一級建築士、一級建築施工管理技士他様々な建築系資格を取得。ゼネコンで様々な業務を経験しながら一級建築士試験で苦労した経験を活かし、一級建築士試験を攻略するブログを運営。建設を学ぶ専門サイトの立ち上げ経験もあり。サッカーとお笑いが好き。フットサルとギターを嗜む。著書「学び直しの一級建築士」この人に聞きました菊地重信
長年自宅に住んだ方や中古物件を買った方は、住まいの老朽化が気になり、フルリフォームを検討している人もいるでしょう。フルリフォームをすれば新築のようなたたずまいを取り戻せます。しかし、かけられる費用が限られている現実もありますよね。
この記事では、フルリフォームの費用相場と費用が変わる要因について解説します。費用を抑える方法も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
フルリフォームとは
フルリフォームとは、内装や外装、屋根などを全部リフォームすることです。
マンションであれば、専有部の内装をすべてリフォームします。
一戸建てであれば、内装だけでなく、古くなった屋根や外装も含めてリフォームするのが一般的です。
フルリフォームとリノベーションの違い
フルリフォームと似た言葉に、スケルトンリフォームやリノベーションという言葉があります。フルリフォームとリノベーションの違いは、大きく考えると、間取りの変更をするかどうかです。
間取りの変更をしないでリフォームをすると、給排水管やガス管、電気配線などの設備を変更しなくて済みます。
フルリフォームのメリット
フルリフォームのメリットは3つです。
- 新築するよりも費用が安くて工期が短い
- 間取り変更にも対応できる
- 再建築ができない場所でもキレイな建物にできる
一つずつ紹介していきます。
新築するよりも費用が安くて工期が短い
フルリフォームは建物の構造体をそのまま使って工事をするので、0から新築するよりも、工事期間が短くなります。工事期間が短いので、人件費も少なくなり、費用が安く済みます。
間取り変更にも対応できる
一般的に、間取りを変更しない改装をリフォームと呼び、間取りの変更もするリフォームはリノベーションと呼ばれます。しかし、フルリフォームであれば、間取り変更をすることもできます。
どちらにせよ壁や天井、設備などを新しくするので、古いものは撤去します。間取りを変更する場合は、多少壊す範囲が広がるだけなので、間取りの変更は案外柔軟におこなえます。
再建築ができない場所でもキレイな建物にできる
フルリフォームでは再建築ができない場所でも工事ができます。新築工事は4m以上の道路に2m以上接していないと、家を建てられません。※建築基準法で定められています。
一方、フルリフォームは新築工事ではないので、再建築ができない土地でも関係なく工事ができます。家を建て直そうと考えている人にとっても、良い選択肢になるでしょう。
フルリフォームのデメリット【後悔するポイント】
一方で、フルリフォームにもデメリットがあります。
- 部分リフォームよりは費用が高い
- 新築するよりは間取りに制限がある
- 工事を開始してみないと、構造体がどんな状態かわからない
具体的に紹介していきます。
部分リフォームよりは費用が高い
フルリフォームは部分的にリフォームする場合に比べて、どうしても費用は高くなります。部分的なリフォームでは、必要最小限の場所しかリフォームしないので、工事をする面積が単純に小さいからです。
とはいえ、部分リフォームを繰り返すと、トータルの金額は割高になってしまいます。長い目で見れば、部分リフォームよりフルリフォームのほうが安いケースもあることを覚えておきましょう。
新築するよりは間取りに制限がある
フルリフォームでは、新築に比べると間取りに制限が出てきます。
新築工事なら構造体から設計できるため、吹き抜けやピロティを作ることも可能です。しかし、フルリフォームでは柱の位置を変えるのは難しいので、大きく間取り変更をしたい場合は多少の制限が出ます。また、築年数が長く経っている場合は、現在の法律に沿った間取りにする必要がある点にも注意が必要です。
一般的にはリフォームで大きく間取りを変更することは珍しいので、デメリットではあるものの、気にしすぎる必要はありません。
工事を開始してみないと、構造体がどんな状態かわからない
フルリフォームのデメリットとして、工事をしてみないと構造体の状態がわからないことも挙げられます。
新築と違って構造体を再利用するため、構造体の状態が悪ければ補強が必要です。補強が必要になれば、工事費は増額になります。
新築を建てるより高額になることは相当珍しいですが、事前に工事費を確定させたい場合は、ホームインスペクション（家の状態の調査）をして柱や基礎などの構造体の状況を把握しておくことも必要です。
築年数ごとに見るフルリフォームの費用相場
フルリフォームは築年数で金額が変わります。というのも、築年数が浅ければ、まだまだ使える部分が多いので、リフォームする部分も減るからです。
ここでは、マンションや一戸建てに分けて、築年数ごとにどんなリフォームが必要になるのか、費用はどれくらいになるのかをご紹介します。
マンションの築30年【500万円～1200万円】
築30年のマンションであれば、給排水管が劣化している場合が多いでしょう。劣化状況に応じて水回りの配管リフォームが必要です。
また、使用状況によっては風通しの悪い場所にカビが発生しています。その場合、壁紙や下地ボードのリフォームが必要でしょう。和室を洋室にするために、畳からフローリングに床材を変更することもあると思います。
そうなると、500万円〜1200万円くらいがフルリフォームの相場です。リフォームする箇所と広さによって金額は上下します。
マンションの築40年【700万円～1300万円】
築40年のマンションであれば、築30年のマンションと比べて設備の老朽化が目立ってきます。キッチンや洗面台、トイレが寿命を迎えていれば、交換が必要です。
家族で住み始めたマンションであっても、子供が家を出て独り立ちしていることも多いです。ライフステージの変化に合わせた間取り変更も視野に入れると良いでしょう。
そうなると、相場は700万円〜1300万円程度です。
マンションの築50年【800万円～1300万円】
築50年のマンションともなれば、あらゆる場所で劣化が始まります。今までメンテナンスでちょっとしたリフォームをしていなければ、すべての箇所でリフォームが必要です。
断熱も遮音も50年前の基準で作られているので、壁も設備もフルにリフォームしないといけません。
リノベーションやスケルトンリフォームが前提となるので、相場は800万円〜1300万円程度でしょう。
| マンションの場合 | フルリフォーム費用相場 |
|---|---|
| 築30年 | 500万円～1200万円 |
| 築40年 | 700万円～1300万円 |
| 築50年 | 800万円～1300万円 |
戸建ての築30年【500万円～1600万円】
一戸建ての築30年は、主に内装にがたが来る時期です。壁紙は傷がついていたり汚れていたりするので、全面で変えることを考慮しましょう。
また、マンションの場合と同様に設備配管の寿命が迫っています。洗面台やキッチンに続く配管を変えることも必要です。
フルリフォームの相場は500万円〜1600万円ほどでしょう。
戸建ての築40年【1000万円～1800万円】
一戸建てで築40年も経つと、屋根や外壁が劣化しています。大規模な改修工事をしていなければ、すぐに改修工事が必要でしょう。
外装や屋根がボロボロになっていると雨漏りに繋がります。雨漏りがすでに起こっていれば、構造体が腐っていることも。
また、古い建物のため構造体の強度にも不安があります。耐震補強を考える時期です。
フルリフォームの相場は1000万円〜1800万円程度です。
戸建ての築50年【1000万円～2000万円】
築50年の一戸建ては、定期的にメンテナンスをしていなければ、全面リフォームが必要です。
今のライフスタイルと建物の間取りが合っておらず、間取りの変更が必要になります。
また、介護のことを考えて、バリアフリー化を一度検討しておきましょう。ドアを引き戸にしたり、廊下を広くしたり、断熱工事をしっかりすることで、住みやすい家になります。
相場は1000万円〜2000万円ほどです。
| 戸建ての場合 | フルリフォーム費用相場 |
|---|---|
| 築30年 | 500万円～1600万円 |
| 築40年 | 1000万円～1800万円 |
| 築50年 | 1000万円～2000万円 |
広さで変わるフルリフォームの費用相場
フルリフォームの費用は工事をする広さで変わります。広ければ、床材や壁材などの材料を多く使いますし、その分、人数も必要だからです。
マンションと戸建てに分けて、フルリフォームの費用相場を見てみましょう。
マンションの20坪（60㎡）【700万円～1100万円】
マンションで20坪ほどのフルリフォームは、内装設備の更新が主な工事内容です。古くなった壁紙や床材といった内装や、給排水設備の更新を踏まえると、700万円〜1100万円ほどかかります。
20坪ほどだと2LDKが標準的な間取りとなります。間取りの変更を検討するのであれば、2LDKから1LDKへの変更も視野に入るでしょう。
マンションの30坪（90㎡）【1100万円～1700万円】
マンションで30坪ほどのフルリフォームの費用相場は1100万円〜1700万円ほどです。30坪ほどだとかなり広く、3LDKから5LDKくらいの間取りが多くなります。
広い面積をフルリフォームすることになるため、間取りを変更して広いLDKを確保したり、古くなった設備の更新をしたりすることを考えると、少なく見積もっても1000万円程度はかかります。
様々な部分でこだわりを持つと1700万円ほどかかっても不思議ではありません。
戸建ての20坪（60㎡）【750万円～1400万円】
戸建ての20坪だと、戸建ての中では比較的小さめの部類です。フルリフォームの費用相場は750万円〜1400万円ほどかかるでしょう。
費用の大きな部分を占めるのが、屋根や外壁です。屋根や外壁のリフォームを外せば内装に大きくお金をかけられます。
戸建ての30坪（90㎡）【1000万円～1800万円】
戸建てで30坪あれば標準的な広さです。ライフステージの変化に合わせて、間取り変更を検討することもあるでしょう。
戸建てで30坪のフルリフォーム相場は1000万円から1800万円程度でしょう。戸建てのフルリフォーム費用は、屋根や外壁のリフォームが含まれる分、マンションに比べて費用は高くなっています。
全部をフルリフォームすることを考えれば少なくとも1000万円程度はかかります。
戸建ての40坪（130㎡）【1200万円～2100万円】
戸建ての40坪は一戸建ての中でも広い部類です。
施工範囲が広くなるため、フルリフォームの費用は1200万円〜2100万円ほどかかります。工事する部分が多くなるほど費用がかかるので、どうしても金額は高くなりがちです。
予算に余裕がない場合は、優先順位を決めたうえで、本当に必要な箇所に絞った部分リフォームに切り替えることも検討しましょう。
リフォームの箇所ごとの費用相場
リフォームは箇所によっておおよその費用相場が決まっています。たとえば、トイレであれば家による大きさの差があまりないため、トイレが何個あるかでリフォームの費用を予想できます。
ここでは、施工場所ごとの費用相場をご紹介します。
キッチンのリフォーム費用【100万円～150万円】
キッチンのリフォーム費用相場は100万円〜150万円ほどです。キッチンはキッチン自体の広さでも費用が変わりますが、キッチンのグレードによっても費用は変わります。
たとえば、最低限の機能だけそなえたキッチンであれば費用は安く済みますが、使いやすいキッチンかといわれると難しいでしょう。
一方で、グレードの高いキッチンであればシステムキッチンに食洗機が内蔵されていたり、ディスポーザーが内蔵されていたりするなど、家事のことを考えられて設計されたものが多いです。
費用も大切ですが、グレードを上げることでどんな作業を減らすことができるのか、どんな便利な生活が手に入るのかを想像することが大切です。
風呂・トイレのリフォーム費用【100万円～150万円】
お風呂とトイレをセットでフルリフォームする場合の費用は、100万円〜150万円くらいが相場です。
水回りのリフォームを別々で考えるなら、下記が費用相場です。
| リフォーム箇所 | 費用相場 |
|---|---|
| トイレ | 20万円～60万円 |
| お風呂 | 60万円～120万円 |
| 洗面台 | 20万円～45万円 |
トイレであれば、和式から洋式に変更したり、トイレの場所を変えたりといった内容によって、リフォームの金額が変わります。
お風呂であれば、古い浴室から新しいお風呂に変えることで100万円程度はかかるでしょう。浴室スピーカーや浴室テレビなどのオプションを設置すると、150万円近くかかることも珍しくありません。
洗面台であれば、洗面台の交換から、洗面台の内装やコンセントの位置を変更したりといった細かな変更をどこまで行うかによって金額が左右されます。
洗面台のリフォームは高くても50万円ほどのため、洗面台を大きくしたり、蛇口をシャワータイプに交換したりすることで、満足度が高いリフォームとなるでしょう。
床・クロスのリフォーム費用【50万円～100万円】
床材のリフォームや壁紙・クロスをリフォームする場合の相場は、50万円から100万円程度が相場です。
床や壁紙は実際の施工面積に大きく左右されるので、相場は参考程度に考えておいてください。施工面積が広くなれば高くなりますし、小さくなれば安くなります。
壁紙は、6畳で4万円〜6万円程度とグレードにより多少の差はありますが、壁の広さで大きく費用が変わります。
なお、床は施工面積に加え、素材の違いが金額に大きく反映される点に注意が必要です。フローリングとクッションフロアでは全く違う金額になります。フローリングであれば6畳で20万円程度、クッションフロアであれば8万円程度が相場です。
外壁・屋根のリフォーム費用【50万円～300万円】
外壁や屋根のリフォーム費用は劣化の具合によって大きく変わります。劣化していて屋根全体の交換が必要な場合は、値段が高くなります。部分的な補修で十分であれば費用は安く済ませることが可能です。
費用は屋根や外壁の施工面積で大きく変動します。大きな家であれば屋根の面積も外壁の面積も大きいので、フルリフォームしたときの金額は大きくなるでしょう。一般的なサイズであれば、部分的な補修は50万円程度、広範囲の補修が必要なら300万円程度かかることもあります。
マンションでは不要なリフォーム費用ですが、戸建てでは必須の費用です。
屋根や外壁の劣化を放置しておくと、水が内部まで染み込んで、内部に水漏れが発生したり、カビが発生したりと、被害が大きくなります。また、気づかぬうちに構造材が腐ることもあるので、建物の寿命を長持ちさせるためにも、大切なリフォームです。
間取り変更のリフォーム費用【100万円～800万円】
間取り変更のリフォームには、床や壁紙のリフォーム費用に天井のリフォーム費用や解体の費用がプラスされます。
間取りを変更する場合は大掛かりな工事が必要になることが多く、費用の相場は100万円〜800万円です。どれくらいの部屋数、広さを間取り変更するかで金額は変動します。
その他にかかる費用【仮住まいや引越し代】
これまでに挙げた費用の他に、フルリフォームをする場合は様々な費用がかかります。
- 工事関連の費用
- ローン、登記関連の費用
- 仮住まい関連の費用
たとえば、工事関連の費用では、工事の契約書に印紙が必要なので、印紙代が数万円かかります。
さらに、リフォーム工事に伴って周辺の住民に挨拶が必要です。ちょっとした費用ですが、菓子折りを近隣住民や自治管理組合などに配ると、1万円程度はかかります。
フルリフォームをするのであれば銀行から借り入れをして支払いをするのが一般的です。そうなるとローンの手数料がかかるでしょう。1000万円借りるのであれば、ローン手数料は40万円ほど見ておくと無難です。銀行によって変わるので注意してください。
また、リフォームすることで固定資産税などの税金の金額も変わります。リフォーム前後で固定資産税がいくら変わるのか、確認しておきましょう。
なお、フルリフォーム中は自分の家に住むことができません。そのため、工事をしている間の仮住まいの賃料が必要です。
一般的には工期が2ヶ月から6ヶ月ほどかかりますので、7ヶ月程度の賃料を想定しておきましょう。当然、敷金や礼金なども必要になります。ホテルに住むのか、マンスリーマンションを借りるのかも含めて検討が必要です。
加えて、仮住まいへの引っ越しと、新居への引っ越し代金がかかります。
新居に引っ越すとなると、新品の家具が欲しくなるものです。リフォームして窓のサイズが変わったらカーテンが必要ですよね。家電を新調したくもなります。そういった諸費用も見込んでおきましょう。
さらに、仮住まいに荷物を全部運び込めればいいですが、難しい場合はトランクルームなどの倉庫を借りて、一時的に荷物を仮置きしないといけません。月数万円程度ですが、予定しておくと安心でしょう。
フルリフォームで費用を抑えるコツ
フルリフォームで費用を抑えるコツはいくつかあります。
- リフォームの優先順位を明確にする
- 補助金や減税制度を利用する
- グレードを抑える
- 相見積もりをする
- リフォームローンを利用する
リフォームの優先順位を明確にする
リフォームをするからといって、全部の箇所で必要かと言うと、そんなことはありません。家の使用状況によって傷み具合は変わります。
生活への影響度や、工事費用との兼ね合いで最低限どこをリフォームしないといけないのか、優先順位を決めておくことは有効です。
そのためには、リフォームの目的を再確認することです。傷んだ部分を補修するためにリフォームするのか、介護のためのバリアフリーをメインにリフォームをするのかでは、優先順位は変わりますよね。
目的を再確認して、どこのリフォームを優先するかを明確にしておくと、大事な部分にお金を集中してかけられるので、リフォームの満足度が上がるでしょう。
補助金や減税制度を利用する
補助金や減税制度を利用することも有効です。
- 介護保険
- エコリフォーム補助金
- 耐震リフォーム補助金
などがあります。
介護保険に入っていれば、要介護や要支援認定されている場合に特定のバリアフリーリフォームをすると、介護保険から工事費用を一部補助してもらえます。所得の金額によって補助割合が変動するので、ご自身が住んでいる自治体に利用可能な制度を確認したり、ご自身が入っている民間の保険を見直したりしてみてください。
エコリフォームは断熱リフォームが主流です。内断熱、外断熱、窓断熱など断熱の方法や、断熱する居室によって補助金の金額が変わります。断熱リフォーム支援事業、次世代省エネ建材実証支援事業といったものが該当するので、フルリフォームする際は検討してみてください。
耐震リフォームは、長期優良住宅化リフォーム推進事業から補助金がもらえます。工事の前にホームインスペクションが必要なので、リフォームを検討し始めたらまず調べてみてください。
グレードを抑える
リフォームの費用が高すぎると思った場合は、新しく設置する設備のグレードを抑えることを検討してみてください。たとえば、壁紙を安いものに変えたり、フローリングをクッションフロアにしたりすることで、リフォームの費用を抑えることができます。
しかし、費用を抑えることばかりに目が行って、リフォームする目的を忘れてはいけません。
たとえば、バリアフリーリフォームをするのに、金額が高いからとグレードを落として使いにくくなってしまったら、せっかくリフォームする意味がありません。
リフォームをする目的を見失わないよう、必要ならグレードの高い設備もしっかり取り入れるよう工夫が必要です。
相見積もりをする
相見積もりをすることは、不当に高すぎる工事業者に施工を依頼することを防げます。リフォームを依頼するあなたは、普段からリフォームをしているプロではありません。
そのため、複数の施工業者から相見積もりをすることで、リフォーム費用を安く抑えることができるでしょう。注意点は、安すぎる業者を選ばないことです。残念なことですが、安くリフォームを提供する裏で手抜き工事を行う業者もいます。金額が安いからと飛びつかないようにしてください。
リフォームローンを利用する
初期費用を抑えるのにリフォームローンを利用するという手があります。フルリフォームはリフォームする範囲が広くて高額になりやすく、全額を現金で一括で支払うのは現実的ではありません。
リフォームローンを利用して銀行から資金を借り入れることで、初期費用を抑えてリフォームができます。多くの金融機関でリフォームローンを取り扱っているので、なじみの金融機関に相談してみてください。
まとめ「優先順位を明確にして補助金やローンを活用しよう」
フルリフォームは、建て替えと比べて安い費用で家を新築同様にできるリフォームです。
一方で、面積が大きくなれば費用も大きくなります。工事期間の引っ越しや賃料など、リフォーム以外の部分で想定外の費用もかかるので、十分な検討をした上で、予算内で賢くリフォームを進める工夫が必要です。
フルリフォームを適切な費用で実施するためには、以下のポイントをおさえて計画をしましょう。
- リフォームの優先順位を明確にする
- 補助金や減税制度を利用する
- グレードを抑える
- 相見積もりをする
- リフォームローンを利用する
ぜひ本記事を参考にして、素敵なリフォームを実現させてください。
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