買ってはいけない中古住宅！大失敗しないための心得【購入するなら調査が大切】

中古住宅を買うのはワクワクしますが、きちんと調べないと大変なことになるかもしれません。家族みんなが安心して暮らせる家を見つけるために、どんな点に注意すればいいのかを知っておくことが大切です。

この記事では、買ってはいけない中古住宅のポイントや、失敗しないための調査の仕方について分かりやすく説明します。素敵な家を安心して手に入れるために、ぜひ参考にしてください。

買ってはいけない中古住宅の土地

隣の敷地や道路などの境界線がはっきりしない

中古住宅を購入する際に注意が必要なのが、隣の敷地や道路との境界線が不明確な土地です。境界線が明確でないと、自分の土地がどこまでなのかがわからず、後で隣人との間でトラブルになる可能性があります。

例えば、隣の敷地に侵入していると主張されてしまうかもしれません。また、将来的にフェンスや塀を設置したいと思ったときに、境界が曖昧だとフェンスや塀の設置が難しくなります。隣人との間で土地の使用に関する争いが起きる危険性もあります。

これらの問題を避けるためには、購入前に必ず境界線を確認し、公的な文書や地図で確かめることが大切です。専門家に依頼して境界を確認することも有効な手段です。購入後にトラブルを避けるためにも、購入前の調査はしっかりと行いましょう。

接道義務を満たしていない

「接道義務」というのは、家が建てられる土地は必ず一定の幅の道路に面していなければならないという規則です。この義務を満たしていない土地は、建築許可が下りず、空いている土地に家を建てられないかもしれません。

例えば、幅の狭い路地や私道にしか接していない土地は、この接道義務を満たしていない場合が多いです。このような土地を買ってしまうと、後で家を建てたりリフォームしたりする際に大きな問題となる可能性があります。

接道義務を満たしていない土地は、法的に問題があるだけでなく、緊急車両が入りにくくなるなど、生活上の不便も生じます。

事前に土地の接道状況を確認し、法律に適合しているかどうかを確かめましょう。また、市役所などの窓口で確認することも有効です。土地の購入を検討する際には、接道義務の重要性を十分に理解し、適切な判断を下すよう心掛けましょう。

盛土や田んぼ、沼などで地盤が弱い

土地の歴史や構造も重要なチェックポイントです。

盛土とは、低い土地に土を盛り上げて平らにした場所で、こうした土地は地盤が弱い可能性があります。

また、以前に田んぼや沼地だった場所も地盤が安定していない場合が多いです。このような土地に家を建てると、地盤沈下や家の傾きが起こるリスクが高まります。

特に、大雨が降った後や地震が起きた時に、地盤が崩れやすくなるかもしれません。購入前に地盤調査を行い、専門家の意見を聞くことが非常に重要です。

地盤が弱い土地は将来的なメンテナンスコストも高くなる可能性がありますので、十分な注意が必要です。地盤がしっかりしていないと、家が傾いたり、ひび割れが生じたりする場合があります。

こうした問題を避けるためにも、地盤調査を徹底して行い、安全な土地を選ぶことが大切です。

ハザードマップで災害リスクが高い

ハザードマップは、その地域の災害リスクを示す地図で、中古住宅を購入する前に必ず確認すべきものです。ハザードマップを見て、その土地が洪水、地震、土砂崩れなどの災害リスクが高いかどうかを確認しましょう。

例えば、川の近くや山のふもとにある土地は、洪水や土砂崩れのリスクが高い場合が多いです。また、地震の際に液状化現象が起こりやすい地域もあります。

このような場所に家を建てると、災害が発生した際に大きな被害を受けるかもしれません。災害リスクが高い土地は、保険料も高くなる場合があるので、経済的な負担も考慮に入れる必要があります。

災害が起きた時に備えるためにも、ハザードマップで事前にリスクを確認し、安全な場所を選ぶことが大切です。家族の安全を守るためにも、災害リスクの低い土地を選ぶよう心掛けましょう。

再建築不可の土地

再建築不可の土地とは、現在建っている建物が壊れた場合に、新しい建物を建てられない土地のことです。このような土地は、将来的に建物を新しく建て替えできないため、大きな制約となります。

例えば、古い家を買ってリフォームしようと思っても、建物が老朽化して建て替えが必要になったときに新しい建物を建てられません。

再建築不可の土地は、その分価格が安い場合が多いですが、将来の自由度が大きく制限されるため、慎重に検討する必要があります。市役所などで確認し、専門家に相談することをお勧めします。

再建築ができないと家の価値が下がる可能性もあるため、購入前には十分な情報収集と確認が必要です。将来のことを考えて、再建築が可能な土地を選ぶようにしましょう。

土地の形状がいびつ、崖があるなど特殊

土地の形状も重要なポイントです。土地の形がいびつだったり、崖があったりする場合、その土地に家を建てるのが非常に難しくなります。

例えば、三角形や細長い土地は、建物の設計に制約が多く、工事費用も高くなりがちです。また、崖がある土地は、土砂崩れの危険があり、安全性に問題があります。

こうした特殊な土地は、建築コストが高くなるだけでなく、設計の自由度も低くなるため、購入前によく考える必要があります。専門家に相談して、その土地に家を建てる際の問題点やコストを詳しく調べてもらうことが重要です。

土地の形状が原因で、建築に多くの工夫や費用が必要になる可能性もありますので、購入前にしっかりと検討しましょう。

買ってはいけない中古住宅の建物

新耐震基準を満たしていない

新耐震基準を満たしていない建物は、大きな地震が来たときに倒れる危険性があります。新耐震基準は、1981年に改定された地震に強い建物を作るためのルールです。この基準を満たしていないと、安全性が低く、自分も家族も守れません。

1981年以前に建てられた建物は、この基準を満たしていない可能性が高いです。こうした建物は、地震の際に倒壊するリスクが高く、住む人の命を危険にさらします。

購入を考えている中古住宅がこの基準を満たしているかどうかは、建物の構造計算書や耐震診断の結果を確認するとわかります。また、専門家に依頼して建物の耐震性を調査してもらうことも重要です。

さらに、新耐震基準を満たしていない建物は、保険料が高くなる場合があります。地震保険や火災保険の加入を考える際にも、この基準を満たしているかが影響するため、注意が必要です。中古住宅を買うときは、この基準を満たしているかどうかを必ず確認しましょう。

空室の多いマンション

空室が多いマンションは避けるべきです。空室が多いと、管理費や修繕費を払う住人が少なくなり、マンション全体の管理が行き届かなくなります。例えば、エレベーターの故障が長期間放置されたり、共用部分が掃除されなかったりするかもしれません。

また、空室が多いマンションでは、住人同士の交流も少なくなり、コミュニティの形成が難しくなります。これにより、防犯面でも不安が増します。

さらに、空室が多いことで、マンション全体の資産価値が下がる可能性もあります。空室が増えると、管理組合が集める管理費や修繕積立金が不足し、建物の外観の修繕といった維持管理が難しくなるからです。

マンションを選ぶときは、空室率も確認して、住みやすい環境が保たれているかをチェックしましょう。管理会社がしっかりと管理を行っているか、住人の満足度が高いかどうかも重要なポイントです。実際に現地を訪れて、マンションの雰囲気や住民の様子を確認することも大切です。

共用部分やゴミ捨て場が汚くまともに管理されていない

共用部分やゴミ捨て場が汚れているマンションは、管理がきちんと行われていない可能性があります。ゴミ捨て場が散らかっていたり、廊下や階段が汚れていたりすると、住み心地が悪くなります。また、管理が行き届いていないと、防犯面でも不安です。

共用部分が汚れているのは、住んでいる人たちのマナーや意識の低さの現れです。こうした環境では、騒音トラブルやご近所問題が発生しやすくなります。快適に生活するために、こうした環境を避けることは非常に重要です。

マンションを見学する際は、共用部分の状態をよく観察し、管理がきちんとされているか確認しましょう。例えば、エレベーターや駐車場、自転車置き場などもチェックポイントです。ゴミ捨て場が整理されているか、管理人が常駐しているかも確認するとよいでしょう。

建築基準法を守れていない違法建築

建築基準法を守っていない違法建築は避けるべきです。違法建築は、法的に認められた基準を満たしていないため、安全性に問題があるからです。例えば、必要な耐火性がなかったり、避難経路が確保されていなかったりします。

違法建築は、後で大きな修理が必要になったり、最悪の場合住めなくなったりする可能性があります。また、行政から是正命令が出され、建物の一部を取り壊す必要が生じる場合もあるので、このようなトラブルを避けるためにも、建物が法的基準を満たしているか確認することが重要です。

購入前に、建物の確認申請書や検査済証を確認し、建築基準法に適合しているかを確認しましょう。もし不安がある場合は、専門家に相談して、詳細な調査の依頼をお勧めします。建築基準法を守っていない建物は、将来的に大きなリスクを抱えるため、購入を避けるべきです。

シロアリや雨漏りなどの跡がある

シロアリや雨漏りの跡がある建物は、避けるのが賢明です。シロアリは木材を食べて家を弱くし、雨漏りは建物の構造を傷める原因になります。これらの問題があると、修理費用が高額になるだけでなく、家の寿命が短くなる可能性もあります。

シロアリ被害は、見えない部分で進行するケースが多く、発見が遅れると被害が広範囲に及ぶ可能性があります。専門家に依頼して、シロアリの有無をチェックしてもらうことが重要です。

また、雨漏りの跡がある場合は、屋根や壁の修理が必要になる場合があります。これらの修理は費用がかかるため、事前に状態を確認しておくことが大切です。

購入前に、建物の隅々をチェックし、シロアリや雨漏りの跡がないか確認することが大切です。また、専門家によるインスペクション（建物調査）を受けると、問題の有無をしっかりと確認できます。長く安心して住むためにも、こうした点検を怠らないようにしましょう。

劣化が激しい

建物が激しく劣化している場合も注意が必要です。劣化が進んでいると、住むのに安全でないだけでなく、大規模な修理が必要になるケースがあります。例えば、壁のひび割れや、屋根の破損、水回りの腐食などが見られる場合、修理費用がかさむ可能性があります。

劣化が激しい建物は、見た目だけでなく内部の構造にも問題がある場合が多いです。例えば、配管や電気配線が古くなると、水漏れや火災の原因になりえます。こうした問題を見逃すと、住み始めてから大きなトラブルに発展するかもしれません。

購入を検討する際は、建物の状態をしっかりと確認し、劣化が激しい部分がないかチェックしましょう。専門家による建物調査を依頼すると、目に見えない問題を発見できます。

また、劣化の原因を特定し、修理が可能かどうかを判断することも重要です。長く安心して住むためには、建物の状態をしっかりと把握し、適切な対策を講じることが必要です。

買ってはいけない中古住宅の環境

事故物件など心理的瑕疵がある

事故物件とは、過去にその家で事件や事故があったために、住む人にとって心理的に抵抗を感じる物件です。例えば、そこで誰かが亡くなったり、事件が起きたりした物件です。

このような物件は、住んでいるうちに怖い思いをするかもしれません。また、将来的にその家を売ろうとしても、買い手が見つかりにくくなる可能性があります。

事故物件は価格が安く設定されている場合が多いですが、心の負担が大きくなる可能性があります。住む前に、近所の人や不動産会社に過去の出来事を確認し、心理的に安心できるかどうかを考えましょう。

さらに、事故物件に住むことで、自分や家族の精神的な健康にも影響を与えるかもしれません。中古住宅を選ぶときは、過去にどんな事故があったのかをよく調べることが大切です。

騒音がひどい

騒音がひどい場所にある家は、生活の質を大きく下げる可能性があります。例えば、大通りに面している家は車の音がうるさいですし、近くに電車の線路があると、電車が通るたびに騒音が気になるかもしれません。

また、工場や繁華街の近くも騒音が多いです。静かに過ごしたいときや、勉強や仕事に集中したいときに、騒音があるとストレスになります。

騒音は睡眠の質にも影響を与えるため、健康にも悪影響を及ぼす可能性があります。特に小さな子供がいる家庭では、騒音が子供の成長に悪影響を与えるかもしれません。

家を選ぶときは、周囲の環境を実際に見て、騒音がどの程度あるかの確認が大切です。朝や昼、夜など、異なる時間帯に訪れてみると、より正確な状況を把握できます。

日当たりがよくない

日当たりが悪い家は、室内が暗くなりやすく、気持ちも暗くなりがちです。特に冬は日差しが少ないと寒さが増し、暖房費も高くなります。

日当たりが悪いと、カビや湿気がたまりやすく、健康に悪影響を与えるかもしれません。特に結露が多く発生する家は、家具や家電が傷みやすくなります。

日当たりが良い家は、自然の光がたくさん入るので、明るくて気持ちが良いですし、植物もよく育ちます。健康にも良い影響を与えるので、日当たりはとても大切なポイントです。

家を見に行くときは、昼間の時間に訪れて、実際にどれくらいの日差しが入るかを確認しましょう。また、周囲の建物や木々の影響を受けず、どの季節でも日当たりが確保されるかどうかもチェックすることが重要です。

治安が良くない

治安が良くない地域にある家は、安心して生活するのが難しくなります。例えば、犯罪が多い場所や、夜道が暗くて危険を感じるような場所です。

治安が悪いと、家にいても不安を感じたり、外出するのが怖くなったりします。また、子供がいる家庭では、子供の安全を確保するのが難しくなります。

治安が悪い地域では、近所の人たちとのトラブルも起きやすく、ストレスを感じることが増えるかもしれません。

家を選ぶときは、周囲の治安情報を調べ、実際にその地域を訪れて雰囲気を確かめることが重要です。警察署や地域の掲示板などで犯罪件数を調べたり、昼間と夜の雰囲気を確認したりして、安心して暮らせるかどうかを判断しましょう。

交通の利便性が良くない

交通の便が悪い場所にある家は、生活が不便になります。例えば、最寄りの駅やバス停が遠かったり、電車やバスの本数が少なかったりする場合です。交通の便が悪いと、通勤や通学、買い物などの日常生活に時間がかかり、不便を感じます。また、車を持っていない人にとっては、さらに不便さが増します。

交通の便が悪いと、緊急時にも困るかもしれません。例えば、急病や災害時に迅速な移動が難しくなる危険性があります。

家を選ぶときは、公共交通機関のアクセス状況や、主要な施設への距離を確認して、生活の利便性をチェックしましょう。実際に通勤や通学のシミュレーションを行ってみると、日常生活の利便性をより具体的に把握できます。

中古住宅を購入するならここが大切

中古住宅の購入は大きな決断です。予算内で最高の選択をするためには、現実的な判断と徹底的な調査が必要です。

自分たちの生活スタイルや将来のプランに合った物件を見つけるために、焦らずじっくりと検討してください。家族全員が安心して快適に過ごせる家を見つけるために、しっかりと計画を立てて進めていきましょう。

では、どんなことに注意をすればよいのかを、これから説明します。

買ってはいけない理由を満たさなければOK

中古住宅を選ぶ際には、「買ってはいけない理由」に当てはまらないかどうかをしっかり確認することが大切です。

例えば、買ってはいけない中古住宅として、地震に弱い建物や、騒音がひどい場所、治安が悪い地域など数多くの事例を先述しました。これらの問題がない物件を選ぶと、安心して長く住めます。

地震が多い日本では、新耐震基準を満たしているかが特に重要です。また、隣人や周囲の環境が悪いと、日常生活にストレスがかかる場合もあります。購入前に現地を訪れ、昼間や夜間の様子を確認することもおすすめです。

家族全員が安心して過ごせる環境を見つけるために、しっかりと調査しましょう。

全部当てはまらない物件は良い物件だが高額にもなる

すべての条件をクリアしている中古住宅は、非常に良い物件です。例えば、新耐震基準を満たしていて、交通の便も良く、日当たりも良い家です。

しかし、このような完璧な物件は需要が高く、価格も高くなる場合が多いです。良い物件は長い目で見ても価値があるので、少し高くても購入を考える価値があります。将来のリセールバリューも高くなるため、投資としても魅力的です。

予算内で最高の選択をするためには、現実的な判断も必要です。高額な物件を購入する際には、ローンの返済計画や将来のライフプランも考慮してください。

リフォームすれば解決できる問題もある

中古住宅には、リフォームで解決できる問題もあります。

例えば、内装が古くても、新しい壁紙や床材を使えば、部屋は見違えるようにきれいになります。また、日当たりが悪い部屋も、窓を大きくしたり、照明を工夫したりすると明るくできます。さらに、古い設備を新しくすることで、省エネ効果が期待できる場合もあります。

リフォームの費用を考慮して、少しの手直しで理想の家に近づける物件も候補に入れると良いでしょう。リフォームの際には、信頼できる業者に依頼し、見積もりや工事内容をしっかり確認することが大切です。

予算と相談して何が許容できて、何が許せないかを考えよう

中古住宅を選ぶときは、予算をしっかりと考えることが大切です。その上で、何が許容できて、何が許せないかを家族で話し合いましょう。

例えば、多少の騒音は我慢できるけれど、治安の悪さは許せないというように、自分たちの生活スタイルに合わせた優先順位を決めてください。

全ての条件を満たす物件はなかなか見つからないかもしれませんが、何が一番大切かを考えれば、最適な選択ができます。

通勤や通学の利便性を重視するなら、駅からの距離や交通の便を優先してください。また、子供がいる家庭では、学校や公園の近さ、安全な環境を重視する場合が多いです。

自分たちの希望や必要な条件をリストアップし、妥協できるポイントと妥協できないポイントを明確にして、中古住宅を選ぶ際の参考にしてください。これにより、後悔のない納得のいく住まい選びができるでしょう。

JR神戸駅前のHDC神戸には、中古住宅のリフォームについて相談できるリフォーム会社が複数入居しています。お近くにお住まいの方は、中古住宅購入と合わせたリノベーションの相談に行ってみるのも良いですね。

中古住宅を買ってリフォームした事例

中古住宅を買って後悔しないために、気になる点はリフォームして解決するのもよいでしょう。ここでは、中古住宅を買ってリフォームした事例をご紹介します。

事例１：築40年以上の中古住宅を耐震性を上げてリフォーム

ビフォー

アフター

施工会社	住友不動産の新築そっくりさん
費用	2000万円以上
築年数	44年

 

築44年の中古住宅だったので、耐震性に不安がありました。また、間取りも古く、現代の生活にそぐわない部分があったので、全面リフォームをした事例です。

耐震性を見直す際に断熱性や気密性も現代の基準に合わせてリフォームしたので、以前お住まいだった賃貸住宅に比べて格段に暖かくなったと施主の言葉。

築古の中古住宅でもリフォームして気になる問題点を解決しました。

事例２：店舗付き中古住宅にインナーガレージを取り入れ全面リフォーム

ビフォー

アフター

施工会社	ナサホーム
費用	828万円
築年数	23年

 

中古住宅の購入に伴い、水回りをキレイにしたいとの思いから全面リフォームをした事例です。使いにくい間取りを変えて広々としたLDKを作りました。

施主はLDKにこだわりがあり、日の当たる明るいLDKにしたいとの思いがあったので、キッチンの位置を家の中心にすえ、窓から光をたっぷりと取り込みました。また、家事動線にも配慮して他の部屋を配置し、料理中でも子供の様子がわかる間取りにしています。

間取りに不安がある中古住宅でも、リフォームをして解決した事例です。

事例３：中古住宅に大きな土間とアトリエを装備

ビフォー

アフター

施工会社	Art Reform
費用	約2500万円
築年数	43年

 

こんな家を作りたいという思いがある場合は、新築でないとできないと思いこんでいることがあります。そんな思い込みを払拭する、中古住宅をリフォームしてアウトドア好きなご主人が大きな土間とアトリエを作り上げた事例です。

ご主人がアウトドアがお好きで、スノーボードや自転車などを置いてメンテナンスができる空間をご希望でした。駐車場のすぐ横に大きな土間を作ることで、大好きな趣味の空間を実現しました。

リビングには表面木材が無垢のフローリングを使用し、コストは抑えつつも素敵な空間になっています。キッチンはI型を採用し、シンプルですがおしゃれなキッチンとなりました。

新築ではなくとも、思い通りに近い住宅というのは間取りからリフォームすれば実現可能です。

JR神戸駅前のHDC神戸には、中古住宅のリフォームについて相談できるリフォーム会社が複数あり、一度に様々な会社に相談ができて便利です。

また、同じくHDC神戸や、グランフロント大阪のHDC大阪には住宅設備のショールームが多く出店しています。最新のキッチンや洗面台などの住宅設備を見て、理想の生活、住まいを想像してみるのも楽しいでしょう。

まとめ

中古住宅を購入するときは、しっかりとした調査が大切です。「買ってはいけない理由」に当てはまらないか確認し、安全で住みやすい家を選びましょう。事故物件や騒音がひどい場所、日当たりが悪い家、治安が悪い地域、交通の便が悪い場所などには注意が必要です。

全ての条件をクリアした物件は価格が高くなる場合があります。ただし、クリアできない条件があったとしても、気になる点をリフォームして問題を解決することも可能です。自分たちの予算内で、何が許容できて何が許せないかを家族で話し合い、最適な選択をしてください。

中古住宅の購入は大きな決断ですが、焦らずじっくりと調査し、計画を立てて進めれば、後悔のない住まい選びができます。家族全員が安心して快適に過ごせる家を見つけるために、しっかりと準備をしましょう。

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