築30年の家にリフォームしたら何年住める？マンションと戸建てで考えてみた

菊地重信（建築士）

 

築30年の家にリフォームをするとどれだけの期間、快適に住めるのでしょうか？

この疑問に答えるため、マンションと戸建て住宅の両方でリフォーム後に居住できる年数を検討してみました。

リフォームの規模や質、家の元々の状態、そして定期的なメンテナンスの効果に注目し、これらがどのように住宅の耐用年数を延ばすかを考えます。

戸建てとマンション、それぞれの特性をふまえながら、リフォームによってどれだけ長く住むことができるかを見ていきましょう。

築30年の家にリフォームしたら何年住める？

築30年の家はかなり古くなっていますが、適切なリフォームをすればまだまだ長く住むことができます。リフォームの内容にもよりますが、主な構造部分がしっかりしていれば、新たな生活空間として再活用することは可能です。

マンションの場合は30年は住める

マンションの場合、建物全体のメンテナンスが管理組合によって行われている場合が多いです。そのため、個々の住戸のリフォームに加え、建物全体の維持管理がしっかりしていれば、リフォーム後も30年以上住めることが一般的です。

建物の構造と管理組合のメンテナンスが大事

多くのマンションは、鉄筋コンクリート(RC)構造で建設されており、これらの材料は長期間にわたる耐久性があります。

マンションの共有部分（エレベーター、廊下、ロビー、外壁など）のメンテナンスは、管理組合によって行われるのが一般的です。定期的なメンテナンスと必要に応じた大規模修繕が計画的に実施されることで、建物全体の機能性と安全性が維持されます。

専有部内の居住性をリフォームで確保する

マンションの専有部となる個々の住戸では、時代に合わせたリフォームが可能です。キッチン、バスルーム、床材、壁紙などの内装をリフォームすれば、住み心地の向上に直接つながります。これにより、住戸内の快適性が保たれ、長い間住めるようになります。

資産価値が維持されることも必要

立地や建物の品質、管理状態が良好なマンションは、資産価値が維持されやすいです。資産価値が維持されると、投資対象としても魅力的な選択肢となり、継続的に住み続ける動機にもなります。空き家の多いマンションでは管理修繕費が回収できず、資産価値を維持できません。

近年の建築では、耐震技術の進歩により建物の安全性が向上しています。特に新しいマンションの場合、地震に強い設計がされていることが多く、長期間住むことができます。また、築古のマンションでも、耐震補強が行われることで安全性を確保でき、長い間住むことが可能です。

戸建ての場合も30年住めるがメンテナンスによる

戸建て住宅の場合、建物のメンテナンスはすべて住む人の責任です。そのため、定期的に屋根の点検や外壁の塗り替え、防水工事などを行うことが、住宅を長持ちさせる鍵となります。メンテナンスを適切に行えば、リフォーム後も30年以上快適に住むことが可能です。

屋根や外壁など風雨にさらされる場所をメンテナンス

屋根は戸建て住宅の中で最も重要な部分の一つで、定期的な点検とメンテナンスが必要です。屋根材の損傷や劣化は雨漏りの原因となり、建物全体の寿命が短くなる場合があります。瓦がずれている、屋根葺が剥がれているなど屋根が通常の状態でない場合は、すぐに改修工事を行ってください。

外壁の劣化もまた、建物を保護するために定期的にチェックすべき項目です。ひび割れや色あせ、はがれなどが見られる場合は、塗り替えが必要です。外壁の塗り替えは、約5～10年に一度は考えるべきで、外壁の定期的な塗り替えにより建物の耐久性が保たれます。

水回りや電気系統といった内装設備のメンテンナンス

キッチンやバスルーム、トイレなど、水回りの設備は特に注意が必要です。水もれや排水の問題は、すぐに対処する必要があります。定期的に配管を点検し、必要に応じてシーリング材の補修や配管の交換を行ってください。

電気配線は老朽化すると火災のリスクが高まります。定期的に専門家による点検を受け、必要に応じて配線の更新をおすすめします。特に30年以上経過した古い住宅では重要です。長く住むためにも欠かせません。

基礎や構造を定期的に点検

基礎のひび割れや沈下は、建物の寿命に直結する重大な問題です。定期的に基礎を確認し、異常が見られる場合は、専門家による詳細な調査をしてください。構造の問題がある場合は、長期的に住むのは難しいでしょう。

家の寿命と耐用年数は違う

建物には「寿命」と「耐用年数」という二つの概念があります。「寿命」はその建物が物理的に立っていられる最終的な期間ですが、「耐用年数」は建物が経済的に合理的な期間内で使える年数を意味します。

リフォームは、この「寿命」と「耐用年数」を延ばすための重要な手段です。適切にメンテナンスやリフォームを行うことで、建物の「寿命」や「耐用年数」を伸ばし、長く使い続けることができます。

家の寿命

家の寿命は、その建物が物理的に安全かつ機能的に利用できる期間を指します。つまり、建物の構造がどれだけの期間、持ちこたえるかによって決まります。適切なメンテナンスと修繕が行われていれば、理論上は何百年も家を使えるでしょう。

たとえば、よくメンテナンスされた歴史的建築物が何世紀にもわたって朽ちることなく存在しているのは、適切にメンテナンスやリフォームがなされているからです。

耐用年数

耐用年数は、経済的や機能的な観点から、建物が「効果的」に使用される期間を指します。この期間は、建物が現代のライフスタイルや建築基準に適合しているかどうかがポイントです。

たとえば、古い家でも構造的には健全かもしれませんが、断熱性が低い、間取りが現代のニーズに合わない、エネルギー効率が悪いなどの理由で、リフォームが必要になるかもしれません。こういった要因で耐用年数が短くなる場合があります。

寿命だけではなく耐用年数を延ばすことが重要

寿命と耐用年数の違いを理解することは、建物の購入、リフォーム、再建築を計画する際に重要です。建物の寿命が長くても、耐用年数が切れている場合、大規模なアップデートが必要になるかもしれません。

その逆もまたしかりで、技術的には旧式であっても、小規模なリフォームで耐用年数を延ばすことで長く快適に使える建物も存在します。

建物の耐用年数を延ばすためには、定期的なメンテナンスが不可欠です。これには、安全基準の確保、機能の更新、そして時には大規模なリノベーションが含まれることがあります。そのため、長期的な計画と予算配分が重要になります。

メンテナンスすれば80年住むことも可能

良質な材料を使い、適切な設計で建てられた家は、定期的なメンテナンスを行うことで80年以上住むことも可能です。

特に重要なのは、定期的な点検と必要に応じた修繕を怠らないことです。屋根や外壁、基礎などの主要構造部のメンテナンスを適切に行い、常に良い状態を保つことが建物の長寿命化につながります。

築30年の中古住宅にリフォームして住むメリット

築30年の中古住宅にリフォームをして住むことには、いくつかの大きなメリットがあります。中古住宅を選ぶことで、新築よりもお金を節約しつつ、自分の好みに合わせた住まいを手に入れることができます。

戸建て：建て替えに比べて費用を抑えられる

新しく家を建てることは、とても高額な投資です。しかし、中古の戸建て住宅を購入してリフォームする場合、全体的な費用を大幅に抑えることが可能です。

リフォームでは、必要な部分だけを修正や改善するため、全体的なコストが下がります。これにより、住宅ローンの負担も軽減され、経済的にも余裕が生まれます。

戸建て：再建築不可でもきれいにして住める

特定の地域では、法律や規制により新たに戸建住宅の建築を行えない場合があります。しかし、既存の建物のリフォームであれば許可されていることが多いです。

このような状況では、中古の戸建て住宅を購入し、内部をリフォームして快適に住めます。これは、立地が良い場所で住み続けたい場合に特に有効です。

戸建て：資金計画と修繕計画を立てやすい

戸建住宅のリフォームを行う際には、どの部分をどの程度改修するか計画を立てる必要があります。

リフォーム計画を立てると、その過程で予算を詳細に管理しやすくなるため、突発的な出費を避け、資金計画をしっかりと立てられるでしょう。また、将来的なリフォームについても見通しを立てやすくなります。

マンション：新築に比べて安く済む

中古マンションを購入してリフォームする場合、新築マンションを購入するよりもずっと費用を抑えることができます。この差額を利用して、より質の高い内装材に投資したり、家具や家電に余裕を持たせることも可能です。

マンション：立地が良い

中古マンションの大きな魅力の一つは、良い立地にあることが多いという点です。多くの場合、中古マンションは街の中心部や交通の便が良い場所にあります。新築マンションでは叶えることが難しい、都心や主要施設の近くで生活できる可能性が高まります。

築30年の中古住宅にリフォームして住むデメリット

築30年の中古住宅をリフォームして住むことには、多くのメリットがありますが、注意すべきデメリットも存在します。リフォームは新しい住まいを作り出す一つの手段ですが、いくつかの点でリスクが伴うことを理解しておくことが大切です。

見えない部分の劣化が予想しにくい

中古住宅では、外から見てわかる部分だけでなく、壁の中や床下などの見えない部分での劣化が進んでいる可能性があります。

たとえば、水もれによって木材が腐っていたり、電気配線が古くなって火災の危険性が高まっていたりなどが挙げられます。

目に見えない部分の問題は、リフォームの途中で初めて発見されるパターンがよくあります。これらの劣化は予測が難しく、発見された場合には追加の修繕費用が必要になる場合があります。

建て替えと変わらない費用がかかる場合もある

リフォームを計画する際、当初は建て替えよりも安く済むと考えがちですが、中古住宅の状態によっては思いのほか高額な費用がかかる場合があります。

特に構造的な問題が多い場合や、全体的なデザインを一新したい場合は、建て替えと同じかそれ以上の費用が発生することもあるでしょう。大規模なリフォームでは、新しい設備の導入や最新の耐震基準への対応など、費用がかさむ要因が多くなります。

築30年の家をリフォームする場合の費用相場

築30年の家をリフォームするときには、どれくらいの費用がかかるのかを知っておくことが重要です。家が古くなると、リフォームできれいにしたい部分がたくさん出てきますが、それぞれの家の状態やリフォームの内容によって、かかる費用は変わってきます。

HDC神戸には複数のリフォーム業者が入居しています。お近くにお住まいの方は、一度見積もりの相談に行ってみてはいかがでしょうか？

戸建住宅なら2000万円

一般的に、築30年の戸建て住宅のリフォーム費用は約2000万円が相場とされています。この金額は大規模なリフォームの場合で、家全体をほぼ新しい状態に戻すような改修を指します。

具体的には、屋根や外壁の修理、内装の全面改装、キッチンやバスルームの全面的な更新、さらには配管や電気設備の改修も含まれる場合が多いです。これにより、家はほぼ新築同様の快適さを得ることができます。

㎡単価は8～30万円ほどで、100㎡前後の戸建住宅のリフォーム費用相場が2000万円前後になります。

マンションなら1500万円

マンションの場合、リフォーム費用は戸建てよりも少し安いことが多く、約1500万円が相場です。

マンションのリフォームでは、建物の外壁や構造に手を加えることは少なく、主に室内の改装に集中します。キッチンやバスルームのリノベーション、床材の張り替え、壁紙の新調などが一般的な内容です。

また、マンションでは、管理組合の規約に従う必要があるため、リフォームできる範囲に制限があることも考慮する必要があります。

㎡単価は15～20万円ほどで、100㎡前後のマンションのリフォーム費用相場が1500万円前後になります。

リフォームして長く住むポイント

築年数が経った家をリフォームして長く快適に住み続けるためには、いくつかの大切なポイントがあります。これらのポイントを守ることで、家は長持ちし、住み心地も良く保たれます。以下に、特に重要なポイントを紹介します。

管理状態の良い物件を選ぶ

リフォームを考えている家やマンションがある場合、その物件の管理状態をよく調べることが大切です。

特にマンションの場合、管理組合がしっかりと機能していて、共有部分のメンテナンスが定期的に行われているかどうかが重要です。管理状態が良い物件は、建物全体の耐久性が保たれ、住宅としての価値も長持ちします。

マンションの場合はメンテナンス状態や活動状況をチェック

共有部分（エントランス、廊下、エレベーター、外壁など）が清潔に保たれているかどうかを見てください。これらが綺麗に保たれていると、管理組合がしっかり機能しています。

他には物件の修繕履歴を確認して、過去にどのようなメンテナンスや大規模修繕が行われてきたかを把握しましょう。定期的な修繕が行われている物件は、長期間にわたって良好な状態が維持される可能性が高いです。

管理組合が活発に活動しているかどうかもポイントです。理事会の議事録や会計報告が定期的に行われているか、また、住民が管理に参加しているかどうかも重要な指標になります。

長期修繕計画と修繕積立金がマンションに適切か確認

長期修繕計画があるかどうかも確認しましょう。長期修繕計画があるということは、将来にわたって建物を維持するための計画がしっかりと立てられている証拠です。

また、管理費や修繕積立金が適切に設定されていて、しっかりと納められているかをチェックします。これらの費用が不足していると、必要な時に修繕ができない可能性があります。

戸建ての場合はまずは外観

戸建住宅の場合、マンションと違って共有部分の管理がありませんが、それでも管理状態の良さを見極めることは大切です。戸建住宅の管理状態は、家そのもののメンテナンスや周辺環境の整備など、物件が適切にケアされているかどうかに注目することになるでしょう。

最初に家の外壁や屋根の状態を確認し、ひび割れや剥がれ、漏水の跡がないか確認しましょう。外観が整っていると、定期的なメンテナンスが行われている可能性が高いです。

戸建ては内装設備・内観からも管理状態を確認

内装設備では電気、水道、ガスなどの主要設備が現代の基準に適合しているか、または正常に機能しているかを確認します。古い設備は、故障のリスクや効率の低下が懸念されるため、新しく交換されているかどうかもチェックすると良いです。

内観は内装や床材、窓枠など屋内の状態を見て、劣化や損傷の程度を確認します。内部が清潔で保守が行き届いているかも重要です。

家以外にもメンテナンス状態を確認するヒントがある

家そのもの以外にも、庭の手入れがされているか、フェンスや門、駐車場の状態が良好かを見ることも大切です。これらが整っていると、住宅全体のメンテナンスにも気を使っている可能性が高いです。

他には現在の所有者や不動産業者から、過去にどのような修繕が行われたか、特に大規模な修繕（リフォームや耐震補強など）の履歴を確認してください。修繕履歴がしっかりしていると、将来の大きなトラブルを避けることができます。

メンテナンスを適切に行う

どんなに良いリフォームをしても、その後の定期的なメンテナンスが行われていなければ、家はすぐに劣化してしまいます。

たとえば、屋根や外壁のチェック、水回りの清掃と点検、エアコンやヒーターなどの機械設備のメンテナンスは定期的に行う必要があります。これにより、小さな問題を早期に発見し、大きな工事が必要になる前に対処することができます。

以下に、効果的なメンテナンスのための主要なポイントを説明します。

定期的な点検と清掃

建物の構造、屋根、外壁、基礎、水回り、電気設備など、主要な部分の定期的な点検を行ってください。小さな亀裂や水もれなど、初期段階で問題を発見することができます。

屋内外の定期的な清掃を行うことも大切です。たとえば、排水溝の清掃、エアコンフィルターの掃除、窓やドアの隙間の掃除などがあります。これにより、細菌の蓄積や害虫の侵入を防ぎ、住環境を清潔に保つことができます。

消耗品類の交換とメンテナンス

定期的に交換が必要な消耗品（水栓のカートリッジ、エアコンのフィルター、照明の電球など）の交換を忘れずに行いましょう。消耗品を適切に交換すれば、設備が常に最良の状態で使えます。

長期にわたって使用する部品（ボイラー、屋根材、外壁塗装など）についても、その耐用年数に応じたメンテナンスを計画的に行ってください。たとえば、外壁塗装は一般的に5〜10年ごとに行うことが推奨されています。

季節ごとに特有のメンテナンスを行うことも重要です。たとえば、冬の前に暖房システムのチェックを行ったり、夏前にエアコンのメンテナンスを行ったりします。

緊急時の対策を決めておく

突発的な問題（水漏れ、ガス漏れ、電気のトラブルなど）が発生したときのために、緊急時の対応計画を立てておくことが大切です。信頼できる業者の連絡先を把握しておくことや、基本的な修理道具を揃えておくことも有効です。

修繕計画と費用を考えておく

リフォームした後も家は時間とともに劣化します。そのため、将来必要になる修繕の種類と時期を予測し、それに必要な費用の計画を立てておくことが重要です。修繕計画を事前に立てることで、突然の大きな出費に慌てることなく、計画的に家を維持することができます。

工事が必要になりそうな場所を想定し、優先順位を決める

定期的な点検を通じて、リフォームが必要な建物の部分を特定しましょう。屋根、外壁、基礎、水回り、窓、ドア、電気配線などが主な対象です。これらの部分は建物の寿命と直接関係しているため、特に注意が必要です。

すべてのリフォームを一度に行うのは現実的ではない場合が多いので、緊急度と重要度に基づいて優先順位を決めてください。たとえば、雨漏りを引き起こす屋根の修繕は、美観のための外壁塗装よりも優先するべきです。

長期的な工事のスケジュールを立て見積もりを取っておく

必要なリフォーム工事を計画的にスケジュールに組み込みます。たとえば、外壁の塗り替えは5年に1度、ボイラーの交換は10年に1度など、各修繕作業に適した周期を設定しましょう。

修繕作業に必要な費用の見積もりをしておきましょう。この際、複数の業者から見積もりを取ることで、コストを適正に把握することが可能です。また、予期せぬ出費に備えて、見積もりの10-20%を追加で予算に組み込むと安心です。

毎月修繕費用の積立をして定期的に見直す

修繕計画に基づいて必要となる費用を積み立ててください。毎月または毎年、一定額を修繕費用として積み立てることで、必要な時にすぐに対応できるようにします。これは、突然の大きな出費を避け、財政的な負担を軽減する効果があります。

経済状況や建材の価格変動により、修繕費用は変わることがあります。そのため、計画を定期的に見直し、必要に応じて修繕計画や積立額を調整することが重要です。

マンションの場合は将来の資産価値と空室率を考えておく

マンションをリフォームする場合は、その物件の将来の資産価値と、もし賃貸に出す場合の空室率も考慮に入れる必要があります。

立地や周辺環境、建物の管理状態が将来的にも価値を保つかどうかを見極めることが大切です。また、賃貸市場での需要を考え、リフォームの際には賃貸に適した内装や設備にすることが賢明です。

中古マンションを買うなら立地を見る

マンションの立地は資産価値に大きな影響を与えます。中心業務地区や駅近、学校や公園が近いなど、利便性の高いエリアに位置するマンションは、将来的にも価値が下がりにくい傾向にあります。

将来の資産価値を見すえてメンテナンスと市場価値を確認する

建物自体の構造や設備などが時代に合っていること、維持状態が良いことは、資産価値を維持する重要な要素です。定期的なメンテナンスやタイムリーなリフォームが行われているかどうかもチェックする必要があります。良好なメンテナンス状態は、長期的に空室率を低く保つ助けにもなります。

マンションの市場価値は、その地域の経済状況や不動産市場の動向によっても変動します。地域経済が成長している場所や、開発計画が多く進行中の地域は、将来的に価値が上がる可能性が高いです。

空室率も考慮に入れて資産価値を考える

賃貸としてマンションを利用する場合、同地域の他の賃貸物件との競争を考える必要があります。部屋の間取り、設備の現代性、賃料設定などが重要です。これらはすべて、空室率に直接影響します。

また、マンションの各部屋を時代に合わせてアップグレードすることは、資産価値を高めるだけでなく、空室率を低下させる効果もあります。特にキッチンやバスルームのリフォームは、賃貸市場において大きなアピールポイントとなるでしょう。

築30年の家にはリフォームしたら30年以上住める

築30年の家にリフォームをすると、その後何年快適に住めるかは、マンションと戸建てで異なるでしょう。リフォームの内容や元々の建物の状態、そして継続的なメンテナンスがその寿命を大きく左右します。

マンションの場合、共有部分のメンテナンスが適切に管理されていると、リフォーム後も30年以上住むことが可能です。特に、主要な構造部や水回りの更新、内装の改修などが重要です。適切なリフォームが行われ、共有部分の管理が行き届いていれば、資産価値も維持されます。

一方、戸建て住宅では、リフォームの範囲や質が将来どれだけ長く住めるかに直接関連します。戸建ての場合は、屋根や外壁などの外部構造のメンテナンスが特に重要です。適切なリフォームを行い、定期的なメンテナンスをおこたらなければ、さらに30年以上住むことができるでしょう。

HDC神戸には複数のリフォーム業者が入居しており、一度に相見積もりが取れて便利です。HDC神戸、大阪には住宅設備を取り扱う業者も複数あるため、お近くにお住まいの方は、一度相談に行ってみてはいかがでしょうか？

結論として、築30年のマンションや家をリフォームする場合、その後の生活がどれだけ快適かや、どれだけ長く住めるかは、リフォームの質とその後のメンテナンス次第です。どちらのタイプの住宅も、計画的にリフォームとメンテナンスを行うことで、長期間にわたり快適に住むことが可能です。

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