二世帯住宅を賃貸にするとトラブルになる？メリットやデメリットも徹底解説！

家を建てたいと思ったとき、「建てる家を二世帯住宅にして、将来不要になった部屋は賃貸として貸し出すことはできるのか？」という疑問がある方もいるでしょう。

二世帯住宅を賃貸に出すことは資産を有効活用する良い方法とされていますが、それにはトラブルが伴うことも少なくありません。賃貸に出すことで生じる可能性のある問題や、二世帯住宅の賃貸のメリットとデメリットを理解することは、家主として賢明な選択をする上で重要です。

この記事では、二世帯住宅を賃貸にする際の一般的なトラブルとその対処法、そして賃貸のメリットとデメリットを徹底解説します。

二世帯住宅には3つの種類がある

二世帯住宅は、それぞれの家族のプライバシーを保ちながらも共同生活を可能にする設計がなされています。しかし、それらはどのように異なり、どのタイプが賃貸に適しているのでしょうか。

ここでは、二世帯住宅の3つの主な種類を紹介し、それぞれの特徴と賃貸への向き・不向きについて詳しく説明します。

完全分離型

完全分離型の住宅は、各生活空間を明確に区分けした設計で、共有エリアがありません。

これにより、異なる世帯がそれぞれのプライベート空間を持ちながら、独立した生活を営むことが可能です。たとえ生活リズムが異なっていても、他の世帯に気を遣うことなく自由に生活することができるのが大きな利点です。

このような特徴からも、完全分離型の住宅は賃貸に向いていると言えるでしょう。

部分同居型

部分同居型の住宅は、家族や他の住人と一定のスペースを共有しながらも、個人のプライバシーを保てるように設計されています。具体的には、玄関やお風呂といったエリアを共有し、リビングや寝室などは個別の空間として分離されています。

共有スペースがあることで、異なる世帯間のコミュニケーションが促進されます。親世帯・子世帯であれば、相手の生活状況を把握しやすくなるのはメリットでしょう。しかし、部分同居型の住宅には注意点もあります。例えば、世帯間で生活リズムが異なる場合、共有スペースの利用時間や騒音に関して配慮が必要です。

部分同居型の住宅は賃貸への適用性も高く、特にルームシェアやシェアハウスの形式に適しています。各住人が個別のプライベート空間を保ちつつ、共用エリアでの交流を楽しめる環境は、コミュニティを大切にしつつも個人の空間を重視する人にとって魅力的です。

完全同居型

完全同居型の住宅は、二世帯がキッチンやお風呂、トイレといった主要な設備を共用する設計が特徴です。この設計により、室内の広さを最大限に活用し、世帯間のコミュニケーションを深めることができます。共有する設備が多いため、間取りは広々としており、住人全員がリラックスして過ごすことができます。

親世帯・子世帯であれば、共有部分での交流が増えることで、お互いの支援や協力が得られるメリットを感じられます。特に高齢の家族や小さな子供がいる家庭では安心感を持てるでしょう。

しかし、完全同居型の住宅はプライバシーの確保が難しいというデメリットも抱えています。世帯間で生活リズムが異なる場合、利用時間の調整や騒音などがストレス源となる可能性があります。完全同居型の住宅は、住人の絆を深める一方で、プライバシーとのバランスを取ることが重要です。

完全同居型の住宅を賃貸として貸し出す場合は、共用エリアを効果的に活用するシェアハウスが最適です。賃貸オーナーにとっては、共用設備の維持管理が一元化されるため、運営コストを抑えることもできます。

二世帯住宅で賃貸にするとトラブルになりやすい4つの理由

賃貸住宅として二世帯住宅を提供する際、さまざまなトラブルが生じる可能性があります。ここでは、賃貸にする際のトラブルの原因と、それを避けるための対策を見ていきましょう。

寝室と水回りの配置によるトラブル

寝室の真上に子供部屋や水回りを配置する間取りは、日常生活の静寂を乱す可能性があります。家に小さな子供がいる場合、子供の足音や声、遊ぶ際の音などが上階から響き、寝室でのリラックスタイムや睡眠を妨げることがあります。

さらに、水回りの配置も重要な問題です。トイレや浴室の水を流す音、洗濯機の揺れや排水による音、家電などの振動音は、寝室での静寂を乱す主な要因となる可能性があります。夜間や早朝にこのような騒音問題があると、住民同士がストレスを与え合う可能性があるでしょう。

将来、二世帯住宅を賃貸に出すことを考えているなら、寝室の真上の間取りや水回りの配置に十分な配慮が必要です。建築段階で適切な防音対策を取り入れたり、家の各部屋の配置をよく考えたりすることで、生活音や排水音の影響を最小限に抑え、心地よい環境を作ることができます。

水回りを共用にするとタイミングが重なる

水回りを共用する二世帯住宅は、トラブルの原因となることが多いです。

キッチンやトイレ、浴室といった水回り設備の利用は日常生活において欠かせないものであり、家族の人数が増えるほど、これらの設備の利用タイミングが重なりがちです。これが結果として、待ち時間の増加やプライバシーの侵害をもたらし、住人のストレスを増幅させる可能性があります。

さらに、水回り設備の使い方や掃除方法に関しても意見の不一致が生じやすいです。住人間で掃除の責任をどのように分担するか、またはどの程度の清潔さを保つべきかといった点は、トラブルの元となりやすいでしょう。

共用部分のあるシェアハウス等として二世帯住宅を賃貸に出す可能性があるなら、水回りをどの程度共用するか、または何を分離するかを慎重に検討することが重要です。

収納量が不十分

二世帯住宅では、それぞれの世帯が所有する多くの物品を適切に収納する必要があります。収納スペースが限られている場合、物の整理や管理が難しくなり、これが住人内でのトラブルの原因となる可能性があります。

共用の収納エリアがある場合、どちらかの世帯の物で占領されると、もう一方の世帯が収納スペースを利用できなくなることもあるでしょう。片付いていない物が増えることにより、リビングや他の共用エリアの空間が狭くなり、快適さが低下する可能性もあります。

二世帯住宅はこのように収納が不足しやすいため、収納を多めに設置する、収納エリアを明確に分ける、不要な物を定期的に処分する等に注意する必要があります。

プライバシーの確保ができない

生活動線上に共用スペースを配置する二世帯住宅は、日常生活での利便性とプライバシーのバランスを取りにくくなりがちです。

例えば、どちらかの世帯の居室近くにリビングやキッチンなどの共用スペースがある場合、その居室を通過しなければ共用スペースへアクセスできないといった状況だとプライバシーが守られにくくなります。

将来、共用スペースのある二世帯住宅を賃貸に出す可能性がある場合、共用スペースをストレスなく利用できるように生活動線をしっかりと把握し、考慮することが大切です。共用スペースの位置や動線を慎重に計画することで、日常生活のストレスを減らすことができます。

二世帯住宅で賃貸併用住宅にする4つのメリット

二世帯住宅を賃貸併用住宅にすることで、家賃収入を得ることが可能となり、経済的安定につながります。ここでは、賃貸併用住宅として二世帯住宅を提供することの具体的なメリットを見ていきましょう。

住宅ローンを利用できる

賃貸併用住宅は自宅と賃貸部分を併せ持つ住宅形態で、住宅ローンを利用し賃貸経営を始めることが可能です。

住宅ローンは通常、賃貸専用のアパートローンよりも金利が低く設定されており、これが資金調達コストを抑える利点となります。さらに、自宅部分の面積割合に応じて「住宅ローン控除」の利用が可能となり、これが所得税の節税メリットにつながります。

住宅ローンを賃貸併用住宅の全体に利用するための基本条件は「自宅部分の床面積が50％以上」であることです。この条件を満たす場合、賃貸部分の建築費も住宅ローンで賄うことが可能となります。

一方で、自宅部分の床面積が賃貸部分よりも少ない場合には、賃貸部分の資金調達にアパートローンを利用することになるでしょう。

家賃収入を得られる

敷地の一部に賃貸用の住居スペースを設けることは、住宅所有者にとって金銭的な利点をもたらします。

具体的には、賃貸スペースに入居者を受け入れることで定期的な家賃収入を得ることができ、住宅ローンの返済負担を軽減する助けとなります。家賃収入は住宅所有者にとって追加の資金源になるため、安定した収入を得たい人にとっては大きなメリットになるでしょう。

将来的に資産となる

住宅ローンの返済が続いている間、賃貸用の住居スペースから得られる家賃収入は、多くの場合、ローン返済に充てられます。これにより、住宅ローンの返済負担を軽減し、また返済期間を短縮することも可能です。

しかし、住宅ローンが完済された後は、家賃収入はそのまま所有者の収入となり、他の目的や費用に充てることができます。特に、老後の生活費を懸念している方々にとって、賃貸併用住宅は魅力的な資産運用の選択肢となります。

このように、賃貸併用住宅は安定した収入の流れを提供し、老後の生活の安心感を高める助けとなるでしょう。

節税を図れる

賃貸併用住宅の建築は、土地の固定資産税や都市計画税の軽減といった税制上の利点を受けられることがあります。具体的には、賃貸用のスペースがあることで、土地の利用効率が向上し、一定の条件下でこれらの税金の軽減が適用される可能性があります。

さらに、賃貸併用住宅の存在は、相続税の評価額を低く抑える助けとなる可能性があり、これにより相続税の負担を軽減することができるでしょう。資産運用と税制上の利点を両立することで、賃貸併用住宅は土地所有者にとって長期的な安定をもたらします。

二世帯住宅で賃貸併用住宅にする4つのデメリット

一方で、賃貸併用住宅として二世帯住宅を提供する場合、管理の手間やコスト、トラブルのリスクも避けられません。

ここでは、賃貸併用住宅として二世帯住宅を提供する際のデメリットを詳しく探り、賃貸併用住宅の選択を慎重に検討するための情報を見ていきましょう。

各世帯の生活リズムが異なる可能性がある

二世帯住宅の構造では、異なる世帯の家族が共に生活することにより、生活リズムの違いがストレスの原因となることもあります。

例えば、一方の世帯が夜遅くまで活動的で、もう一方の世帯は早く就寝し、早朝から活動を開始することがあります。このような生活リズムの違いは、家の中での人の気配や生活音が気になる原因となることがあり、この点が日常生活でのストレスを生じさせるでしょう。

二世帯住宅での共同生活においては、生活リズムの違いによる気配りが求められます。それぞれの世帯がお互いの生活リズムを理解し、配慮し合うことが、二世帯住宅での快適な共同生活を実現するためには重要です。

この問題を軽減するためには、二世帯住宅の設計や間取りの段階から考慮し、可能な限りプライバシーを保護し、生活音の影響を減らす工夫が求められるでしょう。

プライバシーが確保できない可能性がある

二世帯住宅では、プライバシーの確保が課題となります。常に他人が近くにいることは、個人のプライバシーや自由を制限する可能性があり、これが日々の生活で大きなストレスにつながることもあります。

特に、共用スペースのある二世帯住宅においては、トイレや浴室などの共用スペースでの出入り時に視線が交わるだけでも、気まずさを感じることがあるでしょう。また、間取りの制約により、個人のプライベート空間を確保することが困難になる場合があります。

プライバシーの確保は、二世帯住宅での快適な共同生活を実現するための重要な要素です。プライバシーを確保するための解決策として、例えば個人のプライベート空間を明確に区切る、または各世帯の入口を別に設けるなどの間取りの工夫が求められます。

親子間で負担する金額で揉める可能性がある

二世帯住宅での共同生活において、費用の分担はデリケートな問題となります。

世帯間で費用を均等に分けることが公平に思えても、実際の使用量に大きな差がある場合、不公平に感じる可能性があります。このようなトラブルを未然に防ぐためには、住む前に世帯間で水道光熱費の分担方法について明確に話し合うことが重要です。

もし各世帯が使用した分をそれぞれ負担することに決めた場合、水道や電気のメーターをそれぞれの世帯ごとに設置することで、公平な費用分担を実現することができます。将来賃貸に出す可能性がある場合は、二世帯住宅の設計段階で、各世帯の水道や電気の設備を完全に分けておきましょう。

売却が困難になる可能性がある

二世帯住宅の売却は、一般的な戸建て住宅と比較して難易度が高いとされています。その主な理由は、二世帯住宅の特異な構造とその需要の限定性にあります。

二世帯住宅は部屋数が多く、水回りが複数個所に配置されていることから、基本的に二世帯や多世帯の層にしか需要が生まれません。この限定的な需要が、売却の際に買い手を見つけにくくする大きな要因となっています。

さらに、二世帯住宅の敷地面積や建物の大きさが増すことで、固定資産税や修繕などの維持費が高くなる傾向にあります。これらの維持費の増加は、購入を検討する買い手にとって大きな負担となり、敬遠される要因となるでしょう。

売却を検討する際には、これらの要因を十分に考慮し、不動産会社などの専門家と適切な戦略を練る必要があります。

まとめ｜二世帯住宅はリスクを考慮したうえで検討しよう

二世帯住宅には、完全分離型や部分同居型、完全同居型の3つの形態があります。賃貸に出すのであれば、共用スペースのない完全分離型の二世帯住宅が向いているでしょう。

また、二世帯住宅を賃貸にする際、寝室や水回りの配置、共用の水回りのタイミング、収納量の不足、プライバシーの確保不足などのトラブルが生じやすくなります。

世帯間のニーズや将来の計画を慎重に考慮し、設計段階から充分な準備をすることで、トラブルを最小限に抑えることができるでしょう。