、内装と水回り設備の更新を含めて300万円〜600万円程度で工事が可能です。建物の老朽化が進んでいたり、配管や構造補強まで必要になると、それ以上の費用がかかります。

家が50㎡〜80㎡ある場合、500万円〜1600万円ほどになる可能性もあります。これにはキッチンやお風呂などの設備工事に加え、壁・床・天井の内装仕上げ、電気やガスの配線更新も含まれます。100㎡を超える広さになると、必要な材料や作業量がさらに増え、1000万円〜2000万円以上に達するケースも多く見られます。

広い家ほど直す範囲が広がり、1つ1つの部屋にかかる費用も積み重なっていきます。そのため、リフォームの全体費用を考えるときは、延べ床面積と合わせてどの部分をどの程度直すかも考えることが大切です。

築年数によるフルリフォーム費用相場

築年数が古い家ほど、フルリフォームにかかる費用は高くなりやすい傾向があります。

築年数 相場単価(㎡あたり) 主な工事項目
築10年〜20年 約10万円 設備更新・内装・一部補修
築30年〜40年 約15万円 設備+配管更新・内装・断熱補強
築40年〜50年 約20万円 構造補強・断熱・配線・全面内装
築50年以上 約25万円 耐震・断熱・配管・間取り変更含む

築10年から20年ほどの家であれば、設備や内装の更新が中心となり、費用は1㎡あたり10万円前後が目安になります。

築30年を超えると、老朽化が進んだ配管や電気配線の交換、床下や壁の断熱材の入れ替えなどが必要になる場合が多くなり、1㎡あたりの費用は15万円前後に上がることが一般的です。

築40年〜50年の戸建てでは、さらに基礎や構造部の補強も求められるケースが多く、1㎡あたり20万円前後が相場で、工事内容によっては20万円以上かかる場合もあります。建物の耐震性が現在の基準を満たしていない場合、補強工事や間取りの見直しも必要になるため、予想以上に費用が膨らみます。

築50年以上の家になると、さらに大規模な改修が必要になる可能性が高く、1㎡あたり25万円を超えるかもしれません。見た目が古いだけではなく、建材の劣化やシロアリ被害など、工事を始めてから問題が見つかる可能性も高く、追加費用が発生するリスクも高まります。

築年数が古ければ古いほど、ただ設備を新しくするだけでは済まず、家全体の安全性や快適性を見直す必要があります。築50年の家をフルリフォームする場合には、そうした見えない部分の工事が全体の費用を押し上げる要因となります。

JR神戸駅前のHDC神戸には築年数の古い戸建てのリフォームをしたい場合に相談できるリフォーム会社の窓口が複数あり、一度に様々な会社に相談ができて便利です。築古戸建てでリフォームをお考えの方は、施工事例などの話を聞くとどんな調査や工事が必要か想像できるのでおすすめです。

構造によるフルリフォーム費用相場

家の構造によっても、フルリフォームに必要な費用は変わってきます。実際には築年数が浅ければ同じ構造種別でも費用相場は下がり、築年数が古ければ上がるため、下記の表は構造種類ごとの一般的な相場です。

構造の種類 相場単価(㎡あたり) 特徴
木造 約10万円〜20万円 間取り変更しやすく工事しやすい
鉄骨造(S造) 約15万円〜25万円 耐火処理や溶接が必要、構造変更しにくい
鉄筋コンクリート造(RC造) 約20万円〜30万円 解体・改修に手間がかかる

もっとも多いのが木造住宅です。木造の場合、1㎡あたりの費用は10万円〜20万円程度が一般的です。築年数が古く柱や梁の状態が悪い場合は、構造の補強が必要となり、費用が大幅に増える可能性もあります

鉄骨造の家は、構造がしっかりしているぶん、外側を壊しにくく、間取り変更の自由度は木造よりも低めです。また、溶接や耐火処理など専門技術が必要になるため、工事費も高めになります。鉄骨造のフルリフォームでは、1㎡あたり15万円〜25万円ほどが相場です。

鉄筋コンクリート造(RC造)の住宅は、構造がとても頑丈なため長持ちしますが、そのぶん工事の手間や費用は最も高くなります。コンクリートを壊したり補修したりするのに時間と技術が必要で、1㎡あたり20万円〜30万円程度になるケースも珍しくありません。

築50年の家では、構造自体の劣化が進んでいる場合も多いため、実際の費用は建物調査の結果によってさらに変動します。

2025年4月から省エネ基準適合義務化で一部のリフォーム費用が上昇

2025年4月から、建築基準法・建築物省エネ法の改正により、省エネ基準への適合がすべての新築・増改築住宅に対して義務化されます。ただし、単純な修繕や模様替えのためのリフォーム(いわゆる改修)は対象外です。

対象となるのは「増改築にあたる工事」で、たとえば以下のようなケースが含まれます。

  • 屋根の断熱追加
  • 外壁の交換
  • 高性能窓への取り替え など

これらの工事では増改築部分に対して断熱性能を満たす設計が求められます。

既存部分には省エネ性能の適合義務はありませんが、増改築に該当する工事部分には、以下のような省エネ対応が必要です。

  • 高性能な断熱材の使用
  • 複層ガラスの採用
  • 高効率設備導入 など

この制度変更により、増改築リフォームの費用は断熱工事や高性能材料の採用が追加されることで従来よりも上昇しやすくなります。

なお、省エネ基準への適合により費用は上がりますが、性能が向上し、光熱費の削減や快適性の向上が期待できます。将来的には資産価値の維持にもつながるため、長い目で見れば価値あるリフォームといえるでしょう。

2025年4月以降に着工する増改築リフォームの場合は予算に断熱改修費用を含め、施工前に省エネ設計を検討することが重要です。

築50年の戸建てをフルリフォームするには2000万円必要

築50年の木造戸建てを現在の住まいと同じように快適で安全な状態にまで仕上げるには、2000万円前後の費用が必要になる場合が多いです。

年月が経った建物では、見た目を直すだけでは済まず、床下の土台や柱、屋根の構造まで劣化が進んでいる可能性があります。そのため、部分的な修理ではなく、家全体を丸ごと見直すスケルトンリフォームが必要になるケースも少なくありません。

柱や床、階段といった主要構造部が改修に含まれる場合、特に耐震性や断熱性能に関しては現在の建築基準法に合うように補強や改修を行う必要があり、これにかかる費用が大きくなります。

耐震補強だけで100万円〜300万円程度、断熱材や高性能サッシの導入でさらに数百万円の追加費用がかかります。水道管や電気配線なども古くなっている可能性が高く、それらの交換も工事に含めると、1㎡あたりの単価が20万円を超えることも珍しくありません。

建物の面積が80㎡〜100㎡ある場合、全面的に工事を行うと2000万円近い費用がかかるのは自然な結果です。新築を建てるほどではありませんが、それに近いレベルの工事となるため、リフォームというよりも「再生」といった方がふさわしい内容になる可能性もあります。築年数が長い戸建てを快適にリフォームするには、それだけの準備と予算が必要です。

500万円の部分リフォームでビフォーアフターはどう変わる?実際にできること

限られた予算でも、生活の質を大きく変えるリフォームは可能です。ここからは築古の家に部分リフォームを行う場合について紹介します。特に水回りや内装を集中して整えると、築年数を感じさせない快適な住まいに変化します。

キッチン・浴室など水回りの部分リフォーム

水回りは毎日使う場所で、築年数の古さが特に目立つ部分です。500万円の予算があれば、キッチン、浴室、洗面台、トイレといった設備を中程度のグレードで新しくすることが可能です。

キッチンをシステムキッチンに交換すれば、収納や作業スペースが充実し、掃除のしやすさも向上します。浴室をユニットバスに変えると、保温性や安全性が高まり、日々の入浴が快適になります。

築50年の戸建てでは、設備だけでなく水道管や給湯管の劣化も見逃せません。鉄製の配管は内部がサビて詰まりやすくなっており、設備交換だけで済ませると、数年後に再び水漏れや故障のリスクが出てきます。

そのため、配管も同時に取り替えることが望ましいですが、その場合は500万円を超える可能性が高いです。水回り4点の更新に配管工事を加えると、施工範囲や建物の状態によっては600万円前後かかるかもしれません。

家の面積が小さく、既存の配管が再利用できるようなケースでは、工事内容を調整すれば500万円に近づけることも可能です。予算内で収めたい場合は、どの部分に重点を置くかを明確にし、施工会社とよく相談することが大切です。

生活の快適さを大きく左右する水回りの改修は、設備の見た目だけでなく、内部の配管まで含めて考えると、長く安心して暮らせる住まいになります。

壁紙・フローリングなど内装の部分リフォーム

築50年の家では、床や壁、天井などの内装が古びて見える場合が多く、第一印象に大きく影響します。壁紙がはがれていたり、床がきしんだりしていると、部屋全体が暗く感じられ、清潔感も損なわれます。こうした内装を一新すると、住まいの印象は大きく変わります。

壁紙の張り替えには1㎡あたり1,000円〜2,000円ほど、フローリングの張り替えには1㎡あたり1万円〜2万円ほどかかるのが一般的です。リビングや寝室など主要な部屋を対象にしても、全体で100万円〜200万円前後で工事を行うことが可能です。

予算に余裕があれば、断熱材を入れ直したり、防音性の高いフローリングを使ったりすると、住み心地の面でも改善が見込めます。

天井材を張り替えると、照明の映り方や部屋の広さの感じ方も変わります。古い天井材にはアスベストが使われている可能性があるため、専門業者による確認と対処が必要になる可能性もあります。その際には費用が別途かかることになりますが、安全性を考えると無視できません。

簡単な間取り変更

築50年の家では、昔ながらの間取りがそのまま残っている場合が多く、現代の暮らし方には合わない可能性があります。

細かく仕切られた部屋が並んでいたり、収納が少なかったりと、使いにくさを感じるケースも少なくありません。こうした場合には、簡単な間取り変更を行うと、住みやすさを大きく改善できます。

具体的には、隣り合った2部屋の間の壁を取り払って1つの広い空間にしたり、押入れをクローゼットに変えたりする工事が該当します。構造上の柱や耐力壁に触れない範囲であれば、大がかりな補強をせずに済むため、工事費用も比較的抑えられます。こうした工事は、数十万円から数百万円で可能です。床や天井の補修も必要になるため、同時に内装も一新することが一般的です。

建物の骨組みに関わる壁を取り除く場合は、構造計算や補強が必要となり、大幅に費用が増えます。築年数の古い家は図面が残っていない可能性もあり、解体して初めて構造の詳細が分かる場合も珍しくありません。そうしたリスクもふまえ、事前に信頼できる建築士や工務店に調査を依頼することが重要です。

和室から洋室への変更

築50年の戸建てには、畳敷きの和室がいくつも残っていることが多く見られます。昭和の時代には当たり前だった和室も、現代の暮らしには合わないと感じる人が増えており、洋室への変更を希望するケースが増えています。和室を洋室に変える工事は、床材・壁材・建具などの仕上げを変えることで実現可能です。

畳を撤去してフローリングに張り替えると掃除がしやすくなり、家具も置きやすくなります。壁は、塗り壁や砂壁をクロス仕上げにすることで見た目が明るくなり、ほこりもつきにくくなります。押入れをクローゼットに作り替えると収納の使い勝手も良くなります。床下の断熱材を追加することで冬の底冷えも改善され、快適性が高まります。

1部屋を洋室にリフォームする費用は、約30万円〜80万円が目安です。部屋の広さや仕上げ材のグレードによって変わりますが、500万円の予算があれば2部屋以上の和室を洋室に変えることが可能です。ただし、床の高さ調整や段差解消などが必要な場合は、追加の費用が発生するかもしれません。

屋根・外壁塗装

築50年の家では、屋根や外壁の劣化が進んでいるケースが多く、塗装の塗り替えは住まいを守るために欠かせない工事です。塗装がはがれていると、見た目が古びて見えるだけでなく、雨水が染み込みやすくなり、建物の内部にダメージが広がるおそれがあります。適切な時期に再塗装を行うと、外観を美しく保ち、建物の寿命を延ばすことが可能です。

屋根や外壁の塗装費用は、塗る面積や使用する塗料の種類によって異なります。一般的な戸建て住宅で、外壁の塗装には60万円〜120万円、屋根の塗装には30万円〜80万円ほどかかるのが相場です。耐久性が高いシリコン塗料やフッ素塗料を使用すると価格は上がりますが、そのぶん次の塗り替えまでの期間を延ばせます。

外壁のひび割れや屋根の傷みが激しい場合には、塗装だけでは済まず、部分的な補修が必要になるかもしれません。こうした補修を同時に行うと、工事費用は追加で数十万円かかる可能性もあります。ただし、全面的な張り替えや葺き替え工事に比べると、塗装は費用を抑えながら建物の保護性能を高められる方法です。

戸建てのリフォームを500万円以内に抑えるポイント

限られた予算で満足のいくリフォームを実現するには、工事内容をしっかりと絞り込むことが大切です。費用のかかる部分とそうでない部分を見極めながら、メリハリのあるプランを立てることが予算内で成功する鍵となります。ここからは戸建てのリフォームを500万円以内に抑えるポイントを紹介します。

優先順位をはっきりとさせる

リフォームで一番大切なのは、「どこを直したいのか」を明確にすることです。あれもこれも手を入れたいと思っても、500万円の予算ではすべてを一度に工事するのは難しい場合が多いです。まずは現在の住まいの中で「不便に感じているところ」や「不安を感じる部分」を整理しましょう。

水回りが古くて使いづらい、雨漏りの心配がある、冬場に寒い、というような問題がある場合、それを優先的に解決する方向で工事内容を検討します。

優先順位をつけるときには、「命に関わる安全性」「毎日使う設備」「将来的な維持費」に着目するのが効果的です。

耐震性や防水性に関わる部分は、安全のために早めに対処しておくべきですし、キッチンや浴室などの使い勝手は日々のストレスにつながるので、生活の質に直結します。電気やガスなどの配線・配管を見直しておけば、数年後の故障や修理のリスクを減らすことが可能です。

希望をすべて盛り込むのではなく、必要な部分にしぼって工事すると、予算の中で満足度の高いリフォームを実現できます。予算を超えるようなプランを無理に詰め込まず、本当に必要なものに集中することが、限られた費用で最大の効果を出すための第一歩です。

設備や材料のランクを下げる

リフォーム費用を抑えるためには、設備や仕上げ材のグレードを見直すことが効果的です。

キッチンやお風呂、トイレといった設備機器は、ハイグレードなモデルを選ぶと機能が充実している一方で、価格が大きく跳ね上がります。最新のタッチレス水栓や自動洗浄機能などを備えた設備は魅力的ですが、ミドルクラスでも十分に使いやすく、見た目もきれいな製品が多数あります。

同じように、内装材や建具についても、天然木や高級タイルを使用すれば美しさや質感は高まりますが、費用も上がります。機能性を重視した量産品や代替素材を選ぶと、価格を大幅に抑えながらデザイン性を保つことが可能です。

無垢材のフローリングの代わりに、木目調のフロアタイルや複合フローリングを選べば、見た目は似ていてもコストは半分以下になる場合もあります。

重要なのは、どの部分にこだわり、どこを合理的に割り切るかを事前に決めることです。見えにくい部分や使用頻度の低い場所では、コストを抑えた材料でも十分対応できます。その分、毎日使う場所や目につく部分には、少しだけこだわることで全体のバランスが取れます。

設備や材料の選び方を工夫することで、限られた予算内でも理想に近い住まいを実現できます。すべてに高品質を求めるよりも、取捨選択をしながら賢く選ぶことが、500万円リフォームを成功させるための現実的な方法です。

相見積もりを取る

リフォーム工事の費用を500万円以内におさえるためには、複数の業者から見積もりを取ることが非常に重要です。同じ工事内容でも、依頼する会社によって金額や提案内容に大きな差が出る可能性があります。見積もりの内訳を比べると、どこに費用がかかっているのか、どの部分が削減できるのかが見えてきます。

特に築50年の家は、見た目以上に劣化や不具合が進んでいる場合が多く、工事の内容が複雑になるかもしれません。提案内容には各社で違いが出やすいため、最低でも2〜3社に依頼して内容を比較検討することが大切です。比較する際は、価格だけでなく、「どこまでが含まれているか」「追加費用の可能性があるか」などもあわせて確認しましょう。

見積書を出してもらうだけでなく、担当者との打ち合わせを通して、説明のわかりやすさや対応の丁寧さも判断材料にしましょう。小さな疑問にも丁寧に答えてくれるリフォーム会社は、工事中や完成後のトラブルにも誠実に対応してくれる可能性が高くなります。

相見積もりを取れば適正な価格と信頼できるリフォーム会社を選択でき、無駄な出費や工事後の後悔を予防できます。焦らず時間をかけて比較検討することが、500万円という限られた予算を最大限に活かすコツです。

JR神戸駅前のHDC神戸には、築古の戸建てリフォームついて相談できるリフォーム会社の窓口が複数あり、一度に様々な会社に相見積もりができて便利です。現在の住まいの状況や、今後の暮らし方に応じた提案を受けながら、それぞれの会社が提案するリフォームプランを検討できます

また、同じくHDC神戸や、グランフロント大阪のHDC大阪には住宅設備のショールームが多く出店しています。最新の住宅設備を見て、気になる部分のリフォームと同時に浴室や洗面所といった設備を含めたリフォームを検討してみるのも、必要な設備がイメージできるのでおすすめです。

築50年前後で行ったリフォーム実例

実際に500万円前後の予算でどのようなリフォームが行われたのか、具体的な事例を紹介します。

浴室をサイズアップして入浴をゆったり楽しめるリフォーム実例

ビフォー

アフター

施工会社 ナサホーム
築年数 50年

2軒に分かれていた物件を1軒にまとめるスケルトンリフォームを行う際に、間取り変更で浴室のサイズの見直しを行いました。浴室を移設することで大きめのユニットバスが設置でき、足を伸ばして入浴できるサイズになりました。

ユニットバスにカウンターや収納棚なども設置したことでメンテナンス性もアップ。快適な入浴空間に施主も満足しています。

キッチン周りの動線を含めてリフォームした実例

ビフォー

アフター

施工会社 ナサホーム
築年数 50年

キッチン周りの配置が悪く、シンクとガスコンロが離れていて使いにくいことからリフォームを決断しました。限られた空間を効率よく使っても狭い空間であったため、間取り変更も合わせて行っています。

キッチンリフォームは家事動線を整理するためにキッチンの位置とサイズを変更してシステムキッチンに。調理の動きに無駄がなくなりスムーズになりました。

広すぎた廊下を減らしてワークスペースにした実例

ビフォー

アフター

施工会社 ナサホーム
築年数 50年

全面リフォームに合わせて広い廊下をうまく活用するためにワークスペースを設置しました。施主の仕事スペースだけでなく、将来の子どもの勉強スペースとしても使えるよう、広いカウンターと収納棚を造作しています。

廊下の一角に作ったスペースであるため、集中して勉強や仕事に取り組めるとともに、子どもが勉強している様子が目に届き見守りやすい空間となりました。

500万円の予算でできる築古戸建てリフォームのポイントまとめ

築50年の戸建てをリフォームするには、建物の状態や希望する工事内容によって費用が大きく変わります。フルリフォームを目指す場合は2000万円以上かかることも多く、500万円の予算ではすべてを一新するのは難しいのが現実です。ただし、設備や内装などに的を絞れば、限られた金額でも暮らしやすさを大きく改善することは可能です。

特に水回りや内装のリニューアル、簡単な間取りの変更、屋根や外壁の塗装といった工事は、日常生活に直結する効果があり、費用対効果の高い選択となります。その際には、優先順位を明確にし、設備や材料のグレードを調整しながら、無理のない範囲でプランを立てることが重要です。複数のリフォーム会社から見積もりを取り、信頼できる施工会社と出会うことも成功のカギになります。

リフォームは、単なる修理ではなく、住まいをより快適で安心できる場所に変えるための手段です。500万円という金額でも、工夫次第で住まいはしっかりと生まれ変わります。大切なのは、今の暮らしにとって「本当に必要なことは何か」を見極めることです。適切な判断と計画があれば、築年数に関係なく、安心して長く暮らせる住まいを手に入れることができます。

JR神戸駅前のHDC神戸には、築古の戸建てリフォームついて相談できるリフォーム会社の窓口が複数あり、一度に様々な会社に相談ができて便利です。

また、同じくHDC神戸や、グランフロント大阪のHDC大阪には住宅設備のショールームが多く出店しています。最新のユニットバスの他にシステムキッチンなどを見て、気になる部分のリフォームと同時に浴室や洗面所といった設備を含めたリフォームを検討してみるのも、本当に必要な空間が想像できるのでおすすめです。

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