第二種低層住居専用地域とは？定義や建てられる建物、制限について解説

土地探しや家づくりを具体的に考えていくと「第二種低層住居専用地域」という言葉を目にすることもあるかもしれません。この地域には、建築可能な建物が定められており、様々な制限があります。今回は、そんな第二種低層住居専用地域について解説します。

第二種低層住居専用地域とは

Point 用途地域の1つで主に低層住宅のための地域

第二種低層住居専用地域とは、都市計画法で定められた13の用途地域のうちの1つで、主に低層住宅のための地域です。ただし、小中学校などのほか、小型の店舗や飲食店なども建てることができます。

低層住居専用地域には、一番高さの制限が厳しい第一種低層住居専用地域があり、次いで第二種低層住居専用地域となっています。

第一種低層住居専用地域については「第一種低層住居専用地域とは？制限やメリット・デメリットを解説」を参考にしてください。

第二種低層住居専用地域で建てられる建物

Point 小型店舗や飲食店、3階建ての住居なども建てられる

第二種低層住居専用地域は、第一種低層住居専用地域よりも建てられる建物が多く、床面積が150平方メートル以下で2階以下の小型店舗や飲食店も建築可能です。また、後ほど解説する制限を満たせば、3階建ての住宅を建てることもできます。

具体的には、住宅や共同住宅、図書館、幼稚園、小学校、中学校、高校、公衆浴場、老人ホーム、診療所、神社、寺院、教会、2階建て以下で作業場の面積が50平方メートル以下の米穀店やパン工場などです。コンビニや飲食店を建てられるため、住みやすさと利便性を兼ね揃えた地域と言えます。

第二種低層住居専用地域の制限とは

Point 高さや建ぺい率、容積率など、様々な制限がある

高さ

建物の高さは、10メートルあるいは12メートルまでと定められています。この高さとは、地盤面から屋根のトップまでの距離のことで、自治体によって高さの制限が異なります。

高さに関しては後述する道路斜線や北側斜線などの影響を受けるため、この規制は「絶対高さ制限」とも呼ばれ、低層住宅が立ち並ぶ理由の1つとなっています。容積率に余裕があっても高さ制限を受けるため、実質的には3階建てが限度となるでしょう。

建ぺい率と容積率

建ぺい率（敷地に建てられる建築面積の割合）や容積率（敷地に建てられる延床面積の割合）にも制限があります。

第二種低層住居専用地域では、建ぺい率は30%、40%、50％、60％で、容積率は50％、60％、80％、100％、150％、200％となっています。

なお、建ぺい率については「建ぺい率とは？計算方法、緩和措置について解説」を、容積率については「容積率とは？計算式や建ぺい率との違い、緩和措置について解説」を参考にしてください。

道路斜線制限

道路や隣地に建つ建物の採光や通風を確保することを目的として、道路斜線制限があります。この制限は、敷地が面した道路の反対側の境界線（道路中心線の高さ）から一定の勾配で敷地に向かって引いた斜線内に建物を収めなければならない制限です。

道路斜線制限で引かれる斜線の勾配は、第二種低層住居専用地域は1：1.25になります。ただし、道路から一定の距離を超えている場合は、制限がなくなります。

北側斜線制限

北側斜線制限は敷地の北側にある建物の日照を確保するために敷地の北側の道路や隣地から引かれた斜線の範囲内で建築物を建てなければならない制限です。北側隣地境界線の5メートルもしくは10メートルの高さから、1：1.25以下の傾斜をつけ、その範囲内で建物を建築しなければなりません。

建物の上部が斜めに削られることもあり、特に3階建ての場合は、北側斜線制限の影響を受けることが多いです。

なお、斜線制限については「斜線制限とは？用途別の制限や計算方法を解説」を参考にしてください。

日影規制

日影規制は、冬至の日を基準に建物の周囲に日照を確保するための規制です。自治体により規制対象区域や規制対象建築物が異なりますが、東京都の場合は、軒高が7メートルを超える建物または地階を除く3階建てが対象です。

軒高とは、地盤面から柱の上部を結ぶ梁までの高さのことです。一般的に、2階建ての場合、軒高が7メートルを超えることはほとんどありません。3階建てを建築する場合には気を付けましょう。

外壁の後退

日照・通風・防火などの面で良好な環境を作るため、建物の外壁を敷地境界線や道路から1メートルあるいは1.5メートルは後退しなければいけない規制があります。ただし、自治体により定めがない場合もあります。

まとめ

第二種低層住居専用地域は、都市計画法で定められた13の用途地域のうちの1つで、主に低層住宅のための地域ですが、小中学校や小型店舗を建てることができます。

コンビニや飲食店などがあるため、買い物がしやすく、住環境が良いと考える方も少なくありません。狭小地でも制限を満たせば3階建てを建てることができるため、広い延べ床面積を確保することもできます。

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