【2026年改正】住宅ローン減税は中古住宅も対象！概要とリノベ活用のポイントを紹介

マイホームを購入したいと考えていても「住宅ローン減税はいつまで使えるのか」「中古住宅だと税金面で不利なのではないか」と不安を感じている方は少なくありません。特に新築価格の高騰が続くなかで、中古住宅やリノベーションを検討しつつも、制度を正しく理解できていないことで判断を先延ばしにしているケースも多いでしょう。

そのような中、2025年末に閣議決定された新しい税制（2026年度の税制改正大綱）では、住宅ローン減税など住宅関連税制の延長・拡充が盛り込まれました。既存住宅（中古住宅）への支援が広がる方向性が示され、中古住宅の購入検討者にとって大きな追い風となっています。

そこで今回の記事では、

• 住宅ローン減税の仕組み
• 2026年度の住宅ローン減税改正案の概要
• 中古住宅への支援が大幅に拡充される内容
• 中古住宅で住宅ローン減税2026を受けるための条件
• 中古物件購入とリノベーションをセットで考えるメリット
• 住宅ローン減税2026を最大限いかすための準備

を紹介します。

制度の仕組みや条件を正しく理解し、税制メリットをいかしながら、予算内で理想の住まいを実現するための参考にしてください。

住宅ローン減税の仕組み

住宅ローン減税は、マイホームを購入する方にとって金銭的な負担を大きく減らせる重要な制度です。名前は聞いたことがあっても、具体的にいくら戻ってくるのか、どのような仕組みなのかまでは詳しく知らない方も多いのではないでしょうか。この制度を正しく理解しておけば、無理のない資金計画を立てられますし、将来の貯蓄計画も立てやすくなります。まず制度の基本となる仕組みや、計算方法について整理していきましょう。

年末のローン残高に応じて所得税が控除される

住宅ローン減税は、住宅ローンを利用してマイホームを購入・リフォームした人が利用できる制度です。年末時点の住宅ローン残高の0.7％が、支払った所得税から直接控除されるのが特徴です。

控除額が所得税を上回る場合は、翌年の住民税からも一部が差し引かれます。ただし住民税には上限があり、無制限に減税されるわけではありません。住宅取得後の家計負担を軽減するために設けられた国の支援制度といえるでしょう。

控除期間と借入限度額は住宅の性能によって異なる

住宅ローン減税で受けられる控除額や控除期間は、購入する住宅の環境性能によって大きく異なります。住宅は、省エネ性能などに応じて以下の4つの区分に分けられています。

住宅の区分	主な特徴	借入限度額	控除期間
長期優良住宅	高い耐久性・省エネ性	3,500万円 （※特例対象個人：4,500万円）	13年
ZEH水準省エネ住宅	高断熱・高効率設備	3,500万円 （※特例対象個人：4,500万円）	13年
省エネ基準適合住宅	省エネ基準を満たす住宅	2,000万円 （※特例対象個人：3,000万円）	13年
その他の住宅	省エネ基準未満	2,000万円	10年

環境性能が高い住宅ほど、借入限度額が大きく設定され、結果として受けられる控除額も増える仕組みです。また、これまでは新築住宅が13年間、中古住宅が10年間という扱いが一般的でしたが、2026年以降は一定条件を満たす中古住宅でも控除期間が13年間に延長される見込みとなっています。中古住宅への支援拡充の詳しい内容については、記事後半の「中古住宅への支援が大幅に拡充される内容」の章で解説します。

※「特例対象個人」：住宅ローン減税で、子育て世帯や若者夫婦世帯など一定条件を満たす場合に、控除の上限などが優遇される対象者

最大控除額は住宅の種類と借入額で決まる

実際に受けられる住宅ローン減税の金額は、住宅の種類ごとに定められた借入限度額と、実際の借入額によって決まります。基本的な計算の流れは、以下のとおりです。

• 年末時点の住宅ローン残高を確認
• その金額に0.7％を掛ける
• 所得税・住民税の範囲内で控除される

例えば、以下のようなケースを見てみましょう。

内容	金額
借入限度額	4,500万円
年末ローン残高	4,500万円
年間控除額（0.7%）	31万5,000円
控除期間	13年
最大控除総額	約409万5,000円

※年末ローン残高が高水準で推移し、毎年満額控除を受けられた場合の理論値です。実際の控除額は年収や返済状況により変動します。

このように、条件がそろえば数百万円単位の税負担軽減が期待できます。ただし住宅ローン減税は、実際に納めた所得税・住民税の範囲内で控除される制度です。パンフレットなどに記載されている最大控除額は、あくまで理論上の上限である点を理解しておきましょう。

2026年度の住宅ローン減税改正案の概要

これからマイホームを購入しようと考えている方にとって、住宅ローン減税がいつまで続くのかは非常に気になるポイントです。現行制度は2025年末で適用期限を迎える予定でしたが、住宅価格の高騰や人口減少、カーボンニュートラルへの対応といった社会的背景を踏まえ、2026年度（令和8年度）税制改正大綱において制度の延長と内容の見直しが正式に示されました。ここでは、これから家を買う方が知っておくべき改正案の全体像についてわかりやすく解説します。

制度適用期間が5年間延長される

今回の改正で大きな安心材料といえるのが、制度そのものの延長です。もともと2025年末で終わる予定だった住宅ローン減税ですが、2030年12月31日まで5年間延長されることになりました。この改正は、2026年1月1日以降に住宅を取得し、実際に住み始めた場合から適用されます。

これまでは制度が終わる前に急いで買わなければと焦っていた方もいるかもしれませんが、今回の延長によってきちんと自分たちに合う物件を探せるようになりました。家づくりや物件探しは時間がかかるものですが、期限が延びたことで心に余裕を持って計画を立てられるようになったといえます。

子育て世帯・若者夫婦世帯への借入限度額の優遇措置

改正後の制度でも、子育て世帯および若者夫婦世帯は「特例対象個人」として位置づけられています。具体的には、以下のいずれかに該当する世帯が対象です。

• 19歳未満の子どもがいる世帯
• 夫婦のいずれかが40歳未満である世帯

これらの世帯では、住宅区分ごとに定められた借入限度額に上乗せが行われる仕組みが維持されています。金利上昇により若い世代が住宅を購入しにくくなっている現状を踏まえ、税負担を軽減し取得しやすくする狙いがあります。

既存住宅ストックの活用を促進する国策が鮮明になっている

今回の改正案で特に注目すべき点として、既存住宅（中古住宅）の利活用を強く意識した制度設計が挙げられます。改正大綱では、以下のような内容が盛り込まれています。

• 省エネ性能の高い中古住宅については、借入限度額の見直し
• 一定の中古住宅については、控除期間を10年から13年へ延長

一方、省エネ基準を満たさない新築住宅は、2028年以降原則として住宅ローン控除の対象外とする方針も示されています。これは「新築優先」から「既存ストック活用・環境配慮」へと住宅政策が転換していることを意味します。今後は、どの住宅を選ぶかが税制優遇に直結する時代に入ったといえるでしょう。

中古住宅への支援が大幅に拡充される内容

これまでの住宅ローン減税は、どちらかというと新築住宅の購入を優遇する内容でした。しかし2026年度の改正ではこの傾向が大きく変わり、中古住宅を購入する方への支援が格段に手厚くなります。中古は税制面で不利という今までよく使われていたイメージを覆すほどの大幅な拡充が行われる予定です。ここでは、具体的にどのような点が有利になるのか、数字や条件を交えて詳しく解説します。

借入限度額が最大4,500万円に引き上げられる

今回の改正により、中古住宅の借入限度額は大きく引き上げられます。長期優良住宅などの認定を受けた中古住宅では、限度額が従来の3,000万円から3,500万円に拡大されました。さらに、子育て世帯や若者夫婦世帯といった特例対象個人に該当する場合は、最大4,500万円まで認められます。

これにより、物件購入費とリノベーション費用を合算しても、住宅ローン減税の恩恵を受けやすくなりました。大規模リノベーションを検討しやすい制度設計になったといえるでしょう。

控除期間が10年から13年に延長される

今回の改正では、住宅ローン減税の控除期間が10年から13年へ延長されます。これまで中古住宅は10年が上限でしたが、2026年以降の購入分からは新築や買取再販住宅と同じ13年間の控除が受けられるようになるのが大きなメリットです。

一見すると3年の差に感じますが、その分控除総額は確実に増えます。借入額や所得条件によっては、数十万円単位で差が出るケースもあります。長期返済が前提の住宅ローンにおいて、控除期間の延長は家計の安心感を高める大きなポイントといえるでしょう。

床面積要件が緩和されコンパクトな住宅も対象になる

改正後は床面積要件が緩和され、一定条件を満たせば40㎡以上の住宅も住宅ローン減税の対象になります。具体的には、合計所得金額が1,000万円以下であれば、従来の50㎡以上という条件が緩和されます。

これにより、都心部のコンパクトなマンションや、単身・夫婦二人暮らしに適した住まいも選択肢に入りやすくなるでしょう。広さを優先して無理に物件を選ぶ必要がなくなり、ライフスタイルに合った住まいを税制メリットとともに選べるようになります。

中古住宅とリノベーションが新築同様に支援される

今回の改正では、中古住宅とリノベーションを組み合わせた住まい選びが、新築と同水準で支援される制度設計になっています。借入限度額や控除期間が新築と同じ水準になるため、税制面で不利になることを理由に新築を選ぶ必要はありません。

国は空き家対策や既存住宅ストックの有効活用を重視しており「使える住宅を活かす」方向へ政策を転換しています。中古住宅を購入し、自分たちの暮らしに合わせてリノベーションする選択は、経済的にも政策的にも合理的な住まい方といえるでしょう。

2025年制度との違い

最後に、2025年制度と2026年以降の制度の主な違いを整理しておきましょう。

項目	2025年制度	2026年以降
中古住宅の控除期間	10年	10〜13年 （住宅性能による）
借入限度額	最大3,000万円	2,000〜4,500万円 （住宅性能・世帯条件による）
床面積要件	原則50㎡以上	条件付きで40㎡以上 （合計所得1,000万円以下）
中古住宅の位置づけ	新築より不利	条件を満たせば新築同水準

このように、2026年以降は中古住宅の税制上の扱いが大きく改善されます。新築、中古に関わらず、自分たちに合った物件をじっくり選べる環境が整ったといえるでしょう。

中古住宅で住宅ローン減税2026を受けるための条件

2026年から拡充される住宅ローン減税ですが、誰でも無条件に受けられるわけではありません。対象となる物件や購入者の所得、ローンの組み方など、クリアしなければならない条件がいくつもあります。もし条件を満たしていないことに契約後や入居後に気づいたとしても、あとから制度を利用することはできません。数百万円単位の損をしてしまわないよう、物件を探し始める段階で主な条件をしっかりと頭に入れておくことが大切です。

住宅の環境性能が所定の基準を満たしていること

中古住宅で住宅ローン減税2026を受けるうえで、重要な要素のひとつが住宅の環境性能です。住宅は、省エネ性能などに応じて、次の4つの区分に分けられています。

• 長期優良住宅
• ZEH水準省エネ住宅
• 省エネ基準適合住宅
• その他の住宅（省エネ基準未満）

この区分によって、借入限度額と控除期間が大きく異なります。特に2026年以降は、省エネ性能の高い中古住宅を優遇し、基準を満たさない住宅は控除内容が限定される制度設計となっています。

「その他の住宅」は、借入限度額が低く、控除期間も10年にとどまるため、価格や立地だけで判断するのではなく、物件がどの性能区分に該当するのかを必ず確認しましょう。

築年数と耐震基準の要件を満たしていること

中古住宅では、築年数と耐震基準を満たしているかが重要な要件になります。原則として、昭和57年1月1日以降に建築された住宅であれば、新耐震基準を満たすものとして住宅ローン減税の対象になります。これは登記簿上の建築年月日で確認可能です。

一方、昭和56年以前に建てられた住宅でも、耐震基準適合証明書などにより耐震性が証明できれば対象となります。築年数が古い物件を検討する場合は、証明書の取得が可能かどうかを事前に不動産会社へ確認しておくことが重要です。

省エネ基準への適合が証明できること

住宅の性能が省エネ基準適合住宅以上であることを証明するためには、公的な書類が必要です。口頭での説明だけでは、税務署は認めてくれません。具体的には、建設住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書といった書類で、客観的に性能を証明する必要があります。

また中古住宅の場合は、既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、現行の省エネ基準に適合していると認められるケースもあります。もしこれらの証明書を用意できないと、省エネ性能がある住宅として認められず、控除額が減らされたり最悪の場合は減税自体が受けられなくなったりすることもあるでしょう。

自己居住用の住宅であること

住宅ローン減税は、あくまでマイホームを取得して住む人を支援するための制度です。そのため、購入した人が自ら居住することが必須条件になります。週末だけ過ごすためのセカンドハウスや、親族を住まわせるための家、家賃収入を得るための投資用マンションなどは対象外です。

また、住民票を移すだけではなく生活の実態があるかどうかも重要です。転勤などで一時的に住んでいない期間がある場合など、特殊な事情があるときは税務署への確認が必要になります。もし入居の実態がないと判断されれば、減税が否認されるだけではなく過去に受け取った控除分を返すことになる可能性もあります。

床面積要件を満たしていること

住宅ローン減税を受けるには、床面積の要件も満たす必要があります。原則として、登記簿上の床面積が50㎡以上であることが条件です。ただし、前章で解説したように、2026年改正では緩和措置が拡充され、合計所得金額が1,000万円以下の場合は40㎡以上から対象となります。

ここで注意したいのが、広告やチラシに記載されている「壁芯面積」登記簿に記載される「内法面積」は異なるという点です。チラシでは50㎡以上に見えても、登記簿では49㎡台となり、対象外になるケースもあります。特にコンパクトなマンションを検討する場合は、必ず登記簿上の面積で確認してください。

所得制限と住宅ローン要件を満たしていること

住宅ローン減税2026には、購入者側の条件もあります。主な要件は次のとおりです。

• 減税を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下
• 住宅ローンの返済期間が10年以上

ここでいう所得は「年収」ではなく、給与所得控除後の金額です。高収入の方は、源泉徴収票で事前に確認しておくと安心でしょう。

また、親族からの私的借入や勤務先からの無利子・極端に低金利の借入は、原則として住宅ローン減税の対象外です。金融機関からの正式な住宅ローンを利用することが求められます。

入居時期と手続きを適切に行うこと

すべての条件を満たして物件を購入しても、入居のタイミングや手続きを間違えると減税を受けられません。原則として住宅の引渡しを受けてから6か月以内に引っ越しを済ませ、その年の12月31日まで引き続き住んでいることが条件です。

購入してから長期間空き家のままにしておくと、対象外になる恐れがあります。そして重要なのが確定申告です。会社員の方であっても、入居した翌年の2月16日から3月15日の間に必ず自分で確定申告を行う必要があります。この手続きを忘れてしまうと税金は戻ってきません。

中古物件購入とリノベーションをセットで考えるメリット

自分らしい住まいを予算内で手に入れる方法として、中古物件を購入してリノベーションするという選択肢が注目されています。新築よりも価格を抑えやすいだけではなく、2026年の制度改正によってこの中古リノベーションという組み合わせは金銭的なメリットがさらに大きくなりました。物件選びと空間づくりを同時に進めることで、理想の暮らしと賢い資金計画の両方を実現しやすくなります。ここでは中古物件とリノベーションをセットで考えるメリットについて解説します。

リフォーム費用も住宅ローン減税2026の対象にできる

中古物件の購入費用だけでなく、リノベーション費用も住宅ローン減税の対象にできます。物件購入とリフォーム費用をまとめて借り入れる一体型ローンを利用すれば、リフォーム分も年末残高の0.7％が控除対象となります。

別々にローンを組むより金利が低く、返済期間も長く設定できる一方、利用には本審査までにリフォーム見積もりの準備が必要なため、物件探しと並行して相談を進めることが重要です。

リノベーションで省エネ性能を上げて減税枠を増やせる

購入しようとしている中古物件が省エネ基準を満たしていない場合でも諦める必要はありません。リノベーションによって窓を二重サッシにしたり、床や壁に断熱材を入れたりすることで住宅の性能をランクアップさせることができます。

工事の結果、省エネ基準に適合していると証明できれば、借入限度額が増えより多くの減税を受けられるようになります。冬暖かく夏涼しい快適な住環境を手に入れられるだけではなく、住宅の資産価値も向上し、さらには税金の控除額も増えるという大きな効果が期待できるでしょう。

買取再販住宅なら新築同様の控除を受けられる

自分でリノベーションの内容を決めるのが難しいと感じる方には、買取再販住宅という選択肢があります。これは不動産会社が中古物件を買い取り、リノベーションを施してから販売している物件のことです。

この買取再販住宅の大きなメリットは、個人間売買の中古住宅よりも借入限度額が高く設定されており、新築住宅と同等の控除期間である13年間が適用される点です。プロの目線で内装や設備が一新されているため、購入してすぐに入居できる手軽さもメリットといえるでしょう。

物件価格を抑えながら立地の選択肢を広げられる

新築は価格高騰により、希望エリアでは予算オーバーになるケースも少なくありません。一方、中古物件は比較的割安なため、同じ予算でも駅近や人気エリアを選びやすくなります。

立地を妥協せずに済み、抑えた購入費用をリノベーションや性能向上に回せる点は大きなメリットで、価値観に合わせた柔軟な予算配分が可能です。

住宅の性能や間取りを自分たちの暮らしに最適化できる

新築住宅は画一的な間取りになりがちで、生活スタイルに合わない場合もあります。中古リノベーションなら、間取り変更や家事動線の改善など、暮らしに合わせた設計が可能です。

さらに耐震や断熱といった基本性能にも重点的に投資でき、将来の変化まで見据えた、長く安心して住める住まいを実現できます。

補助金やリフォーム減税と併用できる可能性がある

住宅ローン減税に加え、省エネリフォームなど国や自治体の補助金を併用できる場合があります。リフォーム費用は手持ちの資金で支払う場合でも所得税控除が受けられるリフォーム減税があり、組み合わせ次第で初期費用を抑えられます。ただし制度ごとに要件や期限が異なるため、最新情報を確認し、早めに準備しておくことが重要です。

中古物件を購入してリノベーションを組み合わせたい方は、JR神戸駅直結の「HDC神戸」で各リフォーム会社に具体的な相談をしてみましょう。制度を活かした資金計画と補助金の活用方法を比較しながら検討できます。

住宅ローン減税2026を最大限いかすための準備

制度の内容を理解し理想の物件を購入しても、最後の手続きを忘れてしまっては元も子もありません。税金の手続きは複雑で面倒なイメージがあるかもしれませんが、やるべきことは決まっています。事前に準備をしておけば慌てることなくスムーズに進められます。ここでは減税の恩恵を確実に受けるために必要な手続きと書類について見ていきましょう。

初年度の確定申告と2年目以降の年末調整の流れを把握する

住宅ローン減税は、最初の年だけ確定申告が必要です。会社員でも、入居翌年の2月16日〜3月15日に申告しなければ控除を受けられないため、事前に予定しておきましょう。

初年度を終えれば、2年目以降は年末調整のみで完了します。住民票や登記事項証明書、契約書の写しなどが必要になるため、早めに書類を準備しておくと安心です。

増改築等工事証明書など必要書類を揃える

中古住宅の購入や省エネリフォームを行う場合、増改築等工事証明書など特有の書類が必要になります。これは工事内容が住宅ローン減税の要件を満たしていることを、建築士などが証明するものです。

この証明書は工事完了時などに発行されるのが基本で、後からの取得が難しい場合もあります。契約時点で発行の可否や費用、タイミングをリフォーム会社に確認しておくことが重要です。

住宅ローン残高証明書の発行タイミングを確認する

住宅ローン減税の手続きには、金融機関から送付される住宅ローン残高証明書が必須です。証明書は毎年10〜11月頃に郵送され、初年度は確定申告、2年目以降は年末調整で提出します。

紛失時は再発行も可能ですが時間がかかるため、秋頃に届いたら内容を確認し、申告まで大切に保管しておきましょう。

まとめ｜住宅ローン減税2026を活用して賢く中古リノベーションを実現しよう

2026年の制度改正は、これからマイホームを検討する方、特に中古住宅を購入して自分らしくリノベーションしたいと考える方にとって大きな追い風になります。これまでは新築のほうが税制面で有利という側面がありましたが、今後は中古住宅であっても新築と同水準の手厚い支援が受けられるようになります。この変化は住まい選びの選択肢を広げ、より自由で満足度の高い暮らしを実現するチャンスといえるでしょう。

中古住宅を購入してリノベーションを検討している方は、JR神戸駅から徒歩すぐの「HDC神戸」で各リフォーム会社の担当者に相談してみましょう。補助金制度や省エネ改修の要件について詳しく聞きながら、複数社の提案を比較することで、住宅ローン減税2026を最大限に活かせる住まいづくりが進められます。

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