4000万円で一戸建てはもったいない？賃貸か持ち家か判断する方法を紹介

ライフステージの変化や世帯収入の増加などのタイミングを機に、一戸建ての購入を検討される方は多いです。ハウスメーカーや不動産会社に相談すると、求める家の目安額がわかるだけでなくローン返済のシミュレーションをしてくれる会社もあります。

ハウスメーカーや不動産会社に相談することで、必要な予算がわかり具体的に計画が立てられる一方で、実際のシミュレーションを目の当たりにして｢一戸建てを買うべきなのか｣｢金銭的な負担が増えてしまう｣と不安を感じている方も多くいます。一戸建て住宅は高額なので、少なからずためらってしまう可能性があります。

一戸建てを持つことは果たしてもったいないのか、また、いくら程度の金銭的負担であれば妥当な金額といえるのか。一戸建てを購入するうえで、金銭的な負担を事前に把握しておかなければいけません。

いま4,000万円の一戸建てを購入するべきか

2022年のフラット35の調査によると、注文住宅の購入金額(予定建設費と土地取得費を合計した金額)や、新築住宅及び中古住宅の購入金額は、1年前と比較し中古戸建、中古マンション、注文住宅、建売住宅、土地付き注文住宅、マンションすべての区分で上昇しています。

今後も金額が上昇するかどうか断言することはできませんが、2012年以降、金額は上昇していることから今後、上昇する可能性があります。

参照元:2022年度 フラット35利用者調査

一戸建ての購入はよく検討し、同じような間取りや立地条件の物件が、中古戸建ではいくらになのか、中古マンションではいくらになのか確認しましょう。仮に、4,000万円という費用が高いと思っている場合であれば、その家である必要性が本当にあるのか確かめてみるべきです。

費用だけではなくて、ライフスタイル等も考えて購入するか検討することをおすすめします。

いま4,000万円の一戸建てを購入することになった場合、全期固定金利1.8%で、借入期間は35年間だとすると、総返済額は53,943,142円で、毎月の返済額は128,436円となります。

参照サイト:ローン返済（毎月払い） – 高精度計算サイト

一戸建ての購入がもったいないと思う意見の根拠

築年数の経過によって建物の価値がゼロに近づくから

新築の家は新しさや最新の機能を備えているため価値が高いですが、時間が経つにつれてその価値は徐々に減少していき、築20年程度でゼロに近づくとされています。 理由は、木造住宅の税法上の耐用年数が22年だからです。

災害の多い日本ではいつ持ち家の価値が欠損するかわからないから

日本は、地震はもとより台風や洪水といった自然災害が発生しやすいです。したがって、自然災害によって一戸建ての家や土地がいつ被害を受けるかは、予測することがむずかしいと言えます。

特に、地震によって家が倒壊した場合、新築だったとしても倒壊した家の価値は一瞬にしてゼロになってしまい、修復費用も膨大となることが予想されます。

一方、賃貸住宅だと家主の管理責任下にあるため、被害に見舞われても自己負担は限定的で一戸建てにくらべて金銭的負担は少なくなります。

自然災害による倒壊などのリスクを考えたうえで、一戸建ての購入を｢もったいない｣と考える方もいます。

持ち家を買うと自由にお金を使いにくくなる

持ち家を買うと、借り入れした住宅ローンの返済をすることになるので、自由にお金を使いにくくなります。
したがって、好きな場所に自由に引っ越すことがむずかしくなり、仕事の場所や子どもの進学先などに合わせた生活に切り替えることもむずかしくなります。

また、将来、仕事を失う、給料が減るなどで安定した収入が得られなくなった場合、住宅ローンの支払いがむずかしくなってしまう可能性もあります。

一戸建てを持つことの損得の判断基準の目安

200倍の法則を基準にする

200倍の法則とは、家賃の200倍が物件の買い取り価格となるとみなし、持ち家を持つことで損をしていないかの判断において参考となる金額を算出する法則です。

たとえば、自分が住みたいと思う家を建てるのに、4,000万円程度がかかります。同じレベルの家を賃貸で借りる場合、毎月の家賃は20万円ということです。

一戸建ての購入価格が賃貸で借りるときの金額の200倍以内であれば、購入したほうがお得で、200倍以上であれば借りたほうがお得という考え方です。

新築の一戸建ての場合、賃貸で借りるときの金額の300倍が相場と言われているので、200倍の法則ではなくて、300倍を基準にしましょう。

4,000万円の一戸建ての住宅ローンを組む方の世帯年収の目安

一戸建ての購入価格に合った年収については、年収倍率という考え方で判断することができます。
フラット35を利用した方の年収倍率は、中古戸建が5.7倍、注文住宅と建売住宅が6.9倍、土地つき注文住宅が7.7倍となっているので、5倍から7倍の範囲であれば一戸建ての購入価格に合った年収だと考えられます。

仮に4,000万円の家を購入する場合、年収は571万円~800万円程度が購入金額にあった目安だと考えられます。

参照元:2022年度 フラット35利用者調査

4000万円の一戸建て住宅ローンに頭金はいくら入れるべきか

頭金の目安は購入価格の20%から

一戸建ての価格が4,000万円とした場合、頭金の目安としては購入価格の20%、つまり800万円が良いとされています。しかし、頭金についてはあくまで目安であり、家庭ごとの生活や将来設計によって変わります。

頭金を多く用意できれば、月々の返済額を少なくすることができます。ただし、諸費用や子どもの教育費、老後の蓄えなど家を買う以外の生活費用も考えておく必要があります。頭金に多くの資金を費やしてしまうと、生活費用が足りなくなって苦しくなってしまう可能性があります。

無理なく住宅ローンを完済するためのコツ

月々の返済負担率を下げるために、頭金の支払い金額を20%以上に増やす

住宅を購入するときに頭金を増やすことで、毎月の返済額や総返済額を減らせます。

たとえば4,000万円の住宅ローンを組む場合、購入価格の20%である800万円を頭金として事前に支払えば、残りの借り入れ額は3,200万円です。借り入れ額が減ることで、頭金を用意しなかった場合とくらべて返済額を大幅に減らせます。

さらに、結果として全体の返済負担も減ることになるため、生活の質を落とすことなく安心して住宅ローンを返済することができます。もし頭金を準備するのがむずかしい場合には、親族からの支援を受けることも一つの方法です。

月々の返済負担額を減らすために、金利の低い金融機関を選ぶ

住宅ローンの返済、特に一戸建てを4,000万円で購入した場合の月々の負担を軽くするためには、金利が低めの金融機関を選ぶことが大切です。

金利が低いと借りた金額に対する返済金額が少なくなり、結果として毎月の返済額が少なくなります。つまり、生活費に余裕ができるので家計の負担を減らす効果もあります。また、金利が低ければローンを組む期間が長くなっても利息の負担が軽くなります。

住宅ローンを早く完済するために、夫婦で合算して住宅ローンを組む

一人の収入だけでは希望する金額を借りることはむずかしい場合もあります。一人だけでの借り入れがむずかしい場合は、夫婦で収入を合わせて住宅ローンを組む方法もあります。

夫婦の収入を合わせて住宅ローンを組むことで、借り入れできる金額を増やすことができます。