お金がないときに家を建て替えるには？5つの対処法と後悔しないためのポイントを解説

この人に聞きました高槻翔太

宅地建物取引士、FP2級保有　不動産・建設会社の土地有効活用のコンサルティング営業を6年担当。現在は不動産や建設業界の知見を活かした不動産や金融ジャンルのライターとして活動しています。

古い家の建て替えを検討しつつも、資金面でためらっている方は少なくありません。建て替えには高額な費用がかかりますが、資金計画に不安があっても実現する方法は存在します。

そこで今回の記事では、

• 家を建て替える費用の相場
• お金がないときに家の建て替えで検討すべき対処法
• お金がない状況で家の建て替えを検討する前に確認すべきこと
• 50代・60代以降でお金がないときに家の建て替えを考える際の注意点
• お金がない状況で家の建て替えをして後悔しないためのポイント

を紹介します。

ローンや相続でデメリットや、後悔しないためのポイントも紹介するため、理想の住まいを実現するための参考にしてください。

家を建て替える費用の相場

家の建て替えを考える際、多くの方が最初に費用面を懸念します。建て替え費用は建物の工事費だけではなく、解体費や仮住まいの費用など複数の要素で構成されます。事前に全体の相場と内訳を把握することが、後悔のない資金計画の第一歩です。まず、建て替えに必要な費用の全体像を理解しましょう。

建て替えにかかる平均費用の内訳

国土交通省の「令和６年度住宅市場動向調査報告書」によると、家の建て替え費用の全国平均は5,214万円となっています。ただし、地域や建物の規模によって幅があります。この金額には、建物の本体工事費のほかに以下のような費用が含まれます。（土地の取得費用は含まれません。）

• 既存家屋の解体費用
• 外構工事
• 登記費用などの諸費用

水回りの設備グレードや建物の規模によって金額は大きく変わるため、どこに費用をかけるか優先順位を決めておくことが大切です。

土地の有無で費用が大きく変わる理由

一般的には「建て替え＝自分の土地に建て直す」と思われがちですが、老朽化した家を解体して別の土地に建てる場合や、古家付きの土地を購入して建て替えるケースもあります。そのため、建て替え費用は、土地をすでに所有しているかどうかで数千万円単位の違いが生じます。土地の購入から始める場合、建物の費用に加えて土地代が必要です。土地の価格は地域によって数百万円から数千万円と大きな差があります。

すでに土地を所有していれば、基本的には建物費用と諸費用だけで済みますが、土地の状態によっては造成や地盤改良に追加の費用が発生することもあります。古家付きの土地を購入した場合は解体費用もかかるため、土地の条件を事前に確認することが重要です。

仮住まいや解体費などの諸経費も考慮が必要

建て替えでは、建物の工事費以外にも多様な諸経費が発生するため、全体像を把握しておくことが大切です。工事期間中に生活するための仮住まいの家賃や、2回分の引っ越し費用は見落としがちな出費です。

解体費用は構造と規模によって大きく異なり、木造住宅で3万円～5万円／坪、30坪の木造住宅の場合は90万円～150万円程度が目安となります。ほかにも登記手続きに必要な費用や税金、各種申請の手数料も必要です。これらの諸経費をあらかじめリスト化し、総額に含めて資金計画を立てることが後悔を避けるためのポイントです。

お金がないときに家の建て替えで検討すべき5つの対処法

建て替えには高額な費用がかかりますが、資金面に不安があるからといって諦める必要はありません。親族からの援助や公的制度、ローンの組み方などを工夫すれば、負担を軽減する方法は複数あります。ここでは、資金が少ない状況で家の建て替えを実現するための5つの対処法を紹介します。

親族や家族からの援助を得る方法を検討する

家の建て替えを検討する際、親や祖父母からの資金援助は有力な選択肢のひとつです。自己資金だけでは難しい場合でも、制度を活用すれば贈与税の負担を軽減しつつ支援を受けられる可能性があります。

とはいえ「どの制度を使えばよいのか」「それぞれにどんな条件があるのか」はわかりにくいものです。そこで以下に、代表的な贈与制度を比較表として整理しました。

表を見ればわかるように、非課税枠や適用条件は制度によって大きく異なります。例えば「相続時精算課税制度」は高額な贈与を受ける際に有効ですが、年間の基礎控除が使えなくなるなどの制約もあるため注意が必要です。

一方で「住宅取得等資金の非課税措置」は建て替えにも使える制度であり、適用されれば最大1,000万円まで非課税になるケースもあります。

住宅ローンや建て替え専用ローンを組む

自己資金で不足する分は、住宅ローンや建て替え専用ローンを組むのが一般的な方法です。建て替えローンの中には、解体費用や仮住まい費用といった諸経費まで含めて借り入れできる商品もあります。

ただし、ローン契約には金融機関の審査があり、年齢や収入によって借入可能額が変わる点に注意が必要です。金融機関ごとに金利や審査基準も違うため、複数の銀行や信用金庫などを比較検討し、自身の返済計画に合った最適な条件のローンを選ぶことが重要になります。

補助金や助成制度を活用して負担を減らす

建て替えにかかる費用を少しでも抑えたい場合は、国や自治体が提供する補助金や助成制度の活用が有効です。特に、省エネや耐震性能に優れた住宅を建てることで、数十万円〜百万円規模の補助を受けられることがあります。以下に主な制度の例をまとめました。

• 長期優良住宅制度
  • 耐震性、省エネ性、維持管理のしやすさなど、国の定めた基準を満たす住宅
  • 補助金の対象になるだけではなく、固定資産税・住宅ローン控除など税制面でも優遇がある
• ZEH（ゼッチ）住宅補助金
  • 太陽光発電や断熱性能の向上により、年間のエネルギー消費量を実質ゼロに近づけた住宅
  • 補助金額が比較的大きく、年間100万円以上の支援を受けられるケースもある
• 地域ごとの独自制度
  • 都道府県・市区町村によっては、子育て世帯向けや若年層向けの住宅取得支援制度を設けている自治体もある

補助金や助成制度は、申請するかどうかで数十万円以上の差が出ることもあります。最新情報をこまめに確認し、条件に合うものがあれば積極的に活用しましょう。制度の活用は、家計にとって大きな味方になります。

一部だけリフォームで済ませて費用を抑える

問題が水回りなど特定の箇所に限定的なら、建て替えではなく一部のリフォームで対応する方法も有効です。外壁の塗り替えや耐震補強、間取りの変更など、必要な部分のみの工事は、建て替えに比べて費用を大幅に抑制できます。

ただし、リフォームでは家の根本的な構造問題は解決できない場合もあるため、長期的な視点での検討も大切です。資金状況に合わせて段階的に改修を進めたり、リフォームで利用できる補助金制度を探したりすることで、さらに負担を軽減することも可能です。

水回りや外壁の部分的なリフォームを検討している方は、JR神戸駅直結の「HDC神戸」で各リフォーム会社の担当者に直接相談しましょう。補助金を活用した段階的な改修や費用感の比較まで、その場で具体的に検討できます。

売却して住み替える選択肢も考える

現在の家にこだわりがなければ、売却して新しい住居へ移る「住み替え」も有効な選択肢のひとつです。古家付きの土地として売却して得た資金を元手に、現在のライフスタイルに合ったマンションを購入したり、利便性の高い場所で賃貸物件を借りたりと、より柔軟な暮らし方が可能になります。

住み替えは、将来の固定資産税や家の維持管理にかかる負担を軽減することにもつながります。現在の家の売却価格と新しい住まいの費用を正確に比較し、メリットの大きさを判断することが大切です。

お金がない状況で家の建て替えを検討する前に確認すべきこと

家の建て替えは、資金準備だけではなく、法律や税金、家族関係など、事前に解決すべき課題が複数あります。特に、土地や建物の名義、相続の問題といった権利関係の確認は、将来のトラブルを未然に防ぐために欠かせません。また、建て替え後の税金の変化や、利用できる公的制度を事前に把握しておくことも、計画を賢く進めるうえで重要です。ここでは、建て替えを具体的に進める前に、必ず確認しておきたいポイントを解説します。

家と土地の名義や相続の整理をしておく

建て替えを円滑に進めるためには、まず家と土地の名義が自分になっているかを確認することが重要です。もし親族の名義のままだと、贈与や相続の手続きが必要となり、贈与税や相続税の問題が生じます。税金には多様な控除制度があるため、どの制度が活用できるかを事前に調べておくと良いでしょう。

名義変更や相続登記が完了していないと、住宅ローンの審査に通らなかったり、工事の許可が下りなかったりする場合もあるため、建て替えを決断する前に法務局で登記情報を確認しておくことが大切です。

共有名義や相続人の有無を把握する

家や土地を兄弟姉妹など複数の相続人で共有している場合、建て替えには共有者全員の同意が必要です。相続登記が完了していない状態では、建て替え工事を始めることはできません。共有者の中に一人でも反対する方がいると、計画が停滞する可能性があります。

意見がまとまらない場合は、家庭裁判所での調停が必要になることも考えられます。このような事態を避けるためにも、できるだけ早い段階で関係者全員で話し合いの場を設け、建て替えに対する合意を形成しておくことが重要です。

築年数や固定資産税の変化を評価する

建て替えを検討する際は、現在の家の資産価値と、建て替え後の税金の変化を正確に評価しておく必要があります。一般的に、築30年を超えた木造戸建ての資産価値は大きく低下していることが多いです。

一方で、家を新しく建て替えると建物の評価額が上昇し、毎年支払う固定資産税が高くなる可能性があります。将来的にその家を売却する可能性も考慮し、建て替えた場合の資産価値がどう変わるかをシミュレーションしておくことが大切です。目先の工事費だけではなく、将来にわたる維持費や税負担まで含めたさまざまな面からの判断が求められます。

住みながら建て替えができるか確認する

建て替え中の仮住まい費用は大きな負担ですが、敷地に十分な広さがあれば、住みながら工事を進められる可能性があります。これは「二期工事方式」とよばれ、まず敷地の一部に新しい家を建ててから古い家を解体する方法です。この方法を採用すれば仮住まいや引越しの費用を節約できます。

しかし、家の構造や法律上の制約、近隣との距離によっては実現が難しい場合もあります。また、工事の動線が複雑になるため、工期が通常より長引くというデメリットにもなるでしょう。実現可能かどうか、住宅メーカーに早い段階で相談するのがおすすめです。

自治体の補助金や助成制度の対象か確認する

建て替えの費用負担を少しでも軽減するために、居住する自治体の補助金や助成制度は必ず確認しましょう。先述したとおり、自治体によっては、耐震性能の高い家への建て替えや、省エネ性能、子育て世帯向けの住宅取得に対して、独自の支援制度を設けている場合があります。

助成額や申請時期、条件は自治体ごとに大きく違うため、Webサイトや窓口で事前に情報を収集することが大切です。注意点として挙げられるのが、補助金の中には併用できないものもある点です。どの制度を利用するのが、ご自身にとって最もメリットが大きいかを見極める必要があります。地域の住宅メーカーやファイナンシャルプランナーに相談すれば、利用可能な制度を整理してくれるでしょう。

50代・60代以降でお金がないときに家の建て替えを考える際の注意点

50代や60代になると、子どもの独立などを機に、将来の暮らしを見据えて家の建て替えを検討する方が増えます。しかし、この年代からの建て替えには、若い世代とは違う特有の注意点が存在します。特に住宅ローンの審査や、建て替えた後の家の承継者は誰かといった問題は、慎重に検討しなければなりません。ここでは、50代・60代以降の方が資金面の不安を抱えながら家の建て替えを進める際に、特に留意すべき3つのポイントを解説します。

ローン審査のハードルと返済計画を理解する

年齢を重ねると、住宅ローンの審査は一般的に厳しくなる傾向があります。多くの金融機関ではローンの完済時年齢に上限を設けているため、借入時の年齢が高いほど返済期間が短くなり、月々の返済額が大きくなりがちです。退職後の収入減少も考えると、無理のない返済計画を立てることが何よりも重要になります。

返済に不安がある場合は、子世代と共にローンを組む「親子ペアローン」などを検討するのもひとつの方法です。親子ペアローンは、親子二世代でそれぞれがローンを契約し、互いに連帯保証人となる仕組みです。いずれにせよ、定年後の生活まで見据えた、長期的な視点での資金計画が欠かせません。

子世代と相続や今後の住まい方を話し合う

家を建て替えても、将来的に誰が住むのかも見据えて考えておくことが大切です。50代・60代で建て替えを考えるなら、必ず子世代と今後の住まい方について話し合っておきましょう。例えば、建て替え後に同居するのか、将来的に子どもがその家を継ぐ意思があるのかなどを事前に確認することが大切です。

家族間で将来設計をすり合わせておくことで「建てたものの空き家になった」という事態を防げます。また、相続時のトラブルを避けるためにも、誰が家を継ぐのか、費用負担はどうするのかなどを書面に残しておくといった準備も重要になります。

リフォームとの違いを理解して意思決定する

家の老朽化やライフスタイルの変化をきっかけに「リフォームか建て替えか」で迷う方は多いのではないでしょうか。どちらが正解というわけではなく、それぞれの特徴と向いているケースを踏まえたうえで、家族にとって最適な選択をすることが重要です。

建て替えとリフォームの主な違いは、以下のとおりです。

このように、リフォームは費用や工期を抑えられる一方で、構造的な制限や性能面での限界があります。一方で、建て替えはコストがかかりますが、間取りの自由度や最新の性能に対応できる点で大きなメリットがあります。現在の資金状況や建物の状態、家族構成の将来までを視野に入れて、総合的に比較しながら判断することが重要です。

建て替えかリフォームかで悩んでいる方は、まずはJR神戸駅直結の「HDC神戸」で各リフォーム会社の担当者に相談してみましょう。建物の状態や予算に合わせた最適な選択肢を提示してもらえます。

お金がない状況で家の建て替えをして後悔しないためのポイント

家の建て替えは、多くの家族にとって一生に一度の大きな決断です。だからこそ「こんなはずではなかった」という後悔は避けなければなりません。特に資金面に不安がある中での計画は、勢いだけで進めると、後々大きな負担になりかねません。後悔しないためには、建て替えのリスクを正しく理解し、事前準備を徹底することが何よりも大切です。ここでは、建て替えで失敗しないために知っておくべき5つのポイントを紹介します。

建て替えすべきではない人の共通点を知る

建て替えが必ずしも最適とはいえない場合もあります。例えば、将来その家に住む予定の子どもがおらず、空き家になる可能性が高い場合、大きな投資は慎重に判断すべきです。また、小さな子どもや介護が必要な家族がいる場合、仮住まいへの引っ越し自体が大きな負担になることも考えられます。

そして何より、退職後の収入などを考慮した際に住宅ローンの返済が厳しい収支状況であったり、相続人が複数いて意見がまとまらなかったりする場合は、無理に建て替えを進めない方が賢明です。

よくある後悔の原因と回避策を理解する

建て替えを経験した人の中には、後から「もっとこうしておけばよかった」と感じるケースが少なくありません。代表的な後悔の例と、その回避方法を事前に知っておくことで、満足度の高い住まいづくりにつながります。

• 想定より費用がかかった
  • 原因：追加工事や仕様変更によるコスト増
  • 回避策：複数の住宅メーカーから詳細な見積もりを取得し、追加費用の項目も事前に確認
• 仮住まい探しが間に合わなかった
  • 原因：建て替えスケジュールと仮住まい探しのタイミングがずれた
  • 回避策：建て替えの計画と同時進行で仮住まいを検討・確保
• 家族や親族の理解が得られなかった
  • 原因：建て替えの話を一部の家族だけで進めてしまった
  • 回避策：計画初期に家族全員で話し合う機会（家族会議）を設ける
• 工事中のトラブルが発生した
  • 原因：施工会社との連携不足や施工ミス
  • 回避策：実績のある信頼できる住宅メーカーを選び、事前打ち合わせを丁寧に行う

建て替えは一生に何度もない大きなプロジェクトです。事前の情報収集と丁寧な準備が、将来の後悔を防ぐ最善の方法です。見積もり・スケジュール・関係者間の調整を怠らず、信頼できるパートナーと進めることが成功のカギとなるでしょう。

高く売る・賢く借りるという考え方を持つ

建て替えの資金計画で行き詰まった場合は、視点を変えて「家を資産として活用する」という考え方を持つこともひとつの解決策です。例えば、現在の家を売却する際に、小規模なリフォームを加えることで、より高い価格での売却が期待できる可能性があります。

また、建て替えずに現在の家を賃貸に出して家賃収入を得たり、自分たちはより利便性の高い賃貸物件に住み替えたりすることも柔軟な選択肢です。持ち家に固執しすぎず、将来のライフプランに合わせて住み替えや賃貸を組み合わせることで、経済的な負担を減らしながら快適な暮らしを実現できるかもしれません。

仮住まい・引っ越し費用を事前に試算する

建て替え計画では、建物本体の費用に注目しがちですが、仮住まいと引っ越しの費用も予算に正確に組み込んでおく必要があります。建て替えの工事期間は一般的に半年から1年ほどかかるため、その間の家賃を事前に計算しておきましょう。引っ越し費用も、荷物の量や移動距離によって数十万円単位で変わることがあります。

また、仮住まいに全ての荷物が収まらない場合に利用するトランクルームなどの保管費用も見落としがちなポイントです。費用を抑えるために、短期契約が可能な物件を探したり、一時的に親族の家に身を寄せたりすることも検討すると良いでしょう。

信頼できる住宅会社を選ぶ基準を持つ

建て替えの成功は、パートナーとなる住宅メーカー選びに大きく左右されます。単に「ローコスト」という言葉だけで選ぶのではなく、その会社の施工実績や、建築後のアフターサポートが充実しているかを重視しましょう。複数の会社から見積もりを取る際は、金額だけではなく、工事内容の内訳や追加費用が発生する条件などが明確に記載されているかを比較することが大切です。

また、補助金や助成制度の知識が豊富な会社であれば、総費用を抑えるための的確な助言が期待できます。最終的には、地域での評判や実際に建てた方の口コミも参考に、安心して任せられる会社を選びましょう。

まとめ｜お金がない状況でも家の建て替えは実現できる

資金が少ない状況でも、家の建て替えは決して不可能ではありません。親族からの援助や建て替えローン、国や自治体の補助金制度などをうまく組み合わせることで、資金的な負担を軽減する方法は複数あります。

後悔しないためには、まず自身が利用できる制度を調べ、家族全員で将来の住まい方について話し合うことが大切です。何から始めれば良いか迷った場合は、建て替えの実績が豊富な住宅メーカーや、資金計画の専門家であるファイナンシャルプランナーに相談してみましょう。

建て替えするか、リフォームで済ませるか迷っている方は、JR神戸駅直結の「HDC神戸」で各リフォーム会社の担当者に直接相談しましょう。複数社のプランを一度に比較でき、費用や工期、将来の暮らし方まで見据えた判断ができます。

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