土地の固定資産税の計算方法とは？具体的なシミュレーションも紹介！

「土地の固定資産税の計算方法は？」「特例や軽減措置はあるの？」という疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、土地の固定資産税について

• 固定資産税とは？
• 土地の固定資産税の計算方法
• 土地の固定資産税を軽減させるための特例や減額措置
• 固定資産税を支払う時の注意点
• 固定資産税の支払方法

について、体系的に紹介します。

土地の固定資産税についての情報を網羅できますので、ぜひ最後まで読んでみてください。

固定資産税とは？

固定資産税とは、毎年1月1日時点の固定資産の所有者に対し、固定資産が所在する市区町村から課税される税金のことです。

固定資産税の額は、所有している固定資産の種類や評価額によって異なります。

税率は1.4%と定められている地域がほとんどですが、地域や土地の種別などによって異なるため、注意が必要です。

また、固定資産税の納付は一括か4期に分けて納付することができますが、定められた期日内に支払いをしないとペナルティを受ける可能性もあるため、注意しましょう。

固定資産税の課税対象は？

固定資産税の課税対象には大きく分けて「土地や建物」と「償却資産」がありますので、1つずつ確認していきましょう。

土地や建物

まずは土地や建物です。

土地や建物の固定資産税は、毎年1月1日時点で固定資産税課税台帳に登録されている土地や建物の所有者に対し、土地や建物が所在する市区町村から課税されます。

4月～6月頃を目安に市区町村から納付書が送付されるため、納税額や納付期限を確認しましょう。

固定資産税とは別に、市街化区域内に所在する土地や建物については「都市計画税」と呼ばれる税金が課税されます。

都市計画税とは、都市計画の実施に必要な費用を調達するために、都市計画法に基づいて課税される地方税が課税される地方税のことで、税率の上限は0.3%と定められています。

そのため、土地や建物を所有している人の固定資産税や都市計画税は合計すると1.7%課税される人がほとんどでしょう。

土地や建物を取得した際に所有権の登記をするため、課税対象となる土地や建物については自ら申告する必要はありません。

償却資産

次に償却資産です。

償却資産とは、土地や建物以外にも事業の用に供することができる資産のことです。

例えば、事業所のパソコンやコピー機、工場の機械などが挙げられ、これらの償却資産は年数が経過するたびに資産価値が減少し、減少した価値については費用として計上することができます。

償却資産については、土地や建物とは異なり、課税対象となるものについて申告する必要があります。

毎年1月1日時点で所有している償却資産の取得年月日や取得価額などについて、1月31日までに償却資産が所在する市区町村に「償却資産申告書」を提出する必要があるため、覚えておきましょう。

固定資産税はどのように決定する？

固定資産税の額は、それぞれの固定資産に対して評価額を決め、それをもとに固定資産税が計算されます。

固定資産が所在する市区町村から提示された固定資産税の課税評価額に納得ができない場合には、納税通知書の交付から3か月以内であれば再審査を申し出ることができます。

固定資産税の計算方法については後述しますが、固定資産税を軽減させるための特例や減額措置があるため、当てはまる人は必ずチェックしておきましょう。

固定資産税はいつ支払うのか？

固定資産税は、固定資産が所在する市区町村に支払う必要がありますが、各自治体によって支払うタイミングが異なるためホームページや窓口で確認することが大切です。

毎年4月～6月頃を目安に納税通知書が郵送されるため、そこに記載されている固定資産税額と納税期日を確認し、支払う必要があります。

支払方法は一括と4期に分ける方法がありますが、一括で支払うことで割安になるわけではないため、キャッシュフローを良くするために4期に分けて支払うことも検討しておきましょう。

固定資産税通知書には、税額や期日だけではなく固定資産税を算出するための基準である固定資産税評価額も記載されています。

土地の固定資産税の計算方法

それでは、土地の固定資産税の具体的な計算方法を紹介します。

土地の固定資産税は、以下の手順に沿って計算することになります。

• 固定資産税評価額の調査
• 課税標準額の計算
• 課税標準額×税率の計算

ご自身が支払う固定資産税額を把握するためにも、一つずつ細かく確認していきましょう。

固定資産税評価額の調査

まずは固定資産税評価額の調査を行いましょう。

固定資産税を計算するうえで固定資産税評価額の調査は欠かせません。

固定資産税評価額の調査方法は3つあります。

売買価格から概算値を算出

土地の固定資産税の概算値は「売買価格の70%程度」です。

例えば、2,000万円で売買が行われている土地の場合、固定資産税評価額は1,400万円程度となります。

ランニングコストについて概算値を知りたい人は売買価格の70%程度と覚えておきましょう。

固定資産税路線価から概算値を算出

土地の固定資産税評価額は固定資産税路線価と面積によって算出できます。

固定資産税路線価とは、道路ごとに1㎡あたりの評価額が定められており、全国地価マップから確認できます。

郊外などで固定資産税路線価が確認できない場合は、全国地価マップ上で赤い丸印がされている路線価を参考にしましょう。

固定資産税評価額は固定資産税路線価と土地の面積をかけることで算出できます。

例えば、1㎡あたり20万円の路線価の場所で200㎡の土地がある場合は、土地の固定資産税評価額は4,000万円ということになります。

ただし、土地の形状などによって軽減措置を適用できる場合もあるため注意しましょう。

正確な固定資産税評価額の確認方法

最後に、正確な固定資産税評価額の確認方法を紹介します。

正確な土地の固定資産税を確認するためには、毎年4月～6月頃を目安に郵送される納税通知書を確認しましょう。

納税通知書の課税明細書を確認することで、正確な固定資産税評価額を把握できます。

また、役所の市民税課などで「固定資産税評価証明書」を取得することで固定資産税評価額を確認することができます。

納税通知書を紛失してしまった場合には、市民税課などに問い合わせをしてみましょう。

ただし、市民税課などで固定資産税評価証明書を受け取れるのは所有者や同居の親族、相続人などに限られ、申請する際に必要な書類などもあるため事前に確認しておくと良いでしょう。

課税標準額の計算

次に、課税標準額の計算を行いましょう。

前述した固定資産税評価額をもとに軽減措置などを考慮したものが課税標準額ですが、課税標準額は市区町村によって軽減される内容が異なります。

具体的な軽減措置などについては後述しますが、住宅用地における200㎡まで土地の固定資産税が6分の1となる特例や、評価額が急激に上昇した場合にも税負担の上昇をゆるやかにする「負担調整措置」と呼ばれる制度もあります。

例えば、土地の面積が200㎡で固定資産税評価額が4,000万円の場合、課税標準額は約660万円です。

負担調整率については計算方法が複雑になるため、各市区町村のホームページで確認してみましょう。

課税標準額×税率の計算

最後に、課税標準額×税率を計算しましょう。

市区町村によって税率が異なりますが、一般的に固定資産税は1.4%です。

例えば、先述した課税標準額が660万円の場合の固定資産税は年間92,400円となります。

今回は土地の面積が200㎡以下の場合の特例のみ適用しましたが、その他の具体的なシミュレーションなどについては次から詳しく見ていきましょう。

土地の固定資産税を軽減させるための特例や減額措置とは

土地の固定資産税を軽減させるための特例や減額措置について以下の4つを紹介した後、具体的なシミュレーションを紹介します。

• 住宅用地の場合
• 新築住宅の場合
• 認定長期優良住宅の場合
• 建て替えやリフォームをした場合

ご自身が所有している土地が適用条件を満たすかどうか、1つずつ確認していきましょう。

住宅用地の場合

まずは住宅用地の場合です。

住宅用地の特例は、毎年1月1日時点において住宅やアパートなどの「人が居住するための建物」が所在している場合に適用される制度です。

この特例は土地の面積によって軽減される割合が以下のように異なります。

• 小規模住宅用地：200㎡以下の部分は課税標準額の6分の1(都市計画税は3分の1)
• 一般住宅用地：200㎡を超える部分は課税標準額の3分の1(都市計画税は3分の2)

例えば固定資産税評価額が4,000万円の400㎡の土地に一戸建てが建てられている場合の固定資産税は、200㎡までが6分の1、残りの200㎡が3分の1となり、以下のような計算式で算出します。

1. 固定資産税：4,000万円×200/400×1/6×1.4%＝約46,600円
2. 都市計画税：4,000万円×200/400×1/3×1.4%＝約93,300円
3. 固定資産税＋都市計画税：約46,600円＋約93,300円＝約139,900円

つまり、年間約14万円の固定資産税を支払うことになります。

また、アパートやマンションなどの場合は「戸数×200㎡以下」の面積が小規模住宅用地として扱われるため、広い土地で固定資産税を軽減したい場合にはアパートなどを建築しても良いでしょう。

新築住宅の場合

次に新築住宅の場合です。

新築住宅の特例は、良質な住宅の建設を促すため、一戸建て住宅にかかる固定資産税を3年間2分の1に軽減する制度です。

ただし、都市計画税には適用されないため注意が必要です。

新築住宅の特例は全国共通で以下の要件を満たす必要があります。

• 令和6年（2024年）3月31日までに新築された住宅であること。
• 居住部分の床面積が当該家屋の床面積の2分の1以上であること。
• 居住部分の床面積が50㎡（一戸建以外の貸家住宅の場合は40㎡）以上280㎡以下であること。

また、新築住宅の特例で2分の1となるのは建物の固定資産税である点にも注意が必要です。

認定長期優良住宅の場合

次に認定長期優良住宅の場合です。

認定長期優良住宅の特例は、新築した住宅が認定長期優良住宅の場合に新築戸建ての特例が3年から5年に延長される制度です。

認定長期優良住宅とは、国が定めた以下の要件を満たした新築住宅のことを指します。

• 住宅の構造および設備について長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられていること。
• 住宅の面積が良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。
• 地域の居住環境の維持・向上に配慮されたものであること。
• 維持保全計画が適切なものであること。
• 自然災害による被害の発生の防止、軽減に配慮がされたものであること。

つまり、耐震性や耐久性、可変性等に優れた住宅である必要があります。

認定長期優良住宅の特例は新築住宅の特例と同様に、固定資産税が軽減されるのは土地ではなく建物である点には注意が必要です。

建て替えやリフォームをした場合

最後に、建て替えやリフォームをした場合です。

建て替えやリフォームにおける特例は、市区町村によって適用要件や減額の割合が異なります。

例えば神戸市の場合は、建て替え、省エネ改修工事、バリアフリー改修工事をした場合に固定資産税の軽減措置が適用されます。

建て替えの場合

1月1日をまたいで建て替えをする場合に、以下の要件を満たすことで土地の固定資産税について住宅の特例を継続することができます。

• 前年度の賦課期日(1月1日)において住宅用地であったこと
• 建て替え前の住宅の取り壊し後、他の用途に使用していないこと
• 住宅の建設が当該年度の賦課期日(1月1日)において基礎工事に着手されていること
• 建て替え後の住宅が翌年度の賦課期日(1月1日)までに完成するものであること
• 建て替え前と同一敷地において建て替えが行われること
• 当該土地の前年度の賦課期日(1月1日)の所有者と、当該年度の賦課期日(1月1日)の所有者が同一であること(当該土地の借地人が取得した場合を除く)
• 当該住宅の前年度の賦課期日(1月1日)の所有者と、当該年度の賦課期日(1月1日)の所有者が同一であること

上記要件を満たす場合には、1月31日までに申告書や建築確認通知書の写しを持参して固定資産税課に申告しましょう。

省エネ改修工事の場合

省エネ改修工事をして建物の固定資産税について軽減措置を受けるためには、以下の住宅要件を満たす必要があります。

• 令和6年（2024年）3月31日までの間に一定の省エネ改修工事を行った住宅であること
• 平成26年（2014年）4月1日以前から所在している住宅であること
• 改修後の住宅の床面積が50㎡以上280㎡以下であること
• 居住部分の床面積が当該家屋の床面積の2分の1以上であること

また、以下3つの工事について自己負担の金額が60万円を超える工事である必要があります。

• 窓の断熱性を高める改修工事
• 窓の断熱性を高める改修工事と併せて行う天井、壁、床の断熱性を高める改修工事
• 各部位が現行の省エネ基準に新たに適合することになるもので、外気等と接するものの工事に限ります。

上記の住宅に関する要件と工事内容に関する要件を満たすことで、改修工事が完了した翌年度分に限り床面積120㎡までの固定資産税の3分の1が減額されます。

バリアフリー改修工事の場合

バリアフリー改修工事をして建物の固定資産税について軽減措置を受けるためには、以下の住宅要件を満たす必要があります。

• 新築された日から10年以上を経過した住宅であること。
• 改修後の住宅の床面積が50㎡以上280㎡以下であること。
• 居住部分の床面積が当該家屋の床面積の2分の1以上であること。

また、居住者に関する要件は以下の通りです。

• 年齢が65歳以上の人
• 要介護認定または要支援認定を受けている人
• 一定の障害のある人（地方税法施行令第7条）

さらに、以下8つの工事について自己負担の金額が50万円を超える工事である必要があります。

• 廊下の拡幅
• 階段の勾配の緩和
• 浴室の改良
• 便所の改良
• 手すりの設置
• 屋内段差の解消
• 出入口の戸を改良する工事
• 床表面の滑り止め化

上記の住宅に関する要件と居住者に関する要件、工事内容に関する要件を満たすことで、改修工事が完了した翌年度分に限り床面積100㎡までの固定資産税の3分の1が減額されます。

具体的なシミュレーションを紹介

それでは、更地と住宅を建てたときの土地の固定資産税について、具体的なシミュレーションについて見ていきましょう。

前提条件は以下の通りです。

• 固定資産税評価額：5,000万円の土地
• 土地の面積：300㎡
• 固定資産税率：1.4%
• 都市計画税率：0.3%

更地の場合

更地の場合は特例や軽減措置が適用されないため、固定資産税と都市計画税の計算式は以下のようになります。

• 固定資産税：5,000万円×1.4%＝70万円
• 都市計画税：5,000万円×0.3%＝15万円

固定資産税と都市計画税を合わせると85万円ということになります。

一戸建て住宅が建っている場合

住宅が建っている場合には、200㎡まで「小規模住宅用地」となり6分の1まで軽減され、200㎡を超える部分については3分の1となります。

• 固定資産税(小規模住宅用地)：5,000万円×200/300×1/6×1.4%＝約77,700円
• 固定資産税(一般住宅用地)：5,000万円×100/300×1/3×1.4%＝約77,700円
• 都市計画税(小規模住宅用地)：5,000万円×200/300×1/3×0.3%＝約33,300円
• 都市計画税(一般住宅用地)：5,000万円×100/300×2/3×0.3%＝約33,300円

固定資産税と都市計画税を合わせると約222,000円ということになります。

更地と一戸建てが建っている場合の土地の固定資産税と都市計画税の差額は60万円を超えます。

固定資産税を支払う時の3つの注意点とは？

固定資産税を支払う際の注意点についても確認しておきましょう。

多くの注意点がある中で、今回は以下の3つの注意点について解説していきます。

• 延滞金が発生する
• 計算方法を理解する
• 特例や減額措置を利用する際は申告が必要

注意点を把握しておくことで、無駄な税金を支払うリスクを軽減できます。

延滞金が発生する

1つ目の注意点は、延滞金が発生することです。

固定資産税には納付期限があるため、期限内に支払いをしないと延滞金が発生します。

納税通知書に納税期日も記載されているため、忘れずに確認することが大切です。

納付期限が過ぎてから1ヵ月以上経過すると、延滞金の税率も増加するため注意しましょう。

計算方法を理解する

2つ目の注意点は、計算方法を理解することです。

固定資産税は、市区町村が不動産の評価額に基づいて計算します。

評価額の算定方法は自治体によって異なりますが、評価額の算定に納得がいかない場合には納税通知書の交付から3か月以内であれば再審査を申し出ることができます。

計算方法を理解していないと無駄な税金を支払うことになりかねないので、計算方法についてしっかりと把握しておきましょう。

特例や減額措置を利用する際は申告が必要

3つ目の注意点は、特例や減額措置を利用する際は申告が必要であることです。

先述した住宅用地や新築特例などを利用する際には、必要書類を準備したうえで申告をする必要があります。

必要書類等や適用できる特例などは市区町村によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

固定資産税の支払方法を6つ紹介

固定資産税の支払い方法には以下の6種類があるため、ご自身が支払いをしやすい方法を選択しましょう。

• 現金払い
• 口座振替
• ペイジー決済
• スマホ決済
• クレジットカード決済
• 電子マネー決済

それでは順番に解説していきます。

現金払い

1つ目は、現金払いです。

現金払いであれば、納税通知書を持ってお住まいから近いコンビニなどに足を運べば納税ができます。

しかし、コンビニで支払う場合には30万円が限度となるため注意が必要です。

口座振替

2つ目は、口座振替です。

口座振替は1度申し込むことで継続的に自動で引き落としをしてくれるため、納税漏れがないのがメリットと言えるでしょう。

しかし、口座振替の場合は領収書が発行されないため注意が必要です。

ペイジー決済

3つ目は、ペイジー決済です。

ペイジー決済とは、公共料金や税金などをATMやインターネットバンキングを利用して支払う方法のことで、ペイジーマークのある納付書でのみ利用できます。

スマホやパソコンがあれば自宅でも支払いができるのがメリットと言えるでしょう。

スマホ決済

4つ目は、スマホ決済です。

スマホ決済は市区町村によって対応しているかどうかが異なるため、お住いの地域で利用できるか事前に確認しておきましょう。

また、二重払いをしてしまうリスクもあるため、支払いが完了した納税通知書にはご自身で印をつけておくことをおすすめします。

クレジットカード決済

5つ目は、クレジットカード決済です。

クレジットカード決済の場合には、固定資産税の支払いでもポイントやマイルなどが貯まるのがメリットと言えます。

同じ20万円の支払いでも、還元率1%のカードで支払えば2,000円のポイントを獲得できます。

しかし、クレジットカード決済の場合には支払手数料が発生するため、獲得できるポイントが手数料を上回るかどうかを確認することが大切です。

電子マネー決済

6つ目は、電子マネー決済です。

Suicaなどの電子マネー決済を利用することでコンビニで納税ができます。

しかし、電子マネーにはチャージの上限額が設定されているため、その金額を超える場合には利用しづらくなるでしょう。

まとめ|土地の固定資産税は軽減措置を利用して賢く節税しよう！

今回の記事では、土地の固定資産税について紹介しました。

土地の固定資産税を軽減するための特例や減額措置がありますが、無駄な税金を支払わないための注意点もあります。

無駄な税金を支払わず、お得に納税するためにも、正しい知識を身に付けておきましょう！

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