築50年の住宅をリフォームしたら何年住める？リフォーム次第で100年以上も可能

築50年の住宅をリフォームするとき、あなたはどんなことを考えますか？

「リフォーム後の安全性が心配」

「リフォームしてあと何年住めるのだろうか」

「リフォームにいくらかかるのだろうか」

このような不安や疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

この記事では、築50年の住宅をリフォームする際に知っておきたいことや、注意すべきポイントを解説します。リフォームを検討している方、また、将来的にリフォームを考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

築50年の住宅をリフォームするメリット

画像：住友不動産のリフォーム

築50年の住宅をリフォームするメリットは、大きく分けて以下の3つです。

• 建て替えるよりも工事費用が安い
• 新しい家を買う購入費用よりも工事費用が安い
• 傷んだ箇所を修理することで家が長持ちする

順番に説明します。

建て替えるよりも工事費用が安い

築50年の住宅を建て替える場合、新築住宅の購入費用と同等かそれ以上の工事費用がかかると言われています。

これは、建て替えの場合、基礎や躯体などの構造部分をすべて新しくする必要があるため、費用が高額になるからです。また、建て替えでは建物を解体するので、解体や撤去にかかる人件費や、産業廃棄物の処理費用がかかります。

一方、リフォームの場合、建て替えに比べて工事費用を抑えることができます。既存の構造部分をそのまま利用するため、基礎や柱、梁といった構造部分を新設しません。さらに、使い回す部材は解体もしないため工事費用を抑えることができます。

新しい家を買う購入費用よりも工事費用が安い

新築住宅の購入費用は、築50年の住宅のリフォーム費用よりも高額になることが多いです。

建て替えは、新築の費用に解体費用や処分費用がプラスでかかります。そのため、工事費用だけであれば建て替えるよりも新築をしたほうが安いです。ですが、新しい家を買うと土地も一緒に購入しますよね。ほとんどの場合、土地代は解体費用より高いです。

戸建ての解体費用は100万円〜300万円程度です。この金額は戸建ての大きさや敷地の状況によって左右されますが、100万円の解体費用が1000万円になるということは、なかなかありません。

しかしながら、土地の価格は場所によって大きく変わります。都会の地価は非常に高く、都心から離れるにつれて土地の値段は安くなりますよね。

大阪の北区であれば、地価の平均は355万円/㎡程度です。戸建ての土地面積の平均は70㎡程度ですから、土地だけで2.5億円ほどになります。一方で大阪市の平均地価は97万円/㎡ほどですから、同じ平米数で計算すると、土地は6800万円程度になります。これだけでも1.8億も差があります。

堺市の美原区であれば、土地の平均地価は7万円/㎡ほどととても安いですが、それでも戸建てに必要な土地の値段は500万円ほどです。このように、ほとんどの地域で、土地の購入費用は解体費用より高いことが分かります。

そのため、築50年の住宅をリフォームする場合、新築住宅を購入するのに比べて安い費用で自分好みの住まいを手に入れることができます。

傷んだ箇所を修理することで家が長持ちする

築50年の住宅は、経年劣化によってさまざまな箇所に傷みが生じている場合があります。これらの傷みを放置しておくとさらにひどくなり、修理費用がかさむだけでなく、住まいの安全性にも問題が生じる可能性があります。

リフォームをすれば、傷んだ箇所を修復できるので、住まいの寿命を長持ちさせることができます。また、最新の設備を取り入れることで住まいの性能を向上させることができるので、築50年の家でも快適に暮らすことが可能です。

どの箇所をリフォームするかによりますが、一度のリフォームで建物の寿命は10年から30年程度延びます。定期的にメンテナンスをすれば、100年以上使い続けることも可能です。

ただし、メンテナンスをさぼって構造体が傷んでしまうと、リフォームをしても大きく寿命を延ばすことはできません。構造体の寿命がそのまま建物の寿命になるからです。

そのため、構造体が傷まないよう早めにリフォームをすることが、長く住宅を使い続けるためにも大切です。

築50年の戸建てをリフォームするときの注意点

築50年の戸建ては、建物の老朽化が進んでいます。リフォームする際には以下の点に注意しましょう。

• 耐震性不足で追加費用が発生する可能性がある
• シロアリや雨漏りで構造体が損傷していて追加費用が発生する可能性がある
• 解体してみないと間取りが変更できるかわからない
• 外壁・屋根が劣化している
• 自分でメンテナンス計画を作らないといけない

順番に説明します。

耐震性不足で追加費用が発生する可能性がある

築50年の家は現在よりも緩い基準で建築されているため、耐震性が不足している場合が数多くあります。耐震性が不足した状態では、地震などの災害で倒壊するリスクが高いです。そのため、リフォームの際には、耐震補強工事を行うことを検討しましょう。

強い地震が起こり大きな被害を受けると、それを繰り返さないために新しい耐震基準が作られます。阪神・淡路大震災や東日本大震災などの強い地震による被害を受け、被害が大きくなった原因を突き止めることで、より安全な基準が作られるのです。

古い建物はそういった基準に合致していない可能性が高いため、耐震補強工事が必要になるでしょう。耐震補強は義務ではありませんが、住む家が倒壊の危険性があるとなると安心して住めません。

戸建ての耐震補強工事には、一般的に200万円程度の費用がかかります。そのため、事前に費用を十分に検討しておくことが大切です。

シロアリや雨漏りで構造体損傷していて追加費用が発生する可能性がある

築50年以上の戸建ては、シロアリや雨漏りなどの被害を受けている場合が多くあります。シロアリや雨漏りは、柱や梁といった建物の構造体を損傷させる原因となります。そのため、リフォームの際にはシロアリや雨漏りの被害がないかの確認が必要です。

雨漏りは、部屋に水が垂れてくるほどひどい状態ならプロでなくても気付きますが、そこまでの状態でない場合、素人では雨漏りがあるか判断できません。シロアリも同様に、建築の専門家でないと判断は難しいでしょう。専門業者に調査してもらうことが大切です。

シロアリや雨漏りの被害が確認された場合は、被害箇所の修理や補修工事を行う必要があります。これらの工事には、一般的に数十万円から数百万円の費用がかかります。

解体してみないと間取りが変更できるかわからない

50年も月日が流れれば、ライフスタイルも大きく変わります。50年前はインターネットもありませんし、今ほど家電の種類や数も多くありませんでした。

50年以上前に建てられた戸建では、電化製品の使用を考慮した間取りになっておらず、現在のライフスタイルに合っていない場合が大半です。そのため、リフォームでは電化製品がより使いやすい間取りへの変更を検討する人が多いです。

しかし、解体してみないと問題なく間取りを変更できるかわからない場合があります。

どの壁が壊してはいけない壁なのかは、表面の仕上材を取り外してみて、中に筋交いといった構造部材が隠れているか、構造用の合板が使われているかなどを確認することで、はじめてわかります。

そのため、間取り変更を検討している場合は、事前に専門業者に相談して構造上問題がないか、ホームインスペクション等で確認しておくことが大切です。予算が潤沢にある場合は、構造部材の位置を変更できる可能性もあります。

外壁が劣化している

長年使用している戸建ては、外壁の劣化が進んでいる場合があります。定期的に外壁を塗り替えるなどのメンテナンスがされていないと外壁が劣化し、劣化が放置されると雨漏りや断熱性能の低下などにつながります。

外壁の劣化による雨漏りは、窓枠が垂れてくるといった不具合を引き起こしますが、屋根からの雨漏りと違って直接雨が天井から部屋に落ちてくるわけではありません。そのため雨漏りに気づきにくく、放置しているうちに外壁の中が腐ってしまいます。

リフォームの際には、外壁の塗り替えや、外壁の劣化具合によっては外壁の張り替えなどの工事を行うことを検討しましょう。外壁の塗り替えや張り替え工事には、一般的に数十万円から数百万円の費用がかかります。

屋根が劣化している

50年も経てば、屋根の劣化も進んでいるでしょう。形あるものは定期的なメンテナンスをしないと劣化します。屋根の劣化が放置されると、外壁と同様に雨漏りや断熱性能の低下などにつながります。

しかし、屋根のメンテナンスは大がかりで高額なので、雨漏りなどの目に見える実害が出ないと後回しにされがちです。屋根が劣化すれば構造体にダメージが蓄積され、建物の寿命は短くなります。

リフォームの際には、屋根の葺き替えやカバー工事などを行うことを検討しましょう。屋根の全面葺き替えとなると数百万円かかってしまいますが、ダメージの少ないうちに劣化をコントロールすれば、費用が抑えられます。

自分でメンテナンス計画を作らないといけない

築古の戸建ては新品ではないので、新しい建物に比べてメンテナンスが必要になる回数が多くなります。マンションでは外壁や屋根などのメンテナンスは管理組合が計画するので、修繕積立金を払っていればあまり気にしなくても問題ありません。

一方、戸建ては持ち主が自分で計画を立てて、定期的にメンテナンスを行う必要があります。

メンテナンス計画には、以下の内容を盛り込むとよいでしょう。

• メンテナンス内容
• メンテナンス時期
• メンテナンス費用

メンテナンス計画を立てることで、適切なタイミングでメンテナンスを行い、建物の寿命を延ばすことができます。

築50年のマンションをリフォームするときの注意点

築50年のマンションは、建物の老朽化が進んでいます。リフォームに関しては以下の点に注意しましょう。

• 修繕積立金や管理費が高く専有部分のリフォーム資金が貯まりにくい
• 間取りが変更できない場合がある
• 配管を交換しておかないと水漏れする
• 玄関や窓の断熱性に注意が必要

修繕積立金や管理費が高く専有部分のリフォーム資金が貯まりにくい

修繕積立金は、マンションの共用部分の修繕や更新のために積み立てられるお金です。管理費は、マンションの日常的な管理や運営のために支払われるお金です。

新築してすぐのマンションは修繕する箇所が少ないので、修繕積立金の金額はさほど高くありません。ですが、築年数が経つと修繕する箇所や頻度が増えてくるので、修繕積立金が高くなります。築50年のマンションは、建物の老朽化に伴って修繕工事が多く必要になるので、修繕積立金や管理費が高くなる傾向があります。

修繕積立金や管理費が高くなると、毎月の支出が増えます。専有部分をリフォームしたくても、修繕積立金や管理費が家計を圧迫してしまい、費用を捻出するのが難しくなる可能性があります。その一方、マンションを健全な状態に保つために必要なのは、修繕積立金や管理費を払うことだけです。居住者が判断しなくても、計画的に修繕してもらえるメリットは大きいでしょう。

自由に間取りを変更できない場合がある

分譲マンションの場合、専有部内は基本的には自由にリフォームできますが、自由に間取りの変更ができないパターンがあります。

例えば、以下のケースが考えられます。

• 壁が耐震壁となっていて鉄筋コンクリートの壁を移動できない
• 水回りの排水管の位置が決まっていて、好きな場所に移動するのが難しい

建物全体の構造に関わってくるため、耐震壁の移設は現実的ではありません。耐震壁をそのまま活かして間取り変更を検討することが必要です。

水回りの移設は、少しずらす程度なら可能ですが、基本的に難しいと考えておいたほうが良いでしょう。というのも、水を流れやすくし、ゴミなどが詰まりにくくするために排水管には勾配を付ける必要がありますが、排水位置と水回り設備の距離が離れると勾配を付けるために床をかなり高くしないといけないからです。

極端な話、トイレの位置を20mずらせば、床の高さは40cm上げる必要があります。床を40cmも上げれば、部屋の天井高さが低くなるので、とても過ごしにくい居室となるでしょう。

そのため、間取り変更を検討している場合は、構造上問題がないか、水回りに問題がないかを専門業者に相談して確認することが大切です。

配管を交換しておかないと水漏れする

築50年も経っていれば、専有部内の配管は経年劣化しています。配管の劣化は水漏れの原因となる場合があるため、リフォームの際には配管の交換を検討しましょう。

中古で購入したマンションであれば以前の住人がどの程度メンテナンスしていたかによりますが、配管を含めたリフォームを行っていることは少ないです。水漏れやガス漏れのトラブルがない限り、費用がかかる配管リフォームはしたくないはずです。

配管の寿命は亜鉛メッキで20年、硬質塩化ビニルで30年と言われています。築50年も経てば、トラブルが起こっていなかったとしても配管はボロボロです。いつ水漏れやガス漏れが起こっても不思議ではありません。

配管の交換は必須と考え、費用や工期を検討しておきましょう。

玄関や窓の断熱性に注意が必要

築古のマンションでは、玄関や窓の断熱性が低い場合があります。建てられた時と現代とで断熱の基準が違うからです。

そのため、リフォームの際には、断熱性能を向上させる工事を検討しましょう。工事を行うことで、冷暖房の効率を改善し、省エネ効果を高めることができます。

注意点としては、玄関のドアや外壁サッシなどは共用部である場合が多いことです。専有部でなければ、管理組合の承認なしに勝手にリフォームすることはできません。

玄関のドアや外壁サッシが共有部分であれば直接的に断熱性を高める工事は難しいですが、工夫すれば断熱性を高めることができます。

たとえば、玄関であれば、玄関と他の部屋との間にドアを設置し、独立した玄関ホールを設けることが効果的です。玄関のドア自体で断熱することが難しいので、玄関を1つの部屋として断熱する手法であれば、専有部内の工事で済みます。

外壁のサッシも同様で、内側に窓を後付して二重窓とすることで、断熱性を確保可能です。マンションによって規約が違うので、必ず規約を確認してからリフォームを検討しましょう。

築50年のリフォームに失敗しないためのポイント

築50年以上の建物は老朽化が進んでいるため、マンション、戸建てともに、リフォームする際には注意が必要です。特に、以下の点に注意しましょう。

• 耐震性を確認する
• ホームインスペクションをして劣化状況を確認しておく
• 理想の間取りにできるか事前に確認する
• 配管の交換を行う
• 断熱性を高める

耐震性を確認する

戸建て、マンション問わず、リフォームの際には耐震性を確認することが大切です。1981年以前は、現在の耐震基準よりも緩い基準で建築されていたため、耐震性が不足している場合があります。耐震性不足の状態では、地震などの災害で倒壊するリスクが高くなります。

耐震性を確認する方法としては、住宅診断や耐震診断などがあります。住宅診断は、建物の基本的な構造や劣化状況を調査するものです。耐震診断は、建物の耐震性を専門の技術者が調査するものです。

戸建てでは、耐震性不足が確認された場合は、耐震補強工事を行う必要があります。マンションでは管理組合が耐震診断や耐震補強工事を計画立案するので、分譲オーナーはあまり対策が取れません。

耐震補強工事には、費用や工期がかかるため、事前に十分に検討しておきましょう。

ホームインスペクションをして劣化状況を確認しておく

ホームインスペクションとは、建物の劣化状況を専門の技術者が調査するものです。ホームインスペクションを行うことで、建物の劣化状況を把握し、リフォームの必要箇所や費用を正確に把握できます。

リフォーム会社によってはホームインスペクションができるところもありますので、HDCのような複数のリフォーム会社が入っている施設で相談してみても良いでしょう。

理想の間取りにできるか事前に確認する

戸建てもマンションも築50年も経てば、間取りが現在のライフスタイルと合わなくなっていることも多いです。間取り変更を検討している場合は、構造上の問題がないか、専門業者に相談して確かめておきましょう。

理想の間取りがすでにあるのであれば、その間取りが実現可能なのかを確認しておくことが大切です。耐震壁の位置や水回りの位置によっては、理想とかけ離れた間取りになってしまいます。

そうならないためにも、事前に動かせないもの、動かせるものを把握してください。そうすれば、動かせる枠組みの中で、あなたの理想の間取りを探せるはずです。

配管の交換を行う

築50年も経っていれば、配管は経年劣化によりボロボロです。そのままの状態で放置してしまうと、水漏れの原因となる場合があります。リフォームの際には、配管の交換や補修を検討しましょう。

配管を新品に交換できるのが一番良いですが、予算やリフォーム範囲の問題で、交換できない部分が発生することもあります。近年では、配管を交換しなくても、補修することで強度を復活させる新工法が開発されています。配管を交換できない場合はそのような補修工事を行い、経年劣化への対策を講じてください。

断熱性を高める

築古の建物は、気密性が低い場合があります。気密性が低いと断熱性が低くなるため、リフォームの際には断熱性能を向上させる工事を検討しましょう。

断熱性は建物全体で足りていないことが多く、屋根、外壁、窓、玄関が断熱性能を大きく左右します。

特に、開口部はどうしても断熱性が弱くなります。断熱上の弱点になりやすい窓はペアガラスに更新したり、二重窓に変えたりすることで断熱性を大きく高められるでしょう。アルミサッシを樹脂サッシに変えるのも効果的です。

戸建ての場合は、屋根や外壁の断熱は補修工事と同時に行えば費用を安く抑えられます。

マンションの方は管理組合の規約に注意して工事を検討してください。マンションであれば専有部内に断熱をするしか方法がないため、内装解体範囲を外壁側や天井側まで広げることで、内断熱施工が可能です。

築50年の住宅をリフォームする場合の費用相場

ここまでは築50年の住宅をリフォームする場合の注意点を列挙してきました。しかし、実際にリフォームをするとなると、どのくらいの費用がかかるのか気になる方も多いのではないでしょうか。ここからは、築50年の住宅をリフォームする場合の費用相場について解説します。

外壁・耐震補強は50万円～200万円

築50年の住宅の外壁は、経年劣化によりひび割れや剥がれ、藻やカビなどの発生が目立つ場合があります。また、耐震性不足の住宅も少なくありません。

外壁の塗り替えや張り替えの費用は、面積や塗料の種類によって異なりますが、一般的には50万円〜100万円程度です。耐震補強工事の費用は、補強する箇所や工法によって異なりますが、一般的には50万円〜200万円程度です。

水回りはトータルで100万円～300万円

画像：みずらぼ

築古の住宅の水回りは古い設備が使われていることが多く、故障や水漏れのリスクが高くなっています。最新の設備に交換することで、故障や水漏れを防げるだけでなく、省エネや快適性も向上します。

キッチンや浴室、トイレなどの水回りのリフォーム費用は、設備のグレードや工事内容によって異なりますが、一般的には100万円～300万円程度です。一部だけリフォームするならもっと安く施工できるでしょう。

費用を補助金でまかなうこともできる

国や自治体では、住宅リフォームの費用を補助する制度を実施しています。補助金を利用することで、リフォーム費用を抑えることができます。

補助金の種類や金額は自治体によって異なりますが、耐震補強や省エネリフォームなど、一定の条件を満たすリフォームであれば、補助金を受けることができます。

制度の詳細は各自治体に確認してください。リフォーム会社でも補助金についての情報を把握しているので、積極的に相談してみましょう。

まとめ｜リフォームすれば、100年以上住むことも可能

築50年の住宅をリフォームする際には、以下の点に注意しましょう。

• 耐震性を確認する
• ホームインスペクションをして劣化状況を確認しておく
• 理想の間取りにできるか事前に確認する
• 配管の交換を行う
• 断熱性を高める

築50年の住宅でも、リフォームすれば10年〜30年ほどは使えます。それより長く使うことを検討するなら、構造体を傷めないように定期的なメンテナンスが必要です。

具体的なリフォームの例としては、以下のようなものが挙げられます。

• 外壁や屋根の塗り替えや張り替え
• 水回りのリフォーム
• 間取り変更

リフォームの目的や予算に合わせて、最適な工事内容を検討してください。

また、リフォームの費用は工事内容やグレードによって異なりますが、一般的には50万円～300万円程度かかります。国や自治体では、住宅リフォームの費用を補助する制度を実施しています。補助金を利用することで、リフォーム費用を抑えることができるでしょう。

家の寿命を延ばすためには、早め早めに適切なリフォームやメンテナンスを行うことが大切です。リフォーム資金の捻出も含めた具体的な計画を立てておくようにしましょう。

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