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耐震工事の費用相場とは?建築士が考える必要な改修内容や補助金も解説!

この人に聞きました夏目あや子

一級建築士 おうちを楽しく育てる暮らし「おうち育」を提案しています。 収納・100均リメイク・DIYなどおうちに関する楽しいアイディアをSNSで発信中していますのでぜひご覧ください!著書「なつめさんちの新しいのになつかしいアンティークな部屋つくり」や 雑誌掲載・TV出演・コラム執筆・空間プロデュースなど幅広く活躍中です。

日本は地震の多い国です。そのため耐震工事は、住宅において必須といえます。では、どんな住宅にどんな耐震補強が必要なのでしょうか?耐震補強工事はどのくらいの費用が掛かるのか、さらに費用相場や補助金などについてもご説明します。

耐震補強工事が必要な理由

地震の多い日本では、住宅においての耐震性能はとても重要なものです。家の構造は、建築基準法という法律によってきちんと定められています。

1981年6月に新耐震基準が制定される以前の家は現在の耐震基準を満たしておらず、耐震性能が不足している可能性があります。 実際、平成に入って起きた大地震により倒壊した家は耐震基準が強化する前に建てられた家が多いという調査結果が出ています。

今後起きるかもしれない未曽有の地震の際、倒壊しない家をつくるために耐震補強工事は大切なことなのです。

耐震基準とは

では、ここでいう耐震基準とは何なのでしょうか?耐震基準には1981年6月に施行された「新耐震基準」、それ以前の「旧耐震基準」、阪神淡路大震災の被害を受けて2000年6月に制定された「2000年基準」があります。

それぞれの違いをおおまかに説明すると、「旧耐震基準」では震度5程度でなるべく倒壊しない基準のことです。「新耐震基準」では震度6~7程度で倒壊しないよう検証すると旧耐震基準で定められてない部分を制定しています。

2000年基準の住宅はさらに耐震機能が強化

次に、2000年基準は新耐震基準をさらに強固にする基準となっており、地盤に合わせた基礎の設計、柱が引き抜けないよう接合部に金物を使う、耐力壁を増やし頑丈な家にすることなどが定められています。

2000年基準を満たしている住宅はおおむね安心ですが、それでも劣化した部分の改修工事が不足していたり、増築などで家のバランスが悪いなど心配な要点がいくつか重なった場合には点検が必要かもしれません。

耐震補強工事が必要な住宅

ただし、耐震基準が強化された後に建築された住宅だから安全というわけでもありません。経年劣化により本来の性能が発揮されない、増築をしている場合など、いくつか耐震性をチェックするポイントがあります。

築年数の古い家

先ほどお話ししたように、1981年5月31日以前に建築された住宅は新耐震基準を満たしておらず、耐震性能が低い可能性が高いです。築年数も40年を超えているのでリフォームや補修、補強をしていない場合はリフォーム業者に早めに相談しましょう。

補修工事、改修工事が不足している家

少しずつリフォームや改修、補修工事を行っていればある程度の性能を保てますが、何もしなければ住宅の性能はどんどん劣化していき、築年数があまりたっていない住宅でも倒壊の恐れが出てきます。

バランスが保たれてない家

1階と2階の大きさが同じ家は力も均等に伝わりますが、複雑な形をしている場合は1階への負担が大きく、地震の際に床から倒壊する恐れがあります。

具体的には1階に吹き抜けや車庫、倉庫などがある間取りは注意が必要です。1階に窓が多いなど、壁面量が少ないのも不安要素の一つ。また、増築などのリフォームをしている場合には接合部分の耐震性能が保たれているかが重要です。

屋根が重い家

昔の家は、屋根が瓦など重い材料で作られていることも多いです。瓦は良い材料ですが、重い分、家にもその重さに耐える力が必要です。窓が多いなど壁面が少ない場合は、力が均等に伝わらず倒壊の危険性があがります。

べた基礎・布基礎・杭基礎以外の基礎でできている家

基礎は、とても重要な場所です。べた基礎とは、コンクリートを土台一面に流す基礎のこと。布基礎とはT字型にコンクリートの土台をつくる基礎。地中深くに杭を打ち、その上に基礎を作る方法を杭基礎といいます。

この3種類であれば心配は少ないのですが、大きな石などに木材を立てているだけの基礎、いわゆる玉石基礎などは補強が必要です。  

耐震診断を受けると安心

不安な場合は、耐震工事を検討する前に耐震診断を受けることをお勧めします。耐震診断とは、住宅の耐震性を診断することで、ホームインスペクター(耐震診断士)という専門家が行う検査です。

耐震性能の評価が1.0未満の場合は耐震改修を検討しよう

耐震診断では、住宅の耐震性能を一定の基準をもって評価し、評点という点数を出します。この評点が1.0未満の場合には耐震改修が必要です。

0.7未満は倒壊する可能性が高い、0.7~1.0未満は倒壊する恐れがある、1.0~1.5未満は一応倒壊しない、となっています。  

ちなみに耐震リフォーム工事を行う場合には、この一応倒壊しない、の1.0以上を目指します。耐震診断は、簡易なものから精細なものまでさまざまありますが、費用相場は約40坪程度で20~50万円です。  

耐震診断については、補助金や助成制度を設けている自治体が多いです。制度利用には金額や建築時期の制限がありますが、1981年6月以前に建築した住宅については補助制度を使えることが多いです。

詳しく知りたいという場合は「(お住まいの自治体) 耐震診断 補助金」で検索してみましょう。

耐震改修工事の種類

壁や接合部の補強工事

耐震改修工事の中で、最も行われることの多い工事です。まっすぐな柱や梁(柱と柱をつなぐ木材)だけだと地震の横揺れに弱いため、筋交いや、構造用合板などを設置し補強します。

筋交いとは、柱と柱の間に斜めに取り付ける木材のこと。構造用合板とは、耐力できるように作られた専用の合板のことです。

その際、併せて腐ったり弱っている部分もリフォームし、土台や柱、梁の接合部を耐震補強金物で補強します。耐震補強金物とは、つなぎ目を強固にするための金物です。耐震改修工事は、筋交いプレートやホールダウン金物、アンカーボルトなど部位に合わせて適切なものを使います。

また、窓など開口部が多く壁の量が少ない場合には、開口部を減らすため筋交いや構造用合板で補強された耐力壁を設置します。隅の部分を壁にするととても効果的です。

基礎の補強工事

基礎の木材が石の上にあるタイプの簡易な基礎の場合は、自身でずれると倒壊の恐れが高まります。その場合は、鉄筋コンクリートの基礎に変え土台の木材をアンカーボルトで締め付ける工事方法があります。

鉄筋コンクリート造の基礎でも、厚みなどが不足している場合は、コンクリートを打ち増しすることで補強できます。また、土台の補強として、火打ち金物で揺れに対応する工事もあります。ちなみに、火打ち金物とは、斜めに取り付ける金物のことです。

屋根の補強工事

屋根は、重い材料から軽い材料に変える軽量化の工事が効果があります。例としては瓦屋根からスレートやガルバリウム鋼板に改修する方法です。スレートとは、うすいセメント材料で最も普及している材料です。コロニアル、カラーベストと呼ばれることもあります。

また、鋼板屋根とは、金属製の屋根のこと。現在は、耐久性の高いガルバリウム鋼板が普及しており、リフォームにも多数採用されています。ちなみに、屋根改修工事は、足場を組むなどの手間も掛かるため、費用相場が高い傾向があります。  

耐震補強工事にかかる費用の相場

耐震補強工事の費用相場は?

耐震補強工事は工事の内容が多岐にわたるため一概には言えませんが、100~150万円程度相場で、全体の半数以上が200万円以下で行われています。

断熱工事や内装工事など、ほかのリフォーム工事と合わせて行うと、補強工事自体の費用は下がりますので、別のリフォームをする際に検討してみてもいいかもしれません。  

壁の補強工事の費用相場

最も多く行われる内壁の補強の工事については、おおむね畳一枚分の幅(910㎜)で、10~15万円前後が相場になっています。一間(1820㎜)だと20~25万円程度。筋交いや金物、構造用合板を使って補強します。

また、押し入れなど仕上げ工事の必要ない部分については費用が数万円安い場合も。逆に、同じ壁の補強でも外壁側から行う場合は内壁に比べ費用相場が数万円高い傾向です。

基礎の補強工事の費用相場

基礎の補強工事は、基礎コンクリート部分の打ち増しで1mあたり5~7万円程度の費用相場になります。基礎が不足しているなどで新しく基礎を作る場合の相場は、1mあたり数万円あがる傾向です。

屋根の載せ替え工事

もし現在の屋根が瓦などの重い材料であれば、スレートやガルバリウム鋼板の屋根に載せ替える工事で耐震対策ができます。スレートよりガルバリウム鋼板のほうが費用相場としては高いです。

1㎡あたりおおよそ2~3万円が費用相場です。また、多くの載せ替え工事は、一軒当たり50~100万円程度が中心価格帯になっています。

評点から、おおよその概算を出すことができる

もし簡易診断などを受けた後、「見積もりを依頼する前になんとなくの金額を知りたい」と思ったときはこれまでのデータからおおよその費用相場を算出することができます。

あくまでも概算ですが、日本建築防災協会が発行する木造住宅の耐震改修の費用というリーフレットで紹介しています。計算方法は、耐震改修工事費の概算=単位費用(27000円)×(耐震改修後の評点ー改修前の評点)×延べ床面積 となります。

例として、100㎡の住宅の評点を0.5から1.0に上げたい場合の計算式は、27000×(1.0ー0.5)×100㎡=135万円となります。

耐震リフォーム工事の補助金制度

耐震リフォーム工事にはいろいろな助成制度がある

「耐震リフォーム工事には、意外と費用が掛かりそう」「地震が心配だけど、費用面も心配」という方も多いかもしれません。そんな場合は、国や自治体が用意している補助金制度を利用しましょう。

国内の住宅の耐震性能をあげるため、耐震改修工事をする場合には一定額の補助金や税制の優遇制度が設けられています。主に県や市町村で耐震診断や耐震設計、耐震改修工事への補助金が用意されています。

耐震改修時に使える自治体の補助金

種類や条件、内容については自治体によって違いますが、耐震診断、耐震改修工事などへ補助金制度があります。いくつかの自治体を例にして補助金内容をご紹介します。

岩手県全域にの補助金制度

「木造在来軸組み工法または伝統的工法の平屋建または2階建の住宅であること」「1981年5月31日以前に建築に着手した住宅であること」「これまで耐震診断を受けていないこと」この3つの条件を満たせば耐震診断を3000円で受けることができます。

また、上の条件にて耐震診断を受け、評点が1.0未満だった住宅の場合、耐震リフォーム費用の2分の1の額(上限60万円)を助成金としてうけとることができます。なお、上限金額などは市町村によって多少異なります。

大阪府大阪市の補助金制度

大阪市では、これまで同様の補助金を受け取っていない、平成12年5月31日以前に建築された民間住宅あれば以下の補助金を受けることができます。

耐震診断については費用の10/11以内、(5万円/1戸、20万円/1棟が上限)、耐震改修設計については費用の2/3以内(10万円/1戸、18万円/1棟が上限)となります。

耐震改修工事については、申請者の年間所得が1,200万円以下であること、税金の滞納がないことが条件に加わり、改修工事に要する費用の1/2以内(限度額100万円)が補助されます。

耐震除却工事(上部構造評点が0.7未満の住宅)についても改修工事と同条件にて、費用の1/3以内(限度額50万円/1戸、100万円/1棟)が補助されます。

それぞれ床面積などの細かい要件があるほか、外壁改修工事、屋根補修工事のみでは補助金は受けられません。耐震性向上のため行う壁補強工事とともに外壁ひび割れ補修や屋根軽量化工事を行う場合には補助対象となる場合もあります。

詳しくは、市の窓口へご相談ください。

兵庫県豊岡市の補助金制度

1981年5月31日以前に建築した一戸建て住宅については、無料で耐震診断を受けることができます。

耐震診断の結果、基準値以下の場合は耐震計画の策定およびリフォーム工事をする場合、補助金を受け取ることができます。

金額は、計画策定費用については全体の3分の2(上限20万)、リフォーム費用については全体の5分の4(上限120万)となっています。このほか、部分的に耐震リフォームする場合の補助金制度などいくつか用意されています。

耐震リフォームをする際の税制優遇制度

一定の条件下で耐震リフォーム工事を行った場合、所得税の控除および固定資産税の減額をうけることができます。

所得税の控除

耐震改修費用の額、または耐震改修にかかわる標準的な工事費相当額のいずれか少ない金額の10%(上限25万円)について控除されます。

「1981年5月31日以前の耐震基準で建築されていること」「自らが居住する住宅であること」「現行の耐震基準に適合させるための耐震改修であること」などが条件です。

固定資産税の減額

一定条件下での耐震リフォーム工事の場合、翌年の固定資産税 (120㎡相当分まで)が2分の1に減額されます。条件としては昭和57年1月1日以前から所在していること、耐震リフォーム費用が30万円以上であることがあげられています。

耐震補強工事をして、安全に暮らそう

未曽有の地震がいつ起こるかわからない日本。地震に強い家を作ることは、必須とです。耐震補強工事は身を守るのに大切なことなので、ぜひ一度リフォーム会社や自治体へ相談してみてください。 

※掲載情報は記事制作時点のもので、現在の情報と異なる場合があります。

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