築40年の自宅を1000万円でリフォーム！建て替えとの違いや成功のコツを紹介

この人に聞きました河野由美子

nook interiors代表。二級建築士。住宅設備メーカーや住宅コンサルタント会社、大手リノベーション設計企画会社での勤務を経て独立。日常の中に非日常を感じられる空間づくりをコンセプトとし、住宅やオフィス・医療施設・店舗などの設計およびインテリアコーディネートに携わっています。建築インテリア関連記事の企画執筆や監修業務、研修講師、インテリアコーディーネーター資格対策テキスト監修、工務店の施工事例集ディレクションなどの実績も多数。

築40年前後が経った住宅は、様々な箇所に不具合が生じてきます。いままで一度もリフォームをしたことがない方も、築40年を期にリフォームしたくなる方は多いでしょう。これまでに部分的なリフォームをしたことがあっても、「次は全面リフォームをしたい」と考えるタイミングでもあります。

築40年の住宅をリフォームするとして、「どれくらいの予算でできるのか」「どれくらい住み心地がよくなるのか」は気になりますよね。

この記事では、築40年前後の住宅のリフォームにおける快適性を高めるポイントや注意点、予算を1000万円と決めた場合に可能なリフォーム内容を紹介します。リフォームと建て替えの違いと、メリットデメリットについてもまとめてお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。

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築40年の家の快適性を高めるリフォームとは？
築40年のリフォーム内容と費用の目安
築40年の家は建て替えとリフォームどちらにする？
1000万円では難しいかも？築40年の家をリフォームする時の注意点
築40年でもできた！1000万円のリフォーム事例
- 【事例1　購入した中古住宅の内外を一新し明るい雰囲気に】
- 【事例2　吹き抜け空間を設けたLDKで開放感たっぷり】
築40年のリフォームで活用できる主な補助金・減税制度
1000万円リフォームで築40年の家をより快適に

築40年の家の快適性を高めるリフォームとは？

新築から40年経った家は、いろいろな箇所が経年劣化しています。家の内部の住み心地が悪くなっているだけでなく、屋根や外壁など家の外部にもさまざまな不具合が起こり、家の見た目が悪くなっていることが多いです。そのため、家の内外どちらも対象としたリフォームを計画する必要があります。

築40年の家におすすめのリフォームを紹介します。

スケルトンにして全面的にリフォームする

スケルトンとは、英語で「骨組み」を意味します。家でいう骨組みは、基礎や梁などの躯体部分のことです。家の内部の床・壁・天井をすべて撤去し、躯体部分のみの状態にした上で、間取りを一から考えていくことを「スケルトンリフォーム」と言います。

スケルトンリフォームは、間取りを全面的に変えられるため、住む人の家族構成やライフスタイルに合わせて一から設計できるのが大きな特徴です。床の高さを一部高くして、スキップフロアや小上がりタイプの畳コーナーを設けることも簡単にできるので、家の中の雰囲気をがらりと変えられます。

新築時から40年経てば、所有者は高齢者と呼ばれる年代にさしかかっていることがほとんどですね。体力低下のスピードには個人差がありますが、徐々に低下していくことは避けられないので、これまで以上に安心で安全な生活ができる家にすることが大切です。

リフォームを機に、親世帯と子世帯が同居するケースも増えるでしょう。二世帯同居となる場合は、どちらの世帯も生活しやすい間取りにしたいですね。世代が違うと生活リズムも異なるので、生活音の影響や、コミュニケーションとプライバシーのバランスなどをよく考えて、両世帯の意見をすり合わせながら間取りを決めましょう。

水まわり設備を一新する

築40年経過すると、キッチンや浴室、洗面化粧台、トイレといった水まわり設備の劣化に加えて給排水の配管も劣化してきます。少し前に住宅用配管としてよく使われていた鉄管や銅管の寿命は平均20年前後、現在主流のポリエチレン管の寿命は30～40年です。ステンレス鋼管の「管」自体は半永久的に使えるものの、配管の接続部分に使われるパッキンの寿命は30年前後といわれています。

築40年の家の配管は、どの素材の配管を使っていても交換のタイミングになっているので、水まわり設備と一緒に交換するのがおすすめです。

バリアフリー化する

バリアフリーという言葉の定義は、「高齢者や障がい者などが生活していく上で、障壁（バリア）となるものを除去（フリーに）する」というものです。床面の段差をなくす以外に、寝室とトイレの距離を近くしたり、浴室の床を滑りにくい素材に変えたり、玄関や廊下などの壁面に手すりをつけたりする工事もバリアフリー化に含まれます。

最近はバリアフリー化から一歩進んで、誰もが使いやすいユニバーサルデザインの住宅設備が増えてきました。建材や水まわり設備を選ぶ際には、家族全員が快適に使えるかどうかにこだわるのもいいでしょう。

耐震性能を強化する

地震大国である日本では、地震が起きた時に家が倒壊しにくいよう、建築基準法で耐震性能の基準を定めています。建築基準法の耐震基準は、大地震による被害を踏まえて1981年と2000年の2回改正されました。

築40年の家の場合、1981年の旧耐震基準は満たしていますが、2000年の新耐震基準は満たしていません。耐震性能を強化することは、住む人の命に加え家の資産価値も守ることにつながるので、優先して検討したいですね。

断熱性や気密性を高める

40年前の住宅建築では、現在とは違って断熱性能があまり重視されておらず、断熱材が薄い、もしくは入っていない家は少なくありません。窓は熱を通しやすいアルミサッシと1枚ガラスの組み合わせが主流で、夏は暑く冬は寒い室内環境になりがちです。

さらに、40年経つと柱と壁、壁と天井など色々な箇所にすき間ができます。気密性が失われ、夏場は熱が、冬場は冷気が外から入りやすくなり、冷暖房効率が悪化しているケースが多いです。湿気による結露でカビやダニの発生が増えて、建材や内装材の劣化も進みます。

断熱材を家全体にしっかり施工する工事や、窓サッシを高断熱タイプに交換する工事によって、快適性が高められ、家の寿命を延ばせます。

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築40年のリフォーム内容と費用の目安

そろそろリフォームをしたいと思い始めると、同時に気になるのは工事費ですよね。予算を1000万円で考えている場合、築40年の家のリフォームとしてどのような工事が可能なのでしょうか。

築40年の家向けのリフォーム内容と費用の目安についてまとめました。

全面リフォーム

築40年の家で全面リフォームを行う場合は、先ほど触れたスケルトンリフォームも含めて、家の内外全体を一新する工事が一般的です。

築40年の家の場合、延べ床面積が20坪前後までの比較的コンパクトな家なら、予算1000万円でスケルトンリフォームができる可能性は高いです。ただし、水まわり設備や建材は基本的にスタンダードグレードで抑える必要があります。

なお、築40年で家の内部だけでなく外も全面リフォームする場合は、1000万円では厳しいのが現実です。金額がかさみやすい水まわり設備をスタンダードグレード限定にしたとしても、工事費用は1500万円前後かかります。特に、屋根や外壁といった外装材は、雨風を受ける箇所として耐久性を重視して商品を選ぶのが安心なので、1700～1800万円になることも珍しくありません。

家の内外がどの程度劣化してきているのか、間取りの大幅な変更が必要なのかなど、既存の状態をしっかり把握した上で、予算とのバランスを考えながら検討することが重要です。

水まわりリフォーム

水まわり設備は、使用頻度やメンテナンスの状況にもよりますが、一般的に15～20年前後が取り替え時期です。10年前後で交換しているケースも珍しくないので、築40年の家だと水まわりリフォームを1～2回していることがほとんどでしょう。

前回のリフォームから経過した年数が10年以下で、特に不具合なく使えているなら、そのまま使用しても問題ありません。経過年数が10年以上経っている場合は、傷み始めている箇所が出てくる時期なので、予算とのバランスを見ながら交換を検討するのがおすすめです。

水まわり設備の交換のみ行う場合は、キッチンで50～180万円、浴室で70～180万円、洗面化粧台やトイレはそれぞれ30万円前後の費用が相場です。「水やお湯を出すと赤く濁っている」「水やお湯の流れが悪い」「水栓金具の周辺で水漏れしている」といった問題が起きていたら、給排水管の交換を検討しましょう。家全体の給水管、もしくは排水管のみを交換するなら20～30万円、給水管と排水管どちらも交換するなら30～50万円が費用相場の目安です。

バリアフリーリフォーム

今後10年20年と住み続けるなら、体力の低下を考えて家全体をバリアフリー化しておくのが賢明です。

段差がある玄関や歩行距離が長い廊下、すべりやすい浴室、立ち座りで足腰に負荷がかかりやすいトイレなどは、1ヶ所につき2～5万円で手すりを設置できます。将来的に車いすや介護が必要になることを見越した場合、廊下の幅を広げたり、駐車場から玄関までスロープを設けたり、開き戸から引き戸に変えたりするリフォームが考えられます。これらの工事を行う場合は、範囲にもよりますが60～80万円が費用相場です。

断熱リフォーム

今でこそ家の断熱性は関心が高い項目ですが、40年前はあまり注目されていませんでした。築40年の家で、新築時にしっかり断熱材を詰めて施工しているケースは少ないと考えておいた方がいいでしょう。特に、現時点で「エアコンが効きにくい」「いつもすき間風が入ってくる」といった悩みがある場合は、住み心地を高めるために断熱リフォームを優先したいですね。

断熱リフォームは、家全体を対象に施工するのがもっとも効果的です。また、断熱性を高めるために、柱や壁、床などの劣化した部分はしっかり補修しておく必要があります。施工面積や選定する断熱材の種類、施工方法によって費用は異なりますが、下地補修を含めて屋根や床、壁、天井など家全体に施工する場合、150～200万円前後が相場です。

外からの熱や冷気をきちんとシャットアウトするには、窓も高断熱タイプに交換する必要があります。窓の交換費用は、1ヶ所につき10〜25万円が相場です。

耐震リフォーム

これまでに耐震リフォームをしていないのであれば、築40年の家は最新の耐震基準を満たしていません。建築時に地盤調査をしていないケースも多いでしょう。もし、地盤が弱い敷地にもかかわらず地盤調査と耐震リフォームが行われていないと、大地震の際に家が倒壊したり、地盤沈下で家が沈んだりする危険性が高いです。

リフォームを機に地盤調査を行って、地盤改良工事が必要かどうかを確認しておく必要があります。柱や梁、筋かいなどの強度は十分か、地震の揺れに耐えられる壁量かなど、家本体の耐震強度について地盤調査とあわせてホームインスペクション（住宅診断）をしてもらうと安心です。

延べ床面積30坪の家で、1・2階の基礎や壁、柱と土台や梁との接合部を補強した場合、180～200万円前後が費用相場です。より耐震強度をアップさせるために、屋根の軽量化や地盤改良工事等が必要と判断された場合は、全体で350万円前後の費用がかかるでしょう。ホームインスペクション費用は、診断の方法や項目数によりますが15〜40万円前後です。

外装リフォーム

屋根や外壁といった外装材は、雨や雪、日差しにさらされ続けている箇所だけに、「40年の間に適切なメンテナンスをしていたかどうか」で劣化具合に大きな差が出ます。屋根や外壁は約10年ごとに塗装を行い、新築から20年前後をめどに張り替えるのが一般的なメンテナンス計画です。この計画に近い形でメンテナンスをしていれば、築40年を迎えた時点で2回目の張り替え時期が来ている計算になります。

全面張り替えを行うなら、延べ床面積30坪の2階建ての家の場合、足場代を含めた費用はスレート屋根で160〜230万円、サイディング外壁で100〜150万円が目安です。劣化具合がさほど進んでおらず、一部補修や塗装で対応するなら、延べ床面積30坪の2階建ての家の場合、足場代を含めた費用はスレート屋根で80〜120万円、サイディング外壁で60〜100万円が目安です。

いずれも屋根の形状や面積、外壁の面積、選定する外装材のグレード、施工方法などによって費用は変動します。家の内部のリフォームとは違って、天候によって施工期間が延びる可能性も考慮して、余裕を持ったスケジュールで計画しましょう。

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築40年の家は建て替えとリフォームどちらにする？

40年住んできた家には愛着がありますが、「大規模なリフォームでコストがかさむなら、建て替えたほうがいいのでは？」と考える人は多いのではないでしょうか。

住み心地と費用の双方を踏まえて、建て替えとリフォームそれぞれのメリットとデメリットを解説します。状況に合わせてどちらがおすすめかも紹介するので、ぜひ参考にしてください。

建て替えのメリットとデメリット

建て替えは、新築同様に間取りを一から決めていける点や、工事費用の計画が立てやすい点がメリットです。構造部分から変えるので間取りの制約がなく、家族構成やライフスタイルに合わせて自由に設計できます。既存の構造体を使うリフォームのように、いざ工事を開始したら劣化具合がひどく、追加工事が発生するといった可能性もないので、工事費用の計画に変更が出にくいです。築年数がリセットされるため、今後数世代にわたって住み継ぎたい場合もメリットが大きいでしょう。

一方で、新築と同じ程度の費用がかかるのはデメリットです。敷地の条件によっては、法律に準じて現在より狭い面積の家しか建てられない場合もあります。あまり劣化していない部分も解体してしまうので、資源のムダが発生しやすい点や、施工中は仮住まいのための費用がかさむ点もデメリットと言えるでしょう。

リフォームのメリットとデメリット

リフォームは、予算に合わせて工事内容を調整しやすいメリットがあります。劣化があまり進んでいない箇所はそのまま使い続けられるため、コストカットができる上に資源がムダになりません。建て替えのように法律の制限を受けないので、家の面積が狭くなる可能性がない点や、全面リフォーム以外は基本的に住みながら工事できる点もメリットです。

一方で、既存の躯体（くたい：家の骨組みのこと）を使うため、間取りが自由に変更できないデメリットがあります。特に玄関や窓などの開口部は、家全体の耐震性能に影響するので、移動できない可能性が高いです。リフォームせず残した既存部分は、リフォームした箇所より早く劣化していくため、10～15年以内に再度リフォームが必要になる可能性もあります。耐震性能の強化・バリアフリー化など複数のリフォーム工事をセットにした場合、予想外に費用が高額になってしまう点もデメリットと言えるでしょう。

建て替えがおすすめなケース

今後30年以上は住み続けたい場合や、子世帯に相続してもらう予定がある場合は、建て替えがおすすめです。躯体部分の劣化が激しく、リフォームでは耐震性能の改善が難しい場合も建て替えが適しています。

リフォームがおすすめなケース

間取りや設備などのグレードにこだわりがない場合や、劣化していない箇所をそのまま活用したい場合は、リフォームがおすすめです。10〜15年後に建て替えを予定しており、ひとまず使いづらい箇所だけ改善したい場合も、コストを抑えるためにリフォームを選ぶといいでしょう。

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1000万円では難しいかも？築40年の家をリフォームする時の注意点

築40年も経つと、色々な不具合が出て住み心地に影響が出ることが増えてきます。とはいえ、費用を1000万円におさめるとなると、リフォーム工事の内容をどのように選択していったらいいのか迷いますよね。

せっかく高額の費用を使って行うのですから、納得のいく仕上がりにしたいものです。築40年の家のリフォームを1000万円の予算で検討する場合の注意点について紹介します。

躯体（くたい：家の骨組み）部分の経年劣化は工事費用がかかりやすい

新築から40年も経つと、家を支えている基礎や柱、梁などの躯体部分が腐朽しているケースが多いです。木造で基礎部分が白アリ被害に遭っていたり、鉄筋コンクリート造で躯体にサビやひび割れが起きていたりするケースも…。そうなると、地震が起きた時の被害が大きくなりやすいだけでなく、徐々に家が傾いてくる危険があるので早急な対応が要です。

しかし、躯体部分の不具合は、大規模な補修工事に発展し高額になりやすいため、他のリフォーム工事と組み合わせると、1000万円を超えることが少なくありません。住む人の安全や家の資産価値の維持を考えると、躯体部分の補修は最優先です。希望していた他のリフォーム工事の縮小や中止など、計画の変更も視野に入れておきましょう。

耐震性能の強化は工事内容次第で予算オーバーになりやすい

築40年の家は、新耐震基準をクリアできるだけの耐震補強工事をしておくことが重要です。特に、1階に大きな窓が多く壁量が少ない家や、2階のバルコニー部分が1階の外壁よりも飛び出している家は、地震の揺れに弱く倒壊のリスクがより高い状態です。リフォームするなら、耐震補強工事を優先して検討したいですね。

耐震補強工事にはいくつかの方法があります。柱と柱の間に筋交いを斜めに渡して、壁面を強化する工事は、もっとも簡単で費用が比較的安く済みます。壁を撤去して耐震パネル施工する工事や、屋根を葺き替えて軽量化する工事は、耐震強化に有効ですが、筋交いを追加する工事より費用がかさみます。

家の現在の耐震強度や劣化の程度などによって、適した耐震補強工事の内容は異なりますが、複数の工事を組み合わせるとそれだけ費用がかかります。予算オーバーになる可能性があるので、他のリフォーム工事との調整が必要になるかもしれません。

補助金・減税制度を活用しよう

築40年経った家はリフォームが必要な箇所が多く、1000万円では要望に沿ったリフォームが難しいケースがあります。そんな時は、補助金や減税の制度を上手に活用するのがおすすめです。

注意したいのは、リフォーム関連の補助金のほとんどは申請期間が限定されている点です。税金で運営されていることから、予算の上限が決められており、申請金額が上限に達すると申請期間中でも締め切られることがよくあります。補助金の概要は早めに公開されるので、リフォームを計画し始めた時から補助金の活用を念頭に置いて、計画を進めていくことが大切です。

この後で、補助金と減税制度について詳しく紹介しますので、そちらもぜひチェックしてくださいね。