マイホームローンの金利は今後どうなる？シミュレーションや金利上昇の対策まで解説！

マイホームの夢を現実にするための最初のステップは、住宅ローンの選択です。しかし、変動する経済環境の中で、金利の動向を理解することは決して簡単ではありません。金利の今後の動きは、家計への影響が大きいだけに、その予測は住宅計画において重要なポイントです。

さらに、異なる金利タイプが返済額にどのように影響するか、実際の金額でのシミュレーションを紹介します。金利が大きく上昇したときの対策も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

マイホームローンの金利の動向を解説

経済の波は予測不可能と言われますが、マイホームローンの金利には確かな動向があります。ここでは、国内の変動金利と固定金利の動向を、多角的な視点から解説し、将来の金利変動に備えるための知識を提供します。

変動金利の動向

将来の変動金利の動きを予測する際には、2つの重要な点があります。日本銀行の政策金利の動向と金融機関間の競争による住宅ローンの引き下げ幅です。金融機関は住宅ローン市場での競争を通じて引き下げ幅を維持し、顧客獲得を目指しています。しかし、これは日銀の政策金利による基準金利の影響を受けるポイントです。

現在、日銀は2%の物価上昇率目標を支持しています。しかし、これを達成しているにも関わらず、政策金利は依然としてマイナス0.1%で維持されています。これは、物価上昇が一時的ではなく安定していると日銀が判断するまで続く可能性が高いと予想されます。

固定金利の動向

銀行間の競争により固定金利の引き下げが継続しているものの、2022年から2023年にかけて、固定金利は緩やかに上昇傾向にあります。この上昇は、長期金利の上昇に起因しています。固定金利の基準となる長期金利が上昇すると、固定金利もそれに応じて高くなるためです。住宅金融支援機構の​​金利の推移を見ると、長期金利との連動性が明確に示されています。

日本銀行はイールドカーブ・コントロール政策を用いて、長期金利の増加を抑制してきました。しかし、2022年12月に変動幅を拡大し、事実上の利上げと捉えられ、長期金利は許容範囲の上限近辺まで上昇しました。この動きは固定金利の上昇傾向に影響を及ぼし、今後の住宅ローン市場における金利動向を左右する重要な要因となっています。

マイホームローンの金利には3つの種類がある

一口に金利と言っても、その種類は多岐にわたります。変動金利は市場の影響を受けやすくリスクを伴いますが、その分だけ低金利のメリットも享受できます。固定金利では、金利が上昇しても安定した返済計画が可能です。そして、固定期間選択型金利は、ある期間固定後に変動するという特徴があります。

各金利タイプの詳細な解説と、どのタイプがあなたの将来の計画に最も適しているのかを見極めるためのポイントを紹介します。

変動金利型

変動金利型は、市場の金利動向に応じてローンの金利が変動するタイプです。当初は低金利であることが多く、初期の返済負担を軽くすることができます。しかし、将来的な金利上昇による返済額の増加リスクを考慮する必要があります。

メリット

変動金利型住宅ローンの最大の利点は、金利の市場動向に応じて初期の返済額が少なく設定されることです。市場金利が低い時には、借り入れコストが下がり、これによって借り手の月々の返済額も減少します。

この柔軟性は、金利がさらに下降する可能性がある場合、借り手の経済的負担を軽くし、返済計画を再調整する機会となります。金融市場の低金利環境が持続する限り、借り手は低い返済額の恩恵を受け続けることが可能です。特に初期の家計に対する圧力を軽減する効果があります。

デメリット

変動金利型住宅ローンは、金利が上昇した場合、返済額の増加に直結し、これが家計に予期せぬ負担をもたらすリスクを持っています。金利の変動により将来の返済額が予測しにくくなるためです。特に長期にわたるローンの場合、家計の収支計画を複雑化させる可能性があります。

この不確実性は、家計の安定を図る上での計画立案の際、一定の不安要素となり得るため、変動金利選択の際には注意が必要です。安定した返済計画を望む借り手にとって、この予測不可能性は、変動金利型住宅ローンの最大のデメリットと言えるでしょう。

固定期間選択型

固定期間選択型では、契約時に定めた期間（例えば5年や10年）の金利が固定され、その後は変動金利に移行します。この間の返済額の安定性を確保しつつ、将来の金利下降の可能性にも対応できる選択肢です。

メリット

固定金利型住宅ローンのメリットは、金利が固定されている期間内では月々の返済額が変わらない安定性です。これにより、借り手は家計の予算計画を長期にわたって確実に立てることができ、金融市場の変動リスクから保護されます。

さらに、固定金利期間の終了後に市場金利が低下していれば、借り換えや再固定により低金利の恩恵を受けられます。この先見性と柔軟性は、未来の金融環境が改善することを期待する借り手にとって、大きなメリットとなるでしょう。

デメリット

固定金利型住宅ローンのデメリットは、固定期間終了後の市場金利が上昇している場合、返済額が増加するリスクがあることです。固定期間が満了すると、新たな金利条件が適用されます。もしその時点で金利が上がっていれば、それまでの低返済額から一転して返済負担が重くなります。

また、固定期間中に市場金利が低下しても、固定金利契約によりその時点での低金利を活用することはできません。金利差による節約の機会を逃すことになります。このように、長期的な市場の金利変動のリスクを、完全には回避できないという点に留意する必要があります。

全期間固定型

全期間固定型は、ローン全期間を通じて金利が一定であるため、返済計画の立案が非常にしやすく、金利の変動リスクを全く気にすることなく安心して返済に臨むことができます。

メリット

全期間固定金利住宅ローンの最大の利点は、返済期間全体にわたって金利が変わらないため、金利変動のリスクが全くないことです。これにより、借り手は経済の波に影響されることはありません。ローンを組んだ時点で確定した月々の返済額を基に、将来の家計管理を安心して計画することができます。市場金利が急激に上昇しても、返済額は変わらず、経済的な不確実性が高い時期でも、一定の支払い計画を維持できます。

この予測可能性と安定性は、特に長期間にわたる収支計画を重視する借り手にとって、大きな安心材料となるでしょう。

デメリット

全期間固定金利住宅ローンは、変動金利型や固定期間がある型のローンに比べて高い金利が設定されるというデメリットがあります。金融機関が、長期間にわたる金利の変動リスクを負うためです。

このローンを選んだ場合、借り手は市場金利が低下しても固定金利のため利率を下げることができません。その間、金利の低い他のローンに比べて高い利息を支払い続けることになります。結果として、市場金利が下がる低金利期でも、他のタイプのローンに比べて継続的に追加の金利費用を負担し続けます。

マイホームローンの金利差による返済額の比較シミュレーション

金利が1%異なるだけで、返済総額には大きな差が出ることをご存じでしょうか。ここでは、異なる金利がマイホームローンに与える影響を、実際の数値を用いて比較します。返済額のシミュレーションを通じて、ローン選びの決断基準となる情報を紹介します。

ただし、前提条件は以下の通りです。

【前提条件】

• 返済期間は35年（全期間固定型）
• 返済方法は元利均等返済
• 金利は1.0%と2.0%を比較

借入金額2,000万円の場合

35年という長期にわたる住宅ローンでの1%の金利差は、返済総額において極めて大きな影響を及ぼします。2,000万円を借り入れた場合、金利が1%から2%に上がると、返済総額において数百万円の差が生じます。この差額は家計にとって重大な負担増となり、将来の収支計画や生活の質に直接的な影響を与えかねません。

したがって、金利の小さな変動であっても、ローン契約においてはその影響を慎重に検討しましょう。家計にとって最も合理的な金利タイプを選択することが賢明です。

金利1%と2%の比較は以下の通りです。

借入金額3,000万円の場合

3,000万円の住宅ローンを金利1%と2%で比較すると、返済総額の違いは一層顕著になります。わずか1%の金利の違いが、30年の返済期間において数百万円の大きな差となって現れるのです。これは、購入する家の総コストを大きく左右します。特に価格の高い物件を購入する際には、金利の微細な差異が将来的な家計状況に深刻な影響を及ぼす可能性があります。

したがって、借入金利を選択する際には、長期的なコストを念頭に置き、金利の違いが家計に与える影響を考慮することが重要です。長期的な視点は、住宅購入の際の賢明な決断に不可欠です。

金利1%と2%の比較は以下の通りです。

借入金額4,000万円の場合

4,000万円の借入において金利が1%から2%に上がると、返済総額は数百万円以上も増加する可能性があります。この金利のわずかな違いは、30年という長期にわたるローンの返済において、将来の収支計画に重大な影響を与えかねません。そのため、借入時の金利を慎重に見極めることが重要です。

市場の金利動向を細かく監視し、最も経済的に有利な条件でのローン契約を目指すことが賢明な金融戦略となります。この戦略は、長期にわたる家計の安定と資産形成において、不可欠な要素です。

金利1%と2%の比較は以下の通りです。

借入金額5,000万円の場合

5,000万円の借入れにおける1%の金利の上昇は、返済総額に莫大な影響を及ぼし、その増額は1,000万円にも達する可能性があります。この金額のローンを管理する際には、金利変動のリスクに対応するための戦略が極めて重要です。

金利の固定期間を設定することで長期間の返済額を確実なものにできます。繰り上げ返済を利用して借入総額を減らすことで、将来的な利息負担を軽減することが可能です。大きな借入れにおいては、これらの戦略が資産管理と金銭的な安定性を維持するために不可欠となります。

金利1%と2%の比較は以下の通りです。

マイホームローンの金利が上昇する場合の2つの対策

金利の上昇は避けられないリスクの一つですが、適切な対策を講じることでその影響を緩和することが可能です。ここでは、具体的な市場の動きを反映した金利上昇に対する対策として、実行可能な2つの戦略を提案します。金利上昇がもたらす可能性のあるリスクを理解し、それに対処するための具体的なステップを解説するので、ぜひ確認しておいてください。

繰り上げ返済を検討する

繰り上げ返済を期間短縮型で実施することは、返済期間を効果的に短縮させる手法です。多くの住宅購入者は、手持ちの資金を頭金に充てがちですが、一部を残すことで返済計画に柔軟性をもたらします。将来の不測の出費や金利変動にも、対応しやすくなります。さらに、手元に資金を確保しておくことで、繰り上げ返済を活用しやすくなるのです。

返済総額の削減や、経済状況の変化への適応力を高めることができるため、賢明な資金管理戦略と言えるでしょう。

借り換えを視野に入れる

高い金利で組んだ住宅ローンを、より低い金利の商品に借り換えることは、総返済額を削減する有効な手段です。特に、変動金利や固定期間終了後に変動金利に切り替わるローンを利用している場合、金利上昇の影響を受けやすいため注意しましょう。市場金利が低下している場合、借り換えにより金利差を利用して返済額を減らすことが可能です。しかし、借り換えには手数料や登記費用などの初期コストが発生します。

したがって、借り換えが実際に経済的メリットをもたらすかどうかを、すべての費用を考慮して慎重に評価することが重要です。計算が複雑な場合は、専門家に相談したりシミュレーションツールを活用したりして、正確に条件を把握するようにしましょう。

まとめ｜マイホームローンの金利の動向をチェックしておこう

マイホームの夢を支えるのは適切なローン選びです。しかし、金利の将来の動向は予測が難しく、どのローンを選べば良いのか迷ってしまうでしょう。

この記事では、マイホームローンにおける金利の現状とその見通し、変動金利や固定金利のそれぞれの特性を解説しました。金利タイプ別の返済額シミュレーションを交えながら、あなたの資金計画に最適な選択肢を見つけ出しましょう。