家を建てる時に後悔しない住宅ローン・費用・予算別住宅プラン

家を建てることは人生の中で大きなイベントなので、後悔したくないと思います。
ただし、家について知識がないと、後々、｢もう少し広い家にできたのではないか｣や｢もう少し住みやすい家にできたのではないか｣と後悔することが多くありますので注意が必要です。

まずは、家を建てるには年収や貯金が必要で、いくらの費用がかかって具体的な予算別の住宅プランが何かを事前に知っておくことで、後悔しない家を建てることができます。

家を建てるための住宅ローンに必要な年収と頭金と注意点
家を建てるために必要な費用と費用相場
家にかける予算別の住宅プラン
家を建てる流れと期間
家を建てる時の注意点

家を建てるための住宅ローンに必要な年収と頭金と注意点

住宅ローンを組むのに必要な年収

住宅ローンを組むのに必要な年収は、住宅購入にかかる金額と年収の割合によって変わって、年収の4～7倍程度の住宅ローンを組むことが多いです。年収が400万円であれば、1600万円～2800万円の住宅ローンになります。

しかし、住宅ローンを組める金額は、年収だけではなくて、勤続年数や雇用形態、他の借り入れの返済状況によって変わるため、あくまで目安の一つです。

住宅ローンを組むのに必要な頭金

住宅ローンを組むのに必要な頭金は、住宅ローンを組む金額の10％～20％を目安にして準備します。たとえば、家の価格が5000万円だったら、頭金は500万円～1000万円を準備しましょう。

住宅ローンの注意点

オーバーローン

オーバーローンは、住宅ローンを組む金額が住宅購入金額を超える金額になっていることです。頭金なしで、住宅購入にかかる融資手数料や仲介手数料、保険料なども含めて住宅ローンを組むとオーバーローンになります。

住宅ローンは大きい金額を組めば組むほど利息がかかって、返済金額が増えることになりますので、オーバーローンには注意が必要です。

金利の変動

住宅ローンの金利とは、住宅ローンを組んだ金額にかかる利息の割合のことです。金利は％で表示されて、1年あたりの利率を年利と言います。たとえば、2000万円で住宅ローンを組んだ場合に金利0.3％であれば、利息は6万円です。

住宅ローンを組むときには、金利の上昇リスクを考えて固定金利を選ぶのもひとつです。固定金利とは、住宅ローンの返済期間中ずっと変わらない金利のことで、金利が上がっても住宅ローンを組んだ時の低い金利のまま返済を続けることができます。

もし金利が大きく下がった場合でも、借り換えという手法があります。借り換えをすると、新しく低い金利で借り直すことができます。

諸費用

諸費用は住宅ローンにおいて見落としがちですが大きな負担です。
購入する住宅の種類によってかかる諸費用が変わります。目安としては、一戸建てでは4％～10％程度です。

主な諸費用は、融資手数料、ローン保証料、火災保険料、団体信用生命保険料などです。

家を建てるために必要な費用と費用相場

家を建てるために必要な費用相場

土地ありの場合に必要な費用相場

土地ありの場合に必要な費用は、2021年度のフラット35利用者調査を参照すると、2021年の全国平均は3,572万円で、平均床面積は37.4坪(123.8平方メートル)になります。
建物の建設費は、たとえば家の大きさが大きいほど、また、間取りが複雑であればあるほど、設備のグレードが高ければ高いほど増加します。さらに、都市部と地方では建設費が異なり、2021年の全国平均は3,572万円に対し、首都圏の平均は3,899万円で、約1.1倍になっています。

土地なしの場合に必要な費用相場

土地なしの場合に必要な費用は、2021年度のフラット35利用者調査を参照すると、土地付き注文住宅の全国平均は4,455万円、建売住宅の全国平均は3,605万円となっています。
都市部と地方では建設費が異なり、土地付き注文住宅の全国平均は4,455万円に対し、首都圏の平均は5,133万円で、約1.2倍になっています。建売住宅の全国平均は3,605万円に対し、首都圏の平均は4,133万円で、約1.1倍になっています。

家を建てるために必要な費用

土地あり・なしにかかわらず必要な費用

仮設工事費

家を建てるときには、仮設工事費も大切な要素の一つで、建物を組み立てるための一時的な設備や機器の設置費用が含まれます。たとえば、一時的な足場や柵、鉄板の設置や、工事現場で使う電気や水道の引き込み費用、大工の人達が休憩する場の設置費用などです。

また、工事が始まる前の地鎮祭の設営費用や、建物が傷つかないようにする養生費用、さらには現場を清掃する費用も含まれます。

基礎工事費

建物のすべてが基礎の上に建てられるため、基礎工事は、建物の安全性を高めて、長持ちさせる目的があります。家はもちろん、ガレージなどにも基礎工事をする場合があります。

木造住宅では1坪あたり4万円～8万円前後、軽量鉄骨・鉄筋コンクリートでは11万円～13万円前後になります。
家の建設では、基礎工事には30坪～40坪ぐらいの広さが必要とされるので、基礎工事費で120万円～320万円程度かかります。基礎工事の費用は建築総額の7〜10%と言われています。

基礎工事費はある程度大きな金額がかかってしまいますが、基礎工事の費用を削ることはあまり推奨されません。なぜなら、基礎部分が建物の耐久性や耐震性を保証する役割を担っているからです。最初に出費を抑えるために基礎工事に手を抜いてしまうと、後々問題が発生してしまう可能性があり、修復費用はさらに高額なものになりかねません。

木工工事費

家を建てるときには、各種工事の中でも木工工事が一つの費用要素です。木工工事とは、家の基本的な構造や内装、家具の作成など、木材を使っておこなう工事のことを指します。

木工工事は家の基本的な骨組みを作るためのものであり、費用は安いものでは数十万円から、高品質な材料を使ったり、専門的な技術が必要な場合には数百万円にも上ることがあります。注文住宅を建てるときの総工費の中で、15〜25%程度を占めるとされています。

さらに、木工工事には種類があり、工事内容によっても費用は大きく変動します。たとえば内装工事では、壁の張り替えや床材の張替え、建具の取り替えなどが含まれます。また、家具作成では、オーダーメイドのクローゼットやキッチンカウンターなどを作る工事もあります。

木工工事の費用を把握するためには、具体的な工事内容や使用する材料、必要な技術などを調べて、費用を見積もる必要があります。また、工事業者によっても価格は大きく変わるので、複数の業者から見積もりを取ると良いです。

外装工事・外構費

住まいの見た目や機能性を左右する外装工事・外構費は、家の仕様によって異なります。明確な相場は存在しませんが、フェンスや玄関にかかる工事、カーポートやウッドデッキの設置などが含まれます。

全体の建物建設費用の約10%がバランスの良い目安とされています。具体的な費用は、何を設置するかや工事の範囲によりますが、約100万円～300万円かかることが多いです。

エアコン等の設備設置費

エアコン等の設備設置費は、家を建てるための必要な費用の一部です。エアコン本体の価格だけでなく、専門の業者による設置費用も考える必要があって、エアコンの種類や家の構造により変動します。

設計料

設計料は家の設計図を作るための費用で、家の形や間取りを考えるために必要なお金です。設計料は一概に決まっている金額ではありません。

国土交通省が推奨している算出方法もあれば、設計事務所が独自に設定した計算方法であったり、家の大きさ(面積)に合わせて決める方法もあります。

ライフライン工事費

ライフライン工事は、我々の生活になくてはならない電気、ガス、水道などの設備を土地内に引き込む工事のことを指します。土地選びのときには、すでにライフラインが整備されているかを前もって確認すましょう。

所有する土地に対してライフラインの設備がない場合、設備を引き込むために工事をおこなう必要があります。

家の建設計画を進行するうえで、ライフライン工事費を見落とすと、後で思わぬ出費が発生する可能性もありますので、注意が必要です。

ハウスメーカーや工務店との契約金

契約金とは申し込みや契約を結ぶときに必要な、申込証拠金または手付金を指す場合が多いです。申込証拠金は｢申込金｣｢買付証拠金｣とも呼ばれ、購入意思があることを表明するために支払う費用のことです。

金額の目安はおおよそ10万円程度かかり、申込証拠金を取らないハウスメーカーや工務店もあります。

契約金は、工事請負契約のときに支払うお金のことで、工事費用の一部に当てられます。契約金の相場は、住宅価格の5～10％ですが、ハウスメーカーや工務店ごとに異なります。

不動産取得および住宅ローンの税金

家を建てるときには、土地や家を買うためのお金だけでなく、税金も考えておかなければなりません。特に大切な税金のひとつが、不動産取得税と住宅ローンです。

まず、家を買うときにかかる不動産取得税は、土地または家などを手に入れたときに都道府県に納める税金です。土地の価格に一定の倍率をかけて計算されて、家を新築する場合などには、一定の条件を満たすと税金が減る制度もあります。

次に、住宅ローンの税金ですが、住宅ローン控除という制度を利用することで、税金を控除できます。一定以上の返済期間を持つ住宅ローンを組んだ場合や、新築の長期優良住宅などを購入した場合に適用されます。

しかし、保証費用や手数料などと一緒に比較を考える必要があります。頭金を多く支払うと、ローンの元金が少なくなり、税金控除の恩恵が受けられる額も減ってしまう可能性があります。購入時には総じて税金を含む全体的な費用を見極める必要があります。

住宅ローンの諸費用

住宅ローンの諸費用には、融資手数料、ローン保証料、仲介手数料などがあります。融資手数料は、住宅ローンを組むときに金融機関に支払う手数料で約3万～5万円になります。

ローン保証料は、保証会社に保証人を依頼するのにかかる費用で、借り入れ金額の2.0%程度とされています。仲介手数料は、不動産の売買契約を成立させた仲介活動の報酬として不動産会社に支払う費用のことです。

保険料

家を建てるときに払う保険料は、火災保険料、地震保険料、家財保険料、団体信用生命保険料などです。

火災保険は、住宅が火災の被害に遭ったときの損害を補償する保険で、火災に加えて｢落雷｣｢破裂・爆発｣による損害も補償される場合もあります。また、保険の種類によっては、火災の他に風災、雪災、水災、盗難による損害なども補償の対象になりますので、住まいの損害に備える保険と言えます。
地震保険は、地震による損壊や地震により発生した火事、津波による損害を保障する保険で、火災保険に付帯して加入します。

家財保険とは、家具や家電をはじめ、自分の住まいにある生活用品一式に対してかける保険で、地震保険と同様に、火災保険に付帯して加入するものです。保険料は、建物の評価、建物の所在地・構造区分・築年数、補償内容によって変わります。

団体信用生命保険は、死亡などにより住宅ローン契約者が支払いできなくなった場合、生命保険会社が住宅ローン残高の支払いを保障します。保険料は、住宅ローンの金利に含まれていて、年0.1％～0.3％程度の金利が住宅ローンに追加されていることが多いです。

家具家電の購入費用

予算を20万円～30万円以上で見ておくべきです。費用を抑えるための工夫として、使っていない家具や家電を親戚や友人から譲ってもらうことや、リサイクルショップで中古の商品を購入する方法などもあります。

引っ越し代金

新旧の住まいの場所や時期、荷物の量などによりますが、一人暮らしの場合は約4万円、家族での引っ越しは7万円以上と考えておくと安心です。

仲介手数料

仲介手数料は、土地や家を売買するときに不動産会社に支払う手数料のことです。住宅購入金額ごとに仲介手数料が変わって、200万円以下の場合は住宅購入金額の5%、200万円超400万円以下の場合は住宅購入金額の4%＋2万円、400万円超の場合は住宅購入金額の3%＋6万円になります。

取引が成立しなければ支払う必要はなく、また直接売主から購入する場合や、不動産会社が所有する物件を買った場合など仲介が必要ない場合は、仲介手数料は発生しません。

印紙税

印紙税は、印紙税法によって定められた課税文書に対して課税される税金です。
不動産の取引に関係する課税文書は、家を購入するときに必要な不動産売買契約書や、住宅ローンを組むときに必要な金銭消費貸借契約書、注文住宅などを建てるときに必要な建築工事請負契約書があります。

参考：印紙税額の一覧表(国税庁)

登録免許税

土地や家を買った場合に、所有権の変更をするために登記する必要があります。登録免許税は、登記するのにかかる税金です。税率は登記方法によって異なります。土地の所有権移転登記の場合、土地や建物の評価額の2.0％、家を新築したときにおこなう所有権保存登記の場合、土地や建物の評価額の0.4％、中古住宅などで必要な所有権移転登記の場合、土地や建物の評価額の2.0％となっています。

参考：登録免許税の税額表(国税庁)

司法書士への依頼費用

土地や家を買った場合、所有権の変更をするために登記する必要がありますが、登記手続きは、司法書士に依頼します。
司法書士への依頼費用は5万円～15万円ほどとされていますが、事務所ごとに異なる場合もありますので、直接問い合わせて確認するのが確実です。

地鎮祭や上棟式にかかる費用

新しい家を建てるときにいくつかの伝統的な儀式があります。地鎮祭と上棟式は特に主要な儀式です。地鎮祭は、土地を守る神様への感謝の気持ちを示し、新たな生活の安全を祈ります。一方、上棟式は、建物の主要な構造部分の完成を祝う儀式です。

地鎮祭の費用は初穂料や玉串料と呼ばれ、2万円～3万円程が目安です。また、祭壇の設置や準備にかかる費用も含めて10万～15万円程度です。

上棟式の費用を合計すると、15～30万円程度はかかります。ただし、具体的な金額は神社や施工会社、地域の風習などにより変動します。

土地なしの場合に必要な費用

土地の購入費

土地なしの場合、家を建てるには、土地の購入費が必要になります。
2021年度のフラット35利用者調査を参照すると、土地取得費の全国平均は1,445万円となっていて、首都圏は2,221万円となっています。
また、土地の購入のための印紙税や仲介手数料も必要です。

地盤改良工事費

家を建てるときに、土地が柔らかすぎて家が持ちこたえられないことがあるので地盤改良工事をおこないます。建物の設計が完成した後でなければ地盤調査をおこなうのはむずかしい場合もあります。柔らかい地盤であれば表面改良方法や柱状改良方法、鋼管杭工法の工事が必要になってきます。

表面改良方法であれば30〜50万円程度、柱状改良方法であれば50〜80万円程度、鋼管杭工法であれば100〜180万円程度が目安です。

外構工事費

外構工事は家の外側の工事のことで、塀やフェンス、駐車場、庭・植栽、ウッドデッキの設置工事などがあたります。家の本体の費用のおおむね10％が目安です。

具体的には、新築一式の外構工事をするときには約100万円～300万円程度が必要とされ、一部分の工事をする場合には、50万円～100万円ほどが費用として必要になると考えられます。しかし、費用は、敷地の広さや工事の内容によって大きく変動します。

屋外給排水工事費

屋外給排水工事とは家の内部と、水道メーターや水道管を配置する工事のことです。工事費は建築費全体の約10％を占めることが多いと言われています。

トイレやキッチン、浴室など水を使う場所が多い場合や、建物の外とくらべて離れた場所に設置されている場合は配管が長くなり、結果的に工事費が増えることもあります。

家にかける予算別の住宅プラン

1000万円台の住宅プラン

1000万円台の住宅プランは、長方形や正方形などシンプルな外観や間取りになります。わずかな費用で快適に長期間住み続けるために、ファミリー向けの平屋住宅の場合、住空間がすべてつながり家族が顔を合わせやすい間取りになっているなど工夫が必要です。

また、工事を省くために水回りが一箇所に集約され、内装も安価で手間のかからない素材を使用して、予算内に納まるような家を建てられます。

2000万円台の住宅プラン

2000万円台の住宅プランは、工夫次第ではこだわることができる予算です。たとえば、長い時間を過ごすリビングやキッチンへ投資することで、生活の質を向上できます。

3000万円台の住宅プラン

3000万円台の住宅プランでは、間取りや設備を上手くバランスさせることで、希望する家が実現できます。

たとえば、壁材には部屋によってビニールクロスや自然素材を使い分け、リビングの床には無垢材を使用し、他の部屋にはクッションの床を採用するなどこだわることができます。

4000万円台の住宅プラン

予算が4000万円台の住宅では、自然素材をふんだんに使った内装や、外壁面積が多いという特性を持つ中庭のある家など、いくつかのプランが思い描けます。

また、高級感を出すために無垢材のフローリングを全室に使用したり、吹抜けを設けることもできます。予算に余裕があり、こだわりを持つ人にとって、4000万円台は理想的な住宅を建てるための価格帯と言えます。

5000万円以上の住宅プラン

5000万円以上の住宅プランは、間取りや素材の選択、設備のグレードまで、こだわりを詰め込んだ空間を作りあげることができます。

たとえば、広々としたリビング、吹き抜けの空間、高級感あふれる無垢のフローリングなど、目を引く特徴を持つ家づくりができます。さらに、自然素材を多用することで、快適性と見た目の美しさを両立した空間を創出することもできます。

さらに、海外ブランドの製品やカスタムメイドのキッチンなど、プレミアムな要素を取り入れた家づくりも期待できて、訪れる人々にも豊かさを感じてもらうことができます。

家を建てる流れと期間

建てたい家を想定

家を作る前に、自分たちが住みたい家の具体的なイメージを頭の中で描くことが大切です。たとえば、子どもが遊びやすい広いリビングが欲しい、お料理が好きなのでキッチンを充実させたい、趣味のための専用の部屋がほしい、など具体的なイメージがあると設計が順調に進みます。

家族全員の想いや希望を書き出して、形に残してイメージを作りましょう。さらに、イメージを元にいくらの予算が必要なのかと、現状の年収や貯金でいくらの家なら購入できるかを考えておきましょう。家の想定と予算の検討にかかる期間の目安は、1〜3ヶ月です。

ハウスメーカーの選定

魅力的に見えてハウスメーカーを選びきれない場合もありますが、何となく会社に決めてしまうのではなく、納得できる会社を選ぶべきです。選定作業には納得いくまで時間をかけることが大切です。

土地の選定

土地選定は専門知識が必要なので、住宅を建てる会社を選んだ後に、一緒に土地を探すことがおすすめです。
ハウスメーカーの選定と土地の選定を合わせて、3～6ヶ月の期間が目安です。

契約

ハウスメーカーとの間で契約を結びます。契約を進める前に家のイメージや、何が必要なのかを考えて、話し合いましょう。
契約時にハウスメーカーに申込証拠金として家を建てる費用の最大10％を前払いすることもあります。解約したい場合や契約内容の変更をした場合の申込証拠金の扱い、対処方法についても、確認しておきましょう。