注文住宅は頭金なしでも購入できる？メリット・デメリットや注意点を紹介！

注文住宅の購入を検討しているが頭金がない、と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。実は、頭金なしでも注文住宅を購入できる方法があります。

この記事では、頭金なしで注文住宅を購入するプロセスや、それがどのように家計に影響するか、重要な注意点を詳しく解説します。

注文住宅は頭金なしでも購入できる？

家を建てる夢は、多くの方々にとって一生に一度の大きな決断です。しかし、頭金の準備がないと感じる方々にとっては、この夢は遠いものに感じられるかもしれません。

注文住宅の購入は頭金なしでも可能なのでしょうか。ここでは、頭金なしで注文住宅を購入する方法とそれが実現可能であるかどうかを詳しく解説します。

注文住宅は頭金なしでも購入できることがある

注文住宅の購入は頭金がない状況でも可能です。これは、多くの金融機関が低金利時代の影響を受けて、フルローンの提供を増やしているためです。

通常、住宅購入には購入額の10～20％の頭金が求められることが多いですが、現在は頭金なしでも住宅ローンを組める金融機関が増えてきています。

さらに、一部の金融機関は住宅購入に伴う諸経費まで貸し付けてくれる場合もあるため、事前に確認しておきましょう。この背景には、ネット銀行の台頭とそれに伴う競争の激化があり、各金融機関がサービスの差別化を図る動きを見せています。

このような状況が、消費者にとっては頭金なしでの住宅購入を現実的な選択肢としています。

頭金とは

注文住宅の購入に際して、頭金は住宅購入費用の一部を指し、その残りをローンで賄うのが一般的な方法です。通常、注文住宅の購入には数千万円の大きな費用が必要となるため、全額を一括で支払うことは難しいのが現実です。

そのため、購入者は購入費用の一部を自己資金、すなわち頭金として支払い、残りの金額を住宅ローンとして借り入れます。

頭金と住宅ローンのバランスは、月々の返済負担を調整する重要な要素となります。頭金が多ければ多いほど月々の返済額は低減しますが、頭金が少なければ住宅ローンの額が大きくなり、月々の返済額は増加してしまうでしょう。

自己資金をすべて頭金に充当するのは危険

注文住宅の購入は、単に物件価格を考慮するだけではなく、不動産取得税や不動産会社への仲介手数料、火災保険料などさまざまな諸費用が伴います。

これらの費用は一つ一つは高額ではないかもしれませんが、合計すると100万円以上にも上ることがあり、これらの費用をカバーするためには十分な自己資金が必要となります。

頭金として支払う額を決定する際には、これらの諸費用を念頭に置き、さらに非常時に備えて一定の資金を手元に残しておくことが賢明です。全額を頭金に充ててしまうと、これらの追加費用や突発的な支出に対処する資金が不足してしまい、購入後の生活が困難になる可能性があります。

購入後も安心して生活を送るため、自己資金からこれらの諸費用や非常時の資金を差し引いた額を頭金に充てるようにしましょう。

頭金と手付金の違いとは

頭金は、購入価格の一部として最初に支払われる金額で、ローンで残りの金額を借りることになります。頭金が多ければ、借りる金額が少なくなり、利息コストも削減できるでしょう。

一方、手付金は購入意向の証として支払われる金額であり、商品や不動産の購入契約を結ぶ際に支払います。手付金は、購入者が契約を守る意志があることを示すもので、通常は購入価格の一部として充当されます。

しかし、購入者が契約を破棄した場合、手付金は売り手によって没収される可能性がある点には注意が必要です。頭金が購入価格の一部として扱われる一方、手付金は契約の確認として扱われるため、いざというときの対応が異なる点には注意しましょう。

また、頭金は購入者の財政状況により変動することが多く、手付金は契約の条件により定められます。

注文住宅の購入金額ごとに頭金の相場を紹介

頭金なしで注文住宅を購入することを考えている場合、注文住宅の価格がどれほど変動するのかを理解することが大切です。

ここでは、さまざまな価格帯の注文住宅の相場を紹介し、あなたの予算にどのように合致するのかを明らかにします。住宅金融支援機構が2023年8月に公表している「2022年度フラット３５利用者調査」によると、注文住宅の購入にかかる所要資金の全国平均は3,717万円です。

また、融資金額の平均値が2,967万円となっているため、頭金の平均値は750万円で、所要資金の約20%となっています。

2,000万円の注文住宅

2,000万円の家を購入する際には、頭金として一般的には1割から2割、つまり200万円から400万円を準備することが求められます。

頭金の割合はローンの条件や月々の返済額に直接影響を与えるため、購入者の経済状況に応じて適切な額を計画することが重要です。

さらに、購入に際しては諸費用も考慮する必要があります。例えば、登記費用や仲介手数料、火災保険料などが含まれ、これらの諸費用は合計で購入金額のおおよそ1割、つまり2,000万円の家を購入する際には200万円程度が目安とされています。

これらの費用は購入の手順の進行に応じてその都度発生するため、自己資金として頭金と諸費用を合わせて400万円から600万円程度を準備しておくことが望ましいといえるでしょう。

3,000万円の注文住宅

3,000万円の家を購入する計画を立てる際には、頭金と諸費用の準備が重要な要素となります。

頭金は通常、購入価格の1割から2割を目安として準備することが推奨されており、このケースでは1割の場合は300万円、2割の場合は600万円が求められます。

さらに、諸費用は1割の300万円が目安となるため、合計で600万円から900万円が必要になります。

4,000万円の注文住宅

このケースでは1割の頭金であれば400万円、2割の頭金であれば800万円が必要となります。頭金の額は、住宅ローンの条件や月々の返済額に影響を与えるため、購入者の経済状況と将来の返済計画に応じて適切に設定することが重要です。

さらに、諸費用は1割の400万円が目安となるため、合計で800万円から1,200万円が必要になります。

注文住宅を頭金なしで購入する5つのメリット

頭金なしでの家の購入は、初期の経済的負担を減らすことができる大きなメリットがあります。

ここでは、頭金なしで注文住宅を購入する際のその他のメリットを5つ紹介します。

賃貸の家賃がかからなくなる

頭金なし・フルローンですぐに注文住宅を購入する選択肢は、貯金を貯めてから購入する場合に比べて、購入初期の支出の負担が軽くなります。

また、頭金なし・フルローンで注文住宅を購入することで、賃貸の家賃がかからなくなり、将来的には資産となる点もメリットと言えるでしょう。

頭金なし・フルローンでの購入は、頭金を貯める間の家賃支出を考慮すると、総費用を抑える効果的な選択肢と言えます。

現預金を残せる

頭金なし・フルローンで注文住宅を購入する場合、手元の資金を保持できるメリットがあります。これにより、現在の生活水準を維持しながら、家計への影響を大幅に軽減できます。

なお、頭金を無理に捻出すると、住宅購入にかかる費用以外の資金が不足する可能性があるため、注意が必要です。例えば、引越し費用や新居で必要となる家具と生活用品の購入費用や、子どもがいる家庭では、教育費の確保も重要です。

頭金を少なくすることで、これらの諸費用に充てる資金を確保しやすくなります。

住宅ローン控除を最大限活用できる

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して物件を購入した個人に対して提供される税制上の利点です。

この控除を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。控除の割合は住宅の種類によって異なりますが、年末の住宅ローン残高の0.7％が13年間控除されます。

住宅ローン控除は住宅ローン残高が多いほど控除額が大きくなるため、頭金なしで住宅ローンを組むことで、この控除の恩恵を最大限に受けることが可能です。頭金なし・フルローンではローン残高が大きくなり、それに伴い控除額も大きくなります。

これは、借り手にとっては税金の負担を軽減し、長期的な財務計画を支援する重要な要素となるでしょう。

早いタイミングでローンを組める可能性がある

頭金なし・フルローンという選択は、頭金を貯める期間がいらないため、即座に住宅ローン返済を開始するという意味でもあります。これにより、完済時期が早まるメリットがあります。

一方、頭金を貯めるために時間を費やすと、完済のタイミングが遅れます。そうなると、特に退職後の資金計画に影響を与える可能性が出てくるでしょう。ローンの残債が退職後まで続くと、退職金やその他の老後資金をローン返済に充てる必要が出てくる可能性があります。

ライフプランにおいては、例えば旅行や趣味、家族との時間、または予期せぬ医療費に対する準備などに資金を割り当てる余力が必要です。住宅ローンを可能な限り早く完済することは、退職後の質の高い生活を保証する上で理想的です。

不動産の購入タイミングを逃さない

頭金なし・フルローンは、理想的な土地を見つけた際に迅速に行動することにもつながります。機会損失のリスクを大幅に減らし、お気に入りの土地を確保しやすくなるでしょう。

頭金を貯めるプレッシャーにより、不動産会社への連絡や土地の見学に対する意欲が減退してしまうと、土地購入のタイミングとチャンスを逸する可能性があります。

土地購入は往々にしてタイミングと縁に左右されるもので、市場に出た良い土地はすぐに他の購入希望者によって買われてしまうことがあります。そうなった際に「早く買えばよかった」という後悔が残ってしまうのは避けたいです。

頭金なし・フルローンを利用することで、購入者は土地の市場における動きに素早く対応し、理想の土地を手に入れるチャンスを最大限に活用できます。

注文住宅を頭金なしで購入する4つのデメリット

しかし、頭金なしで注文住宅を購入することには一定のデメリットもあります。

ここでは、長期的な財務計画や家の所有の満足度にどのように影響するのか、その4つのデメリットを掘り下げます。

ローンの審査が厳しくなる可能性がある

頭金なしで住宅ローンの審査を申し込む際、金融機関は借り手の返済能力をより厳密に評価する可能性があります。

頭金がないことは、借り手が返済に対する初期の資金力が低い可能性を表します。全額がローンとなるため、月々の返済額が増加し、借り手の収入に対するローンの比率も高くなりがちです。

金融機関は、貸し倒れリスクを最小限に抑えるために、借り手の信用状況や収入レベル、そして職種などを慎重に検討します。

審査のプロセスでは、年収と借入額のバランスが悪い、または職業の安定性に疑念があるといった要因が、審査で否定されるリスクを高める可能性があります。例えば、自営業者やフリーランスの方々は、定期的な安定した収入を証明するのが難しいため、厳しい判断を受ける可能性があるでしょう。

月々の返済負担が増える

頭金なし・フルローンを選択することは、月々の返済額を増加させることを意味します。

頭金ありの場合と比べて月々の返済額の差は少なく見えるかもしれませんが、ローン返済期間が35年にわたることを考慮すると、この差は時間とともに蓄積され、結果的には相当な負担となります。

家庭の月々の予算に影響を与えるので、子供の教育費や家族の健康保険、さらには老後の貯蓄などに回す資金を減らすことにつながりかねません。だからこそ、住宅ローンを組む際には、長期にわたる影響を慎重に考慮することが重要です。

利息の負担が増える

頭金なしでフルローンを組む場合、借入額が増加するため、利息負担もそれに伴って増大します。

一般的に、金融機関は借入額が多く頭金が少ないほど、リスクが高いと判断します。その結果、高い金利が適用される可能性が高まるでしょう。

金利は金融機関によって異なりますが、頭金を提供することで金利を低く抑えることができる傾向があります。さらに、変動金利で契約すると金利の上昇リスクが伴い、金利が上昇すると月々の返済額が増えて全体の返済額も増加します。

このように、頭金なし・フルローンには、借入額と利息負担を増加させるリスクがあります。特に変動金利の場合、金利の上昇による返済負担の増加リスクを考慮しましょう。

オーバーローンになる可能性がある

家を購入する際は、一般的に資産価値の減少という現実を考慮する必要があります。家は購入の瞬間から徐々に価値が減少し、経年劣化とともにその売却価格も低下します。

特に、頭金なし・フルローンで購入すると、借入額が大きくなり、将来的に家を売却する際に住宅ローンの残債を完済することが難しくなる可能性があるでしょう。

これは「オーバーローン」と呼ばれる状況を生むことがあり、物件の売却価格が住宅ローン残高を下回る場合に発生します。担保割れが発生すると、物件を売却してもローンを完済できず、売却後もローン返済の義務が残ります。

このような場合、足りない分を返済するために自己資金を使用する必要があります。これは経済的な負担となるでしょう。

このリスクを減らすためには、家を購入する際に適切な頭金を準備する、または購入する物件の価値が将来的にも維持される可能性が高い場所を選ぶなど、慎重な計画と準備が必要です。

注文住宅を頭金なしで購入する時の3つの注意点

頭金なしで注文住宅を購入することは、特に計画と準備が必要です。

ここでは、頭金なしで注文住宅を購入する際に考慮すべき3つの重要な注意点を紹介します。これにより、将来的に困難な状況を回避し、安心して新しい家を楽しむことができるでしょう。

ある程度の貯蓄は確保しておく

頭金なし・フルローンで注文住宅を購入する場合でも、一定の貯蓄を確保することが重要です。住宅購入費はローンでカバーできても、生活費や手付金はすぐに支払いが生じるためです。

新しい家への移住には、設備の準備や引越しの実施が必要で、これらにはそれぞれの費用がかかります。引越しの費用はケースによって異なりますが、家具や家電を新調する場合には100万円以上必要になることもあるでしょう。

さらに、土地の売買契約を結ぶ際には、売主に対して手付金を現金で支払う必要があります。資金の確保が困難な場合には、諸費用もローンに含んでもらえる金融機関を利用することも一つの選択肢となるでしょう。

返済額から逆算して借入額を検討する

注文住宅の購入を検討する際には、固定資産税や都市計画税、さらにはメンテナンス費用も考慮する必要があります。

借入額を決定する際の重要な指標となるのが返済負担率であり、これは年収に対するローンの割合を示しています。理想的には、返済負担率が20％程度に抑えられれば、借入が無理なく返済できる範囲内であると言えます。

しかし、実際に借り入れる金額は個人の信用状況や金融機関の審査により異なるため、シミュレーションツールを利用し、借入計画をより明確に理解すると良いでしょう。

繰り上げ返済を検討する

繰り上げ返済とは、基本的に住宅ローンの返済を前倒しで行うことを指します。通常の返済スケジュールに加えて、追加で支払える金額を早期に返済することで、元金の減少を加速し、それに伴い利息の負担を軽減できるのがメリットです。

繰り上げ返済のアプローチには主に二つの種類、期間短縮型と返済額軽減型が存在します。期間短縮型は、返済期間を縮めることを目的とし、これにより総利息の負担が減少するものです。

一方、返済額軽減型は月々の返済額を抑えるために利用されることが多いです。総返済額は増加する可能性があるため、総返済額の削減は期間短縮型ほど効果的ではありません。

したがって、住宅ローンの返済額を短期間で減らしたいと考えているのであれば、期間短縮型の繰り上げ返済を選択するのが賢明です。

まとめ｜注文住宅は頭金なしでも購入ができる

注文住宅の購入は頭金なしでも可能です。

メリットとしては、賃貸の家賃が不要になることや現預金の保持、住宅ローン控除の最大利用などが挙げられます。

一方、デメリットはローン審査の厳格化や月々の返済負担と利息負担の増加、オーバーローンの可能性が挙げられます。

頭金なしで注文住宅を購入する際は、一定の貯蓄を保持したうえで、返済額から逆算して借入額を検討し、繰り上げ返済も含めて検討することが重要です。