再建築不可物件とは？メリット・デメリットや建て替えをするための方法を解説！

住宅購入を検討する際「再建築不可物件」という言葉に不安を感じる方も多いでしょう。これは、法律や規制により新たな建物を建てることができない物件のことです。再建築不可物件には一見デメリットが多いように思われがちですが、実際には購入価格が安い、固定資産税が安くなるといったメリットも存在します。この記事では、再建築不可物件の特徴、メリット・デメリット、購入時の注意点、そして建て替えの方法について詳しく解説します。再建築不可物件でも建て替える方法を知ることで、自分にとって最適な選択ができるようになるでしょう。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現在の建物を解体しても新たに建築できない土地のことです。再建築不可物件は、都市計画法で規定された都市計画区域と準都市計画区域にのみ存在します。これらの区域で建物を建てる際、建築基準法による接道義務を満たす必要があります。

接道義務とは、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していることです。これを満たさないと新築が認められません。例えば、敷地が道路に接していない、または接している幅が2m未満の場合が該当します。

再建築不可物件の存在理由には、法の制定時期と敷地の分割時期のズレがあります。建築基準法は1950年に、都市計画法は1968年に制定されました。そのため、それ以前に区分された敷地では接道義務を満たしていないことが多いのです。

再建築不可物件を購入するメリット

再建築不可物件という言葉を耳にすると、まず「なぜこの物件は再建築できないのか？」と疑問に思う方も多いでしょう。このような物件は通常の住宅と比べてリスクがあると感じられるかもしれません。しかし、実は再建築不可物件には意外なメリットも存在します。そのため、賢く選べばコストを抑えつつ満足度の高い住まいを手に入れることが可能です。ここでは、再建築不可物件を購入する際の具体的なメリットについて詳しく見ていきましょう。

物件価格が安くなりやすい

再建築不可物件を購入する最大のメリットは、その安さにあります。再建築不可物件は、再建築ができないためにさまざまなデメリットがあり、結果として地価や物件の資産価値が低く設定されがちです。

このため、近隣地域の同等な物件と比較して、再建築不可物件の価格は約1割から5割ほど安くなることが一般的です。タイミングによって価格の振れ幅はありますが、再建築不可物件の価格の安さは大きな魅力と言えるでしょう。

固定資産税が安くなる

再建築不可物件の魅力の一つに、固定資産税が安くなる点があります。固定資産税評価額が低いため、その結果として固定資産税額も低く設定されるのです。固定資産税評価額は、固定資産税の税額計算の基準となる額であり、評価額が低いほど税額も抑えられます。具体的には、固定資産税額は固定資産税評価額に標準税率の1.4%を掛けた金額で決まります。

また、固定資産税評価額は都市計画税や物件の贈与税・相続税の計算基準ともなるため、再建築不可物件を所有することで、これらの税額も一般的な物件に比べて低く抑えられるでしょう。これにより、物件の維持や将来的な相続時にかかる費用を軽減することが可能です。

再建築不可物件を購入するデメリット

再建築不可物件に興味を持つ方も多いかもしれませんが、その購入にはいくつかの大きなリスクが伴います。特に、普通の住宅と比べていくつかのデメリットがあることを理解しておくことが重要です。これらのデメリットを無視して購入すると、後で大きな問題に直面する可能性があります。ここでは、再建築不可物件を購入する際に考慮すべき主要なデメリットについて詳しく解説します。

そのままでは建て替えられない

再建築不可物件は、建築基準法に定められた接道義務を満たしていないため、物件の建て替えや増築・改築ができないという制約があります。これにより、物件を安価に購入できたとしても、自分の希望する新しい住宅を建てることができない点が大きなデメリットです。

さらに、再建築不可物件は築年数が数十年に及ぶことが多く、既存の建物をそのまま使用する場合には、頻繁に修繕費用が発生する可能性があります。特に、火事や地震などで建物が全壊した場合、再建築ができないため、非常にリスクが高いと言えます。

住宅ローンを借りられない可能性が高い

再建築不可物件は資産価値が低く、担保としての評価も低いため、住宅ローンの利用が難しいことが特徴です。通常の住宅ローンは、物件を担保として融資を行いますが、再建築不可物件はこの条件を満たさないため、ローンの審査に通らない可能性が高いです。

したがって、再建築不可物件を購入する際には、ローンを利用することができず、現金一括払いが求められます。これにより、初期費用の負担が大きくなり、手軽に購入できるものではありません。

たとえ再建築不可物件の価格が一般の物件よりも安価であっても、現金で全額を支払うことが必要となるため、この点が大きなデメリットとなります。購入を検討する際には、この資金面での負担を十分に考慮する必要があります。

地質調査が難しいケースが多い

再建築不可物件の多くは、接道義務を果たしていないため、奥まったエリアに位置し、敷地の使い方に制約が多いです。このような立地条件により、地面がむき出しになっている部分が少なく、地質調査が困難になることがあります。地質調査が十分に行えない場合、建物の耐震補強や大規模なリフォームが困難になる可能性が高まります。

特に、建物の重量に耐える地盤であるかどうかを確認できないため、計画通りの補強工事ができないリスクがあると言えるでしょう。再建築不可物件の購入を検討する際には、事前に地質調査の可否を確認し、将来的な改修計画に支障がないかを慎重に判断することが重要です。

売却がしづらい

再建築不可物件を取得後、売却を検討する際には、買い手が見つかりにくいというデメリットが浮上します。これは、再建築不可物件に「建て替えできない」という制限があるため、たとえ価格を安く設定しても、新築を望む買い手を引き寄せることが難しいからです。

さらに、再建築不可物件の購入時には住宅ローンが利用できないため、現金一括払いで購入できる買い手に限定されます。このような条件のため、既存の建物に満足し、現金で支払い可能な買い手を見つけることは容易ではありません。その結果、再建築不可物件を売却したい時に、買い手がなかなか見つからず、売却がしづらくなるのです。

再建築不可物件を購入する際の注意点

再建築不可物件を購入する際、魅力的な価格や独特の立地に惹かれることがあるでしょう。しかし、購入後に後悔しないためには、いくつかの重要なポイントを事前に確認しておく必要があります。これらのポイントを見逃すと、住み始めてから予期せぬ問題に直面することになります。ここでは、再建築不可物件を購入する際に特に注意すべき点を詳しく解説し、どのように確認すれば良いか具体的に見ていきましょう。

インフラ状況を確認しておく

再建築不可物件を購入する際には、インフラの状況を事前に確認することが重要です。電気やガス、水道などの基本的なインフラは通常通っていますが、物件が四方を他の土地に囲まれている場合、それらの配管や配線がどの経路を通っているのかを確認する必要があります。

例えば、隣接する土地を経由している場合、その土地の所有者との契約や同意が必要です。また、万が一の修繕やメンテナンス時にアクセスが困難になる可能性も考慮しなければなりません。

これらの確認を怠ると、将来的に予期しない問題が発生するリスクが高まります。したがって、物件の購入前に、インフラの状況をしっかりと把握し、必要な手続きを踏んでおくことが肝心です。

雨水の排水処理を確認しておく

再建築不可物件を購入する際には、雨水の排水処理を確認しておくことが重要です。雨樋から地面に直接流れている場合、基礎部分に悪影響を与えるリスクがあります。特に、地面にただ流しているだけだと、長期的には基礎が浸水し、構造的な損傷を引き起こす可能性があります。

これを防ぐために、雨水がどのように処理されているかの確認が必要です。具体的には、雨水が適切に下水口や排水管に流れているか、排水設備が十分に整っているかを確認しましょう。これにより、建物の長期的な耐久性を確保し、不必要な修繕費用を避けることができます。雨水排水の確認は、物件購入時の重要なポイントです。

風通しや日当たりを確認しておく

再建築不可物件を購入する際には、風通しや日当たりの状況を確認することが極めて重要です。広い道路に接していない物件は、周囲を他の家で囲まれていることが多く、そのため風通しや日当たりが悪くなりがちです。このような環境では、湿気がこもりやすく、室内の空気が循環しにくくなります。

日当たりや風通しが悪いと、外壁が雨で濡れても乾きにくくなり、その結果として外壁の劣化が早まる可能性があります。さらに、湿気が溜まりやすい環境は、カビの発生や建材の腐食を引き起こしやすく、メンテナンス費用がかさむ原因です。これらの問題を防ぐために、購入前に日当たりや風通しの状況をしっかりと確認し、必要に応じて対策を講じることが大切です。

再建築不可物件を建て替える方法

再建築不可物件を購入したものの「この物件を将来的に建て替えたい」という希望を持つ方も少なくありません。しかし、現状では再建築ができないため、そのままでは計画が進まないことが多いです。しかし、いくつかの方法を駆使することで、再建築不可物件でも建て替えが可能になる場合があります。ここでは、具体的な建て替えの方法と、それぞれの方法を実行するために必要な手順について詳しく解説します。

隣地も購入する

再建築不可物件のデメリットを解消するための最もシンプルな方法は、隣接する土地を購入することです。この方法により、接道部分の幅を広げ、広い道路に直接接続することが可能になります。接道部分が広がれば、再建築不可物件の制約をクリアし、新たな建築が可能となる場合があります。

隣地を購入することは、物件の再建築制限を緩和し、資産価値の向上にもつながる有効な手段です。

セットバックして接道条件を満たす

セットバックは、敷地の一部を後退させて道路の幅を確保する方法です。この方法を利用することで、接道義務を満たすことが可能になります。例えば、前面道路の幅が4m未満の場合でも、道路側の土地を少し後退させることで、法的に求められる幅員条件をクリアできます。

このようにして接道条件を満たすことで、再建築不可物件でも新たな建築が可能となり、物件の価値を高めることができるでしょう。セットバックを行うことで、将来的な資産価値の向上にもつながります。再建築不可物件の購入を検討する際には、このようなセットバックの可能性についても調べて計画に組み込むことが重要です。

但し書き道路許可を申請する

建築基準法第43条に基づく但し書き道路の許可を申請することで、接道義務を満たしていない土地でも再建築が可能になる場合があります。但し書き道路とは、特定の条件を満たすことで例外的に再建築が認められる道のことです。

この許可を得るためには、条件を満たす必要があります。まず、敷地の周囲に広い空き地があり、特定行政庁によって安全性や防火性が認定されていること、さらに建築審査会の許可を得ることが必要です。

建築審査会は、建築主事がいる都道府県や市町村に設置され、安全性や防火性、周辺環境、建物の階数、周囲の権利関係などさまざまな要素を考慮して審査を行います。しかし、必ずしも許可が得られるとは限らず、審査に通らない場合もあります。

再建築不可物件の購入を検討する際には、但し書き道路の許可が得られない場合を考慮し、リフォームのみで快適な住環境を整えられるかどうかも慎重に検討しましょう。

まとめ｜再建築不可物件でも建て替える方法はある

再建築不可物件は、そのままでは建て替えが難しいというデメリットがある一方で、購入価格や固定資産税が安くなるというメリットがあります。購入を検討する際は、インフラ状況や雨水の排水処理、風通しや日当たりなどを事前に確認することが重要です。また、建て替えを希望する場合は、隣地の購入やセットバック、但し書き道路許可の申請などの方法を検討できます。これらの対策を講じることで、再建築不可物件でも希望通りの住まいを実現することが可能です。再建築不可物件の購入を検討する際は、慎重な計画と専門家のアドバイスを活用し、自分にとって最適な選択をしましょう。