東京で注文住宅を建てる場合の相場とは？人気エリアや後悔しないためのポイントを紹介！

東京で注文住宅を建てる際は、エリアごとの特徴や独自の建築規制、土地・建築費の相場を把握することが大切です。本記事では、東京都の費用相場や人気エリア、後悔しないための注意点をわかりやすく解説します。

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この記事を読んでわかること

・東京都で注文住宅を建てる場合の土地相場・建築費の目安

・東京都で注文住宅を検討する場合に注目の人気エリア

・狭い道路や防火規制など東京特有の土地選びで注意すべきポイント

・ハウスメーカー・工務店・設計事務所の違いと選び方の考え方

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東京で注文住宅を建てる場合の相場

注文住宅を建てる費用は、建物本体だけでなく土地代によっても大きく変わります。特に東京都はエリアや条件によって土地価格の差が非常に激しいため、都内全体の費用感を事前に把握しておけば、建築エリアを考えていくのに役立つでしょう。

まずは、土地の購入にかかる費用の相場からご紹介します。代表的な23区と市町村との地域差など、具体的にどのようなエリアで金額が高い・低いのかを見ていきましょう。

土地相場（近隣県との比較）

注文住宅を建てる際は、まず土地の購入費の目安を把握することが大切です。

ここでは、フラット３５利用者調査をもとに算出した土地の購入費の平均金額を各都県の土地の相場価格として、首都圏の相場と比較して見ていきます。あくまで目安の金額ですが、エリア別の金額の違いを把握する意識で参照していきましょう。

※2024年度 フラット３５利用者調査のデータより各種平均値を算出して作成。

東京都の土地購入費の平均金額は3,838万円で、首都圏（1都6県）の中で圧倒的に高い水準です。2位の神奈川県（2,552万円）と比べても1,000万円以上の差があり、埼玉県や千葉県、さらに北関東の各県と比べるとその価格差は非常に大きくなっています。一方で、敷地面積は125㎡と首都圏の中で最も狭い数値にとどまっているのが特徴です。

東京都には新宿や渋谷、丸の内といった日本を代表するビジネス・商業の中心地があり、23区を中心に土地の需要が極めて高いため、地価が非常に高額です。また、東京は利便性が高い反面、住宅地として確保できる土地に限りがあり、特に都心部や人気沿線では1区画あたりの広さが限られやすくなります。

市区町村ごとの土地相場

首都圏内、そして同じ東京都内であっても、土地の相場は市区町村によって大きく異なります。ご自身の希望エリアやその周辺のエリアがどんな価格帯で、それぞれどれくらい金額差があるかを意識しつつ確認していきましょう。

※出典：東京都財務局「令和8年地価公示」

（https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/kijunchi/chikakouji/R8kouji/ ）を加工して作成

「23区」か「それ以外」かで土地の費用は大きく異なる

東京都は、大きく分けると23区と市部や他の地域とで価格差が激しく、23区内・市町村内でも価格差が著しい場合があるのが特徴です。例えば、市部でも武蔵野市や三鷹市などの人気のエリアは、利便性と住環境の良さから地価が高騰しています。23区でも足立区や江戸川区も再開発や子育て支援で人気のベッドタウンで坪単価は130万を下りませんが、23区内でいえば控えめな金額です。

土地価格がかなり高額でブランド感も強い東京都ですが、八王子市や青梅市など西側の市部は安価で自然豊かな傾向にあります。価格を抑えて土地を確保できるので、注文住宅を考える場合は広い庭や平屋の建築も可能なエリアだとみてとれるでしょう。

利便性や土地に対するブランドを重視するか、郊外で広さや建物予算を確保するか、土地と建物の予算配分をことが大切です。

建築費の相場｜土地を既に持っている場合

土地を既に持っている場合は、土地の購入費がかからない分、建物にかける予算を考えやすくなります。ここからは、東京都で注文住宅を考える場合の建築費について確認していきましょう。まずは、以下の表で、「既に土地を持っていた」人の平均値より算出した首都圏の建築費用を比較して見ていきます。

※2024年度 フラット３５利用者調査のデータをより各種平均値を算出して作成。

※建築費用に附帯工事費を含む。

東京都の建築費用は4,866万円で、首都圏の中では神奈川県の4,277万円や埼玉県の3,979万円、千葉県の3,841万円などを大きく上回り、圧倒的に高い水準です。

一方、住宅面積は119.2㎡で他県と比較しても差は大きくありませんが、敷地面積（143.6㎡）は首都圏の中で圧倒的に狭いことが見て取れます。

敷地面積は土地そのものの面積、住宅面積は住宅すべての階の床面積を合わせた延床面積を指します。限られた敷地で他県と遜色ない生活ができるよう、東京都では複数階建ての住宅やマンションを建築する傾向にあるため、このような数値の差が表れています。

特に東京は都心でで建築費が高額

東京の中でも、23区は市部に比べ建築費が高くなる傾向があります。床面積を確保するために階数を多くする傾向に加え、住宅密集地や狭い道路が多いため、資材の搬入や駐車にコストがかかります。また、厳しい防火規制に対応しなければいけないことも多く、窓や外壁の費用も上がりやすいです。

土地＋建築費の相場｜土地購入から建てる場合

注文住宅を建てるにあたって土地の購入から必要な場合は、建築費に加えて土地代も含めた総額で考えることが大切です。ここでは「土地購入から建てる場合」での首都圏の費用相場を比較します。

※2024年度 フラット３５利用者調査のデータをより各種平均値を算出して作成。

※建築費用に附帯工事費を含む。

東京都の合計費用は7,307万円で、首都圏の中でも突出して高い水準です。神奈川県（や埼玉県などが5,000万円台に留まる中、東京都は土地購入費だけで3,838万円と非常に高額なことが影響しています。

住宅面積は104㎡と首都圏の中で最もコンパクトに抑えられているものの、圧倒的な土地代の高さがそのまま総額を大きく押し上げており、首都圏の中でも家づくりの総予算が格段に大きくなりやすい傾向があります。

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東京で人気のエリア・特徴

東京都は、23区の都心・ブランドエリアから多摩地域の郊外エリアまで、地域ごとに土地の相場や暮らしやすさが大きく異なります。ここからは、注文住宅を検討する際に人気のエリアと特徴について、土地の価格目安も添えてご紹介します。

土地相場は、エリアごとの価格差を比較しやすくするため、東京全体の平均敷地面積・約38坪（2024年度 フラット３５利用者調査より・土地購入+建築の場合）を一律の目安として算出しています。

なお、23区の都市部では一律の広さで計算すると建築費と土地代を合わせて1億円前後の高額な数値になりますが、実際の都市部での家づくりでは、土地の広さを15坪〜25坪前後でコンパクトに抑え、3階建てにするなどの工夫で総予算を現実的なラインに抑えるのが一般的です。

「都会で狭小地を活かした家を建てるか」「郊外でゆったりした土地を確保するか」を意識しながら、ひとつの比較基準として参考にしてみてください。

※令和8年6月時点

※土地の坪単価は、東京都財務局「令和8年地価公示」

（https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/kijunchi/chikakouji/R8kouji/ ）から参照

世田谷区

世田谷区は、東急田園都市線や小田急線、京王線など複数の路線が走り、都心へのアクセス性と落ち着いた住環境を兼ね備えたエリアです。土地の相場は38坪で約9,797万円と高額ですが、誰もが憧れる高級住宅街としてのブランド力に加え、駒沢オリンピック公園や二子玉川周辺などの生活を豊かにするスポットも多く、圧倒的なステータスと暮らしやすさがあります。

上記の通り、世田谷区は注文住宅を建てる際の土地費用が高くなりやすい人気のエリアです。一方で区の面積が広く、洗練された街から親しみやすい街まで多様なエリアがあるため、好みに合わせた土地選びになるのが特徴です。土地代に予算が取られる分、無理のない予算配分を意識し、敷地を最大限に活かせる設計を得意とする住宅メーカー選びを心がけましょう。

杉並区

杉並区は、JR中央線や東京メトロ丸ノ内線などが通り、新宿や渋谷といった主要ターミナルへ一本でアクセスできる非常に利便性の高いエリアです。土地の相場は38坪で約8,836万円と23区内でも高水準ですが、善福寺公園や和田堀公園など大きな公園が多く、閑静な住宅街と豊かな自然環境が調和した、価格に見合った価値のある暮らしやすい場所だといえます。

上記の通り、杉並区は注文住宅を建てる場合は土地の価格が高くなりやすい人気のエリアです。敷地面積をどこまで求めるか、建物にかける予算はどうするかのバランスを考えることが大切です。古くからの住宅地が多く土地のターンオーバー（世代交代による売却）も活発ですが、限られた敷地でも快適に暮らせる間取りや、狭小住宅ならではの収納計画など暮らし方まで含めて検討しましょう。

大田区

大田区は、JR京浜東北線や京急本線、東急線などが網羅されており、品川や横浜方面、さらには羽田空港へのアクセスが抜群のエリアです。土地の相場は38坪で約8,135万円と高水準ですが、田園調布のような屈指の高級住宅街から下町情緒あふれるエリアまで多彩な地域特性を持ち、共働き世帯や出張の多い層から高く評価されています。

なお、利便性の高いエリアだからこそ駅近では土地価格が高くなりやすいです。大田区で注文住宅を考える場合は、エリアごとの価格差も考慮しつつ駅からの距離も検討材料に入れましょう。杉並区や世田谷区などの高価格帯エリアと同様、敷地面積をどれだけ求めるか、駐車スペースや3階建ての計画も含めて無理のない予算配分を考えることが大切です。

練馬区

練馬区は、西武池袋線・新宿線や東京メトロ有楽町線・副都心線などが通り、池袋や新宿へダイレクトにアクセスできる利便性の高いエリアです。土地の相場は38坪で約6,036万円と、他の23区の人気エリアに比べると抑えやすく、利便性と費用のバランスを重視する方に向いています。23区トップクラスの緑の多さを誇り、光が丘公園など子育てしやすい環境が整っている点もおすすめポイントです。

練馬区では、かつての農地（生産緑地）が宅地に転用されるケースが多く、23区内でありながら新しく区画割りされた広くて綺麗な土地が見つかりやすいのが特徴です。ただし、子育て世代に非常に人気のエリアだからこそ、好条件の土地の購入にはスピードが求められます。後悔が無いよう、あらかじめ条件に優先順位をつけて計画を進めていくよう心がけましょう。

稲城市

稲城市は、京王相模原線やJR南武線が通り、新宿や立川、川崎といった主要エリアへスムーズにアクセスできる利便性の高いエリアです。土地の相場は38坪で約3,371万円と多摩地域の中でも人気の水準ですが、城山公園や若葉台公園など大きな公園が多く、抜群の治安の良さと計画的に開発された美しい街並みが調和した、価格以上の価値がある非常に暮らしやすい場所だといえます。

上記の通り、稲城市は注文住宅を建てる場合は子育てファミリー層を中心に大変人気の高いエリアです。敷地面積をどこまで求めるか、建物にかける予算はどうするかのバランスを考えることが大切です。ニュータウンエリアを中心に区画が綺麗に整った土地が多く見られますが、丘陵地特有の坂道や傾斜を活かした設計、車や電動自転車の所有を想定したゆとりある外構・駐車計画など、地域の地形やライフスタイルに合わせた家づくりを検討しましょう。

八王子市

八王子市は、東京西部の多摩エリアの中心都市であり、JR中央線・横浜線や京王線が乗り入れる八王子駅を中心に、高い都市機能と充実した商業施設が整ったエリアです。土地の相場は38坪で約1,649万円と、23区に比べて大幅に費用を抑えやすく、ゆとりある敷地での注文住宅も検討しやすい点が大きな魅力です。高尾山をはじめとする豊かな大自然も身近に感じられ、買い物・医療・教育環境が市内で完結する暮らしやすさがあります。

注文住宅を建てる場合は、八王子駅周辺の利便性を重視するか、さらに郊外で土地の広さを確保するかを考えながら、通勤や車移動も含めて土地を選ぶことが大切です。23区では難しい「広い庭」や「複数台の駐車場」、「平屋」など、敷地面積が必要な住宅の検討も可能なエリアなので、ライフスタイルに合わせた自由度の高い家づくりも考えやすいでしょう。

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近隣の県で検討することも視野に入れよう

東京都での家づくりは、予算や土地の広さの面で妥協を強いられるケースが多々あります。23区だけでなく市部を含めて考えても「どうしても条件に合う土地が見つからない」「予算が届かない」という場合は、神奈川・埼玉・千葉といった近隣の県へ視野を広げてみるのもおすすめです。

都心へ直通する路線の沿線が他県のエリアにあれば、通勤や通学の利便性を損なわずに土地代を大きく抑えられます。また、路線だけでなくバスなどの公共交通機関の利用も選択肢に入れると、可能性の幅は広がるでしょう。東京都では「広い庭でBBQ」や「ゆとりのある間取り」といった暮らし方が難しくとも、他県も含めて考えていけば現実的に叶えられるかもしれません。

東京で注文住宅を建てる際のポイント・注意点

東京での注文住宅は、限られた敷地や都市特有の規制への配慮が不可欠です。後悔しない家づくりのために、必ず押さえておきたい3つのポイントと注意点をご紹介します。

「狭い道路」による工事費アップに注意

東京は住宅が密集しており、工事車両が入れない細い路地が多数あります。資材を小型トラックで小分けに運ぶ手間代や、高額な駐車場代、交通誘導の警備員費用などの追加費用が発生しがちです。土地代だけでなく、前面道路の道幅や周辺環境による「見えない施工コスト」を事前に確認しておきましょう。

「防火のルール」で建築費が跳ね上がる

23区をはじめ、東京都の大部分は、火災の延焼を防ぐ厳しい防火規制（防火地域・準防火地域）が指定されています。法律で網入りガラスや特殊な防火サッシ、燃えにくい外壁材などの使用が義務付けられるため、一般的な仕様より建築費が数百万円単位でアップします。土地を選ぶ際は、そのエリアの防火規制の確認が必須です。

「地盤の弱さ」と「水害リスク」を確認

東京はエリアによって地盤の強さが大きく異なります。西側の武蔵野台地は比較的強固ですが、東側の低地や河川沿いは地盤が軟弱な傾向があり、地盤改良工事に100万円以上の追加費用がかかることがあります。また、低地は浸水リスクも潜んでいるため、自治体のハザードマップの確認は不可欠です。

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どこの住宅メーカーに頼むと良い？

東京での注文住宅づくりにおいて、依頼先選びは成功を左右する重要なステップです。依頼先は大きく「ハウスメーカー」「工務店」「設計事務所」の3つの種類に分けられ、それぞれに異なる強みがあります。

価格だけでなく、提案力や保証、敷地条件への対応力などを比較し、自分たちの理想の家づくりに最も合う会社を選ぶことが大切です。

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東京都で注文住宅を検討する際は、エリア選びや土地相場と建築費を踏まえた予算計画、依頼先となる住宅メーカー選びなど、決めることが多くあります。だからこそ、まずは情報を集めながら、自分たちに合う家づくりの方向性を整理することが大切です。

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