分割融資とは？つなぎ融資との違いや損しない銀行選びを解説

注文住宅を建てるにあたり、土地代や着工金など完成前に必要となる多額の費用の準備で悩む方は多いのではないでしょうか。自己資金だけでまかなうのは難しく、どのように資金計画を立てれば良いのか不安を感じることもあります。

この記事では、住宅ローンを複数回に分けて受け取る分割融資の仕組みや、つなぎ融資との違いについて解説します。ご自身に合った融資方法を選ぶための知識を得ることで、金利負担を抑えながら無理なく理想の家づくりを進められるでしょう。

分割融資について
分割融資のメリット
分割融資のデメリット
分割融資とつなぎ融資の比較
家賃と住宅ローンの二重払いを防ぐ方法
分割融資を利用する流れ
まとめ｜資金計画を成功させて理想の住まいを実現しよう

分割融資について

注文住宅では、土地の購入や工事の開始など、建物が完成する前にまとまったお金が必要になります。こうした費用を自己資金だけで用意するのはハードルが高く、資金繰りに不安を感じる方もいるでしょう。分割融資の仕組みや特徴を知ることで、資金計画の選択肢を広げ、より安心して家づくりを進められます。

分割融資（分割実行）とは

分割融資とは、住宅ローンの融資額を一度に全額受け取るのではなく、複数回に分けて受け取る方法のことです。「分割実行」とも呼ばれ、土地と建物をセットで考える注文住宅などでよく利用されています。

通常、住宅ローンは完成した建物に対して支払われますが、注文住宅では完成前にお金が必要になる場面がいくつもあります。こうした費用を自己資金で用意できない場合に、分割融資を利用するとスムーズに支払いができるようになるでしょう。

分割融資の仕組み

分割融資の大きな特徴は、1本の住宅ローン契約で複数回の融資実行ができる点です。一般的な住宅ローンの場合、建物が完成して引き渡されるときに全額が振り込まれます。

しかし分割融資では、まず土地を買うときに一回目の融資が実行され、そのあと着工時や上棟時といった中間金が必要なタイミングで追加融資が行われます。最後に建物が完成した時点で残りの金額が実行され、すべての支払いが完了するという流れです。

つなぎ融資との違い

分割融資とよく比較される方法に「つなぎ融資」があります。大きな違いは契約の形態と金利です。つなぎ融資は住宅ローンとは別の短期ローンを組む仕組みで、住宅ローンが実行されるまでの間だけお金を借りる形になります。

そのため契約が2本必要になり、手続きの手間が増えることがあります。また、つなぎ融資は住宅ローンとは異なる短期の借り入れとして扱われるため、一般的には住宅ローンより高めの金利が設定されるケースが多いです。具体的な金利水準は金融機関や商品によって異なるため、利用を検討する際は事前に確認しておくことが大切です。

一方で分割融資は住宅ローンと同じ低い金利が適用されるため、利息の負担を減らすことにつながるでしょう。特に借り入れ額が大きい場合や期間が長い場合、金利差が総返済額に大きく影響します。

分割融資が選ばれる理由

分割融資を選ぶ方が増えている背景には、金利負担を抑えられるという大きな魅力があります。土地を買ってから家が完成するまでの期間が長引くほど、つなぎ融資では高い金利を払い続けなければなりません。

分割融資なら住宅ローンの低い金利が適用されるため、無駄な出費を防ぐことにつながります。支払う金額が数十万円単位で変わることもあり、その分を家具や家電の購入費用に回すことも可能です。

また金利が上がっていく局面では、早めに融資を実行することで低い金利を確保できることもあります。コストを抑えながら賢く家づくりを進めたい方にとって、分割融資は有力な選択肢といえます。

分割融資のメリット

注文住宅を建てる際、資金計画で頭を悩ませるのが融資方法の選択です。分割融資には、金利の低さや保障の充実度など、施主にとって嬉しい魅力がいくつもあります。つなぎ融資と比較してどのような恩恵があるのかを知ることで、ご自身に合った選択がしやすくなります。

金利負担を大幅に抑えられる

分割融資を利用する大きな魅力は、金利負担を少なくできることです。先述したとおり、つなぎ融資を利用する場合、一般的に2〜4%程度の金利が設定されることが多く、利息の支払いが重くなる傾向があります。

一方、分割融資では、住宅ローンと同じ金利体系が適用される商品が多いため、つなぎ融資と比べて利息負担を抑えやすいのが特徴です。実際の金利は、金利情勢や審査条件、金融機関によって異なります。

利息を抑えることで浮いたお金は、新しい家具や家電の購入費用にあてたり、建築費のグレードアップに使ったりできます。少しでも出費を減らしたい方にとって、この差は大きいでしょう。

団体信用生命保険（団信）が適用される

土地の購入資金として融資が実行された時点から、団体信用生命保険（団信）に加入できる点も安心材料となるでしょう。団信とは、契約者に万が一のことがあった場合、住宅ローンの残債がなくなる保険のことです。

分割融資では、最初の融資実行時点から団信が適用される商品が多いのが特徴です。ただし、保障開始のタイミングは金融機関や商品によって異なるため、事前に確認しておきましょう。つなぎ融資の場合、建物が完成して住宅ローンに切り替わるまでは団信が適用されないことが一般的です。

そのため、建築中に契約者が死亡したり高度障害状態になったりしても、保障を受けられないリスクがあります。ご家族の生活を守るための保障を早い段階から確保できる点は、分割融資ならではの魅力です。

住宅ローン控除の適用条件をクリアしやすい

住宅ローン控除は、住宅ローンが実行されたあとに実際に入居し、制度上の要件を満たすことで受けられる税金の優遇制度です。控除額は、年末時点での住宅ローン残高をもとに算出されます。

そのため、分割融資を利用している場合でも、入居前の期間は住宅ローン控除の対象にはなりません。控除を受けられるかどうかは、融資方法そのものではなく、居住開始の時期や申告手続きなど、制度で定められた条件を満たしているかによって判断されます。

分割融資はひとつの契約で進めるため、こうしたスケジュールの管理が一本化されやすいのが特徴です。また、つなぎ融資を併用する場合と比べて契約書類が少なく済むため、確定申告の際に提出する書類がシンプルになるケースがあります。ただし、控除の可否や必要書類は金融機関や個別の契約内容によって異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

借入総額が少なく金利で有利

トータルの借入額を抑えられることも、分割融資の魅力として挙げられます。つなぎ融資を利用するには、事務手数料や融資手数料といった諸費用が別途発生します。

これらの費用は数万円から十数万円になることもあり、結果として総借入額が増えてしまう原因です。分割融資であれば、こうした追加の手数料を抑えることができるため、無駄な借金を増やさずに済みます。

借入総額が少なくなれば、金融機関からの評価も得られやすくなり、審査において有利に働くこともあります。将来の返済負担を軽くするためにも、初期費用や手数料を含めた総額で比較して判断することが大切です。

分割融資のデメリット

分割融資には金利が低いという大きな魅力がある一方で、費用の発生タイミングや手続きの面でデメリットも存在します。良い面だけではなく、デメリットも理解しておくことで、あとから後悔するリスクを減らすことにつながります。

登記費用が2回かかる

分割融資では、登記にかかる費用が2回発生するのがデメリットです。通常、住宅ローンを借りる際は、土地や建物に担保を設定するための「抵当権設定登記」を行います。

つなぎ融資を利用して最後にまとめて住宅ローンを組む場合は、この手続きが1回で済みます。しかし登記費用の扱いは、分割融資か土地先行融資かといった融資が実行されるタイミングや、金融機関の運用によって異なることを覚えておきましょう。

土地と建物を別々の住宅ローンで借りる「土地先行融資」の場合は登記手続きが複数回になることがありますが、分割融資では登記回数や費用の扱いが異なるケースもあります。登記費用や手数料の増減は、融資方法や金融機関、物件条件によって差が出るため、事前に見積もりで確認することが大切です。金利が低いという魅力と比較して、トータルでどちらが得になるかを計算して判断することが欠かせません。

対応している銀行が限られる

すべての金融機関が分割融資に対応しているわけではありません。特に、低い金利を売りにしているネット銀行などでは、取り扱っていないケースが多く見られます。

分割融資は融資の実行回数が多く手続きが複雑になるため、事務コストを削減して低金利を実現している銀行からは敬遠されがちだからです。そのため分割融資を利用したい場合は、地方銀行や信用金庫、フラット35などの対応可能な金融機関から選ぶことになります。

もし希望する銀行が対応していない場合は、つなぎ融資を利用するか、別の銀行を探す必要が出てきます。銀行選びの選択肢が狭まってしまう点は、あらかじめ知っておくべきデメリットといえるでしょう。

手続きが複雑になる

融資が複数回に分かれることで、手続きの手間が増えるという側面もあります。通常の住宅ローンであれば、契約と融資実行は基本的に一度きりです。

しかし分割融資では、土地の決済時、着工時、中間金の支払い時など、お金が必要になるタイミングごとに書類の提出や契約手続きが必要になります。その都度、銀行の担当者と連絡を取り合ったり、平日に銀行窓口へ足を運んだりしなければなりません。

仕事や育児で忙しい方にとっては、時間的な負担が大きくなることがあります。また、建築スケジュールと融資のタイミングがずれないよう、住宅メーカーとも連携してしっかりと調整を進める必要があります。

借入期間中の管理が必要になる

融資が段階的に実行されるため、返済計画や資金管理に注意が必要です。分割融資では、建物が完成する前から利息の支払いが始まるケースが一般的です。

「元金据え置き」を利用すれば毎月の支払いを利息のみに抑えられますが、据え置き期間が終わると元金の返済が始まり、返済額が増えることになります。将来の返済額がどのように変わるのかを理解しておかないと、家が完成した後の家計管理にとまどうこともあります。

分割融資とつなぎ融資の比較

注文住宅を建てるための資金計画において、分割融資とつなぎ融資のどちらを選べばいいのか迷うことはよくあります。どちらが得になるかは、土地を買ってから家が完成するまでの期間や、借入金額によって変わります。それぞれの違いを知ることで、ご自身の状況に合わせた比較検討がしやすくなるでしょう。

金利負担の違い

金利の面で比べると、一般的に分割融資の方が有利になるケースが多いです。分割融資には住宅ローンと同じ低い金利が適用されるため、利息の支払いを少なく抑えられます。

一方、つなぎ融資は住宅ローンとは別の短期ローン扱いとなり、金利が2〜4%程度と高めに設定される傾向があります。借入額が数千万円単位になる住宅資金において、数%の金利差は総支払額に大きく影響するでしょう。

特に、土地を買ってから建物が完成するまでの期間が長くなるほど、この差は広がります。着工から完成まで時間がかかる場合や、土地購入から着工までの期間が空く場合は、分割融資を選ぶことで無駄な出費を減らせる可能性が高まります。

契約本数と手続きの違い

契約の仕組みにも違いがあります。分割融資はひとつの住宅ローン契約の中で複数回お金を受け取る形式なので、基本となる契約は1本で済みます。

対してつなぎ融資を利用する場合、つなぎ融資の契約と、最終的な住宅ローンの契約の合計2本を結ぶことが必要です。契約が2回あるということは、それぞれの審査や手続きが必要になることを意味します。

ただし、銀行の選びやすさという点ではつなぎ融資の方が選択肢は広いです。ネット銀行をはじめとする多くの金融機関がつなぎ融資に対応しているのに対し、分割融資を取り扱っている銀行は限られています。契約の手間を減らすことを優先するか、多くの銀行から選びたいかを考える必要があります。

団信の適用範囲

万が一の事態に備える団信がいつから適用されるかも、重要な比較ポイントです。分割融資の場合、土地の購入資金として最初の融資が実行された時点から団信に加入できます。

つまり、家を建てている最中に契約者に万が一のことがあった場合でも、その時点までに実行された借入残高が保障対象となり、土地取得などにかかった資金面のリスクを軽減できるのが特徴です。つなぎ融資では、建物が完成して住宅ローンが実行されるまで団信が適用されない期間が発生することがあります。

建築期間中に未加入の状態が続くことになり、リスク対策としては不安が残ります。ご家族の生活を守るための保障を重視するなら、早い段階から団信に入れる分割融資の方が安心感を得やすいといえるでしょう。

損益分岐点の見極め方

どちらが得かを判断するためには、コストの損益分岐点を見極める計算が必要です。分割融資は金利が低いですが、登記費用が2回かかるため、その分の諸費用が上乗せされます。

一方、つなぎ融資は金利が高いものの、登記は1回で済むため諸費用は抑えられます。建築期間が短く、借り入れる期間が数ヶ月程度であれば、高い金利を払ってでもつなぎ融資にした方が、トータルの出費は安くなるでしょう。

反対に、土地取得から完成まで半年以上かかるような場合は、金利差による魅力が登記費用の増加分を上回ることが多くなります。ご自身のスケジュールで試算し、具体的な金額で比較することが失敗しないコツです。

それぞれに向いているケース

これまでの比較を踏まえると、それぞれに向いている方の特徴が見えてきます。分割融資が向いているのは、土地探しから入居までの期間が長い方や、少しでも総支払額を減らしたい方です。また、建築中のリスクに備えて団信を早くかけたい方にも適しています。

つなぎ融資が向いているのは、ネット銀行などの低金利な住宅ローンを利用したい方や、手続きをシンプルに進めたい方です。あるいは、建築期間が短く、金利負担の影響が少ない場合も選択肢に入ります。

ご自身が何を優先したいのかを整理し、ライフプランに合った方法を選ぶことが納得のいく家づくりにつながります。

家賃と住宅ローンの二重払いを防ぐ方法

注文住宅を建てる際、多くの方が心配するのが「今の家賃」と「新しい住宅ローン」の支払いが重なることです。しかし、分割融資にはこうした負担を軽くするための便利な仕組みがあります。二重払いが起きる原因と、それを防ぐための「元金据え置き」という方法について解説します。

二重払いが発生する理由

分割融資を利用して土地を購入すると、融資が実行された翌月から住宅ローンの返済が始まります。まだ家が完成しておらず、アパートなどに住んでいる状態でも、銀行への支払いはスタートするのです。

そのため、現在の家賃と土地ローンの返済が重なってしまう期間が生まれます。この二重払いの期間は数ヶ月から半年以上に及ぶこともあり、家計を圧迫する大きな要因になります。

毎月の支出が急に増えるため、貯金を切り崩して生活することになるケースも珍しくありません。資金計画を立てる段階で、この期間の生活費を計算に入れておかないと、途中で資金不足になるおそれがあります。

元金据え置きとは

二重払いの負担を減らすために利用できるのが「元金据え置き」という制度です。これは、建物が完成して入居するまでの間、元金の返済を保留してもらい、利息分だけを支払う方法をいいます。

多くの金融機関で、分割融資を利用する際のオプションとして用意されています。この制度を使えば、毎月の支払額を大幅に抑えることができるでしょう。

家賃と住宅ローンの支払いが重なる期間でも、出費を最小限にできるため、無理なく生活を続けられます。引越し費用や新しい家具の購入資金など、現金が必要になる時期にお金を残しておける点も魅力です。

元金据え置き期間中の負担額

実際に元金据え置きを利用した場合、どのくらいの支払いになるのかを見てみましょう。たとえば、土地代として1,500万円を金利0.5%で借りたとします。この場合、月々の支払いは利息分の約6,000円程度になります。

今の家賃に数千円がプラスされるだけであれば、家計への負担は許容範囲内でしょう。元金が減らないため利息分を含めた総返済額はわずかに増える可能性がありますが、建築中のお金の流れを安定させることは何よりも大切です。

元金据え置きを利用する際の注意点

便利な元金据え置きですが、利用する際に知っておくべき注意点もあります。据え置き期間が終わると元金の返済が始まり、月々の返済額が本来の金額に戻ります。

急に支払額が増えるため、その変化に備えなければなりません。また、据え置き期間中も利息は発生し続けるため、通常通り返済する場合と比べて、総返済額は多くなります。

分割融資を利用する流れ

分割融資は、通常の住宅ローンよりも手続きの回数が多く、スケジュール管理が重要になります。いつ、どのような手続きが必要になるのかを事前に知っておくことで、あわてることなくスムーズに家づくりを進められるでしょう。資金計画から入居までの具体的な流れを、5つのステップで解説します。

資金計画と事前審査

家づくりを成功させるためには、土地を探し始める前の準備が欠かせません。良い土地はすぐになくなってしまうため、見つけてから銀行を探していては間に合わないことがあります。

まずご自身の予算と借りられる金額を把握し、分割融資に対応している銀行で事前審査を通しておきましょう。また、住宅メーカーの担当者と連携することも大切です。

いつまでにいくらのお金が必要になるのか、全体のスケジュールを共有しておくことで、無理のない資金計画が立てられます。

土地売買契約と融資実行

希望の土地が見つかり購入が決まったら、土地の売買契約を結びます。その後、銀行と住宅ローンの本契約（金銭消費貸借契約）を結びます。

審査が無事に通れば、土地の引き渡しと同時に一回目の融資が実行され、売主へ代金が支払われる段階です。このタイミングで、土地がご自身のものであることを証明するための所有権移転登記と、銀行が担保を設定する抵当権設定登記が行われます。

着工金や中間金の支払い

土地の購入が終わると、いよいよ建物の工事が始まります。住宅メーカーとの契約に基づき、着工時や上棟時などに「中間金」の支払いが発生します。このとき、銀行によって手続きの方法が違うため注意が必要です。

その都度、融資実行の手続きをしてお金を振り込む銀行もあれば、あらかじめ口座に入金された資金から支払う銀行もあります。手続きのたびに銀行へ行く必要があるのか、どのような流れで支払われるのかを確認しておきましょう。

竣工と最終実行

建物が完成し、役所の検査を受けて「検査済証」が発行されると、最終的な融資が実行されます。ここで残りの代金をすべて支払い、建物の登記や追加の抵当権設定を行います。

すべての手続きが完了すると、カギの引き渡しを受け、晴れて新居への入居開始です。元金据え置きを利用していた場合は、翌月から本来の返済額での支払いが始まります。

各段階で必要な書類と手続き

分割融資では、進捗に合わせてさまざまな書類が必要になります。事前審査の段階では、源泉徴収票や本人確認書類、購入予定の物件資料などを準備します。

本審査になると、土地の売買契約書や建物の工事請負契約書などが追加で必要です。さらに融資が実行されるたびに、工事が進んでいることを証明する書類や、支払いの領収書などを銀行に提出することもあります。

まとめ｜資金計画を成功させて理想の住まいを実現しよう

注文住宅の資金計画において、分割融資は金利を抑えられる賢い選択肢のひとつです。登記費用や手続きの手間は増えますが、総支払額を減らせる魅力は大きく、団体信用生命保険が早くから適用される安心感もあります。

一方で、つなぎ融資の方が手続きはシンプルで銀行の選択肢も広いです。大切なのは、それぞれの特徴を理解し、ご自身の資金状況やスケジュールに合った方法を選ぶことです。まず早めに金融機関や住宅メーカーに相談し、無理のない計画で理想のマイホームを目指してみてはいかがでしょうか。
ウチつくの「オンライン相談サービス」では、専属ファイナンシャルプランナーが予算や住宅ローン負担を試算し、分割融資の検討も含めた無理のない計画作りをお手伝いします。資金繰りの見通しをクリアにして、安心して理想の住まいづくりを始めてみるのもひとつの方法です。