住宅の建て替え費用はいくらかかる？相場や費用項目、費用シミュレーションを紹介

 

住まいに長年住み続けていると、ライフスタイルの変化などに応じて色々な場面で不満が出てくるものです。そんな時に考えたいのが、建て替えについて。今回は住宅の建て替えに注目し、どのような費用がどのくらいかかるのか、費用別のシミュレーションとともに解説していきます。

 

建て替えの内容やタイミングとは？

【Point】建て替えはリフォームとは違う！タイミングは家の種類や家族の形次第！

そもそも住宅の建て替えとは、どのようなものなのでしょうか。建て替えはリフォームと間違われることが多いのですが、その差は「基礎部分を壊すかどうか」によって決まります。基礎はそのままにしておく改修がリフォーム、基礎から工事を行うのが建て替えです。

建て替えのタイミングは住宅の種類などにもよりますが、30年が一つの目安になります。これだけの時間が経つと、劣化により雨漏りなど様々なトラブルが増えてくるものです。しかし、絶対に30年に一度必要というわけではなく、住み方や家の大きさなどによっては、これより早く建て替えが必要になることもありますし、リフォームをすることで長く住めることもあります。

また、1981年以前に建設された家の場合、より早めの建て替えがおすすめです。1981年は建築基準法改正にあわせ新たな耐震基準が定められた年であり、それ以前に建設された家は、新しい基準と照らし合わせると耐震性が不足しているケースが多いためです。

さらに、家族の結婚や出産、独立などでライフスタイルが変化したときも、建て替えのタイミングだと言えます。結婚を機に両親と同居したり子どもが生まれたりすれば家族の人数が増えますし、子どもの独り立ちなどで人数が減ることも。人数が変わったことによって住みにくい家になってしまうと毎日の生活が大変になるため、建て替えを考えるよいきっかけとなります。

 

 

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建て替えの一般的な手順と必要な期間とは？

【Point】建て替えでやらなくてはならないことはたくさん、内容を整理して効率的に進めよう！

建て替えをするにはいくつかのやらなくてはいけないことがあります。それぞれスムーズに進められるよう、参考にしてみてください。

 

Step.0 希望の明確化

建て替えの前準備として、どのような家にしたいかの希望をまとめておいてください。なぜ建て替えをするのか、今の家への不満は何か、どのような機能や設備を追加して、どんな暮らしがしたいかを考えます。一緒に暮らす家族と話し合い、すり合わせをしておきましょう。

 

Step.1 業者の選定

最も大切なのは、住宅メーカーの選定です。探し方は様々ですが、ネット検索や近くの住宅展示場などを活用すると、地域で活動している住宅メーカーなど、多くの候補が見つかります。

ただし、それぞれの会社の特徴や評価などはハッキリとは分かりません。そのような際は紹介サービスを利用するのがいいでしょう。当サイトを運営する「ウチつく」では、実績豊富で信頼できる住宅会社を紹介する事ができます。検討し始めの方向けにオンラインでの相談サービスがあるので、ぜひ一度活用してみて下さい。

また、友人や親せきなどで建て替えをした方がいれば、教えてもらうのも一手です。具体的にどのくらいの費用がかかったか、どんな流れで進めていったかなど、なかなか他では聞けないようなことを知ることができます。

数ある業者の中からいきなり1社を決める必要はなく、気になった数社に連絡をしてみてください。その際、なぜ建て替えをしたいのか、どのくらいの予算を考えているのかなど話します。そこで大体の予算や内容、担当者との相性を確かめてみてください。

 

Step.2 敷地調査依頼

敷地調査依頼とは、家の敷地の形状や土地の高低差、既存の建物状況、ガス管・水道管の敷設状況などを調べることです。現状を知ることで、どんな工事が必要か、どんな建て替えプランが適しているのかなど判断できます。

 

Step.3 間取り図作成と工事請負契約の締結

敷地調査の結果をもと間取り図と見積書の作成を依頼し、どの住宅メーカーに工事をお願いするか決めます。間取りは、要望通りもしくはそれ以上の提案があるか、実現が難しい場合の理由説明は明確か、といった点を確認しながら進めましょう。そのためにも、なぜ気に入ったのか、なぜ気に入らないのか、できる限り理由を添えて担当者と共有することが大切です。

住宅メーカーを決めるにあたっては、単に金額だけで決めるよりも、どのような保証がついているか、入居までの期間はどのくらいになるのか、担当者との相性は良いかなど、総合的に考えてみてください。住宅メーカーとは、家が建つまではもちろん建ってからも長い付き合いとなります。広い視野を持って検討しましょう。

住宅メーカーを決めたら、間取りの細かい点を詰めて、工事請負契約を交わします。契約書には工事内容と金額、工事期間や引き渡しの時期、支払い方法などが明記されています。契約書類は量が多いですが、本当に充分な内容が網羅されているか契約を交わす前にチェックしましょう。

 

Step.4 建築確認申請書の提出

建て替え工事をするには、建築確認申請書を提出しなければなりません。これは工事が建築基準法や自治体の条例に違反していないことを受理してもらうためのもので、設計図書などと一緒に提出します。基本的には住宅メーカーが代理で行うものなので特に何をする必要もありません。

しかし、申請後に間取りや設備を変更するのは難しい、ということは知っておく必要があります。内装クロスやコンセント位置は後でも問題ありませんが、例えば窓の位置や大きさを変更するには再度申請作業をしなくてはならず、費用と時間がかかる場合が多いので注意が必要です。

 

Step.5 住宅ローン契約

建て替えをする費用の100％を自己資金でまかなう場合は不要ですが、借り入れをする場合には住宅ローンを申請します。現在の住まいを購入した際のローン返済が終わっている方は通常の住宅ローンを、まだ残っている方は建て替えローン・住み替えローンを利用します。

住宅ローン契約の流れとしては、まず費用が固まった段階で事前審査を申し込みます。事前審査が通ったら住宅メーカーと工事請負契約を締結し、その後に本審査を申し込んで正式に審査を受けます。本審査が通れば、契約となります。

ちなみに、建て替えにかかる費用は一括で払わず、通常3回ほどにわけて分割で支払います。資金が必要なタイミングが3回あるため、ローンはどの段階で振り込まれるか確認しておきましょう。

 

Step.6 建て替え工事・引き渡し

工事請負契約、住宅ローン契約を交わせば、いよいよ工事へとうつります。工事中は現在住んでいる家を解体するため、仮住まいへの引っ越しが必要です。引っ越しが完了したら解体工事が始まり、必要に応じて地盤改良工事を行います。その後、住宅の新築工事を行い、完成したら引き渡しという流れです。

 

 

建て替えに必要な期間

Step1からStep3までは、どのくらいの時間をかけて住宅メーカーを確定するか個人差によるところが大きいです。住宅メーカーが決まってからは、下記のようなスケジュールで進むことが多いです。

 

住宅ローンの事前審査：1週間

住宅ローンの本審査：3週間

解体工事：2週間（木造）～1ヶ月（鉄骨・鉄筋コンクリート造）

地盤改良工事：1週間

住宅建築工事：4～6ヶ月

 

 

 

建て替え費用の具体的な項目は？

【Point】建て替えの際、何にお金がかかるかは事前に要チェック！

 

建て替えには様々な費用項目があります。

 

解体費用：
現在建っている住宅を解体するための費用。

 

建物本体費用：
新しい建物を建てるのにかかる費用。大きさや設備によって大幅に変動する。

 

敷地調査費用：
家の敷地の形状や土地の高低差、ガス管・水道管の敷設状況などを調べるための費用。住宅メーカーによっては無料の場合もある。

 

地盤改良費用：
地盤調査の結果、必要だと判断された場合に発生する費用。土を強化したり、地中にコンクリートの柱を作ったりする。

 

建物滅失登記費用：
建物を取り壊す際、法務局の登記簿謄本に記載するのに発生する費用。

 

登録免許税：
新築した建物の所有権を登記するための費用。

 

不動産取得税：
新築した住宅に対して支払う費用。

 

固定資産税・都市計画税：
所有不動産にかかる費用。

 

印紙税：
業者との契約書に貼り付ける印紙のための費用。

 

仮住まい費用：
建て替え工事中に住む住宅の費用。家賃のほか、敷金や礼金、仲介手数料などが発生。

 

引っ越し費用：
現在の住宅から仮住まい先へ、仮住まい先から建て替えた新築住宅への二度発生。

 

 

 

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建て替え費用シミュレーション

【Point】土地や家屋の状況などによって費用は異なるため、しっかり見積もりを！

 

建て替えはどのくらいの費用がかかるか、シミュレーションを行いました。建て替えの費用は坪数やエリア、敷地の状態など、多くの条件によって変動します。そのため必ずしもこの通りになるわけではありませんが、あくまで一例として参考までにチェックしてみてください。

 

 

30坪のシミュレーション

 

解体費用：
150万円（木造）、210万円（鉄骨造）、240万円（鉄筋コンクリート造）

 

建物滅失登記費用：5万円

 

建物本体工事費用：2500万円

 

敷地調査費用：5～10万円

 

地盤改良費用：
60万円（表層改良工法）、90万円（柱状改良工法）、180万円（鋼管杭工法）

 

登録免許税：18万円

 

不動産取得税：60万円

 

固定資産税：35万円

 

都市計画税：7万5000円

 

印紙税：2万円

 

引っ越し費用：7万円

 

仮住まい費用：50万円

 

合計：3000万円前後

 

 

 

まとめ

今回は、住宅の建て替えについて内容や費用項目について解説しました。費用項目の内容は大きく変わることはないものの、金額は住んでいるエリアや仮住まいの期間・場所、どのような家を新しく建てるかによって、大きく変わります。まずはいくつかの住宅メーカーに理想を伝え、予算の相談をしてみてください。

どの住宅メーカーに相談すべきか決めかねている方は、オンライン相談がおすすめです。住宅専門のアドバイザーが、中立的な立場でお話しします。住まいづくりのスケジュールや資金、費用についてなど、初心者向けにダンドリをお教えします。希望に合う住宅メーカのご紹介もできますので、ぜひお問い合わせください。

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