用途地域の一覧13種類は？目的や調べ方から選ぶポイントまで解説！

用途地域が13種類もあるのをご存じでしたか？複雑で分かりにくい用途地域ですがそれぞれどんな特徴を持っているのか、自分に合った地域をどう選べばいいのか、悩む方も多いのではないでしょうか。この記事では、用途地域の基本から13種類の特徴や選ぶ際のポイントまで、分かりやすく解説します。住居系や商業系、工業系に分類される用途地域の全容を把握して、あなたの土地選びの参考にしてください。建物制限や土地価格への影響など、知っておくべき重要な情報も紹介します。

用途地域について

ここでは、用途地域の基本的な概要から、その目的、そして簡単な調べ方まで、分かりやすく解説します。不動産購入を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

用途地域とは？

用途地域は、都市計画法に基づき市街地を13の区域に分類し、各地域の特性に応じて建築物の用途や規模を規制しています。これにより、住宅や商業施設、工場などが適切に配置され、快適な生活環境と効率的な都市機能の両立が図られます。

例えば、住宅地域では静かな環境が保たれ、商業地域では商業施設のある賑やかな地域が形成されます。また、工業地域では工場などの生産活動に適した環境がつくられます。2019年には田園住居地域が新設され、都市農地の保全と住環境の調和が図られるようになりました。

用途地域の指定は約5年ごとに見直されます。

用途地域の目的

用途地域は、計画的な市街地をつくることを目的として建物へ制限を設けたものです。適切な用途地域に分けることで、住宅地の隣に騒音の出る工場や、賑やかな商業施設が混在しない様に住む人にも働く人にも快適な環境をつくることができます。

例えば、第一種低層住居専用地域では住宅兼店舗くらいしか建てられませんが、第二種低層住居専用地域では小型店舗や飲食店が建てられます。そのため同じ住居向けの地域でも第一種低層住居専用地域はコンビニがないため夜も静かな住宅街で、第二種低層住居専用地域は家の近くにコンビニがあって便利な可能性がある、と住み心地に違いが出てきます。

このように用途地域によって「建物の大きさや高さ」や「周辺の住環境」が異なります。

用途地域の調べ方

用途地域制度は、都市計画で重要な役割を果たしています。13種類の地域ごとに建築物の制限が設けられ、計画的な市街地形成が促進されます。各地域で建ぺい率や容積率が異なるため、同じ面積の土地でも建てられる建物の規模が変わってくるため注意が必要です。

用途地域を調べるには、市役所や区役所の都市計画課に電話やメールで問い合わせるのが確実です。自治体のWebサイトで公開されている場合も多いため「〇〇市　用途地域」などで検索するのも手軽な方法です。自分で調べるのが難しければ、不動産会社の担当者に聞くのも良いでしょう。

どの方法でも、最新の正確な情報を得るのが大切です。わからないことがあれば、遠慮なく市役所や不動産会社の担当者に聞いてみましょう。用途地域は土地の使い方に関わる重要な情報なため、しっかり確認することをおすすめします。

用地地域は3つに分類される

用途地域は13種類ありますが、これらは3つの大きなカテゴリーに分類できます。住居系や商業系、工業系の3つの分類を理解すれば、用途地域の全体像が見えてきます。ここでは、それぞれの特徴と違いを解説するため、簡単に判断できるようになるでしょう。

住居系

住居系の用途地域は、注文住宅を建てる際に特に重要な地域です。この地域は8種類に分けられ、それぞれ建築物の制限が設けられています。例えば、低層住宅が中心の閑静な住宅街から、中高層マンションが立ち並ぶ地域まで、多様な住環境があります。

さらに、一部の住居系地域では、学校や商業施設などの建設も許可されているため、生活の利便性も確保されています。住宅購入を検討する際は、これらの特徴を十分に理解し、自身のライフスタイルに合った地域を選ぶことが大切です。

商業系

商業系の用途地域は、多様な建物がある活気あふれるエリアです。この地域では、オフィスビルや大規模商業施設、飲食店などが立ち並び、昼夜を問わず人々の往来があります。

住宅の建設も可能ですが、周辺環境は住居系地域とは大きく異なります。例えば、深夜まで営業する店舗や、交通量の多い道路が近接していることが多く、騒音や光害が気になる場合があるでしょう。一方で、買い物や通勤・通学の利便性は抜群です。

都市型のライフスタイルを楽しみたい方や、利便性を望む方にとっては魅力的な選択肢となるかもしれません。ただし、静寂な環境を求める方には不向きなので、生活スタイルや価値観に合わせて慎重に検討しましょう。

工業系

工業系の用途地域は、主に工場が立ち並び、製造業や物流業の拠点とされていますが、「準工業地域」と「工業地域」では住宅建設も可能です。これらの地域では、工場や倉庫と住宅が共存する独特な景観が形成されています。

しかし、大型車両の頻繁な往来や工場の操業音など、住環境としては課題も多いのが実情です。例えば、子どもの外遊びに適した公園や広場が少なかったり、夜間の騒音や振動が気になったりするでしょう。また、工場からの排気や臭気が生活に影響を及ぼす可能性もあります。

一方で、職場が近い、比較的安価な土地価格といったメリットもあるため、ライフスタイルや家族構成、職業などに合わせて検討する必要があります。

用途地域ごとの主な特徴

用途地域の13種類、それぞれの特徴が分からず困っていませんか？ここでは、第一種低層住居専用地域から工業地域まで、全ての用途地域の主な特徴を詳しく解説します。どの地域で何が建てられるのか、どんな制限があるのか、そしてそれぞれの地域の雰囲気まで、一目で分かるように整理しました。自分の物件や興味のある土地がどの用途地域に該当するのか、この章を読めば明確になります。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域は、閑静な住宅街を形成するための厳格な建築制限が設けられた地域です。この地域では、主に戸建て住宅が建ち並び、高さ制限が10mまたは12mに設定されているため、高層建築物は見られません。建ぺい率は30％から60％、容積率は50％から200％の範囲で定められており、ゆとりある住環境が保たれています。

住宅以外の建築物も一部許可されていますが、制限が厳しく、例えば店舗併用住宅の場合、店舗部分の床面積は50平米以下に制限されています。また、低層のアパートやマンション、学校、図書館なども建設可能です。

この地域は、静かで落ち着いた暮らしを求める方に適しており、子育て世帯にも人気があります。しかし、3階建ての戸建てが建てられない場合もあるなど、建築計画には注意が必要です。商業施設が少ないため、利便性を重視する方には不向きかもしれません。

第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域は、第一種と同様に閑静な住環境を保ちつつ、より高い利便性を保った地域です。戸建て住宅が中心ですが、150平米までの店舗併用住宅も許可されているため、小規模な商業施設も点在しています。

この地域の特徴は、静かな住環境と日常生活の便利さのバランスが取れている点です。コンビニエンスストアや小さな飲食店なども建設可能で、利便性も高い地域です。建ぺい率は30％から60％、容積率は50％から200％と設定されています。

この用途地域は、静かな環境を望みつつも、ある程度の利便性も求める方々に適しています。例えば、徒歩圏内に日用品を購入できる店舗があることで、子育て世帯や高齢者にとっても住みやすい環境となっています。ただし、大規模な商業施設は制限されているため、にぎやかな都市型生活を望む方には不向きかもしれません。

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域は、戸建て住宅とマンションが共存する地域です。この地域では、高さ制限が緩和されているため、3階建ての戸建てや中高層マンションの建設が可能です。建ぺい率は30％から60％、容積率は100％から500％と設定されています。

この地域の特徴は、住居を主としながらも、生活利便施設の建築が許可されている点です。例えば、500平米以下の床面積であれば、スーパーマーケットや飲食店、病院などの建設が認められています。また、幼稚園から大学までの教育機関や図書館なども建設可能で、文教地区としての側面も持ち合わせています。

このような環境は、静かな住宅街よりも活気のある地域を好む方や、利便性を重視する世帯に適しています。日常生活に必要な施設が徒歩圏内にあることで、車を持たない世帯でも快適に暮らせる環境が整っているといえるでしょう。ただし、オフィスビルなどの建設は制限されているため、商業地域ほどの賑わいはありません。

第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域は、多様な建物が共存する利便性の高い住宅エリアです。この地域では、マンションや戸建て住宅に加え、床面積1,500平米以下の大型店舗や事業所の建設が認められています。建ぺい率は30％から60％、容積率は100％から500％と設定されています。

この地域の特徴は、日常生活に必要な施設が揃っている点です。例えば、中規模のスーパーマーケットやショッピングセンター、オフィスビルなども建築が可能で、買い物や通勤の利便性が高くなっています。また、教育施設や医療機関なども充実しており、多様なニーズに対応できる環境が整っています。

このような環境は、都市的な利便性を求め、車を持たない世帯や、仕事と生活のバランスを重視する方にとって魅力的な地域といえるでしょう。ただし、商業施設が増えるため、騒音や交通量の増加には注意が必要かもしれません。

第一種住居地域

第一種住居地域は、住居機能を主としながらも、多様な都市機能が共存する活気あふれる地域です。この地域では、高層マンションから学校、オフィス、病院、ホテルまで、幅広い建築物の建設が可能です。建ぺい率は50%、60％、80%、容積率は100％から500％と設定されています。

駅周辺に多く指定されるこの地域の特徴は、3,000平米以下の大型商業施設や事務所、ビルの建築が可能な点です。そのため、日常生活に必要な施設が揃い、高い利便性があります。例えば、スーパーマーケットや飲食店、医療機関などが近接し、職場の近くに住める環境も実現しやすくなっています。

このような環境は、都市的な賑わいや利便性を重視する方々に適しています。特に、単身者や共働き世帯にとっては魅力的な選択肢となるでしょう。ただし、パチンコ店や風俗店などの特定の娯楽施設は制限されており、住環境への配慮も見られます。騒音や交通量の増加には注意が必要ですが、都市生活を楽しみたい方にとっては理想的な地域といえるかもしれません。

第二種住居地域

第二種住居地域は、都市的な賑わいと住環境が融合した多機能エリアです。この地域では、床面積10,000平米までの大規模商業施設の建設が許可されており、ショッピングセンターやボウリング場、さらにはパチンコ店やカラオケボックスなどの娯楽施設も立地可能です。建ぺい率は50%、60％、80%、容積率は100％から500％と設定されています。

この地域の特徴は、生活利便施設と娯楽施設が共存している点です。例えば、大型スーパーマーケットや専門店、飲食店が集まり、日常の買い物から娯楽施設まで、多様なニーズに応えられる環境が整っています。また、住宅や事務所、学校なども混在しているため、職場や学校の近くに住むことも可能です。

このような環境は、都市的な利便性と娯楽性を求める方々に適しています。特に、若者や単身者、活動的なライフスタイルを好む世帯にとっては魅力的な選択肢となるでしょう。ただし、騒音や夜間の明るさ、交通量の増加など、住環境への影響も考慮する必要があります。都市生活を存分に楽しみたい方にとっては理想的な地域といえますが、静かな環境を求める方には不向きかもしれません。

準住居地域

準住居地域は、国道や幹線道路沿いに多く指定される、自動車関連施設などと、住居が調和した環境を保護するための地域です。この地域では、高層マンションから大規模ショッピングモール、事業所、倉庫、駐車場まで、多様な建築物が共存しています。建ぺい率は50%、60％、80%、容積率は100％から500％と設定され、都市的な景観が形成されています。

この地域の特徴は、自動車利用を前提とした利便性の高さです。例えば、大型商業施設や専門店が集まり、車での買い物や娯楽を楽しむのに適しています。また、200平米未満の映画館などの建築も可能で、エンターテインメント性も兼ね備えています。

このような環境は、車移動を主とするライフスタイルの方々に適しています。特に、郊外型の生活を好む家族や、仕事で車を頻繁に使用する方にとっては魅力的な選択肢となるでしょう。ただし、交通量が多いため騒音や排気ガスの影響には注意が必要です。都市と郊外の利点を両立させたい方にとっては理想的な地域かもしれません。

田園住居地域

田園住居地域は、2018年に新設された、都市と農村の調和を図る用途地域です。この地域では、閑静な低層住宅街に農地が共存し、緑豊かな環境が維持されています。建築制限は基本的に第一種低層住居専用地域と同様で、2階建て以下の住宅が主体です。建ぺい率は30％から60％、容積率は50％から200％と設定されており、ゆとりある住環境が確保されています。

この地域の特徴は、農業と住宅が融合している点です。例えば、500平米以内であれば農産物直売所やファームレストラン、農機具倉庫などの建設が可能です。また、教育施設や病院、神社なども建設でき、生活に必要な機能も備えています。

このような環境は、自然との調和を求める方や農業に興味がある都市住民に適しています。特に、家庭菜園を楽しみたい家族や、スローライフを希望する方にとっては魅力的な選択肢となるでしょう。ただし、商業施設などの利便性は限られるため、その点は考慮しなければいけません。都市の利便性と農村の豊かさを両立させたい方にとっては理想的な地域といえますが、適切な土地選びが重要です。

近隣商業地域

近隣商業地域は、日常生活に欠かせない施設が充実した環境です。スーパーやドラッグストアが徒歩圏内にあり、買い物の利便性が高いのが特徴です。この地域ではマンションが主な住居形態となっており、建ぺい率は60％か80%、容積率は100%から500%と設定されています。

周辺は比較的賑やかで、静かな住宅街とは異なる雰囲気があります。そのため、便利さを重視し、多少の騒がしさを気にしない方に向いているでしょう。特に、仕事で外出が多い人や、活気のある街並みを好む方にとっては、魅力的な住環境となるかもしれません。

商業地域

商業地域は、大都市の中心部や主要駅周辺に位置し、極めて高い利便性を誇ります。この地域では、オフィスビルや百貨店、飲食店、娯楽施設が密集し、都会的な雰囲気が漂います。建ぺい率は80%、容積率は200%から1,300%まで幅広く設定されており、高層ビルの建設も可能です。

住宅も建てられますが、騒音や治安面で課題があるかもしれません。しかし、都市型のライフスタイルを好む方や、仕事で頻繁に外出する人にとっては、魅力的な選択肢となるでしょう。利便性を最優先する方には、理想的な住環境かもしれません。

準工業地域

準工業地域は、工場と住宅が共存する独特な環境を持つ地域です。ここでは、軽工業施設や倉庫、住宅地が混在しています。建ぺい率は50％、60%、80％、容積率は100%から500%までと設定され、幅広い建築物の建設が可能です。

工場勤務者にとっては通勤の利便性が高く、魅力的な選択肢となるでしょう。環境や健康に悪影響を及ぼす工場の建設は制限されています。この地域は、都市計画で重要な役割を果たし、産業と生活の調和を図る試みとも言えます。多様性を受け入れられる方には、興味深い住環境となるかもしれません。

工業地域

工業地域は、主に大規模な工場や製造施設が集中する地域です。湾岸部などに多く指定され、建ぺい率は50%か60%、容積率は100%から400%まで設定されています。この地域では、準工業地域では認められない大型工場の建設も可能です。住宅としては高層タワーマンションが主流で、都市の景観に独特の風格を与えています。

しかし、頻繁に往来する車両のため、小さな子どもがいる家族には適さないかもしれません。一方で、工業地帯の夜景を楽しみたい方や、都市の産業の中心で暮らしたい方には魅力的な選択肢となるでしょう。この地域は、都市の経済活動を支える重要な役割を果たしています。

工業専用地域

工業専用地域は、工場のための地域で、鉄工所や石油コンビナートなど、大規模かつ環境負荷の高い工場が集中しています。住宅はもちろん、病院や商業施設など、工業以外のあらゆる建築物の建設が禁止されています。そのため、建ぺい率や容積率は住居に関しては適用されません。

この地域は、国家の産業基盤を支える重要な役割を果たしていますが、同時に周辺環境への影響も考慮されています。工業専用地域の存在により、他の地域での住環境の保護が可能となり、都市計画全体のバランスを保つ上で重要な機能を果たしています。

用途地域を選ぶ際のポイント

用途地域の一覧を見たものの、実際にどの地域を選べばいいのか悩んでいませんか？ここでは、用途地域選びの重要なポイントを解説します。建物の制限や土地の価格への影響など、見落としがちな重要事項を詳しく説明します。13種類の用途地域の中から、あなたのニーズに最適な地域を選ぶために役立ててください。

用途地域ごとに建物制限がある

用途地域制度は、都市計画の要となる重要な仕組みです。各地域の特性に応じて13種類の用途地域が定められ、それぞれに建築可能な建物の種類や規模が制限されています。例えば、第一種低層住居専用地域では、静かな住環境を守るため、大学や病院、大型店舗の建設が禁止されています。

さらに、建ぺい率と容積率の2つの指標が、建物の大きさを規制しています。建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合を、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。これらの制限により、地域に合った街並みが形成され、将来の都市計画も予測可能となります。

この制度は、快適な生活環境の維持と都市機能の効率的な配置を両立させる上で不可欠です。土地購入や建築を考える際には、必ずこれらの制限を確認しておきましょう。

土地の価格に影響する

用途地域は土地価格に大きな影響を与える要素です。用途の制限が少なく多様な建物が建築可能な地域ほど需要が高まり、結果として地価が上昇する傾向にあります。例えば、商業地域は利便性が高く多目的な利用が可能なため、比較的高価格になりやすいです。

一方、第二種低層住居専用地域は、住宅に加えて小規模な店舗も許可されるため、第一種よりも価格が高くなる傾向があります。これは、住居としての需要に加え、事業用途としての可能性も価値を押し上げるためです。

しかし、工業地域や準住居地域などは、騒音や環境面での懸念から、他の用途地域と比較して価格が抑えられがちです。このように、用途地域は土地の価値形成に重要な役割を果たしています。

まとめ｜用途地域一覧からぴったりの土地を選ぼう

用途地域は、都市計画の土地利用の秩序維持と快適な生活環境実現のための制度です。13種類ある用途地域は、住居系、商業系、工業系に分類され、それぞれ建築物の用途や規模が定められています。

用途地域を知ることで、建てられる建物の種類や周辺環境の将来像を把握できます。土地選びの際は、自身のニーズや将来計画に合わせて最適な用途地域を選択しましょう。特徴や制限を理解し、目的に合った土地を選ぶことで、満足度の高い不動産取引や快適な生活環境の実現につながります。