住宅ローンの借り換えのデメリットとは？メリットや得する条件を紹介！

「住宅ローンの借り換えをする際のメリットやデメリットは？」「どのような条件で得をするの？」という疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、

• 住宅ローンの借り換えをするメリット
• 住宅ローンの借り換えをするデメリット
• 住宅ローンの借り換えで得する条件
• 住宅ローンの借り換えで損をしないためのポイント

を紹介します。

条件を満たすことで、数百万円以上得をする可能性があります。

得をする条件や損をしないためのポイントを把握しておくことで、有効活用できるようになるでしょう。

住宅ローンの借り換えをする5つのメリット

まず気になるのは、住宅ローンを借り換えることで、どのようなメリットが得られるのかということではないでしょうか。ここでは、5つのメリットを解説します。

借り換えで得られるメリットを知ることで、借り換えた後の生活がどのように変化していくのかを具体的にイメージできるようになるでしょう。

総返済額の負担が軽減される

住宅ローンを借り換えることで、金利が引き下がれば、総返済額の負担軽減につながります。例えば、以下の条件で借りていたローンの金利が、借り換えにより1.0％から0.5％へと、0.5％下がった場合の総返済額を見てみましょう。諸費用は、事務手数料や司法書士への報酬など、借り換えの際に発生する費用を指します。

• 借入残高：5,000万円
• 返済期間：30年
• 返済方法：元利均等返済

	金利1.0％（借り換え前）	金利0.5％（借り換え後）
諸費用	–	1,400,000円
総返済額	57,894,947円	53,853,934円

金利が0.5％下がるだけで総返済額は約404万円減額し、諸費用を考慮しても約264万円得をします。借入金額が大きくなるほど総返済額の差は大きくなり、得をする金額も増えます。借り換えによって数百万円の得が生まれると、そのお金を元にして車を購入したり、教育費を増やしたりできるでしょう。

月々の返済額の負担が軽減される

住宅ローンを借り換えることで、金利が引き下がれば、総返済額の負担軽減につながるだけではなく、月々の返済額の負担軽減にもなります。先述した借入条件と同条件で借り換えた場合の月々の返済額は、以下のとおりです。

	金利1.0％（借り換え前）	金利0.5％（借り換え後）
月々の返済額	160,819円	149,594円

金利が0.5％下がると、月々の返済額は約1.1万円減額します。中には、1万円の差は小さいと思う方もいるかもしれません。しかし、ローンは借入期間が数十年と長いことが多いため、月々の返済額の差が、数百万円の差へとつながっていきます。

返済期間を短縮できる

住宅ローンを借り換えることで、返済を早められるのも魅力の1つです。先述したとおり、返済期間30年・借入金額5,000万円で借りていたローンの金利が、借り換えにより0.5％下がると、月々の返済額は1.1万円減額します。

もし、家計にゆとりがあれば金利が0.5％下がっても、月々の返済額を変えないという選択肢も取れるでしょう。返済額をそのままにしておけば、返済期間を短縮できます。返済期間が短縮されれば、もともと支払う予定だった利息を減らすこともできます。

ローンは返済期間が長く、数十年と続くものだからこそ、返済期間の短縮は心理的負担を減らすことにもつながるでしょう。

固定金利に変更できる可能性がある

住宅ローンを借り換えることで、固定金利に変更できる可能性もあります。変動金利は市場の動向によって金利が変動するため、金利が上がった際には月々の返済額も増えるというリスクを背負っています。

その一方で、固定金利は金利が全期間もしくは一定期間固定されているため、固定期間中は金利上昇の心配がなく、月々の返済額も一定です。

そのため、今後の金利が上がっていくことへの不安を抱えている場合には、固定金利への変更を検討することをおすすめします。固定金利を選択すれば、ローンの返済額が増えるリスクから解放され、返済計画も立てやすくなるでしょう。

団体信用生命保険の保障を手厚くできる

団体信用生命保険の保障を手厚くできるのも、住宅ローンを借り換えることで得られるメリットと言えます。

団体信用生命保険とは、万が一の事態に備えることができる保険です。万が一の事態とは、ローンの契約者が亡くなったり、高度障害といった不測の事態に陥ったりすることを指します。団体信用生命保険に入っておくと、契約者にもしものことが起こった場合には、ローンの残高が無くなり、残された家族はローンの心配をすることなく家に住み続けられます。

ローンを契約する際に、団体信用生命保険への加入を義務付けている金融機関も少なくはありません。また、団体信用生命保険の内容も、日本人の健康状態に合わせてより充実した内容へと変化しています。

そのため、借り換えのタイミングで、これまでよりも保障の手厚い団体信用生命保険へ加入できれば、より幅広いリスクに備えられるでしょう。

住宅ローンの借り換えをする5つのデメリット

メリットだけではなく、デメリットへの理解も深めておきたいと考える方もいるのではないでしょうか。ここでは、5つのデメリットを解説します。

メリットとデメリットの両方を理解した上で、住宅ローンの借り換えが検討できれば、自分の選択により一層納得感を持てるでしょう。

諸費用が発生する

住宅ローンの借り換えにより、諸費用が発生するのはデメリットです。発生する諸費用には以下のようなものがあります。

• 融資への事務手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消の為の登記費用
• 抵当権設定の為の登録免許税
• 繰上返済の為の手数料
• 司法書士への報酬

これらの金額は、新しくローンを組む金融機関や依頼をする司法書士によっても異なりますが、一般的には数十万円から100万円以上かかることもあると言われています。借り換えによって月々の返済額や総返済額が減る可能性はあるものの、諸費用が借り換えにより減った金額を上回る可能性もあります。借り換えをする際には、諸費用を含めて得をするのかを確認することが大切です。

再度審査をする必要がある

住宅ローンの借り換えにあたり、再度審査を受けなければなりません。そして、審査にあたり書類も再度用意する必要があります。主な必要書類は、以下のとおりです。

本人確認書類	運転免許証・マイナンバーカード・パスポート
	健康保険証
	住民票（家族全員の記載があるもの）
収入に関する書類	源泉徴収票
	住民税決定通知書もしくは課税証明書
	金融機関等取引状況表
物件に関する書類	不動産売買契約書
	重要事項説明書
	建築確認済証もしくは建築確認通知書
	建築確認申請書
	配置図・平面図
	間取り図・住宅地図
	土地・建物に関する不動産登記謄本
	公図・地積測量図
借り換えに関する必要書類	利用中のローン返済予定表
	直近半年の返済が確認できる資料

諸費用を上乗せして借入を希望する場合には、上記の書類に加えて、別途「住宅諸費用明細表」の提出を求められる場合もあります。

提出書類の中には、発行から3ヶ月以内のものを提出することが義務付けられている場合もあるため、注意が必要です。すぐには取り寄せが難しい書類もあるため、計画的に必要書類を集めましょう。

そして、書類の取り寄せに時間がかかるだけではなく、年齢や転職歴によってはローンの再審査に通らない、もしくはローンを組む際の条件が悪くなる可能性もあるため、注意が必要です。

住宅ローン控除に影響が出る

住宅ローン控除に影響が出る可能性があることも、デメリットと言えるでしょう。住宅ローン控除とは、13年間もしくは10年間、年末の住宅ローン残高の0.7％が所得税や住民税などから控除される制度です。借入金額が5,000万円だとすると、最大で455万円控除されるため、可能な限り活用したい制度の1つです。

しかし、借り換えによりローン残高が減ったり、返済期間が10年未満になったりするかもしれません。そうすると、控除される金額が減ったり、住宅ローン控除自体を受けられなくなったりするかもしれないため、注意が必要です。

固定金利にすると金利が高くなる

固定金利は、一定期間もしくは全期間金利が固定されているため、金利の変動に振り回されないメリットがあります。しかし、金利変動のリスクを回避している分、変動金利よりも固定金利の方が金利は高い傾向にあります。

そのため、住宅ローンを借り換える際に固定金利を選択すると、金利が高くなってしまうかもしれません。金利が高くなってしまうと、月々の返済額や総返済額が増えて、家計の負担が大きくなる可能性があるため、注意が必要です。

想定していた効果が出ない可能性がある

住宅ローンを借り換えても、想定していた効果が出ない可能性も考慮しておく必要があります。

例えば、金利上昇に備えて固定金利に変更しても、想定していた程の金利上昇が起こらない場合には、変動金利のままの方が総返済額は少なく済むかもしれません。もしくは、金利の低さを求めて変動金利を選択したことにより、金利上昇の影響を受けて、総返済額が大幅に増えることも考えられます。

このように、借り換えたからと言って、必ずしも恩恵が受けられるわけではないことも理解しておきましょう。

住宅ローンの借り換えで得する4つの条件

住宅ローンを借り換えるにあたって、どのような条件を満たせば得をするのかが気になっている方も多いのではないでしょうか。ここでは、借り換えで得する4つの条件を解説します。各条件を解説する際に利用する住宅ローンの条件は、以下のとおりです。

• 借入残高：3,000万円
• 返済期間：30年
• 諸費用：88万円
• 返済方法：元利均等返済

見極めるべき条件がわかれば「金利が下がる＝借り換えにより得をする」のような、目の前の条件だけに振り回されることが少なくなります。そうすると、時間と労力も節約しながら、メリットの多い借り換えを選択できるでしょう。

金利が1%以上下がる

金利が1％以上下がると、住宅ローンの借り換えによって得をする可能性は高くなります。金利が1.5％から0.5％へ下がった場合に、どのくらい得をするのかを試算した結果は以下のとおりです。

	金利1.5％（借り換え前）	金利0.5％（借り換え後）
借入残高	30,000,000円	30,000,000円
諸費用	–	880,000円
総返済額	37,272,768円	32,312,288円
毎月の返済額	103,536円	89,756円

金利が1.0％下がると、毎月の返済額は13,780円、総返済額は4,960,480円減額し、諸費用を考慮しても4,080,480円得をします。

ここでは、金利が1.0％以上下がった場合を想定して試算しましたが、金利の下がり幅が1.0％未満でも得をするケースもあります。そのため、まずはシミュレーションをして、どのくらい得をするのか試算してみましょう。

残債が1,000万円以上ある

得をする条件の1つとして、住宅ローンの残債額が1,000万円を超えていることも挙げられます。金利が1.5％から0.5％へ下がった場合の、残債ごとに得をする金額は以下のとおりです。

住宅ローンの残債	借り換え前の総返済額	借り換え後の総返済額	諸費用	得をする金額
1,000万円	12,424,105円	10,770,640円	360,000円	1,293,465円
2,000万円	24,848,426円	21,541,464円	620,000円	2,686,962円
3,000万円	37,272,768円	32,312,288円	880,000円	4,080,480円

残債が増えるほど、借り換えにより得をする金額が増えますが、その理由としては以下が考えられます。

• 金利差による影響力が大きい
• 諸費用の占める割合が相対的に小さくなる

例えば残債が1,000万円の場合、金利が1.0％下がると年間10万円の利息が軽減され、3,000万円の場合は、年間30万円の利息が軽減されます。また、諸費用が占める割合も上記の表を参照すると、1,000万円の場合は3.6％、3,000万円の場合は2.9％となります。

ただし、残債が1,000万円未満だからと言って損をするわけではありません。以下は、金利が1.5%から0.5%へ下がり、ローン残債が500万円だった場合の得をする金額です。

住宅ローンの残債	借り換え前の総返済額	借り換え後の総返済額	諸費用	得をする金額
500万円	6,211,931円	5,385,230円	230,000円	596,701円

試算結果からもわかるとおり、残債が500万円でも得をすることはあるため、残債の金額は1つの目安でしかありません。金利や返済期間によっても結果が変わることに注意しながら、借り換えを検討しましょう。

返済期間が10年以上残っている

住宅ローンの返済期間が長く残っているほど得をする可能性が高いと言われていますが、10年以上残っているかが1つの目安と言われています。金利が1.5％から0.5％へ下がった場合の返済期間ごとの得をする金額は、以下のとおりです。

返済期間	借り換え前の総返済額	借り換え後の総返済額	得をする金額
10年	32,324,886円	30,762,439円	682,447円
20年	34,743,155円	31,531,119円	2,332,036円
30年	32,272,768円	32,312,288円	4,080,480円

返済期間が長くなるほど、借り換えにより得をする金額は増えていきます。

ただし、返済期間が10年未満だからと言って必ずしも損をするわけではありません。以下は、金利が1.5%から0.5%へ下がり、返済期間が5年と6年だった場合の、得をする金額を比較したものです。

返済期間	借り換え前の総返済額	借り換え後の総返済額	得をする金額
5年	31,157,770円	30,382,783円	-105,013円
6年	31,388,942円	30,458,464円	50,478円

今回のローンの借入条件では、返済期間が5年しか残っていない場合は、得をする金額がマイナスになっているため、借り換えにより約10万円負担が増えて損をします。返済期間が6年で得をする試算結果になっていますが、どのくらいの返済期間が残っていればプラスに転じるのかは、状況によって異なるため気を付けましょう。

先述したように、返済期間が10年未満でも得をすることはありますが、返済期間が10年未満になると、住宅ローン控除の対象にはならなくなるため、注意が必要です。

固定金利で契約をしている

固定金利で契約をしている場合でも、得をする可能性は高いです。

固定金利には、固定されている期間が一定期間のものと全期間のものがあり、一定期間固定されている場合は、期間が終了すると金利が上がってしまうかもしれません。全期間固定の場合は、金利変動の影響を受けませんが、金利が高めに設定される傾向があります。

金融庁が定める都市銀行4行の、2024年9月時点の住宅ローンの変動金利と固定金利は、以下のとおりです。

	変動金利	固定金利	全期間固定金利
三菱UFJ銀行	0.345％～	1.05％～	1.59％～
みずほ銀行	0.375％～	1.35％～	1.66％～
三井住友銀行	0.475％～	1.75％～	2.60％～
りそな銀行	0.340％～	1.605％～	1.820％～

※固定金利は借入期間10年～、全期間固定金利は借入期間20年超～35年の場合

借り換え直後は、月々の返済額は約2.1万円、総返済額は約760万円減額し、諸費用を考慮しても約672万円得をします。固定金利から変動金利に変えるだけでも、数百万円の得をする可能性があります。ただし、金利が変動するリスクも加味した上で、借り換えは慎重に検討しましょう。

住宅ローンの借り換えで損をしないための5つのポイント

どうすれば損をせずに、メリットを最大限に活かした状態で住宅ローンの借り換えができるのかを考える方も多いのではないでしょうか。ここでは、損をしないためのポイントを5つ解説します。

損をしないためのポイントを押さえておくことで、より多くの恩恵を受けられる状態で借り換えができるでしょう。

借り換え前後の金利の差を確認する

住宅ローンの借り換え前後で、金利に大きな差がない場合には、借り換えても得をしない可能性もあります。

金利が1.5％から1.4％へ下がった状態で借り換えると、総返済額は約51万円減額しますが、諸費用が総返済額の減額分を超えているため、約37万円負担が増えて損をします。

このように、金利が下がったからと言って、諸費用を考慮せずに総返済額の差だけを見て借り換えを検討すると、損をするかもしれません。金利の差だけに捕われずに、諸費用も含めて考えることを忘れないようにしましょう。

ベストなタイミングで借り換えをする

住宅ローンを借り換えるのに、ベストなタイミングは人によって異なりますが、代表的なタイミングとしては、以下のようなものが挙げられるでしょう。

• 固定金利の固定期間が終了する時
• 転職を検討している時
• 収入が減った時
• 市場の動向により金利が上がる時
• 住宅ローン控除の控除期間を満たさない時
• 健康状態に問題がない時
• 車や教育のローンなど他のローンの借入をする前

大事なタイミングを逃してしまうと、損をしたり、思い描いていた内容でローンが組めなくなったりするかもしれません。ローンは数千万円単位で組むことが多いからこそ、タイミングを逃さないように、計画的な行動を心掛けましょう。

シミュレーションをして総合的に判断する

各金融機関のホームページには、住宅ローンを借り換えることでどのような結果が得られるのか、シミュレーションできるページが設けられていることも多いです。

以下のような項目を入力すると、借り換えによって、どのくらい得ができるのかを具体的な金額として知ることができます。

• 借入残高
• 金利
• 返済期間
• 返済方法

借り換えたからと言って、必ずしも得をするわけではありません。諸費用や返済期間、金利のタイプなど、さまざまな条件によって借り換えで得られる結果は変わります。そのため、まずは自分の思い描いている条件で借り換えをした場合に、どのような結果が得られるのかをシミュレーションしておきましょう。

住宅ローンの残りの期間を確認する

住宅ローンの残存期間は、借り換えの効果に大きな影響を与えます。ローンの返済時に発生する利息は、残存期間が短いほど負担は軽く、長いほど負担は大きくなります。そのため、借り換えにより多くの恩恵を受けたいと考える場合には、残存期間は長い方が良いでしょう。

中には、残存期間が長い方が得をするなら、借り換え時に返済期間を伸ばそうと考える人もいるかもしれません。しかし、一部の金融機関は「借り換え後の残存期間は、現在の残存期間を超えないようにしなければならない」といった制約を設けています。

各金融機関によって借り換え時のルールは異なるため、しっかりと確認しておきましょう。

審査は複数の金融機関に申し込む

住宅ローンの借り換えは、複数の金融機関で対応しており、ローンの内容も異なります。借り換えで叶えたいことは人それぞれ異なるため、自分に合ったローンを選ぶことが大切です。

しかし、検討しているローンが必ず審査を通るとは限らず、審査を通っても減額された状態で承認されるかもしれません。そうなった場合、借り換え自体が難しくなるでしょう。複数の金融機関へ審査を申し込んでおけば、そういったリスクを分散させることができます。

また、複数の金融機関を競合させることで、より低い金利が提示される可能性もあります。比較検討した上で最も良い条件のローンを選択できるように、各金融機関を上手く活用しましょう。

まとめ｜住宅ローンの借り換えはデメリットを把握したうえで慎重に検討しよう

この記事では、住宅ローンの借り換えについて解説しました。借り換えには、メリットだけではなくデメリットもありますが、上手く活用できれば数百万円以上の得ができます。今回は、借り換えで得をするための条件や、損をしないためのポイントも解説しているため、それらの情報を踏まえながら検討すると良いでしょう。

しかし、いざ借り換えをしようと思っても、住宅ローンの種類も増えており、ローンの借り入れ状況も人それぞれであるため、どれを選択すれば良いのか判断に迷うこともあるかもしれません。

悩んだ際には、金融機関や専門家に相談してみるのも良いでしょう。自分に合った選択をするためには、しっかりと情報を集めて冷静に判断することが大切です。焦らずにじっくりと比較しながら、自分にとって一番メリットのある借り換えを見つけてください。

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