住宅性能表示制度とは？評価分野やメリット・デメリットを解説

家づくりを進めていくと「住宅性能表示制度」という言葉を耳にすることもあるかもしれません。これは住宅の性能を客観的に示す指標で、良質な住宅を買ったり建てたりする上で非常に重要なポイントです。そこで今回は住宅性能表示制度について解説します。

住宅性能表示制度とは

Point 良質な住宅を安心して取得できる市場を形成するために定められた制度

住宅性能表示制度とは、2000年4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく制度のことです。

住宅性能表示制度は、質の良い住宅を安心して購入できる市場を形成するために定められたもので、構造や火災時の安全、劣化など住宅の性能について表示する際に適正化を図るため、表示の方法や評価の方法の基準を設けた精度になっています。

また、住宅の性能に関する評価を客観的に行う第三者機関を整備しており、評価結果の信頼性を確保することや、住宅性能評価書に表示された住宅の性能は原則的に契約書類に記載することになっています。

住宅性能評価書とは

住宅性能評価書とは、国土交通大臣に登録した第三者評価機関が全国共通ルールのもと、住宅の性能を公平な立場で評価し、その結果を記載した書面です。

設計時の図面から評価結果をまとめた「設計住宅性能評価書」と、施工中・竣工時に数回に渡る現場検査と検査結果からまとめた「建設住宅性能評価書」の2種類があります。

その他、住宅の品質確保の促進等に関する法律で定められたこと

住宅の品質確保の促進等に関する法律によって、瑕疵担保責任期間の10年義務化や、トラブルの早期解決のための指定住宅紛争処理機関を整備することも決められています。

なお、瑕疵（かし）担保責任とは、欠陥のある住宅を売ったり建てたりした時に負う責任のことです。

瑕疵担保責任期間は、最長10年で、欠陥がある場合は買主は売主に対して損害賠償請求権を有することになり、もし契約の目的を達することができないなら契約を解除できます。

住宅性能表示制度の評価分野

Point 評価分野は10個に区分される

新築住宅における性能の表示項目は10分野に区分されます。これらは、住宅の外見や間取図からでは判断しにくい項目が優先的に採用されています。

構造の安定に関すること

地震や台風、大雪などが起きた時の倒壊のしにくさや損傷の受けにくさを評価します。等級が高いほど災害に対して強いことを意味します。

ただし、最も等級が低い「等級1」でも、建築基準法を満たす住宅となっています。また、評価機関が検査をするため、ミスや手抜き工事の防止にも役立ちます。

火災時の安全に関すること

火災が起きた時の燃え広がりにくさや避難のしやすさ、延焼のしにくさなどを評価します。自宅だけでなく、隣の住宅が火災した時の延焼のしにくさも評価します。

劣化の軽減に関すること

柱や土台などの劣化を遅らせる耐久性の対策がどの程度されているか評価します。等級が高いほど柱や土台などの耐久性が高いです。

木造の場合は、土台や柱が腐らないようにするための対策、鉄筋コンクリート造の場合は、柱や梁のコンクリートがもろくならないための対策、鉄骨造の場合は、鉄を錆びにくくする対策を評価します。

維持管理・更新への配慮に関すること

配管の点検や清掃、補修のしやすさなどを評価します。等級が高いほど、配管の点検や清掃、補修が容易であることを意味します。

温熱環境に関すること

省エネルギー対策が行えているか評価する項目もあります。例えば、冷暖房を効率的に行うために、壁や窓などの断熱がどの程度されているかを評価します。

その他、暖冷房や換気、給湯、照明、太陽光発電などの設備を総合的に評価します。等級が高いほど省エネルギー性に優れていることを意味します。

空気環境に関すること

シックハウス症候群の原因のひとつとされているホルムアルデヒドなど、接着剤を使用している建材の使用状況を評価します。

建築工事が完了した時点で、空気中のホルムアルデヒドといった化学物質の濃度などを測定することも可能です。また、住宅の中で健康に暮らすためには適切な換気が必要なため、どのような換気設備が整えられているかも確認します。

光・視環境に関すること

東西南北あるいは上部の窓などの開口部の大きさを確認します。

音環境に関すること

主にマンションやアパートなど共同住宅の場合の評価項目ですが、上下あるいは左右への音の伝わりにくさを評価します。

高齢者等への配慮に関すること

高齢者や障がい者などが暮らしやすいよう、出入り口の段差をなくしたり、階段の勾配を緩くしたりというようなバリアフリーの配慮がどの程度されているかを評価します。

防犯に関すること

ドアや窓などに防犯上有効な建物部品や雨戸などが設置されているかを評価します。防犯建物部品などは、国土交通省や警察庁、民間団体などによる「防犯性の高い建物部品の開発・普及に関する官民合同会議」の目録掲載品などが該当します。

住宅性能評価書を取得するメリット・デメリット

Point 一定の基準を満たしていることを証明できるが、費用がかかる

住宅性能評価書のメリット

資産価値が上がる

一定の基準を満たしていることを証明できるため、資産価値が上がります。将来、売却する時に想定よりも高い値段がつく可能性もあります。

住宅ローンや地震保険で優遇がある

住宅性能評価書の交付を受けた住宅は、住宅ローンの優遇を受けられる場合があります。

そして、一定の要件を満たすと、フラット35に係る手続きが簡素化されます。

また、地震保険料は耐震等級によって割引があるため、保険料を抑えることができます。

住宅性能評価書のデメリット

費用がかかる

住宅によって異なりますが、住宅性能評価書を取得するためには費用がかかります。全ての項目で一番高い等級を取ろうとすると建築費も高くなり、日当たりを優先して窓を大きくすると、耐震性が下がるように相反するような評価もあるため、等級だけを重視すれば良いものではありません。

まとめ

住宅性能表示制度は、良質な住宅を安心して取得できる市場を形成するために定められた制度です。

構造や火災時の安全、劣化などの住宅の性能に関する表示の適正化を図るために表示の方法や評価の方法の基準を設けています。10分野に分けられ、さらにその中で具体的な検査項目を定めており、住宅の性能の比較を可能にしています。

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