中古住宅の築年数の狙い目は20年～25年！後悔しないために注意すべきポイント

 

中古住宅を選ぶ際には、築年数が20年～25年の物件が特におすすめです。この期間の住宅は、価格が大幅に下がりやすく、耐震基準が比較的新しいため、安全で快適な住まいを手に入れられます。

しかし、後悔しないためには、いくつかの重要なポイントに注意する必要があります。

譲れない条件の明確化、変えられない部分の把握、売却理由の確認、ホームインスペクションの実施、管理状況のチェック、そして将来の維持費の考慮で、理想の住まいを見つけられるでしょう。

この記事では、これらの注意点を詳しく解説し、中古住宅購入の成功に役立つ情報を提供します。

中古住宅の築年数の狙い目は20年～25年

中古住宅を購入する際、築年数が20年～25年の物件が特におすすめです。これは多くの利点があるためで、具体的な理由を以下に詳しく説明します。

価格が築20年以降に下落しがち

家の値段は新しいほど高いですが、築20年を過ぎると下がりやすくなります。これは、家が古くなるにつれて価値が少しずつ下がっていくからです。

新しい家は、建てたばかりなので高い値段で売られますが、時間が経つと少しずつ古くなり、価値が下がっていきます。

築20年を過ぎると、その下がり幅が大きくなり、値段が大きく下がる場合が多いです。そのため、築20年以上の家は新しい家よりも安く買える可能性が高いのです。

さらに、築20年を過ぎると、家の設備や内装も古くなるため、その分だけ値段が下がります。

たとえば、キッチンやバスルームの設備が古くなると、最新の設備と比べて見劣りするため、値段が下がるでしょう。また、壁や床の傷みが目立つようになると、それも価格に影響します。こうした理由から、築20年以上の家は価格が下がりやすいです。

リフォーム費用がさほどかからない

築20年～25年の家は、まだ比較的新しく、大きな修理があまり必要ない場合が多いです。たとえば、屋根や外壁の状態がまだ良ければ、大規模なリフォームをしなくても済みます。

また、内装も比較的きれいなことが多く、必要なリフォームは部分的な修繕で済む可能性が高いです。このため、リフォームにかかる費用も少なくて済むでしょう。

さらに、築20年～25年の住宅は、設備や素材が比較的新しいため、大規模な改修が必要ない場合が多いです。

たとえば、配管や電気設備などがまだ十分に使える状態である場合が多く、これらを全面的に交換する必要がありません。

また、壁や床の素材も比較的新しいものが使われているため、部分的な修繕で済む可能性があります。これにより、リフォーム費用を大幅に抑えられます。

耐震基準が新しい

日本は地震が多い国なので、家が地震に強いことはとても大事です。築20年～25年の家は、1981年に導入された新耐震基準に基づいて建てられています。

新耐震基準で建てられた建物はそれ以前の建物と比較して、地震に対してより強固な構造になっています。

木造住宅の耐震基準は2000年にも改正され、それが「現行の耐震基準」となっています。2000年に住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に伴う瑕疵担保責任（現：契約不適合責任）や住宅性能表示制度などが始まり、非木造でも耐震性や耐火性が高まりました。

そういった背景もあり、築20年～25年の住宅は、現行の耐震基準に近い性能を持っている場合が多く、地震が来ても壊れにくく、安全に暮らせる家が多いです。

さらに、近年の建築技術の進歩により、耐震性能がさらに向上しています。たとえば、建物の構造材や接合部の強度が強化されており、地震時の揺れを効果的に吸収する設計がされています。

築20年～25年の住宅は、こうした最新の技術が取り入れられている場合が多いため、地震に対する安心感があります。

また、耐震補強工事を施すと、さらに安全性を高めることも可能です。

住宅性能が改善されている

最近の家は、断熱性や防音性が高くなっています。築20年～25年の家も、こうした技術が取り入れられている可能性が高いです。

たとえば、壁や窓に使われる断熱材が改良されており、冬は暖かく夏は涼しい家が多いです。また、防音性能も改善されており、外の騒音が気にならない静かな環境を提供してくれます。

さらに、エネルギー効率の高い設備が導入されている場合が多く、光熱費を節約できるメリットもあります。

たとえば、高効率の給湯器や省エネ型のエアコンが設置されている場合があり、これにより日常の光熱費を抑えられます。また、2003年に義務付けられた24時間換気システムが導入されている住宅もあり、室内の空気を清潔に保てる可能性が高いため、健康的な生活を送れます。

価格を低くしたいなら築25年以上の中古住宅をリノベーション

住宅を購入する際に、価格を抑えたいと考えるなら、築25年以上の中古住宅をリノベーションするのも一つの手です。以下にその理由を詳しく説明します。

築25年以上の中古住宅はほとんど土地の値段そのまま

築25年以上の住宅は、その建物自体の価値がかなり下がっている可能性が高いです。時間が経つにつれて建物の価値は減少し、最終的には土地の値段とほぼ同じ価格で販売される場合がよくあります。

つまり、築25年以上の住宅を購入する際には、建物の価値ではなく、主に土地の価値に対してお金を支払っています。

これは、特に土地の価値が高いエリアで魅力的です。たとえば、都心や人気のあるエリアでは、土地の値段が高くても、建物が古いために全体の価格が手頃になる可能性があります。

このような物件を購入し、リノベーションを行えば、新築同様の快適な住まいを手に入れられます。さらに、土地の価値は将来的に上がる可能性があるため、長期的な資産価値の面でも有利です。

築25年以上は様々な寿命でリフォーム費用が上がる

築20年～25年の家は大きなリフォーム費用がかかりにくいと説明しましたが、築25年以上の住宅は、建物の各部位に経年劣化が進んでいるため、リフォーム費用が上がる可能性があります。

たとえば、屋根や外壁、配管、電気設備など、様々な部分が老朽化しており、修理や交換が必要になることが多いです。これらの部位が寿命を迎えているため、リフォームを行う際には、それぞれの部分に対して適切な対応が必要になります。

具体的には、屋根や外壁の補修、配管や電気設備の交換、断熱材の追加など、多岐にわたる工事が必要になる可能性があります。これにより、リフォーム費用が増加する場合がありますが、事前にしっかりと計画を立てておくと、予算内で収めることが可能です。

リノベーションを専門とする業者に相談し、現状をしっかりと診断してもらうことが重要です。

また、古い住宅には独特の魅力や風格がある場合も多く、それを活かしてリノベーションを行うと、他にはない個性的な住まいを作れます。

たとえば、古い木材を再利用したり、昔ながらのデザインを現代風にアレンジしたりすれば、オリジナリティあふれる家を作れます。

中古住宅選びで後悔しないポイント

中古住宅を選ぶときには、いくつかの重要なポイントを押さえておきましょう。ポイントをしっかりと確認することで、購入後の後悔を防げます。

譲れない条件と優先順位を明確に

まず、自分や家族にとって譲れない条件をリストアップし、それぞれの優先順位を決めておきましょう。

たとえば、通勤・通学の便利さ、近隣の環境、部屋数や広さ、庭の有無などです。これらの条件が明確であれば、物件を選ぶ際の指針となり、無駄な時間をかけずに最適な物件を見つけられます。

家族全員の意見を取り入れて、全員が納得できる条件を決めることが大切です。

具体的には、通勤時間を短縮したい、学校や公園が近くにある環境が良い、部屋の数が多い方がいい、庭があるとペットと遊びやすいなどの希望が考えられます。

これらをリストアップし、どれが最も重要かを話し合い、優先順位を明確にしましょう。これにより、見学する物件を絞り込みやすくなります。

変えられない部分を把握

中古住宅を選ぶ際には、変えられない部分をしっかり把握しておくことが重要です。立地や周辺環境、敷地の広さや形状などは、後から変更できません。これらの要素が自分たちの生活に合っているかどうかを慎重に判断しましょう。

たとえば、日当たりや風通しの良さ、周囲の騒音状況なども確認しておくと良いでしょう。これらの要素は、快適な生活を送る上で非常に重要です。

他にも、交通の便が良い場所かどうか、近くに買い物施設や医療機関があるか、静かで住みやすい環境かどうかなどを確認しましょう。こうした要素は日々の生活に大きな影響を与えるため、慎重に考える必要があります。

特に、通勤や通学に便利な場所かどうかは、長期的に見ても生活の質を向上させる重要なポイントです。

売却理由の確認

物件の売却理由を確認することも大切です。売主が引っ越しや家族構成の変化など、前向きな理由で売却するのか、それとも物件に問題があるために売却するのかを知ることで、その物件の真実を把握できます。

不動産業者に売却理由を尋ねれば、家の状態や過去のトラブルなどを教えてくれるでしょう。売却理由がはっきりしていれば、購入後の安心感も増します。

具体的には、売主が新しい住居に移るために売るのか、それとも家の老朽化や近隣トラブルなどのネガティブな理由があるのかを確認します。

また、売却のタイミングや市場の動向も考慮すると良いでしょう。これにより、購入後に思わぬ問題に直面するリスクを減らせます。

ホームインスペクションを受けて不具合を確認

ホームインスペクションとは、専門の検査員が住宅の状態を詳しく調査することです。これにより、目に見えない不具合や修理が必要な箇所を事前に把握できます。

特に、中古住宅は経年劣化が進んでいる可能性があるため、ホームインスペクションは非常に重要です。検査結果を基に、修理費用を見積もり、購入後の計画を立てられます。これにより、予期せぬトラブルを避けられます。

たとえば、屋根の状態、配管の劣化、電気系統の安全性などを詳細に調べてもらえば、大規模な修繕が必要かどうかを事前に把握することが可能です。

また、シロアリなどの害虫被害がないかも確認してもらうと安心です。これにより、後々の大きな出費を防ぎ、安心して住めます。

管理状況をチェック

物件の管理状況も確認しましょう。マンションの場合は、管理組合の活動状況や修繕計画がしっかりしているか、一戸建ての場合は過去のメンテナンス履歴や現在の状態をチェックします。

定期的な点検や修繕が行われているかを確認すれば、その物件がどれだけ大切に扱われてきたかがわかります。管理状況が良好であれば、購入後も安心して暮らせるでしょう。

たとえば、マンションの場合は共用部分の清掃が行き届いているか、過去にどのような修繕が行われたかを確認すると良いでしょう。一戸建ての場合は、屋根や外壁の塗装が定期的に行われているか、庭の手入れがされているかなどをチェックします。

これにより、物件の将来のメンテナンス費用を予測できます。

建物の最後も考えておく

最後に、建物の寿命や将来的な維持費も考慮しましょう。古い建物の場合、数年後に大規模な修繕が必要になるかもしれません。また、耐用年数を過ぎた建物を取り壊して新築する場合の費用も考えておく必要があります。

将来の計画を立てておくことで、長期的に安心して住めます。これにより、建物の寿命が尽きる前に適切な対策を検討できます。

たとえば、建物が築40年を過ぎると、大規模な修繕や建て替えが必要になる可能性が高いです。これに備えて、修繕費用を積み立てたり、将来的な建て替え計画を立てたりできます。

また、耐震補強工事の検討も、建物の寿命を延ばし、安全性を高めるために有効です。

リフォームやリノベーションで後悔しないポイント

中古住宅を購入した後にリフォームやリノベーションを考えているなら、重要なポイントの事前確認が大切です。以下のポイントを押さえれば、後悔が少なく、理想の住まいを手に入れられるでしょう。

中古住宅を買う前にリフォーム費用を考慮して予算をたてる

中古住宅を購入する際には、住宅の購入費用だけでなく、リフォームやリノベーションにかかる費用も考慮して予算を立てることが重要です。

住宅の購入費用が安くても、リフォームに多額の費用がかかると、総合的なコストが高くなってしまう場合があります。したがって、事前に希望するリフォーム内容をリストアップし、それにかかる費用を見積もっておきましょう。

具体的には、キッチンやバスルームの改装、床や壁の張り替え、電気や配管の更新など、必要な作業を細かくリストアップし、各項目にかかる費用を見積もります。

また、予算には予備費も含めておくと、予期せぬ追加費用にも対応できるため安心です。不動産業者やリフォーム会社に相談し、現実的な予算を立てれば、購入後に予算オーバーで困る可能性を下げられるでしょう。

修繕履歴を確認する

中古住宅を購入する際には、その住宅の過去の修繕履歴を確認することも大切です。

修繕履歴を確認すると、どの部分がどれくらい修繕されているか、またどの部分がまだ修繕されていないかを把握できます。これにより、将来的に必要となる修繕やメンテナンスの計画を立てやすくなります。

たとえば、屋根や外壁の修繕履歴、配管や電気設備の更新履歴などを確認します。これらの情報を基に、どの部分が老朽化しているかを判断し、必要な修繕やリフォームの範囲を決定します。

修繕履歴が詳細に記録されている場合、その住宅がどれだけ丁寧に管理されてきたかを判断する手助けとなります。過去にどのような問題が発生したかを知れば、同じ問題が再発する可能性を事前に予測し、対策を講じられます。

希望のリノベーションができるか専門家に確認

中古住宅を購入してリノベーションを考えている場合、自分が希望するリノベーションが実現可能かどうかを専門家に確認することが重要です。

建物の構造や法律上の制約によっては、希望するリノベーションができない場合があります。たとえば、古い建物の場合、構造上の問題や耐震基準を満たさない部分があり、希望する大規模な改修が難しい可能性があります。

専門家に事前に相談し、リノベーションの可能性や制約について確認しておくと、購入後に「こんなはずじゃなかった」と後悔することを防げます。

たとえば、建築士やリフォーム会社の専門家に現地調査を依頼し、具体的なリノベーションプランを立ててもらうと良いでしょう。また、建築基準法や地域の規制に関する知識を持った専門家の意見を聞くと、法的な問題を避けられます。

さらに、リノベーションの計画を立てる際には、将来的なメンテナンスや修繕のしやすさも考慮しましょう。たとえば、配管や電気設備の更新を行う際に、今後のメンテナンスがしやすいように設計しておくと、長期的なコスト削減につながります。

JR神戸駅前のHDC神戸には、中古住宅のリフォームについて相談できるリフォーム会社が複数あり、一度に様々な会社に相談ができて便利です。

また、同じくHDC神戸や、グランフロント大阪のHDC大阪には住宅設備のショールームが多く出店していますので、最新のキッチンやバス、洗面台などの住宅設備を見て、体験して見るのも理想の住まいが想像できるのでおススメです。

お近くにお住まいの方は、一度相談に行ってみてはいかがでしょうか？

築年数が20年～25年の中古住宅のリフォーム事例

ここでは築年数が20年～25年の中古住宅をリフォームした実例をご紹介します。

事例１：家事動線を短くしたリノベーション

ビフォー

アフター

施工会社	住友不動産の新築そっくりさん
費用	1000～1500万円
築年数	44年

築44年の中古住宅を購入して、リノベーションした事例です。昔ながらの間取りだったので、家事動線が長いのが特徴でした。

リノベーションで家事動線を短くし、家事が楽な家に変えるとともに、家事をしながら家族の様子が見れるような工夫をしました。その結果、家事をしながらリビングで過ごす家族や、庭で遊ぶ子供を見守れる家を実現しています。

リビング部には中古住宅であるがゆえに構造上撤去できない柱が残りましたが、デザインを工夫して見せる柱としました。

事例２：ホームインスペクションを行い耐震補強も実施

ビフォー

アフター

施工会社	住友不動産の新築そっくりさん
費用	300～1000万円
築年数	30年

築23年の中古住宅を購入して、一旦そのまま住み続けたものの、購入後7年が経ち、自分たちにとって住みやすい家にしようとリフォームをした事例です。リフォームと購入を一度にせずに時期をずらすことで、支払い費用に余裕が生まれました。

間仕切りで小さく仕切られて狭く暗かった1階は、思い切って広々としたワンフロアに。明るく広々とした空間を実現しました。老後のことも考慮してバリアフリー仕様にしてあります。

構造上撤去できなかった通し柱はそのまま活かし、囲まれた小さなスペースにはお洒落な畳コーナーを新設。上手に和の空間を取り入れました。

リフォーム前にホームインスペクションを行い、床下調査で基礎の土台が腐っていることを発見。リフォーム前に問題点を発見できたため、耐震補強を施し、安心して長く住める家へと変貌しました。

事例３：生活スタイルに合わせるための全面リフォーム

ビフォー

アフター

施工会社	ナサホーム
費用	1800万円
築年数	20年

 

中古物件を購入し、生活スタイルに合わせるために全面リフォームした事例です。ハーブサロンをリビングで開くことから、リビングと庭にはっきりとした希望がありました。

敷地の入口である門扉から建物の玄関までの雰囲気にもこだわり、カントリー調の門扉から続く足元は乱形石貼りし、イメージされていた「イングリッシュガーデン」を実現しています。

ハーブサロンを開くリビングには、手軽に利用できる造作のミニキッチンを取り付けました。耐熱性・耐摩耗性に優れているクリスタルガラスとステンレス素材のコモシンクを取り入れたので、おしゃれなキッチンを気兼ねなく使用できます。 

リビングから一歩お庭へ出ると、おしゃれなウッドデッキへと続きます。お庭を眺めながらウッドデッキでゆっくりとお茶を楽しみ、贅沢な時間を過ごせる、素敵な空間が実現しました。

まとめ

中古住宅を選ぶ際には、築年数が20年～25年の物件が狙い目です。この築年数の住宅は、新築に比べて価格が下がりやすく、1981年に導入された新耐震基準や2000年に導入された現行基準で建てられているため、安全性が高い場合が多いです。

また、リフォーム費用が抑えられる可能性が高く、住宅性能も向上しているため、快適な住環境を手に入れられます。

しかし、後悔しないためにはいくつかの注意点があります。まず、自分や家族にとって譲れない条件とその優先順位を明確にし、それに基づいて物件を選びましょう。

さらに、家の立地や周辺環境、敷地の広さなど変えられない部分をしっかり把握してください。売却理由を確認すると、その物件の真実を知ることができますし、ホームインスペクションを受けて不具合を事前に確認すると、予期せぬトラブルを避けられます。

また、物件の管理状況をチェックし、過去の修繕履歴や現在の状態の確認も大切です。最後に、建物の寿命や将来的な維持費も考慮し、長期的に安心して住めるかどうかを見極めましょう。

これらのポイントを押さえて中古住宅を選べば、後悔なく、理想の住まいを手に入れられます。築20年～25年の中古住宅は、価格が安く、リフォーム費用も少なく、安全で快適な生活が送れる可能性が高いため、賢い選択と言えるでしょう。

JR神戸駅前のHDC神戸には、中古住宅のリフォームについて相談できるリフォーム会社が複数、入っています。お近くにお住まいの方は、中古住宅購入と合わせてリノベーションをすることを相談に行ってみるのも良いでしょう。

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