一戸建て売却の流れは6つの流れ！必要な準備・相場・コツとは？

｢一戸建てを売却するにはどのような準備が必要なのだろう｣｢どのような流れで進んでいくのだろう｣｢いくらお金がかかるのか｣というような疑問を抱えている方は多いと思います。

 

不動産の売却は大きなお金が動くため、はじめての方にとっては不安になるはずです。不動産売却への不安を取り除き安心して売却を進めていくためには、全体の流れを把握しておく必要があります。また、不動産売却で後悔しないために、一戸建ての売却価格の相場や売却成功のコツも把握しておくことがおすすめです。

 

本記事では、一戸建ての売却の全体の流れ、必要な書類・お金・手続き、一戸建て売却の相場、売却のコツについて紹介していきます。

 

 

一戸建て売却の流れ

STEP1. 一戸建て売却の準備を進める(1週間)

【売主】住宅ローンの残高を確認する

一戸建ての売却を考えた場合、最初におこなうべきことが住宅ローンの残高確認です。住宅ローンがまだ残っている状態での売却では、返済額を把握しておく必要があります。大事なことは、売却金額と住宅ローン残高とのバランスで、結果的にローンの返済ができるか見極めることです。

 

残高の確認方法はいくつかありますが、主にローンを組んでいる金融機関から送られてくる各種証明書を参照しするのが早い確認方法です。

 

残高の確認方法について紹介します。

 

金融機関に問い合わせる	直接問い合わせて残高を確認 電話やメール、オンラインアカウントにログインして確認
ローン明細書を確認	ローン明細書の残高情報確認
支払い履歴を確認	過去の支払い履歴を確認 明細書や領収書など

【売主】一戸建て売却の相場を調べる

一戸建ての適正な売却価格を見つけるためには、現在の相場を理解する必要があります。同じような地域や環境で売られている一戸建ての価格を確認することで、似ている物件がいくらで取引されているか把握できます。

 

駅からの距離、土地や建物の広さ、間取り、築年数などが似ている場合、物件の売却価格が一戸建ての相場です。また、自分の物件の売却価格が相場よりも高いか低いかを把握することで、売れるための価格設定ができます。

 

Webサイトなどで把握した相場観は、不動産会社に査定を依頼するときの大切な判断材料になります。

 

【売主】売却にかかる諸費用を確認して用意する

住宅ローンの返済が終わってない場合はとくに、売却後にいくら手元に残るのか確認することが大切です。

 

売却をする場合、取引の全額が手元に残るわけではなく、仲介手数料や住宅ローンの完済や売却益にかかる税金など諸費用がかかってきます。

 

【売主】物件の所有者が本人か確認する

名義が異なると売却することができないため、物件の所有者が本人であることを確認することは大切です。書類を準備すると同時に所有者の確認をおこないましょう。

 

特に、土地と建物の名義が異なることは一戸建てで多く見られます。たとえば、親から相続した土地に自分で家を建てた場合に該当します。法務局で取得できる登記簿謄本には名義人が記載されているので確認することができます。

 

【売主】必要書類を準備する

一戸建てを売却する場合は、事前に書類を集めておきましょう。
必要な書類は、本人確認書類などで、取引の正確性を保証するために取得しましょう。書類が揃っていると、売却査定や手続きを効率的に進めることができ、適正な価格で迅速に売却できます。

 

書類の内容と詳細について紹介します。

 

本人確認書類	身元を確認するための書類 パスポート、運転免許証、健康保険証、マイナンバーカードなど
登記済権利証か登記識別情報	不動産の所有登記をした時点で受け取っているもの。2005年3月7日以降は、登記済権利証に代わり登記識別情報に変更
地積測量図	不動産の敷地や土地の境界、面積などを示す図面 取得に数日～数週間程度かかる
住宅性能評価書（交付されている場合）	建物の性能や品質の評価を示す書類 断熱性能、気密性能、耐震性能など

STEP2. 査定依頼をして不動産会社と契約する(1〜4週間)

【売主】机上査定か訪問査定か査定方法を選ぶ

家を売るとき、どちらの方法を選ぶべきかは、個々の状況によります。たとえば、時間がなくて急いで売りたいときは、早く結果を得られる机上査定がおすすめです。一方で家をなるべく高く売りたいときは、家の詳細を見てもらうために訪問査定を選ぶと良いです。どちらの方法も一長一短がありますので、現在の状況にあった納得できる方法を選びましょう。

 

机上査定は、提供する家の情報を基に不動産会社が評価をおこなう方法です。年数、土地の広さなどの事項で評価します。

 

訪問査定は、不動産会社の担当者が家を直接見に来て評価をする方法です。家の細部まで確認できるので、より詳細な評価が得られます。

 

【売主】複数の不動産会社に査定を依頼する

大切なのは、ただ高い査定価格を出してくれる会社を選ぶのではなく、自身が納得できる理由や査定内容を分かりやすいように説明してくれる会社です。相性の良い担当者がいる場合、より話しやすく質問や相談をしやすいです。

 

気になる会社を何社か見つけた場合は、やりとりをおこなったり実際に査定してもらうことによって、信頼できる会社なのか見極めましょう。

 

各会社には得意な分野や考え方が違うため、多くの査定結果をくらべることで自分の家に最も適した価格を見つけることができます。

 

自分だけで複数の会社に査定依頼するのは時間がかかるため、一括査定サービスを利用する方法もあります。一度に複数の会社に査定を依頼でき、結果から信頼できる会社を選ぶことができます。

 

【売主・不動産会社】媒介契約(売却活動をサポートしてもらうための契約)を結ぶ

媒介契約を結ぶ場合は、不動産会社と自分の間で、契約の内容や期間などを明確に決めておくことが大切です。また、不動産会社が提案する契約方法がすべて自分に適しているとは限らないので、自分の必要性や状況に合った契約を選びましょう。

 

媒介契約とは、不動産会社が売主の一戸建ての売却を支援するための契約で、売主が安心して売却活動を進めるためのものです。具体的には、不動産会社が一戸建ての売却を進め、売買契約が成立したときに、仲介手数料を払うという仕組みです。

 

STEP3. 一戸建ての売却活動をおこなう(〜6ヶ月)

【不動産会社】売り出し価格を決定する

不動産会社の地域に詳しい担当者と話し合いながら、地域や内容にあった売り出し価格を設定することが大切です。価格の設定は、不動産会社が提案した査定価格を採用するのではなく、一緒に考えて金額を決定します。

 

査定価格は、売れるであろう金額で、売る側としては、できれば高値で売りたいので、査定額以上の金額で売り出しを始めることが多いです。しかし、価格があまりにも高すぎると買い手が見つからないので、値下げが必要になることも想定しなければいけません。

 

【不動産会社】ネットやチラシなどで集客をする

不動産会社は、自社のサイトに物件情報や写真を掲載し、多くの人に閲覧してもらうための作業をおこないます。また、ポスティング方式で近隣の住宅にチラシを配布することにより、地元の人々に直接物件の魅力を伝えることもできます。

 

購入希望者が現れたら、家の中を確認する内覧を実施します。不動産会社の働きかけによって、一戸建て売却の成功に繋がります。

 

【売主】内覧のための掃除や準備をする

物件の魅力を引き立てるためには、清潔感が大切です。掃除や事前の準備をおこない、購入希望者が好印象を持つように心がけましょう。

 

購入希望者が物件を見にくる内覧会を成功させるためには、事前の掃除や準備が欠かせません。内覧する場合、印象に残る部分は、庭、玄関、水回りなどの目につきやすいところです。毎日生活していると、気づきにくい生活のにおいや汚れも、新たに訪れる人にとっては気になり、悪い印象をあたえてしまいます。

 

【売主・不動産会社】購入希望者の内覧に立ち会う

売り手が購入希望者の内覧に立ち会うことは、自宅の売却を効率的に進め、売却を早期化するための大事な戦略です。しかし、すべての内覧に立ち会うことは、売り手にとってむずかしい場合もあり、忙しい場合は、不動産会社が立ち合いをおこないます。

 

【売主・不動産会社】購入希望者と値段などの条件交渉をおこなう

双方の希望や条件を理解し合い、対話を重ねることで、円滑な交渉をおこないましょう。一戸建ての売却の場合、購入を希望する方が多いと価格の値引きを希望する傾向があるため、最初から少しだけ高めの価格を設定して値引き交渉の余地を持たせることが多いです。

 

価格を決めるときは、売り手と不動産会社との間で相談し決定します。交渉を進めるうえで大切なのは価格だけでなく、家の引き渡し期間なども把握したうえで売り手と買い手が納得する範囲内の価格で進めましょう。

 

物件に欠陥がないことを確認し、問題を発見した場合は、迅速に購入者に対して説明をします。購入後に問題がおきないためにもすべての質問や問題に誠意を込めて接することが大切です。

 

STEP4. 買主が決まったら売買契約を結ぶ(2週間)

【売主・不動産会社】契約に必要な書類などを準備する

売主と不動産会社が契約時に用意するべき書類は登記済権利証もしくは登記識別情報です。これらは、家の所有権を証明するために必要な書類です。また、登記事項証明書も必要で、物件の詳細な情報が記載されています。

 

本人確認書類として運転免許証やパスポートも必要です。

 

【売主・不動産会社】売買契約を結ぶ

売買契約を結ぶ前に、不動産会社は必ず契約内容を説明するので、説明をよく理解してから契約書に署名・押印をしましょう。疑問がある場合は、署名や押印をする前に解決してください。

 

売買契約時に購入者から手付金を受け取るので、金額を確認し、不動産会社へ支払う仲介手数料の半分を支払う必要があるので用意しておきましょう。

 

【売主】買主から手付金を受け取る

手付金は契約を守るための保証金です。手付金は、買主から売主へ支払われ、契約成立の確約としての役割を果たします。具体的には、売買代金の5～10％程度が手付金として支払われ、売買契約書に署名捺印をした時に受け取ります。

 

手付金は、一時的に預かるものです。引き渡し時には、売買代金から手付金が差し引かれ、残りの代金を売主に支払います。

 

【売主】不動産会社に仲介手数料の半分を支払う

不動産会社に対して仲介手数料は、全額を一度に支払うのではなく、半分ずつ別々の時期に支払います。1回目は、売却契約が成立した時期に支払いをおこない、2回目は、物件の引き渡しが完了したときにおこないます。

 

2回に分けるには理由があり、契約が結ばれただけでは仲介業務は終わらないからです。引き渡し日までの間に、売主は物件を完全に空にしなければならず、部屋を空ける作業が終わったら、引き渡しをおこなうための準備が整ったことになります。

 

STEP5. 決済と不動産の引き渡しをおこなう(1〜2ヶ月)

【売主】決済に必要な書類などを準備する

物件の売却が進む中で新たに必要となる書類が出てくることもあるため、分からない書類がある場合は、不動産業者や司法書士に確認しましょう。事前の書類準備を効率的におこなうことで買主を待たせることなく気持ちの良い取引がおこなえます。

 

注意が必要な書類は、抵当権抹消書類です。抵当権抹消書類は、売却する不動産に抵当権が設定されている場合に必要で、準備には日数がかかります。決済日が決まった時点で、迅速に金融機関に連絡をし、手続きを進めましょう。

 

【売主】引越しの準備を進める

引渡し日までに現在の家から引越しすると共に、できる限り掃除をおこない美しく整えましょう。

 

契約上の条件で、設備の修理などがある場合は、引き渡し日までに完了させるよう計画しましょう。また、引越しは時間がかかるため、時間に追われないよう余裕をもって始めることが大切です。事前に引越し業者と日程を決め、見積もりを取得します。日程によっては、予約が取りにくい期間もあるため、早めの手配が必要です。

 

【売主】買主から売却金額の残りの金額を受け取る

一戸建てを売却する場合、まず手付金を受け取り、契約が成立する日に、手付金以外の売却金額を受け取ります。

 

最終的な買い取り価格が契約成立日になるため、あらかじめ計画を立て、物件の売却額と手付金の額を確認しておきましょう。計算方法は、全体の売却金額から先に受け取った手付金を引いた分が、契約成立日に受け取る金額です。

 

支払いが確認された後、不動産の売却対象物の所有権が売主から買主に移転し、不動産登記所に登記されます。

 

【売主】住宅ローンを完済する

ローンを借りて住宅を購入すると、ローン会社は物件に抵当権という権利を設定します。抵当権は、ローンの返済ができなくなったとき、物件を売却して借り入れ金を回収するための権利です。住宅を売却する前には、抵当権を抹消するために、住宅ローンを完済しなければいけません。

 

物件の売価でローンが完済できないときには、自己資金で補うか、新たにローンを組む必要があり、手間と時間がかかる作業なので、早めに取り組みましょう。

 

【売主】一戸建ての所有権と鍵を買主に引き渡す

売主は、所有権移転に必要な書類とともに物件の鍵を買主に直接渡しましょう。所有権の移転と引き渡しをもって、売却は完了します。

 

手続きはローン会社や司法書士などが進めてくれるので安心して任せられます。物件の所有者は正式に買主に変わり、買主が自由に物件を使用する権利を得ることができます。

 

【売主】不動産会社に仲介手数料の残りの金額を支払う

仲介手数料の額は売却額が400万円を超えるなら｢売却価格×3％+6万円＋消費税｣の計算式で把握することができます。

 

売却価格が4000万円の場合、138万6,000円が上限額となり、半分の69万3,000円を売買契約時に支払い、残りの半分を手渡しが完了した時に支払います。

 

売買契約を結んだ時点で、全額を請求されることもあるので注意が必要です。全額請求は、違法ではないため、あらかじめ不動産会社に支払いの方法について確認しておきましょう。

 

STEP6. 売却後は確定申告をおこなう(翌年2月16日～3月15日)

譲渡所得が出た場合に利用できる控除特例

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除を利用した場合、家を売った時の収入から3,000万円を引くことができ、税金の負担が軽くなります。

 

高額な収入がある場合、控除により大幅に税金の負担を減らすことができます。特別控除を受けるためには、条件が必要で、売った物件が自分が住んでいた家であること、控除を受けるため手続きが必要などが挙げられます。

 

条件を満たした場合、3,000万円という金額が税金から差し引かれるため、上手に利用して税金の負担を減らしましょう。ただし、特例を利用すると住宅ローン控除と一緒に使うことはできないので注意が必要です。

 

所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合の軽減税率特例

所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合の軽減税率特例は、超えた金額に対して所得税と住民税を減らすことができます。具体的な軽減率は、国税庁のWebサイトで確認して下さい。

 

特例を適用するためには、所有期間が10年を超えていること、売った年の前年および前々年に特例を受けていないことなどが条件です。

 

特定の居住用財産の買換え特例

特定の居住用財産の買換え特例は、自宅を売り、新しい自宅に移るときに利用できる制度です。自宅を売った利益にかかる税金を一時的に払わずに、新たな自宅を買った時に納めることができます。

 

ただし、税金がかからないのではなく、税金の支払いを先送りにできるという特例であることを覚えておきましょう。

 

 

一戸建ての売却価格の相場の目安【ケース別】

【築年数別】の一戸建て売却相場(首都圏の場合)

築年数~10年の一戸建て売却価格相場：4,000万円前後

築10年程度の一戸建ての売却価格相場は、大体4,000万円前後です。新しく建てられた家は、築10年で約半額に価値が落ち、築20年後には価値はほとんどなくなると言われています。

 

しかし、土地の価値は下がらないので、土地価格が高い地域では売却価格が高くなる場合があります。また、地域が人気になった場合や、家に特別な付加価値がある場合は4,000万円を超えることもあります。

 

築年数11~20年の一戸建て売却価格相場：3,400〜3,000万円前後

首都圏では土地の価格も売却価格に大きく影響し、立地条件や敷地の広さにより、値段が変動します。

 

築年数11〜20年の一戸建ての売却価格相場は、3,000万円から3,400万円です。定期的な点検や修理がおこなわれており、建物の状態が良い物件の場合、相場以上の価格で売却ができることもあります。逆に、管理状態が悪く劣化が目立つ物件は、相場よりも売却価格が下がることがあります。

 

築年数21~30年の一戸建て売却価格相場：2,500〜3,000万円前後

建築から時間が経てば経つほど、家の点検や修理費用が増えていきます。築30年を超えると、家の価値はほぼゼロとなり、売却価格は土地価格のみです。
築年数21〜30年では、建物の価値が下がり、土地価値は高まる傾向にあるからです。

 

築年数31年以上の一戸建て売却価格相場：2,000万円前後

住宅の耐用年数は、約20年程度で、20年を超えると売却価格は一気に下落します。もちろん、立地条件や建物の状態、リフォームの有無等により価格は変動しますが、大体の相場として把握しておきましょう。

 

売却を迅速に進めるためには、適度な修繕やクリーニングをおこない購入希望者に良い印象を持ってもらうことが大切です。早めに行動し、賢い売却戦略をたてましょう。

 

【地域別】の一戸建て売却相場

東京の一戸建て売却価格相場：5,300万円前後

東京の一戸建ての売却相場は、土地価格が高いため売却価格も高額になります。人口が多く、人々が住むための住宅が求められており、防災面から見ても東京都内の一戸建ては、価値が高いと言えます。

 

近年では、大災害に強い一戸建てへの需要が高まっており、津波の心配が少ない東京都内の一戸建ては、売却価格が高騰しています。

 

売り時を見極める必要もあり、需要が高まる時期に合わせることでより高額で売却することができます。

 

大阪の一戸建て売却価格相場：2,000万円前後

大阪は、梅田周辺や心斎橋近辺の土地が高額になる傾向にあります。都心から離れている場合は、交通の便や利便性が他の地域にくらべて不便なことが考えられるため比較的安くなる傾向にあります。

 

愛知の一戸建て売却価格相場：2,800万円前後

愛知県における一戸建ての売却価格の相場は、約2800万円で、名古屋市内や人気のある住宅地では一戸建ての価格が高めとなる傾向があります。

 

価格は、市場の流動性や地域の需要により変動しますので、具体的な売却価格を知りたい場合は、不動産の査定サービスを利用しましょう。

 

【新築購入価格別】の一戸建て売却相場(築年数〜10年の場合)

購入価格2,000万円の一戸建ての売却価格相場：1,898万円

築年数が経つと建物の価値はゆるやかに低下します。売却するときは、築年数やリフォームの有無、立地条件などの要素が影響し、実際の売却価格はすべての要素を総合的に判断したうえで、買い手との交渉により決まります。

 

東日本不動産流通機構によると、一戸建ての家を購入したときの価格が2,000万円だった場合、10年までの売却価格の相場は約1,898万円です。

 

相場は標準の価格を示すものであり、当然ながら個々の特性や市場状況により前後します。具体的な売却価格を見積もるときは、信頼できる不動産会社に査定を依頼し、アドバイスを受けるとより、地域の相場や価値を理解できます。

 

購入価格3,000万円の一戸建ての売却価格相場：2,847万円

価格差は主に建物の経年劣化や周辺環境の変化などによるものです。新築時の綺麗な状態から時間が経つと、痛みや損傷が出てきます。一戸建ての家を購入したときの価格が3,000万円だった場合、売却価格の相場は約2,847万円です。

 

また、新築当初とくらべて周辺の開発状況が変わると、価格に影響します。さらに、戸建ての場合は建物だけでなく土地の価値も把握しましょう。建物が古くなっても、立地が良ければ土地の価値が上がり売却価格が上がることもあります。

 

購入価格4,000万円の一戸建ての売却価格相場：3,796万円

一戸建て家を売る時に注意すべき点は、築年数と地域の人気によって価格が変動することです。

 

価格は、購入から10年経過した場合、初めての購入価格から5〜20％程度下がると言われており、一戸建ての家を購入したときの価格が4,000万円だった場合、売却価格の相場は約3,796万円です。

 

購入価格5,000万円の一戸建ての売却価格相場：4,745万円

建物は新築時から時が経つほどに自然と価値が下がっていく傾向にありますが、土地は違います。人気の地域の土地の場合、土地の価値が上がり、売却時には購入時と変わらない金額で売れる場合もあるので土地の人気は把握しておきましょう。

 

一戸建ての家を購入したときの価格が5,000万円だった場合、売却価格の相場は約4,745万円です。

 

一戸建ての売却を成功させるためのコツ

他の一戸建てにはない差別化・アピールポイントを考えて言語化する

数多くの一戸建てが市場に出回っている中で、自分の家が他の物件と何が違うのか、家の特性やこだわりを強調するおすすめ内容を考え、言葉にすることが大切です。

 

住む人にとっての魅力を的確に伝えるためには、家の周りの環境、利便性、日当たりのよさなど、物件の魅力を言語化し伝えましょう。たとえば、家が学校や駅から近い場合、子育て世代や通勤路に利用する人にとって助かります。

 

内覧に向けて室内・屋外の掃除とお手入れをしっかりおこなう

急な内覧予約が入った場合でも、待たせず見せることができるよう、日頃から掃除とお手入れを怠らないことが大切です。内覧に向けての準備は細心の注意を払うことで、購入希望者に良い印象を与え、売却成功に繋がります。

 

掃除をするときは、部屋全体をきれいにし、特に印象に残り、目につきやすい水回りの清掃は丁寧におこないましょう。そして、一戸建ての魅力である庭も、雑草を抜いてきれいに見えるように心がけたり、手入れをおこない第一印象を良くします。

 

屋内だけでなく、敷地内全体を清潔に保つ努力も必要です。玄関周りや車庫なども含めてすべてが見ることができるので、落ち葉を集めたり、土の汚れを落としたりと、気を抜くことなく掃除をおこないましょう。

 

空き家の場合は定期的に風を通し、湿気やカビ対策をおこない、常に過ごしやすい状態を保つ工夫も欠かせません。

 

必要ならリフォーム・外壁塗装などを行いメンテナンスの記録を用意する

家の劣化が進んでいる場合や修理が必要な箇所が見つかったときは、リフォームを検討しましょう。たとえば、外壁の色が褪せている場合や、壁にヒビ割れが生じている場合は、外壁塗装をおこなうと家の見た目が良くなり、売却価格を上げることができます。

 

リフォームをおこなった場合は、工事の内容や日付など詳細を記録し、整備がおこなわれていることを買い手に示すと、信頼感を得ることができます。

 

リフォームや点検にはお金や手間がかかるため、売却の収益性を考えたうえで判断することが大切です。

 

一戸建て売却が得意な不動産会社を選んで契約する

不動産業者の中でも一戸建ての売却に長けている業者を選ぶことは大切です。一戸建ての売却が得意な業者の場合、売るための専門的な知識や経験が豊富で、売れる価格設定や広告戦略がおこなえるため、売却を成功に導くことができます。

 

不動産業者の選び方は、売却実績の豊富さにあります。過去に売却してきた一戸建てしてきた数はどのくらいなのか、売却額はいくらだったかを確認しましょう。

 

不動産業者が地域に精通しているかも大事です。地域の相場や特性を理解している業者の場合、より見合った価格を設定できるため、購入希望者を見つけやすくなります。