一軒家を建てる・マンション購入の初期費用の金額と安く抑える方法

一軒家を建てたりマンションを購入するためには高額な費用がかかります。主に物件本体の価格に目が行きがちですが、手付金・諸費用(仲介手数料、不動産取得税や固定資産税といった各種税金、住宅ローンの手数料や保証料)・頭金といった初期費用がいくらかかるかおさえることが大切です。

現金で一括払いしなくてはならないものもあるため、物件価格だけではなくて初期費用にも注目して余裕のある資金計画を立てなければなりません。

家を建てる・購入するには初期費用がいくらかかるのか、また初期費用を十分に準備できていない状態で家の新築・購入はできるのか知っておく必要があります。

今回は、初期費用の内訳と目安を住宅タイプ別で紹介していきます。自分が建てようとしている、もしくは購入しようとしている物件の初期費用がいくらかかるのか知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

一軒家を建てる・マンション購入するのにかかる初期費用の金額の目安

一軒家の新築・マンション購入にかかる平均総額と、諸費用・手付金の目安の金額を知ることで、おおよその金額を算出することができます。

初期費用は、諸費用が物件価格の3%~10%、手付金が物件価格の5%~10%かかるとされています。

2022年度 フラット35利用者調査を参考にして、たとえば、4,848万円の新築マンションを購入する場合、初期費用として387万円~969万円が目安として必要になると考えましょう。

さらに、頭金を用意する場合、その分、初期費用のお金が必要になります。

(金額には、土地代や建築費、設備費なども含まれるため、正しい金額は実際に購入する物件の内訳をご覧ください。)

参照:2022年度 フラット35利用者調査

初期費用の内訳

手付金

マンションは物件価格の5%〜10%

手付金とは売買契約を結ぶときに買主が売主に支払うお金です。手付金を支払うことで、あなたが物件購入に真剣に考えていることを売主に伝えることができます。

手付金は、マンションの物件価格の5%から10%が必要とされています。たとえば物件価格が4,000万円の場合、手付金として200万円から400万円が必要ということになります。

手付金は売買契約が成立した後で物件価格から引かれるため、実際に支払う金額は変わりません。

新築注文住宅は土地購入代金の5%~10%

土地の手付金とは、契約した住宅を建てる土地の購入価格の一部を前もって支払うことで、購入する意志が固いことを示すことができます。たとえば土地の価格が2,000万円の場合、手付金は100万円から200万円用意するようにしましょう。

しかし、手付金の金額は購入者と建築業者が話し合って決めるため、5%~10%ではないこともあり、業者や自身の予算、地域によって割合は変動します。手付金は建築費用の一部として計算され、最終的な費用の支払いがおこなわれるときに減額されます。

新築建売住宅の手付金は物件価格の5%~10%

手付金は、新築建売住宅の物件価格の5%から10%が必要とされています。
たとえば物件価格が3,000万円の家を建てる場合、手付金は150万円~300万円が必要になります。

中古戸建て住宅は物件価格の5%~10%

中古の一戸建てを購入する場合、物件価格の5%~10%程度の手付金が必要になるとされています。

たとえば中古戸建て住宅が5,000万円かかる場合、手付金として250万円から500万円を用意する必要があるということです。

諸費用

新築マンションは物件価格の3%~10%

新築マンションを購入するときには、物件の購入価格だけを考えていてはいけません。物件価格以外にも諸費用が必要になるので、諸費用分も用意しなければいけません。

新築マンションの諸費用については、物件価格の約3%~10%を初期費用として用意しておきましょう。初期費用には物件を手に入れるための手数料や税金、保険料などが含まれています。たとえば3,000万円のマンションを購入する場合、初期費用として90万円~300万円が必要になります。

中古マンションは物件価格の6%~9%

中古マンションを購入する場合、物件価格の6%~9%が初期費用と目安になることを覚えておいてください。

中古マンションの方は、不動産会社に支払う仲介手数料の支払いがあるため、新築マンションとくらべて初期費用が高くなる傾向があります。

仲介手数料を含めた諸費用は、以前までは現金での一括払いが主流でしたが、現在では住宅ローンで負担することもできます。

新築注文住宅は物件価格の5%~10%

新築注文住宅の場合物件価格の5%から10%くらいが諸費用として必要になるとされています。

たとえば、新築注文住宅の価格が4,000万円だった場合、200万円から400万円が諸費用として必要ということになります。諸費用には複数の項目が含まれていて、設計料や見積もり作成費などがあります。加えて、土地購入の手数料や税金、住宅ローンの手続き費用なども加算されます。

新築建売住宅は物件価格の5%~10%

新築建売住宅の購入において必要な諸費用は、物件価格の約5%~10%とされています。

諸費用については保険料や登記費用、仲介手数料などを含む総額のことを指し、新築建売住宅の場合軽く見積もっても物件価格の10%は必要となると考えられています。

中古戸建て住宅は物件価格の6%~10%

中古戸建て住宅の場合、諸費用は物件価格の6%から10%が目安とされています。たとえば物件価格が2,000万円の場合、諸費用だけで120万円から200万円が必要になるということです。

頭金

マンションと一軒家ともに物件価格の10~20%

頭金の金額については、マンションや一軒家を購入するためにかかる物件価格の10~20%が目安とされています。

頭金は自己資金で用意する部分で、支払った後に残りの物件価格は住宅ローンなどで賄います。

頭金があれば、借り入れ金額を抑え返済負担を減らすことができます。たとえば3,000万円の物件を建てようとする場合、300万円~600万円の頭金を用意することで残りの借り入れた住宅ローンの返済で生活が苦しくなりにくくなります。

一軒家を建てる・マンション購入するのにかかる諸費用の内訳・目安

不動産取得時にかかる諸費用

仲介手数料の計算式は売買価格×3%+6万円+税

不動産を購入する場合、不動産会社に支払う仲介手数料は諸費用として大きな金額になります。

仲介手数料の計算方法としては、物件の売買価格×3%に6万円を加えて、消費税を外税して算出するのが一般的な方法です。

たとえば2,000万円の物件を購入する場合、売買価格の3%が60万円、そして6万円を加えると66万円になります。さらに10%の消費税(6.6万円)を足した合計72.6万円が仲介手数料の上限ということになります。上限を超えた手数料を支払う必要はありません。

仲介手数料の支払い時期は、売買契約が成立した時点と、物件の引き渡しが完了したときの2回に分けて支払うケースが多いです。

不動産取得税の計算式は固定資産税評価額×税率3%

家を建てるときには不動産取得税を考える必要があります。不動産取得税とは、物件の購入価格や土地の価格というよりも、不動産の評価によって決まります。

不動産の価値を示す数字が｢固定資産税評価額｣であり、固定資産税評価額をもとに不動産取得税が計算されます。評価額の3%が不動産取得税になることを覚えておきましょう。（2023年11月現在）

税額の計算は専門的な知識が必要になるので、減税などについての制度を活用して費用を抑えたり正確な金額を知りたいという方は、業者やハウスメーカーの担当者に相談することをおすすめします。

固定資産税は固定資産税評価額×1.4%

家を建てたりマンションを購入するときに固定資産税のことも考えておくとよいでしょう。

固定資産税評価額とは、所有している土地や建物の評価額を指しています。都道府県や市町村ごとに評価額が算定され、多くの都道府県や市町村では3年に1度評価額の見直しがおこなわれます。

地域ごとの固定資産税評価額をもとに、固定資産税は計算されます。具体的には固定資産税評価額に1.4%を掛けるという計算方法で求められます。

1.4%という税率は、自治体によって異なるため1.5%や1.6%となる場合もあります。詳しい税率については、住んでいる地域の自治体の窓口に相談してみましょう。

さらに、固定資産税は日割りで計算されるため、1年間の固定資産税評価額に対し日割り計算した金額が、支払うべき固定資産税ということになります。

土地や建物を所有することで発生する固定資産税は、住む地区や土地の広さ、建築物の規模によって大きく変動しますので、事前にいくらかかるのか計算をしておくことが大切です。

都市計画税は固定資産税×0.3%

都市計画税は、「市街化区域」内に土地・建物を所有している場合にのみ課されます。都市計画税は地域の発展や活性化を目的に徴収される税金のことで、1年間で所有する建物にかかる税金を指します。

都市計画税の金額については、固定資産税の評価額と0.3%の制限税率を掛け合わせることで求められます。

たとえば建物の固定資産税評価額が850万円だった場合、都市計画税は850万円×0.3%=25,500円になります。もし複数の土地や建物を所有している場合は、すべての固定資産を合計した後で税率を適用します。

都市計画税については毎年1月1日時点で所有している建物に対して課税されますので、注意が必要です。また、自治体によっては税率が異なる場合もありますので、具体的な税額を知りたい場合は各市町村のホームページ等で確認しましょう。

印紙税は1万円~6万円

印紙税は住宅ローンの契約書や売買契約書などの取引で作成する書類に対してかかる税金です。

税金の金額は、契約金額の金額に応じて異なります。税金の金額は法律で定められています。

たとえば、契約金額が1,000万円を超えて5,000万円以下の場合、印紙税は2万円かかります。

一方で契約金額が5,000万円を超えると、印紙税は6万円に増えます。ただし、印紙税の具体的な金額は書類ごとの契約金額や物件価格、借り入れ金額などの条件により決まります。

令和6年3月31日までの間に作成されるものは軽減措置があり、契約金額が1,000万円を超えて5,000万円以下の場合、印紙税は1万円かかります。契約金額が5,000万円を超えると、印紙税は3万円に増えます。詳しくは国税庁のWebサイトで確認をして下さい。

参照:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

ちなみに、ネット銀行などで電子契約をするときは印紙税が免除されることもありますので、確認しておきましょう。

登録免許税は課税標準額×2%もしくは0.4%、司法書士費用は7,000円~30,000円が相場

家を建てるときやマンションを買うときには、登録免許税と司法書士費用も必要になります。

登録免許税とは物件をあなたの名前に登録するための税金で、登録免許税の計算方法は課税標準額に2%もしくは0.4%をかけたものになります。

課税標準額にかかる税率については、所有権を移転させるための登記の場合2%となり、所有権の保存や抵当権の設定においては0.4%になります。令和8年3月31日まで軽減措置があるので、適用条件などは国税庁のWebサイトで確認をして下さい。

参照:登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

また、司法書士費用は登記手続きを代行してもらうための費用のことをいいます。費用は事務所ごとに料金設定が異なりますが、約7,000円から30,000円ほどが目安になるとされています。

住宅ローンを契約するときにかかる諸費用

住宅ローンの事務手数料は借入額の2.2%

住宅ローンの事務手数料とは、住宅ローンを取り扱う銀行などの金融機関に支払う費用です。借り入れる金額によって支払う金額が変動します。

住宅ローンの事務手数料には、定率型での支払いが多く採用されていて、事務手数料はローンの借り入れ額の2.2%とされています。例えば、借り入れ額が4,000万円だとすると、手数料は約88万円ということになります。

必要となったときに短期間で用意できる金額でもないので、準備を怠ると思わぬ出費に苦しむこともありますので注意が必要です。

また、元々の借り入れ金額に上乗せされる形で支払うことが多いので、住宅ローンの全体的な返済計画に含めて予算を立てましょう。

保証料は借入額の0%～2%

住宅ローンを借り入れるにあたって必要になるのが、保証料です。保証料とは万が一住宅ローンの返済ができなくなってしまったときに、保証会社がローンの返済を代行するための料金のことを指します。保証料は保険会社や金融機関ごとに異なりますが、相場は住宅ローンの借り入れ額に0%~2%をかけた金額とされています。

たとえば3,000万円を借り入れた場合、保証料は60万円ほどまで見積もっておく必要があります保証料が0円の場合、金融機関が設定する金利や事務手数料に保証料分の金額が上乗せされます。

保証料は住宅を手に入れるための大きな負担の一つになりますので、住宅購入を計画するときには保証料も忘れずに予算に入れるようにしましょう。

火災保険は年間で5万前後

住宅ローンの借入時に火災保険の加入を求められることがあります。火災保険に加入することで、火災による自然災害から大切な家を守ることができます。火災保険は、年間で5万円前後かかるとされています。

火災保険とあわせて、地震保険に加入する方は、さらに費用がかかります。単体で加入するよりは、火災保険と地震保険をセットで加入するのがおすすめです。地震保険の加入は任意です。

保険料は物件の位置や築年数、面積、建物の構造などにより変動します。特に、自然災害の多い地域では保険料が高くなる傾向にあります。

他の諸費用

修繕積立基金は数十万円

修繕積立基金は新築マンションを受け渡されるときに一度だけ支払う費用で、数十万円が相場とされています。

たとえば、マンションの外壁の補修やエレベーターの修理など、大がかりな工事が必要になったとき、修繕積立基金から費用を捻出することができます。

建物の劣化を対策しつつ突然の大きな出費を防ぐことができるので、修繕積立基金は新築マンションを購入するときに必要な費用です。

修繕積立基金は返金されないケースが多いですが、マンションを良い状態で維持するには必要な費用なので、新築マンションを建てるときは用意するようにしましょう。

地盤調査費は約5万円から、改良工事費は工事規模による

新築の家を建てる前には地盤調査をおこなうことが必須で、調査にかかる費用は約5万円からとされています。

地盤調査は安全な住まいづくりにとって欠かせないもので、地盤が弱くなっていることで住宅が沈み下がったり、傾くといったリスクを未然に防ぐことができます。

また、地盤調査の結果によっては地盤を固め安定化させる地盤改良工事をする必要があります。地盤の改良に必要な工事費は、地盤の状況によって大きく変わることがあります。

工事の種類や規模によっては数十万円から数百万円かかる場合もあります。

地盤調査費と地盤改良工事費は、新築の家を建てる初期費用になります。新築戸建て住宅を建てるうえでの安全性を確認するために必要な費用なので、家づくりの安全性と品質を確保するために欠かせません。

地鎮祭にかかる費用は5~10万円

新築の一戸建て住宅を建てるにあたって、家を築く前に地鎮祭をおこなうケースもあります。

地鎮祭は工事が始まる前に土地を神聖視し、無事に工事が進行することを願う儀式です。地鎮祭をおこなう場合、実施するのにかかる費用は5万円から10万円とされています。

儀式をやらなければいけないという決まりはありませんが、検討している方は不動産業者に相談してみましょう。

水道負担金は数十万円

新築の一戸建てを建てる場合、水道の設置における費用として水道負担金がかかることがあります。

水道負担金は自治体の水道局に支払わなければならない費用のことで、数十万円の費用が目安とされています。

水道負担金は新しい水道を設置したり、既存の水道の口径を増やすときに発生します。地域によっては水道利用加入金や給水分担金などと呼ばれることもあります。

初期費用を抑える方法

諸費用を住宅ローンに組み込みオーバーローンを組む

新築の家を建てるときには、初期費用や諸費用がかかります。初期費用や諸費用は高額になるので、住宅ローンに上乗せして借り入れることで大きな出費を抑えることができます。

家の値段だけでなく、登記費用や印紙税などの諸費用も一緒に借りられるのがオーバーローンです。オーバーローンを採用することで、一度に多額の支払いをする必要がなくなり、初期費用や諸費用の負担を分散することができます。

しかし、オーバーローンを採用すると月々の返済額は初期費用や諸費用分増えるので、全体の返済期間も長くなる傾向があります。

物件の購入や建築における初期費用は複数あるので高額になりやすく、オーバーローンであれば初期費用を大幅に節約することが期待できます。

ただし、すべての金融機関がオーバーローンを扱っているわけではないため、金融機関ごとで提供されているサービスを調査したうえで採用するかの選択をおこなうことが大切です。

不動産会社と交渉して仲介手数料を抑える

家を建てるときの初期費用を抑えるためには、不動産会社と交渉して仲介手数料を抑えることが効果的です。

交渉は多くの場面でおこなわれており、不動産側からも歓迎されます。交渉のコツを掴むことで、成功率を高めることができます。もし交渉がむずかしいと感じた場合でも、仲介手数料の安い不動産屋さんに物件を持ち込むことで費用を抑えられる可能性もあります。

交渉については伝え方やタイミングにコツがあり、ポイントを抑えることで効果的な交渉がおこなえるようになります。初期費用の中でも大きな割合を占める仲介手数料を抑えることは、自身への負担を減らすことでもあります。

登記手続きを司法書士に依頼せず自分でおこなう

初期費用の一つとして登録免許税と司法書士費用があります。

司法書士に依頼することが多いですが、自分でやることにより報酬分を節約し初期費用を抑えることができます。

ただし、自分でする場合は必要な書類を準備し、法務局へ足を運び手続き申請するなど専門的な知識と手間が発生します。

また、法務局は平日のみ開設しているので、休みを取らなければいけなくなる可能性もあります。さらに手続きを間違えてしまうと、住宅購入や建築開始が大幅に遅れてしまうケースもあります。

司法書士に依頼するのがリスクは少なく手間もかからないのですが、手間をかけてでも費用を抑えたい方、自分で学びたい方は自力での登記手続きを検討してみましょう。