一戸建ての建て替え費用の相場とリフォームの費用との違いを比較

築年数が経った家に住んでいる中で、建て替えを検討する機会は少なからずあります。

 

建て替えは、新築住宅の建設とくらべて、土地を購入する必要がないため費用を抑えられるというイメージを持っている方は多いと思います。

 

しかし、実際に一戸建ての建て替え費用はいくら費用がかかるか知らないと、建て替えることになったときに｢予算が思ったより高くて確保できない｣｢リフォームしたけど資産が大幅に減ってしまった｣など資金面で後悔してしまうことになります。

 

住宅の建て替えを成功させて理想的なマイホームにするには、建て替えにかかる費用と内訳、リフォームにするかの判断基準を知っておくことが大切です。

 

 

一戸建ての建て替え費用相場

建て替え費用は全国平均で4,487万円

国土交通省の令和4年度住宅市場動向調査によると、全国平均では、一戸建ての建て替え費用は4,487万円でした。

 

建て替え費用には、建物の解体や建築費、周辺環境を整えるための工事費などが含まれています。

 

土地の購入費用を含めた新築費用は全国平均で5,436万円

国土交通省の調査によると、土地の購入費用を含めた新築の一戸建てを建てるためにかかる費用の全国平均は、約5,436万円という調査結果が出ています。

 

建築費用は業者や家の構造などによって変動はあるものの、家の構造や地盤調査からおこなわれるので、中古物件の購入にくらべて費用は高くなります。

 

建て替え費用は土地付き一戸建てよりも全国平均で約1,000万円安い

建て替える場合と、新築住宅の建設(土地購入費用を含む)にかかる費用をくらべてみると、建て替え費用の方が1,000万円ほど安いという結果になっています。

 

建て替えの場合、土地を購入する必要がないので、土地の購入費用がかからないという点が金額の差に影響しています。

 

建て替えは構造から作り直すので、家の広さや使用する素材、設備のグレードを一新するためには高額な費用がかかることもあるため、建て替えにかかる見積もりと相場の費用を把握したうえで、予算計画を立てることが大切になります。

 

 

一戸建ての建て替え費用の内訳

建築工事にかかる費用

今の家の解体費用

一戸建ての建て替えにあたって注意しなければならないことは、現在の家の取り壊し(解体)にかかる費用です。

 

解体をおこなうにあたって、建物の撤去費や解体することによって生じるガレキを処理する廃棄物処理費がかかるようになり、費用が増えてしまう可能性があります。

 

また、解体する家の形状や材質、建てられている土地の環境などによっても費用は変動するのです。したがって、解体費用については専門の解体業者に見積もりを依頼することで確実な費用を見積もることができます。

 

地盤調査と測量調査の費用

一戸建ての建て替えをするとき、土地の状態を調査(地盤調査)と、土地の地形や地質などを調査する測量調査をおこなう必要があります。

 

地盤調査と測量調査にかかる費用は、5万円から30万円程度です。

 

地盤調査によって地盤改良が必要とされた場合は、地盤の強度を高める工事をする必要があります。

 

建物本体にかかる費用

一戸建ての建て替えにあたり、建物本体を建て替える費用はすべての費用の大半を占めることになります。

 

建物本体を建て替える作業は、仮設工事や基礎工事からはじまり、内部の造作や設備工事に至るまで多くの項目が含まれます。また、電線や水道管の配管作業、断熱材やタイルの設置なども必要になります。

 

ただし、庭や門、塀、駐車場などの外回りの工事については建物本体の費用に含まれません。

 

水道や電気といった設備費用

水道工事をおこなわないと水が使えなくなってしまうので、お風呂やシャワーなど水回りが不便になってしまいます。

 

水道の工事については、水道引き込み工事では上水道と下水道の工事費だけでも数十万円程度必要になるとされています。

 

電気工事は引込線や計量器を取り外す工事が必要なので、詳細については電力会社やハウスメーカーに問い合わせをしましょう。

 

住宅設計費用と確認申請費用

住宅設計費用とは、新しい家を建てるうえでの設計のデザインや構造の安全性、法律的に問題ないかなどを踏まえた設計、施工状況をチェックするために必要な費用のことを指します。

 

ハウスメーカーなどの業者や建築士などに依頼する場合に必要となり、費用については建築工事にかかる費用の約10％ほどかかるとされています。

 

また、家を建てるためには確認申請の手続きが必要になり、費用が発生します。申請費用とは、設計に基づいて建てる家が建築基準法に適合しているかを、自治体や指定の検査機関がチェックするときにかかる費用のことです。

 

検査では、建物の容積率や建ぺい率、省エネ基準に満たしているかなどいくつかの項目についてチェックします。検査をおこなうのは義務ですが、申請手続きにあたって費用が発生するのです。

 

申請費用については数万円程度で済ませることができます。検査は中間検査と完了検査の2回に分けられておこなわれます。

 

費用は床面積に基づいて計算されますが、自治体によって異なるので各自治体の資料で確認するようにしましょう。

 

諸費用

印紙税

一戸建ての建て替えには印紙税という税金を支払う必要があります。

 

家を建てるときの買主と売り主の間で交わされる契約書には、印紙を貼らなければいけない決まりがあります。

 

印紙税は新築の一戸建てを建てるときに必要ですが、解体して再度家を建てるときにも必要になります。建て替えにおいては、建設工事請負契約書の印紙税が必要になるので、用意しておかなければいけません。

 

印紙税は契約書に記載されている金額によって決定されます。たとえば建設工事請負契約書に記載されている金額が、1,000万円以上5,000万円以下の場合、印紙税の金額は2万円とされていますが、令和6年3月31日までの間に作成されるものに関しては1万円の軽減措置があります。

 

参照元:建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

 

建物滅失登記費用

建て替えのために家を取り壊したら、法務局に解体することで家がなくなったことを証明する建物滅失登記をおこなわなければいけません。

 

建物滅失登記は、建物を解体(滅失)した日から1ヶ月以内におこなう必要があり、期限を過ぎると過料の対象となってしまうので注意が必要です。

 

また、新しい家が完成したら、建物の概要や所有者を新たに登記する表題登記や、建物の所有者が誰であるかを示す所有権保存登記をおこなわなければいけません。

 

他にも、リフォームの資金を住宅ローンで借りる場合、返済が滞った場合に建物や土地を競売にかけるようにするための抵当権設定登記が必要になります。

 

住宅ローン手数料

リフォームや建て替えに必要な資金を住宅ローンで金融機関から借りる場合、住宅ローン手数料が発生します。

 

住宅ローン手数料は各金融機関によって設定方法が異なりますが、多くの金融機関では｢借り入れ金額×2.2%｣で算出される金額が手数料となることが多いです。

 

火災保険と地震保険

家が火事や地震により損害を受けた場合、修復費用や建て替え費用がかかりますが、損害の度合いによっては高額になってしまう可能性があります。

 

火災保険や地震保険は、修復費用や建て替え費用を補填する役割を果たしてくれるので、新築に限らず立て替えをおこなった家についても加入しておく必要があります。

 

保険にはいくつかタイプがありますが、必要ない保険に加入すると支払う保険料が増えてしまうので注意が必要です。地域の気候や過去の災害履歴を踏まえ、必要な補償内容を検討したうえで保険会社を選ぶようにすると、保険料を抑えつつ十分な補償を受けることができます。

 

火災保険や地震保険の料金は、建物の所在地や建物構造、補償内容などによって変動します。また、家を解体する大幅な建て替えでは心配ありませんが、一部をリフォームしたという場合は、築年数も保険金額に影響します。古い建物の場合、災害の影響を受けやすいので金額にも反映されます。

 

不動産取得税

家を建て替えることで、新たに家を取得したということになるので、不動産取得税の支払いが必要になります。

 

不動産取得税とは、家や土地を取得したときにかかる税金のことで、地方税の一つです。家を建て替えた場合も、新たに家を取得したということになるので、不動産取得税がかかるのです。

 

不動産取得税は、家を建て替えてから半年から1年半後に、各都道府県から納税通知書が送られてきます。送付された納税通知書にしたがって、不動産取得税を納めましょう

 

不動産取得税の納付額は、取得した不動産の固定資産税評価額に税率3%を乗じて計算します。
税率は原則として住宅・土地のいずれも4%ですが、令和6年3月31日までに不動産を取得した場合は3％の軽減措置が適用されています。

 

評価額とは、国が定めた評価基準にしたがって各市町村が金額を決定するもので、建物の時価より低く設定されます。

 

不動産取得税については、土地の面積や床面積、建築日、耐震基準に適合しているかといったいくつかの要件を満たすことで、不動産取得税の軽減措置を活用できます。詳細な制度については自治体や市町村ごとに異なるので、確認してください。

 

登録免除税

登録免除税というのは、新しく建てた家を法務局に登録するための手続きにかかる費用のことを指します。司法書士への登記手続きの依頼をした場合は別途依頼料がかかります。

 

｢私の不動産です｣と登記するための登録免許税には、費用がかかります。登記は土地や新築、中古物件によって計算方法が異なります。

 

建て替えの場合、新築ということになるので、｢住宅の所有権保存登記=建物の評価額×0.4%｣で算出できます。なお、土地や中古物件の場合は、他の所有者から権利を移転してもらうことになるので、税率は2%で計算します。

 

仮住まいや引越しにかかる費用

新しい家が完成するまでの間、一時的に住む場所として仮住まいを用意する方が多いですが、仮住まいに入居する場合、家賃や引越し費用などが必要になります。

 

まず、引越し費用についてですが、実は2回分の費用が必要になるのです。1回目は、今住んでいる家から仮住まいへという引越しにかかる費用、そして2回目は、仮住まいから建て替え工事が終了して住めるようになった家へ引越すために必要な費用です。

 

仮住まいの家賃については、当然仮住まいの建物の家賃によりますが、仮住まいに住む期間も費用に大きく影響します。

 

住む期間、つまり工事にかかる時間は建築の進行状況によります。建て替え工事の内容にもよりますが、約6ヶ月から8ヶ月かかると考えておくと、大きなズレもなくなります。

 

建て替えとリフォームの比較

建て替えは、建物の基礎部分を含めて新しくする工事のことを指します。新築の家を建てるイメージに近いので、自由にデザインを設計したりと大幅に家を作り直すことができます。

 

ただし、基礎部分の工事をおこなうことになるので、時間もお金も多く必要になるということです。新しい家を手に入れることが目的であれば、建て替えがおすすめです。

 

一方、リフォームは既存の家を生かしながら部分的に改築をおこなう工事であるため、時間と費用は建て替えにくらべて抑えることができます。基礎工事をしないので、時間や費用は少なくなります。

 

しかし、あくまで部分的な工事に留まるので、リフォームをしても満足いかなかったり自由度は低いです。気になる部分だけを工事したいという場合は、リフォームを選びましょう。

 

建て替えの方が修理にかかる費用を抑えられる

家を建て替えた場合、長期的に見て修理にかかる費用を抑えられるというメリットがあります。

 

建て替えをおこなうと資材や構造なども新しくなるので、家の耐久性は建て替える前にくらべて高くなります。

 

加えて建築したときにはなかった最新の技術や設備も取り入れられることで、さらに耐久性が高くなり、修理にかかる費用を抑える要因にもなります。

 

もちろん建て替えには高額な費用がかかりますが、長く住むということで考えると、修理にかかる費用が少なくなるというのは大きなメリットです。

 

リフォームの場合、構造までは工事に着手しないので、一部だけをリフォームしても修理費用を抑えるのはむずかしいです。

 

建て替えた後も長く住むことを検討しているのであれば、一時的なリフォームよりも建て替えがおすすめです。

 

同じ坪数で比較すると、費用はリフォームのほうが安い

同じ坪数で工事する場合、リフォームの方が費用が抑えられます。リフォームが部分的な工事であるのに対して、建て替えは構造や基礎まで工事するので、時間や労力を踏まえても建て替えの方が高くなります。

 

リフォームは既存の建物を残しつつ工事をおこなうので、工事による廃棄物も少なく仮住まいも必要としないため、費用を抑えることができます。

 

ただし、リフォームする場所が多くなると費用が高くなってしまって、｢建て替えた方が費用を抑えられた｣ということにもなりかねないので、どちらなら総合的に費用を抑えられるか検討するべきです。

 

リフォームは建築工事に減税や補助金が利用できる可能性が高い

リフォームについては、減税によって税金が減ったり、一部の費用が補助される制度を活用することができます。

 

減税や補助金の制度は各自治体がおこなっていて、活用すれば費用を抑えることができます。

 

たとえば、省エネに直結する断熱効果を高める窓やドアのリフォーム、バリアフリー工事、耐震についての工事や診断など、国としての課題の解決につながる工事が対象となって減税や補助金を受けることができるようになっています。

 

ただし、すべてのリフォームが減税・補助金の対象というわけではなく、リフォームの中でも一定の要件を満たすものに限られています。

 

減税や補助金の対象となるリフォームは、自治体ごとに異なっているので、ホームページなどで調べてみましょう。

 

建て替えとリフォームの判断基準

建て替えが向いている方

築年数30年以上で耐震等級・劣化状況の問題があるか間取り・構造を変更したい

30年という時間の経過によって、設備や内装の故障、劣化、シロアリなどの害虫被害、地盤の変化による家の傾きやヒビなどの問題が発生するリスクもあります。

 

耐震等級に問題がある、もしくは構造体(柱・梁・土台)の劣化で補修の必要性がある場合、リフォームは費用が高額になるので、おすすめしません。

 

構造を木造から軽量鉄骨造に変更したい、部屋を増設したいといった場合は、リフォームでは対応できません。

 

耐震等級・劣化状況の問題があるか間取り・構造を変更したい場合は、建て替えがおすすめです。

 

古い家を建て替える場合、耐震性や断熱性など住宅の基本的な性能を確認しましょう。業者に依頼すれば現在の家の状況を把握できるので、家の状態によって大規模な改修が必要になるか判断できます。

 

住宅構造の補強や地盤補強をしたい

家が古くなってくると、リフォームではできない建物の構造や地盤強化など、根本的な部分を工事する必要がでてきます。基礎的な部分の工事に着手する場合、建て替えが向いています。

 

家の骨とも言える構造部分を増強することで、子どもや高齢の家族が住むのにも安心な家にすることができます。

 

湿気や結露で長期間にわたって傷んできた柱や土台を新しくしたり、シロアリ被害から守るための処置をする以外にも、地震に強い家にするために、耐震改修工事をおこなうなど安全性を高めるために必要な工事が多くあります。

 

地盤補強については、建物が建っている土地の地盤を補強することで、家が沈下しにくく安定するようになり、地震や台風などの災害が起きたときに家が沈んでしまうリスクを抑えることができます。

 

地盤調査をして強度が不足している場合は、地盤改良工事をおこなうことで、地盤沈下のリスクを抑えることができます。

 

普段生活をしていると気付きにくいかもしれませんが、構造が劣化したり地盤が不安定になっていると、倒壊や沈没といった危険に晒されることになるのです。

 

建て替えについては、表面的な部分だけでなく基盤となる部分の工事もおこなうようにしましょう。

 

リフォームが向いている方

築年数25年以内で大規模な変更はしたくない

築年数25年以内の建物の場合、大規模な工事をしなくても安全性が確保できると判断できればリフォームがおすすめです。リフォームの場合、家の形や構造は変えずに、部分的な工事をおこなうことができます。

 

現状より快適さ、住みやすさを向上させるのが目的なので、水回りや設備のリニューアル、収納空間の増設など一部分のリフォームといった工事をおこないます。

 

25年も経つと設備の劣化や家族構成の変化などが起こりうるので、時間の経過による変化に合わせてリフォームをするのがおすすめです。

 

リフォームでは必要な部分だけを工事するようにしましょう。欲張ってリフォームにお金をかけてしまうと、｢結果として建て替え工事の方が安くなった｣ということになりかねないので、必要な部分だけをリフォームするようにしましょう。

 

耐震性や断熱性を上げたいが、構造を変える必要がない

リフォームによって、元々の家の構造を変えずに耐震や断熱性能を高めることができます。

 

たとえば、柱や梁といった主要な部分に高品質な資材を使うことで、安定性や強度を向上させることができます。資材の入れ替えについてはリフォームでもおこなえるので、建て替えではなくリフォームする方が費用を抑えることができます。

 

ただし、柱や梁の構造や組み合わせといった、家の形に影響する部分についてはリフォームではおこなえません。構造に影響する部分の工事は、建て替え工事の方が確実におこなってくれるので、安心して長く住むことができるようになります。

 

家を建て替えるときの注意点

再建築不可だと家が建て替えられない

家の建て替えについては、土地や自治体によって可否が決定されるため、建て替えられるかという情報について調べなければいけません。

 

たとえば、再建築不可物件となっている建物の場合、解体して家を建て替えることはできません。

 

再建築不可物件になってしまうのには、周辺の状況や土地と道路の間隔といった、法律上の問題に影響する可能性があるため、建て替えをできないとする建物もあります。

 

すべての建物が建て替えられるわけではありません。また、土地によっても地盤の影響などから再建築不可物件に認定されることもあります。

 

家を建て替えられるかについては、自治体の都市計画課や窓口に相談してみる必要があります。
一度家を取り壊して建て替えられないというのは残酷なので、後悔しないためにも事前の情報収集は徹底しておこなうようにしましょう。

 

建て替え前よりも狭くなるケースがある

家を建て替えることによって、家が狭くなってしまうケースがあるのです。

 

なぜ狭くなってしまうかというと、当時と現代の法令が違っていることがあるので、新しい法律に基づいて家を建てた場合以前ほど広い設計にできないということがあります。

 

建て替えによって広さを確保したい方にとっては、注意しなければいけません。リフォームでは家の広さにまで影響する工事はおこなわないので、建て替え工事をする場合にのみ気を付けなければいけません。

 

建て替えを検討している方は、法律や条例の現行状況についてチェックするのがおすすめです。

 

道路から外壁を後退させなければならない場合がある

建て替えをおこなううえで、建築基準法は大切になります。建築基準法に沿った建物でないと違反となってしまうので、設計には注意が必要です。

 

建築基準法の一つに、狭い道路に面している土地に対して、外壁を道路中心線から2メートル後退させた位置を道路と敷地の境界線として設ける、いわゆる｢セットバック｣が適用されることがあります。

 

道路幅が4メートル未満の場合、道路中心線から2メートル後退させた位置が道路と見なされ、敷地内であっても建物が建てられないという基準です。

 

セットバックが適用される場合、建物の外壁を道路から後退させなくてはいけません。

 

仮に4メートル未満の道路がある土地で、道路中心線から2メートル以内のところが敷地に含まれている場合、建てられる建物の範囲が限定されてしまいます。2メートル以内に敷地が含まれているにもかかわらず建物を建ててしまった場合、違法と見なされます。