土地先行融資とは？住宅ローンやつなぎ融資との違いなどを解説

注文住宅を建てる際、建物を建築する前に土地を購入するケースがあります。通常、土地だけを購入する場合は住宅ローンが利用できません。しかし、土地先行融資を利用することで自己資金が少なくても土地を購入し、注文住宅を建てられるようになります。

今回はこの土地先行融資について解説します。

土地先行融資とは？住宅ローンとの違い

Point 土地を先行して購入する際に受けられる融資

土地先行融資とは、建物を建築する際、土地を先行して購入する際に受けられる融資です。

注文住宅の融資と言えば住宅ローンをイメージする方も多いと思いますが、一般的には土地を先行して購入する場合、住まい以外への融資を防ぐために住宅ローンを利用することはできません。住宅ローンは、建物を建築するための融資であるからです。

例えば、土地を先行して購入した場合、建物が建つか保証がありません。建物を建築する予定で土地を購入した場合も、計画が変わり、用途が変わる恐れがあるためです。

また、住宅ローンを利用するためには「抵当権設定登記」が必要です。しかし、土地を先行して購入する場合は担保とする建物がありません。

こういった理由から建物を建築する前に土地を購入する場合に土地先行融資を受ける方もいます。

つなぎ融資との違い

Point 土地先行融資はつなぎ融資より金利が低いことが多い

つなぎ融資とは、建物が完成して住宅ローンを利用するまでに必要な土地購入費用や着工金、中間金などの支払いに対して一時的に融資するものです。用途は、土地取得資金や建物建築資金に制限されています。

原則として住宅ローンは建物が完成するまで融資を受けられませんが、つなぎ融資を利用することで、自己資金が少なくても一時的に立て替えてくれます。

しかしながらつなぎ融資は土地先行融資と比べて金利が高く設定されていることが多いです。また、取り扱っている金融機関が少なく、手数料や印紙代もかかります。

つなぎ融資については「注文住宅を建てる際に考えたいつなぎ融資とは？メリット・デメリットなどを解説」で詳しく解説していますのでチェックしてみてください。

土地先行融資を利用した方が良いケース

Point 土地購入から建築完了までの期間が長い時に利用すると良い

土地先行融資の利用を判断する際は、土地先行融資とつなぎ融資の金利を比較する必要があります。ただし、単に金利だけを比較すれば良いわけではなく、建築にかかる期間も考慮しなければいけません。

一般的に土地先行融資の金利の方が低い場合が多いです。しかし、建築にかかる期間が短いなら、早い時期に住宅ローンの融資を受けられます。この場合は金利が高くともつなぎ融資を利用した方が良いでしょう。

つまり、建築期間が長く住宅ローンの融資を受ける時期が遅いほど、金利の低い土地先行融資を利用した方が良いと言えます。

それぞれの金利と建築期間をトータルでみて判断しましょう。

土地先行融資のメリット

Point 自己資金が少なくても土地を購入でき、つなぎ融資より負担が少ない

自己資金が少なくても土地を購入できる

土地先行融資を利用すれば土地を購入するタイミングで融資が受けられるため、自己資金が少なくても土地を購入することができます。

つなぎ融資より負担が少ない

土地の購入費用に使えるという点ではつなぎ融資も有効ですが、一般的に金利が2～4％と高く設定されており、住宅ローンと同様に手数料や印紙代が発生します。手数料は約10万円、印紙代は借入額に応じた金額が必要となります。

その他、つなぎ融資を受けられる金額の上限は住宅ローン借入額の3〜4割までという制限もあります。

住宅ローン控除が適用される

土地先行融資は住宅ローンとなるため、一定条件を満たせば住宅ローン控除が適用されます。

住宅ローン控除とは、年末時点での住宅ローン残高の0.7％が13年間に渡り所得税から控除される制度のことです。所得税から控除しきれない場合、住民税からも一部控除されます。

しかし、住宅ローン控除の条件にある「住宅の完成後6ヶ月以内に居住を開始していること」に当てはまらないため、つなぎ融資は住宅ローン控除が適用されません。

土地先行融資のデメリット

Point 取り扱いの金融機関が少なく、審査のための資料や手数料が必要

取り扱いの金融機関が少ない

土地先行融資を取り扱っている金融機関は大手の金融機関が多く、地方銀行やネット銀行では取り扱いがない場合もあるので事前に確認が必要です。

審査のための資料が多い

審査のために揃えなければいけない書類が多くあり、手間がかかります。

例えば、土地は売買契約書や登記簿謄本、重要事項説明書などが必要で、建物は図面や見積書などが必要です。

印紙代や手数料がかかる

契約書の印紙代や金融機関の手数料がかかります。印紙代は借入額に応じた金額が必要で、手数料は3～5万円が2回必要になります。

土地先行融資を利用する流れ

Point 金融機関と住宅メーカー選びから始める

土地先行融資を利用する流れは以下の通りです。

1.金融機関と住宅メーカーを選ぶ

2.審査に必要な書類を揃える

3.事前審査を申し込む

4.本審査を申し込む

5.住宅ローンの締結（土地）

6.融資を受ける

7.建物について金融機関の審査を受ける

8.住宅ローンの締結（建物）

9.融資を受ける

土地や建築予定の建物に関する書類を揃える必要があるため、早い段階で住宅メーカーを決めなければいけません。

とはいえ、住宅メーカー選びは家づくりを大きく左右するものですので、慎重に行ってください。依頼先選びについては「家づくりは依頼先選びから！ハウスメーカー・工務店・ビルダーの違いは？」が参考になります。

また、ハウスメーカーに絞って依頼先を探す時は「ハウスメーカーの選び方がわからない！？後悔しないための5つのポイントとは？」も参考にしてください。

まとめ

土地先行融資は住宅ローンやつなぎ融資と異なるものです。土地購入から建築完了までの期間が長い場合、土地先行融資を利用するのが良いと言えます。

土地先行融資は審査のための書類が必要になるため、スムーズに利用するために早い段階で金融機関と住宅メーカーを決められると良いでしょう。

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