家を建て替える土地の大きさ別費用相場！費用を抑えるポイントも紹介

老朽化やライフスタイルの変化などにより、家を建て替えることを検討している方も多いのではないでしょうか。家を建て替えるには、土地代や建築費など多額の費用がかかりますが、どれくらい費用がかかるかわからない人も多いでしょう。

そこでこの記事では、家を建て替える費用の相場を土地の大きさ別にご紹介します。また、費用を抑えるポイントについても解説します。

家を建て替えることを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

建て替えとは

建て替えとは、既存の建物を基礎部分からすべて取り壊し、その土地に新たに建物を建てることです。リフォームとは、既存建物の基礎部分や構造部分を残しながら、増改築することです。

建て替えは、リフォームよりも費用と工期がかかりますが、以下のようなメリットがあります。

• 間取りや設備を自由に設計できる
• 現代の建築基準法に則った高性能な家を建てられる
• 耐震性や耐久性を向上させられる

建て替えとリフォームの違い

建て替えとリフォームの大きな違いは、以下のとおりです。

建物の状態

建て替えは、老朽化や耐震性不足などの理由で、既存の建物をそのまま使用することが困難な場合に行います。リフォームは、建物の状態が比較的良好な場合に行います。

規模

建て替えは、建物全体を新しく建て直すため、工事の規模が大きい傾向があります。リフォームは、部分的な改修を行うため、工事の規模が小さいです。

工事の内容

建て替えでは、解体工事と新築工事の両方を行います。リフォームでは、内装の解体工事は行いますが、構造体の解体工事は行われません。

建て替えのメリット

建て替えのメリットには、以下が挙げられます。

• 間取りや設備を自由に設計できる
• 現代の建築基準法に則った高性能な家を建てられる
• 耐震性や耐久性を向上させられる

間取りや設備を自由に設計できる

建て替えでは、既存の建物を取り壊して更地にするので、間取りや設備を自由に設計できます。家族構成やライフスタイルに合わせて、理想の住まいを実現できるでしょう。

現代の建築基準法に則った高性能な家を建てられる

建て替えは、最新の建築基準法を守った建物を建てます。最新の法律では昔と比べて断熱性やエネルギー利用などの基準が厳しくなり、性能が向上した快適な住まいを建てることが可能です。

耐震性や耐久性を向上させられる

建て替えることで古くなった建物を壊し、耐震性や耐久性を向上させます。新しい耐震基準で建てられるので、地震や台風などの自然災害に強い、安心して暮らせる住まいにできます。

建て替えのデメリット

建て替えのデメリットは、以下のとおりです。

• 費用がかかる
• 工期が長い
• 家族の生活に影響が出る

費用がかかる

建て替えには、解体工事費や新築工事費など、リフォームよりも多くの費用がかかります。また、仮住まいの費用が必要になる場合もあります。

工期が長い

建て替えはリフォームよりも工事の内容が多いので、工期が長くかかります。リフォームでは内容によりますが3ヶ月程度が標準的な工期に対し、建て替えでは6ヶ月ほどはかかるでしょう。

家族の生活に影響が出る

建て替えでは、建物が取り壊されるため、家族の生活に影響が出る可能性があります。今まで住んでいた家を壊すわけですから、仮住まいへの引っ越しが必要になる場合もあるでしょう。

住みながら建て替えすることも可能ですが、工事の騒音や振動が激しく利用できる範囲も限られるため、家族の生活がそのままというわけにはいきません。

キッチンをリフォームしている間は台所が使えませんから、お惣菜や外食中心の生活になります。お風呂をリフォームしていたらシャワーも浴びられず、銭湯に通う生活になります。

建て替えとリフォームのどっちがいいの？

建て替えとリフォームのどちらが適しているかは、状況によって異なります。

• 間取りや設備を大きく変えたい場合
• 耐震性や断熱性などの性能を高めたい場合
• 老朽化した建物から解放されたい場合

には、建て替えが適しています。

• 費用を抑えたい場合
• 工期を短縮したい場合
• 仮住まいを用意できない場合

には、リフォームが適しています。

判断に迷う場合は専門業者に相談してみるのも良いでしょう。HDCには様々な家をリフォームしたり建て替えたりしている専門業者がありますので、事情をかんがみて適切な提案をしてくれるでしょう。

土地の大きさ別建て替えの費用相場

家を建て替える際には、土地の大きさによって費用相場が大きく異なります。というのも、一般的には土地が大きくなればなるほど、建物も大きくなる傾向があるからです。建物が大きくなれば建て替え費用も高くなります。

家の延床面積を把握している人は少なくても、土地の大きさを把握している方は多いので、建て替えの費用相場を概算で把握するのに便利でしょう。土地が大きくても建物を小さく建てる方もいますので、そういう方は延床面積から費用相場を参考にしてください。

20坪

20坪の土地に家を建て替える場合、費用相場は約1,500万円〜2,000万円です。延床面積は60〜75㎡程度になります。

30坪

30坪の土地に家を建て替える場合、費用相場は約2,000万円〜2,500万円です。延床面積は90〜112㎡程度になります。

40坪

40坪の土地に家を建て替える場合、費用相場は約2,500万円〜3,000万円です。延床面積は120〜150㎡程度になります。

50坪

50坪の土地に家を建て替える場合、費用相場は約3,000万円〜3,500万円です。延床面積は150〜187㎡程度になります。

80坪

80坪の土地に家を建て替える場合、費用相場は約4,000万円〜5,000万円です。延床面積は240〜300㎡程度になります。

家の建て替えにかかる費用

家の建て替えにかかる費用は、大きく分けて以下の6つに分けられます。

• 地盤調査費
• 整地費
• 解体費
• 建築費
• 引っ越し・仮住まい費
• 税金

これらの費用を合計すると、家を建て替えるのには数千万円の費用がかかります。

具体的な費用は、建物の構造や建材、設備、工事内容などによって異なります。また、土地の形状や接道状況、周辺環境なども費用に影響を与えます。

地盤調査費

地盤調査費は、建物の基礎となる地盤の強度や性質を調べるための費用です。地盤が軟弱な場合は、基礎工事費が高くなる可能性があります。

家の建て替えに必要な地盤調査費は、一般的に5万円〜25万円程度です。調査方法によって費用が異なります。

最も一般的な地盤調査方法は、スウェーデン式サウンディング試験です。この方法は、地面に鉄の棒を打ち込み、その抵抗力を測ることで地盤の強度を調べます。費用は5万円〜10万円程度です。

より精密な地盤調査を行うには、ボーリング調査や静的載荷試験などの方法があります。ボーリング調査は、地面に穴を掘って地質を調べる方法です。費用は25万円〜30万円程度です。静的載荷試験は、地盤に荷重をかけて変形量を測ることで地盤の強度を調べる方法です。費用は50万円〜100万円程度かかります。

地盤調査は、建て替え工事において最も重要な工程のひとつです。地盤調査の結果によって、基礎工事の方法や費用が決まります。そのため、地盤調査は必ず実施するようにしましょう。

整地費

整地費は、建てる土地を平らにしたり、土を運搬したりするための費用です。土地の形状や土質によって費用が異なります。

家の建て替えに必要な整地費は、一般的に10万円〜50万円程度です。土地の形状が複雑な場合や土質が軟弱な場合、整地費が高くなる傾向があります。

整地作業の内容としては、以下のようなものがあります。

• 地面の凹凸をならす
• 土を運搬する
• 法面を造成する
• 植木や雑草を撤去する

整地は、建て替え工事において重要な工程のひとつです。整地がしっかりと行われていないと、基礎工事や建物の施工に影響を与える可能性があります。

具体的な整地費の目安としては、以下のとおりです。

• 土地の形状が平坦で、土質が良好な場合：10万円〜20万円程度
• 土地の形状が複雑で、土質が軟弱な場合：30万円〜50万円程度

また、土地の面積が広くなるほど、整地費も高くなります。

解体費

家の建て替えに必要な解体費は、一般的に100万円〜500万円程度です。建物の構造や規模によって費用が異なります。

解体作業には、以下のようなものがあります。

• 建物の解体
• 廃材の運搬
• 廃材の処分

建物の構造が複雑な場合や、規模が大きい場合、工事の難易度が上がるため解体費が高くなる傾向があります。

具体的な解体費の目安としては、以下のとおりです。

• 木造住宅の2階建て（延床面積100㎡）の場合：100万円〜200万円程度
• 鉄骨造住宅の2階建て（延床面積100㎡）の場合：200万円〜300万円程度
• 鉄筋コンクリート造の2階建て（延床面積100㎡）の場合：300万円〜500万円程度

建築費

建築費は、新しい建物を建てるための費用です。家の建て替えに必要な建築費は、一般的に1,500万円〜5,000万円程度です。建物の構造や建材、設備によって費用が異なります。

建築費には、以下のようなものが含まれます。

• 基礎工事費
• 躯体工事費
• 屋根工事費
• 外装工事費
• 内装工事費
• 設備工事費

建物の構造が複雑な場合や、建材や設備を高級なものにする場合、建築費が高くなる傾向があります。また、建物の規模が大きい場合や、工期が長くなる場合も、建築費が高くなります。

具体的な建築費の目安としては、以下のとおりです。

• 木造住宅の2階建て（延床面積100㎡）の場合：2,000万円〜3,000万円程度
• 鉄骨造住宅の2階建て（延床面積100㎡）の場合：3,000万円〜4,000万円程度
• 鉄筋コンクリート造の2階建て（延床面積100㎡）の場合：4,000万円〜5,000万円程度

引っ越し・仮住まい費

引っ越し・仮住まい費は、建て替え工事の間、住む場所を用意するための費用です。一般的に100万円〜300万円程度です。工事期間によって費用が異なります。

引っ越し、仮住まい費は、以下のようなもので構成されます。

• 引っ越し費用
• 仮住まいの家賃
• 仮住まいの敷金・礼金
• 仮住まいのトランクルーム代

引っ越し費用は、荷物の量や距離によって費用が異なります。仮住まいの家賃は、地域や物件の条件によって費用が異なるでしょう。敷金・礼金も同様です。仮住まいのトランクルーム代は、一時的に保管する荷物の量によって費用が異なります。

具体的な引っ越し、仮住まい費の目安としては、以下のとおりです。

• 工事期間が6ヶ月～1年程度の場合：100万円〜200万円程度
• 工事期間が2年程度の場合：200万円〜300万円程度

また、工事期間が長くなるほど、仮住まい費も高くなります。

税金

家の建て替えに必要な税金は、大きく分けて以下の4つに分けられます。

• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 固定資産税

家の建て替えに必要な税金は、工事費の10％程度になると言われています。そのため、建て替えを検討する場合は、税金についてもしっかりと検討しておくことが大切です。それぞれ概要をご紹介しますが、詳しくは税務署や税理士、お近くの専門業者に確認してください。

印紙税

印紙税は、契約書などの課税文書に課せられる税金です。建て替えの場合は、工事請負契約書に印紙税がかかります。

印紙税の税額は、契約金額によって異なります。印紙税の金額の一部を以下にご紹介しましょう。金額はそこまで大きいわけではありません。

契約金額	税額
500万円以下	2000円
1000万円以下	1万円
5000万円以下	2万円

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記を法務局で行う際に課される税金です。建て替え工事においては、建物滅失登記、建物表題登記、建物所有権保存登記、抵当権設定登記に登録免許税が課されます。4つの登記を行うと20万円程度です。登録免許税額は、建物の固定資産税評価額によって異なります。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や家屋を取得する際に課される税金です。固定資産税評価額によって異なります。固定資産税評価額を知りたい方は、役所にある固定資産課税台帳を見ることで確認できます。

不動産取得税は固定資産税評価額×4％の税率で求められます。軽減措置もあり、一定の条件を満たした場合は安くなります。

固定資産税

固定資産税は、毎年課税される税金です。建て替え工事によって新しく取得した建物にも、固定資産税が課されます。

税額は建物の固定資産税評価額によって異なります。固定資産税は一定の条件をクリアすると、建て替え特例により税金を安くすることが可能です。

家の建て替え費用を抑えるポイント

家の建て替えは、大きな費用がかかるため、費用を抑える工夫をすることが大切です。ここでは、家の建て替え費用を抑えるポイントを6つ紹介します。

• 補助金を使う
• 相見積もりをする
• 閑散期を狙う
• シンプルな作りにする
• 安い材料を選ぶ
• ときには妥協をする

補助金を使う

国や自治体では、家の建て替えを支援する補助金制度を実施しています。補助金を利用することで、費用を大幅に抑えられます。

補助金には、以下のようなものがあります。

• 耐震改修補助金
• 省エネ改修補助金
• 太陽光発電設置補助金
• 住宅性能表示制度の認定取得補助金
• 高齢者住宅改修補助金
• 空き家改修補助金

補助金の種類によって、対象となる条件や補助金額が異なります。そのため、補助金を受けるためには、事前に条件をしっかりと確認しておくことが大切です。

補助金の申請方法は、自治体によって異なります。一般的には、自治体のホームページから申請書をダウンロードし、必要書類を添えて提出します。詳しくはお近くの自治体に確認してみてください。

HDCのテナントにあるリフォーム会社も補助金について相談に乗ってくれますので、お近くの方はHDCに行ってみるのも良いでしょう。

相見積もりをする

複数の業者から見積もりを取ることで、費用や内容を比較検討できます。相見積もりを取ることで、適正な価格で工事を行うことが可能です。

相見積もりを取る際には、以下の点に注意しましょう。

• 複数の業者から見積もりを取る
• 同じ内容の見積もりを依頼する
• 見積書に記載されている内容をしっかりと確認する

相見積もりを取る業者は、少なくとも3社以上がおすすめです。複数の業者から見積もりを取ることで、費用の違いや工事内容の違いを比較できます。

また、見積もりを取る際には、同じ内容の見積もりを依頼するようにしましょう。同じ内容の見積もりを依頼することで、費用の違いを正確に比較できます。

さらに、見積書に記載されている内容をしっかりと確認しましょう。見積書に記載されている内容に不備や誤りがあると、後々トラブルの原因になる可能性があります。

具体的には、以下の点に注意するとよいでしょう。

• 工事内容がすべて記載されているか確認する
• 工事費用が明確に記載されているか確認する
• 工期が明確に記載されているか確認する
• 保証内容が明確に記載されているか確認する

相見積もりを取ることで、費用を抑えながら、安心して建て替え工事を依頼できます。

JR神戸駅前のHDC神戸にはリフォーム会社が複数入っています。HDC神戸に行けば一気に相見積もりを取ることもできますので、お近くの方は行ってみるのも良いでしょう。

閑散期を狙う

繁忙期は工事費が高くなる傾向があります。そのため、閑散期を狙って工事を行うことで、費用を抑えられます。

閑散期は、一般的に以下の時期です。

• 6月〜9月
• 11月〜2月

この時期は、学校の夏休みや冬休み、年末年始などの影響で、工事需要が低下します。そのため、業者も閑散期を狙って、割引やキャンペーンを実施する場合があります。

閑散期を狙って建て替えを行うためには、以下の点に注意しましょう。

• 工事スケジュールを調整する
• 業者に閑散期の割引やキャンペーンを適用してもらう

具体的には、以下の点に注意するとよいでしょう。

• 工事の相談を早めにする
• 工事開始時期を早めに決める
• 工事完了時期を遅めに設定する
• 業者に閑散期の割引やキャンペーンの適用を依頼する

シンプルな作りにする

複雑な構造やデザインにするほど、工事費が高くなります。そのため、シンプルな作りにすることで、費用を抑えることができます。

シンプルな作りにするためには、以下の点に注意しましょう。

• 間取りをシンプルにする
• 設備をシンプルにする
• 外壁や屋根などの材料を標準仕様にする

間取りをシンプルにすることで、基礎や柱、梁などの構造部分の費用を抑えられます。また、設備をシンプルにすることで、給排水設備や電気設備などのコストダウンが可能です。

具体的には、以下の点に注意するとよいでしょう。

• 部屋数を減らす
• 廊下や階段を短くする
• 設備を必要最低限にする
• 外壁や屋根をシンプルなデザインにする

シンプルな作りにすることで、費用を抑えながら、機能的な家を建てることができます。

以下に、シンプルな作りにする具体的な例をいくつか挙げます。

• 間取り
  • 部屋数を減らす
  • 廊下や階段を短くする
  • 和室を洋室に変更する
  • 部屋の形を正方形や長方形にする
• 設備
  • エアコンを1台にする
  • 浴室をユニットバスにする
  • キッチンをシンプルなデザインにする

安い材料を選ぶ

高級な材料を使うほど、工事費が高くなります。そのため、安い材料を選ぶことで、費用を抑えられます。

安い材料を選ぶ際には、以下の点に注意しましょう。

• 材料の種類やグレードを確認する
• 耐久性や性能を確認する

材料の種類やグレードによって、価格が大きく異なります。そのため、材料の種類やグレードを確認して、適切な材料を選ぶことが大切です。

また、安い材料を選ぶ場合でも、耐久性や性能が十分であることが重要です。耐久性や性能が不足していると、後々トラブルの原因になる可能性があります。

具体的には、以下の点に注意するとよいでしょう。

• 標準仕様の材料を利用する
• 類似品や代替品を選ぶ
• アウトレットやセールを利用する

標準仕様の材料は、安価に提供されていることが多いです。類似品や代替品を選ぶことで、同じ性能の材料を安価に購入できます。アウトレットやセールを利用することで、さらにお得に材料を購入できます。

ときには妥協をする

すべてを理想通りに実現しようとすると、費用がかさむ可能性があります。そのため、ときには妥協することも大切です。

妥協する際には、以下の点に注意しましょう。

• 妥協するポイントを決める
• 妥協した分は、他の部分で補う

妥協するポイントを決めることで、無駄な妥協を避けることができます。また、妥協した分は他の部分で補うことで、快適な暮らしを実現することができます。

具体的には、前述したような以下の点に注意するとよいでしょう。

• 間取りや設備をシンプルにする
• 外壁や屋根などの材料を標準仕様にする

また、妥協する際には、家族の意見をしっかりと確認すること、家族のライフスタイルやライフプランをしっかりと検討することが大切です。家族全員が納得できる妥協をすることで、後悔をせずに建て替えを進めることができます。

高いグレードのものには費用以上の価値があります。最新の設備は省エネ性能も高く、ランニングコストでは安くなる可能性もあるでしょう。妥協できない点ではしっかりと高いグレードを選択することで、満足度の高い建て替えを進められます。

家を建て替える時の注意点

家を建て替える際には、いくつかの注意点があります。ここでは、その中でも特に重要な3つの注意点を解説します。

• 再建築可能か確認
• 名義変更をいつするか
• 住宅ローンは誰の名義で借りるか

再建築可能か確認

まず、建て替える土地が再建築可能かどうかを確認する必要があります。再建築可能とは、建築基準法や都市計画法などの法令を満たした上で、建物を再び建築できるかどうかということです。

再建築可能かどうかは、市区町村の役所で確認することができます。また、地元の不動産業者に相談するのもよいでしょう。

再建築不可の場合は、建て替えることができないため、注意が必要です。

名義変更をいつするか

建て替えを行う場合は、名義変更を検討する必要があります。名義変更とは、土地や建物の所有者を変更することです。

所有者が亡くなったタイミングでの建て替えを検討している方や、相続の手続きが済んでいない方、親から土地を譲り受けて建て替えをするパターンなど様々な場合があります。

名義変更を行うタイミングは、相続税や贈与税にも関係してくるので慎重にタイミングを判断しましょう。一般的には建て替え工事前に名義変更を行うのが無難です。

自分以外の名義の建物を解体するには、相続人の同意を得たり、登記簿をチェックしたりと大変です。名義変更を済ませておかないと、住宅ローンを組むこともできません。建て替え前に名義変更を行うことで、所有権の移転がスムーズにできます。

名義変更を行う際には、所有権移転登記を行う必要があります。所有権移転登記は、法務局で行うことができます。詳しく知りたい方は専門家に相談してみてください。

住宅ローンは誰の名義で借りるか

住宅ローンを利用する場合は、誰の名義で借りるかを検討する必要があります。住宅ローンを利用する場合は、借り入れの際に担保となる不動産が必要です。

建て替えを行う場合は、建て替え後の土地や建物が担保となります。そのため、建て替え後の土地や建物の所有権を取得する人が、住宅ローンを借りるのが一般的です。

ただし、住宅ローンの審査基準によっては、建て替え前の土地や建物の所有権を取得している人でも、住宅ローンを借りることができる場合があります。

住宅ローンを利用する場合は、事前に金融機関に相談して、借り入れの条件や審査基準、減税の条件を確認しておきましょう。

家を建て替える費用は70万円/坪！かしこく費用を抑えよう

家を建て替える費用は、土地の大きさや建物の構造、設備などによって大きく異なります。一般的に、土地の広さが大きくなるほど、建て替え費用も高くなります。

家を建て替える費用はおよそ70万円/坪です。30坪なら2100万円前後、40坪なら2800万円前後が相場でしょう。

また、建て替え費用を抑えるポイントとして、以下のようなものが挙げられます。

• 複数の業者から見積もりを取る
• 閑散期に工事を行う
• シンプルな作りにする
• 安い材料を選ぶ
• 時には妥協する

これらのポイントを押さえて、費用を抑えた建て替えを実現しましょう。

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