一戸建ての固定資産税はいくらになるのか目安と抑えるための裏ワザ


理想のマイホームを建てた後に支払う必要があるのが、固定資産税です。固定資産税は家を所有している限り毎年発生する費用なので、いくらかかるのか把握しておく必要があります。

固定資産税がいくらで支払うタイミングや金額の変動について知識がないと、家を建てたあとに｢思ったよりも固定資産税の負担が大きい｣や｢住宅ローンの返済もあって資金計画通りに進まなくなった｣など費用面で後悔することになる可能性があります。

マイホームの建築に成功して理想的な暮らしを実現させるためには、一戸建ての固定資産税の目安と軽減措置について知っておかなければいけません。今回は、固定資産税の支払いや金額、そして固定資産税を抑えるポイントについても解説します。 すでに建築会社との打ち合わせが進んでいる方も、一戸建ての固定資産税を抑えるポイントがあるので参考にして、マイホーム建築の第一歩を踏み出しましょう。

一戸建ての固定資産税(固定資産の価格をもとに算出される地方税)の特徴

毎年1月1日時点で所有している不動産が対象

一戸建ての固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日時点での不動産の所有者が対象になります。

固定資産税は、それぞれの市町村（東京都23区内は東京都が課税）が作成した｢固定資産課税台帳｣に登録された日で決定します。

土地と建物それぞれが別に課税される

一戸建ての固定資産税は、土地と建物がそれぞれ別に課税されます。

土地については、たとえば空き地に住宅を建てることで固定資産税が大幅に減らせるという特例が存在します。また、土地の価格や土地が利用されている目的などによって、土地に掛かる固定資産税も変動します。

一方、建物についても固定資産税が課されます。建物には一般住宅やアパート、マンションといった生活を営むための施設すべてを指しています。建物の評価額については、建物が新築であるか、築年数が経過しているかなどによって変わります。建物の固定資産税については、評価額が金額を決定する要因になります。

支払い方法は一括か年4回分割

固定資産税の支払い方法は二つあります。

一つ目は一括払いで、一年分の税金をまとめて支払う方法です。一括払いを選ぶ場合は、納付期限内に1年分の固定資産税を納付することになります。一括で支払うことで、定期的な固定資産税の支払いを忘れてしまう心配がありません。

二つ目は、年4回の分割払いで固定資産税を支払う方法です。具体的な納付期限は自治体に問い合わせましょう。分割払いの方法を選ぶと、一度に大きな金額を支払うことなく負担を減らすことができます。

支払い方法の選択については、自身の経済状況や支払い方針によります。ただし、いずれかの方法を選んでも納付期限までに確実に支払うようにしなければいけません。納付期限を過ぎると滞納となり、遅延損害金が発生しますので注意が必要です。

建物の固定資産税は年数が経つと減額されていく

一戸建ての場合、新築で家を建てたときから数年間は固定資産税が半額になるという特別な措置があります。しかし、数年間の特例措置の期間が終了した後は元に戻ります。

建物が生涯に耐えられる耐用年数が経過し、素材や建物が劣化する年数が境目になります。ただし、減額しつつも建物は存在しているので、固定資産税はゼロにはなりません。

親から相続した一戸建ては、所有者が支払う

親から一戸建てを相続した場合、遺産を相続した方が新たな所有者となり、固定資産税を支払わなければいけません。

たとえば、親が年の後半に亡くなり、翌年の1月1日が来たとします。1月1日の時点で家や土地を相続していれば、所有者となり、固定資産税を支払います。

ところが、遺産分割がまだ終わっていない場合、誰が固定資産税を支払うのかが把握しにくい状況になります。支払いが手際よくおこなわれないと、納付書は亡くなった親宛てに送られてしまい、さらに支払いの手続きが複雑になってしまう可能性があります。

支払いを誰がするのかということで混乱するのを避けるためには、相続人代表者指定届を市町村に提出する必要があります。相続人が誰なのか明確にしておくことで、指定された相続人に納付書が送られてきます。したがって、相続人が支払うことになるのです。

中古住宅は再建築価格を建築後の年数により補正する

中古の一戸建て住宅の価値を計算するとき、家が建てられてからの年数を考慮する必要があります。

この過程では、家を再建築するための価格(再建築価格)に、家の年数に応じて価値がどれだけ下がるかを表す減価率(経年減点補正率)に基づいて家の価値を算出します。

中古住宅では、建物の劣化が予想されるため、その劣化に応じて再建築価格が計算されます。
経年減点補正率は下限が2割となっており、それ以下にはなりません。

マンションと比較すると安くなりやすい

一戸建ては土地の固定資産税が占める割合が高い

一戸建ての家を持つと毎年払う必要がある固定資産税ですが、固定資産税は建物と土地の二つが対象になり、割合としては土地の方が高い傾向にあります。

一戸建てでは、土地の固定資産税が全体に占める割合が高くなりやすいとされています。建物よりも土地の価値が評価されやすいため、結果として土地の固定資産税が高くなる傾向にあります。

土地の方が割合が高いということは、一戸建てを建てるときの資金計画に大きく影響すると思うので、知っておくようにしましょう。

木造住宅はRC造より減価償却期間が短い

固定資産税の金額を決める要因の一つとして、建物の構造があります。

一戸建ての家は主に木造、マンションは鉄骨や鉄筋コンクリート(RC造)で造られているものが多いです。

建物の構造が異なる一戸建てとマンションでは、減価償却の期間が異なるので固定資産税も変わってきます。建物は建てていきなり価値がなくなるわけではなく、時間とともに少しずつ価値が下がっていきます。

価値が下がっていく過程というのを、会計上は減価償却と言います。そして、減価償却の期間が木造住宅では約22年、RC造では約47年とされています。つまり、一戸建ての木造住宅はマンションのRC造よりも早く価値がなくなると考えられるのです。

経年による建物の価値が下がりやすいため、固定資産税にも影響を与えるとされています。一方で、マンションのRC造は長く構造を保つことを目的に設計されているので、一戸建てより長く使えるので減価償却の期間が長くなるとされています。

一戸建ての固定資産税の目安は10万~15万円

売却相場3,000万円の想定で15万円

一戸建ての家を売る場合、売却価格の目安になるのが固定資産税評価額です。

固定資産税評価額については、土地の購入価格の70%程度、建物の建設費の60%程度が目安とされています。たとえば土地と建物をそれぞれ1,500万円ずつで購入した場合、土地は約1,050万円、建物は約900万円の評価額になるのが目安とされています。

そして、一戸建ての評価額の年間平均は、建物と土地の合計価格が3,000万円の場合約10万円から約15万円程度だと考えられています。

固定資産税は年間で計算されるので、10万円~15万円の場合毎月1万円くらいの費用を払うということにもなります。しかし、あくまで目安であり、実際の固定資産税は住宅の種類や場所、築年数などにより変動します。

固定資産税の計算方法

土地の固定資産税の目安

土地の固定資産税は、購入価格の70%が相場であることを基準に計算することができます。所有する土地を購入したときの価格の70%が土地の固定資産税の評価額として算出され、固定資産税の目安になります。

たとえば2,000万円で取引された土地を所有している場合、土地の評価額は2,000万円の70%、つまり1,400万円と算出されます。そして、算出された評価額に標準税率1.4%を掛けることで、年間に支払わなければいけない固定資産税が計算されます。

土地の評価額が1,400万円の場合、1,400万円×1.4%=196,000円になり、毎年支払わなければいけない土地の固定資産税になります。月ごとに割ってみると、約16,000円を支払うことになり、毎月の支出ということになります。

建物の固定資産税の目安

建物の固定資産税の計算方法については、まず建物の評価額を算出する必要があります。

建物については建築費用の60%が目安とされていて、建物の建築費用×60%で目安となる評価額を算出できます。さらに標準税率1.4%をかけることで、固定資産税を計算することができます。

たとえば新築で建築費用が3,000万円の家の場合、建築費用の60%となる1,800万円が評価額ということになります。1,800万円の評価額に税率1.4%をかけると、固定資産税は252,000円になります。ただし、算出した金額はあくまで目安であり、評価額は地域や固定資産の特性、築年数などの要素により変動します。

なお、評価額は3年ごとに見直されるため、具体的な金額を知りたい場合には、自治体に問い合わせましょう。

固定資産税の軽減措置について

土地に適用される軽減措置

200平方メートル以下の小規模住宅用地は評価額×6分の1

一戸建ての固定資産税を抑えることができる措置の一つとして、200平方メートル以下の面積の土地に家を建てる場合、小規模住宅用地の特例を使って固定資産税を減らすことができる可能性があります。

小規模住宅用地の特例が適用されると、土地の評価額の6分の1が軽減措置の対象になります。

一戸建てにおいて面積が200平方メートル以下の部分については、固定資産税が6分の1と大幅に減らすことができるのです。

固定資産税を計算するうえで小規模住宅用地の特例について理解しておくことで、固定資産税の支出を減らし余裕のある資金計画を立てることができます。

また、小規模住宅用地の特例は永続的に適用されるため、一生涯の固定資産税を減らすことができるようになっています。ただし、土地が住宅用途でなければ特例は適用されませんので、土地利用の目的を明確にしておくことが大切です。

200平方メートルを超える部分の一般住宅用地については、評価額×3分の1

一戸建ての土地について、面積が200平方メートルを超えた領域については一般住宅用地というカテゴリーに分類されます。一般住宅用地には固定資産税の軽減措置が適用され、評価額の3分の1の金額にすることができます。

200平方メートルの面積を超えることは一般住宅ではあまりなく、大きな一戸建ての土地でも200平方メートル以内に収まるのが多いので、小規模住宅用地というカテゴリーに入るケースを想定しておくのが良いとされています。

しかし、広い土地を持つ一戸建てでは200平方メートルを超える部分が発生する可能性もあるので、一般住宅用地の特例措置についても理解しておく必要があります。

広大な土地を所有すると固定資産税も増えてしまうので、広い土地を所有する一戸建ての持ち主にとって、一般住宅用地の特例措置は固定資産税の負担を減らすことができる制度とも言えます。

2024年3月31日までに建てられた建物に適用される軽減措置

新築の一般住宅は3年間分の固定資産税評価額×2分の1

新築の一戸建て住宅には、固定資産税について軽減措置が存在します。

一定の条件を満たした一戸建て住宅は、3年間住宅の評価額が2分の1で計算できるというものです。特例措置は2024年の3月31日まで適用され、期日を過ぎると特例措置は利用できなくなります。

長期優良住宅は5年間分の評価額×2分の1

長期優良住宅とは、耐震性や耐久性に優れ長く暮らせると判断され、国土交通省によって長期優良住宅認定制度で認められた住宅を指します。つまり、他の家とくらべて優良だと見なされているということです。

長期優良住宅を新築した場合、5年間固定資産税評価額が2分の1に減額され、負担を減らすことができます。

長期優良住宅の特例措置については、令和6年3月31日までの間の5年間のみの適用となっています。一方で特例措置を受けるには一定の基準を満たす必要があり、長期優良住宅に認定されるためには住宅の見直しや更新、認定されるための手続きも必要になります。

しかし、結果として得られる節税効果だけでなく、長期間の住み心地を確保することが期待できます。長期優良住宅の特例措置の内容を踏まえて、新たに住宅を手に入れるときやリフォームを検討するときには、長期優良住宅に認定されるような住宅を建てるという選択肢もあります。

一戸建ての固定資産税を抑える裏ワザ

住んでいる自治体の減税制度を利用する

住宅所有者には、固定資産税の負担を軽くするために活用できる制度が自治体によって設けられている場合があります。

たとえば固定資産税の標準税率を1.4%以下に設定するなど、金銭的な負担を感じないような減税制度が採用されています。

また、市町村の人口減少を抑制するために優遇措置を設けている自治体もあります。特に地方自治体では優遇措置を検討しているところもあるので、都市部で住宅を持つより効果的な優遇措置を利用できることもあります。

自治体ごとの減税制度の利用を検討することで、固定資産税の負担を軽くすることができます。居住する自治体の担当窓口へ問い合わせたりホームページなどで調べてみるようにしましょう。

クレジットカード払いをしてポイント還元を受ける

一戸建ての固定資産税の支払いをクレジットカードでおこなうことによって、ポイントを積み立てることができます。積み立てたポイントは普段の生活で使えるようになるので、結果として節約にもつながるので効果的と言えます。

クレジットカードごとに設定されている割引ポイントの条件を活用すれば、普段の生活で気軽にポイントを増やすことができます。現代ではクレジット決済などが主流になっているので、ポイントが貯まることをメリットに感じる方も多いと思います。