二世帯住宅の賃貸契約や住宅購入をして貸し出すときのデメリット・メリット

二世帯住宅は親世帯と子世帯が一緒に暮らせば、子育てや家事のサポートを受けられるうえに、生活費の負担が減るなど、大きなメリットがあります。

一方で、賃貸の二世帯住宅に住むか、賃貸併用の二世帯住宅を購入するか、人によってニーズが違います。

二世帯住宅には注意すべき点があるので、後悔しないようにメリットとデメリットを知っておくべきです。

本記事では、賃貸の二世帯住宅選びを失敗しない方法や、賃貸併用の二世帯住宅の建て方のコツを紹介します。

二世帯住宅の種類は生活空間で分類

共有空間がない完全分離型の二世帯住宅

親世帯と子世帯がそれぞれの暮らし方や好みを大切にしながら、適度な距離感を保ちたいと考える家族には完全分離型の二世帯住宅がおすすめです。

なぜなら完全分離型の二世帯住宅は、玄関やリビング、キッチンなどの部屋が別々に設けられているため、お互いのプライバシーを守りつつ、自分たちのペースで生活できるからです。

完全分離型の二世帯住宅とは、同じ建物内に親世帯と子世帯が住むものの、共有空間が一切なく、それぞれの生活空間を独立させた住まいのことです。

親世帯と子世帯が同じ敷地内に住んでいるため、お互いが協力しやすいという特徴があります。

たとえば、子どもを預かって欲しいときや病院への送迎をお願いするときなど、すぐに依頼することができます。

一部の空間を共有する部分同居型の二世帯住宅

部分同居型二世帯住宅は、低予算で利便性を求めたい方におすすめです。

なぜなら、完全分離型にくらべて建築費用を安く抑えられるからです。

部分同居型の二世帯住宅とは、二世帯で一部の空間を共有する間取りが特徴となっており、住み心地やコミュニケーションを考えて設計されている住宅です。

玄関やリビング、風呂場を二世帯で仲良く共有することができ、キッチンはそれぞれの世帯で別々にしているケースがあります。

共有部分を増やすと建築費用が抑えられる特徴がある一方、各世帯の専用部分を増やすと費用が高くなるという特徴があります。

部分同居型は、家族同士が自然と顔を合わせる機会が増え、コミュニケーションが取りやすくなります。

また、玄関やリビング、風呂場を共有する間取りのため、プライバシーも適度に確保されるよう設計することができます。

すべての設備を共有する完全同居型の二世帯住宅

完全同居型の二世帯住宅は、親子世帯がともに生活リズムが似ている場合に向いており、家族でコミュニケーションを楽しみながら暮らしたい人におすすめです。

なぜなら、完全同居型では生活の時間帯にずれがあると、ストレスを感じることがあるからです。

完全同居型の二世帯住宅とは、キッチン、浴室、玄関、リビングなどの生活空間をすべて共有し、寝室だけがそれぞれの家族で独立しているタイプの住居です。

もし、他の家族とのコミュニケーションを積極的に取りたくない場合は、大きなリビングや広いキッチンを確保しましょう。

また、洗面所と脱衣所を別にするなどの工夫をおこなうことで、顔を合わせる頻度は下がります。

完全同居型の二世帯住宅は、玄関や風呂場は二つなど特別な間取りが必要ないため一般的な一戸建てと同じ建築費で建てられることが多く、売却も簡単です。

賃貸の二世帯住宅に住むデメリット

生活リズムのずれやプライバシーが守られないストレス

お互いの生活のリズムに合わせたルールを決めるのはおすすめです。なぜなら二世帯住宅の賃貸では、親世帯との生活リズムが異なる場合、ストレスにつながる可能性があるからです。

たとえば、親世帯が早寝早起きで、子世帯が夜型の生活を送ると、リビングやキッチン、風呂場での生活音が気になり、お互いのプライバシーや日常生活のリズムが守られない状況になりがちです。

話し合いをおこない、ルールを作れば、お互いがストレス感じないように共同生活をすることが可能です。

賃貸の二世帯住宅は一般的な賃貸物件とくらべて少ない

賃貸の二世帯住宅が、一般的な賃貸物件とくらべて数が少ない理由のひとつに、日本の核家族化の進行があります。

二世帯住宅可の賃貸物件が見つからなければ、マンションやアパートなど一般的な賃貸物件を2部屋借りる方法がおすすめです。なぜなら、親世帯がいなくなった場合、部屋を解約するだけで済みますし、義理の両親と同居を嫌がる人にも受け入れられやすいからです。

一戸建て賃貸の二世帯住宅を探す場合は、通常の賃貸物件よりも選択肢が少ないことから、物件探しに時間がかかることが考えられます。

賃貸の二世帯住宅に住むメリット

家賃や光熱費といった生活費の負担が減らせる

家族間で家賃を含む生活費を分担することで1人当たりにかかる毎月の生活費が減るので、家族間が離れながら暮らすよりも生活に余裕ができます。
また、お風呂やキッチンといった設備を共有して家族間で光熱費を分け合いましょう。たとえば、同じ時間帯で沸かしたお風呂を順番に入ったり、家族間で同じ時間帯に食事の準備や片付けをおこなうと理時に使う水道やガス代も節約されて光熱費削減につながります。

また、二世帯住宅では共用空間の利用が多いため、生活に必要な家電や設備にかかる費用も削減できます。たとえば、家族同士が同じリビングで過ごすことで、冷暖房や照明などの電気代も抑えられます。

家族と距離が近く家事や子育てをお互いにサポート

二世帯住宅で家族と距離が近くなることで、お互いの暮らしを助け合いながら、家族との思い出を作ることができます。

なぜなら二世帯住宅では、子どもたちが親世帯の家に遊びに行きやすく安心して過ごせる環境が整っているからです。

夫婦間でもお互いに気を配り、ストレスなく過ごす工夫ができます。

二世帯住宅での暮らしは、お互いに家庭内での役割を分担し、協力し合うなど、家族の絆を深めることができます。

子育て中や高齢でも緊急時にサポートが受けやすい安心感

賃貸の二世帯住宅で暮らすことで、家族がお互いにサポートし合いながら、安心して暮らすことができます。

賃貸の二世帯住宅に住むことで、子育て中や高齢者でも緊急時に助け合うことができる安心感が得られます。

たとえば、子どもを育てている世帯では、親世帯が子どものお迎えや看病を手伝うことができます。高齢になった親世帯の介護が必要になった場合も、子世帯が近くに住んでいるおかげで手助けがしやすく、支え合いやすくなります。

賃貸の二世帯住宅で失敗しない選び方のコツ

同じマンション内で二部屋を契約して生活空間を分ける

戸建てタイプの二世帯住宅の賃貸を探すのがむずかしい場合、マンションやアパートなどで同じ建物内の別々の部屋をそれぞれ借りる方法がおすすめです。

親世帯が必要なくなった場合は簡単に部屋を解約できますし、世帯間の距離感を保ちつつ、生活のサポートができます。

たとえば、同じマンション内で階が違う部屋を借りる方法があります。先に住んでいる世帯の近くに空き部屋ができたタイミングで、もう一方の世帯が引っ越すこともできます。

完全分離型の二世帯住宅を契約して生活空間を分ける

完全分離型の二世帯住宅では窓や庭からお互いの気配を感じられる間取りにしたり、どちらかの世帯に広いリビングを設けて集まりやすくするような工夫がおすすめです。

なぜなら世帯間の共有部分が少ないため、努力してコミュニケーションを取らないと顔を合わせる機会が減ってしまうことがあるからです。

完全分離型の二世帯住宅は、お互いの生活空間を別々にすることで、プライバシーを守ることができます。そして、入り口やリビング、キッチンなどが独立しており、親世帯と子世帯がそれぞれのペースで過ごすことができます。

また、世帯を上下に分離する方法と左右に分離する方法の2つの配置があり、最近では親世帯を1階に配置し、介護に備えたバリアフリー設計が多くなっています。

賃貸併用の二世帯住宅を購入するデメリット

購入してもすぐに住むことができない注文住宅

注文住宅で賃貸併用住宅を考えている場合、設計や建設に時間がかかります。銀行とのローンの打ち合わせや契約手続きにも時間がかかるため、実際に住み始めるまでには時間が必要です。

賃貸併用住宅は時間と手間をかけてでも自分の理想の住まいを実現したいと考える方にはおすすめの選択肢です。なぜなら家賃収入によりローン負担を減らすことができるからです。

急いで住む場所が必要な場合や、すぐに家賃収入を得たいと考えている人には、購入してすぐに入居できる建売住宅やマンションを選びましょう。

空家になるリスクや将来的に売れない可能性

空家リスクを減らして安定した賃貸収入を得られるためには、購入物件の周辺の賃貸需要の調査と準備をしましょう。

なぜなら、駅から遠い場所や周辺に賃貸物件が少ない地域で、賃貸併用住宅を建ててしまうと、入居者が付かずに空室が出てしまう恐れがあるからです。

賃貸併用の二世帯住宅を購入するメリット

親子でローンを組んで経済的な負担を減らせる

親子でローンを組むことで単独でローンを組むよりも融資金額を大きくすることができ、返済期間も長くできるため、経済的な負担を減らせます。

また、親子ローンやリレーローンを利用することで、親が高齢で新たにローンを組むのがむずかしい場合や、親・子のどちらかだけの収入ではローンを組むのがむずかしい場合でも住宅ローンを組むことができます。

小規模宅地等の特例で相続税を最大80％カット

小規模宅地等の特例は、土地や建物の価値を最大80％減らすことができるため、相続税の負担を減らせますが、小規模宅地等の特例には適用される条件があります。

たとえば、二世帯住宅に区分所有登記されている場合は適用がむずかしいこともあるため注意が必要です。

さらに、相続税には｢基礎控除｣という制度が存在し、基準を超えない範囲では相続税が課されません。

基礎控除額は、3000万円＋法定相続人数×600万円と定められています。

実際に相続税が発生するケースは亡くなった方のうち1割にも満たないというデータがあります。

小規模宅地等の特例を利用できず、預金や不動産の価値が基礎控除額を大幅に超えてしまう場合は、専門家に相談して節税方法を検討してみることがおすすめです。

二世帯住宅の賃貸において、相続税の節税方法として｢小規模宅地等の特例｣の利用を検討しましょう。

参照元：財務省

賃貸併用の二世帯住宅で失敗しない建て方

自宅の面積を50%以上にして住宅ローンを組む

自宅の面積が50%以上だとローンが組みやすくなります。

なぜなら自宅部分の面積が50%以上だと、住宅ローンの審査も比較的通りやすくなり、ローン返済期間も最長35年まで可能だからです。

また、自宅部分を50%以上にすることで、修繕やリフォームのときに、高金利のリフォームローンではなく、住宅ローンを利用できるメリットもあります。

賃貸併用の二世帯住宅を建てるときに自宅部分の面積を50%以上にし、住宅ローンを組むことで銀行から住宅ローンを適用でき、金利の高いアパートローンを避けることができます。

しかし、自宅部分を広げることで賃貸部分が狭くなり、家賃収入が減る点に注意が必要です。

しかし、家賃収入でローン返済ができる場合がありますし、住宅ローンが終わった後の老後資金として賃貸収入が利用できます。

単身者が入居しやすい間取り設計にする

単身者が入居しやすい間取り設計を実現することで、賃貸併用の二世帯住宅の賃貸部分の入居者はあつまりやすくなります。たとえば、入居者のニーズを把握し、単身者向けの1Kや1Rの間取りを優先して検討しましょう。

お互いの玄関や階段を別に設けるなど動線を工夫することで、生活音が響かず、お互いが快適に過ごせる環境を作ることができます。

さらに、遮音性能を高めたり、リビングや水回りの階下に寝室がないようにするなど、部屋の配置にも気を配りましょう。

音や振動が伝わりづらい床材で騒音対策をする

賃貸併用の二世帯住宅を建てるときにはカーペットやマット、緩衝材がついたフローリング素材を検討してみてください。

なぜなら少ない費用で騒音対策ができるうえに、部屋全体にカーペットやマットを敷き詰めることで、防音効果がさらに高まるからです。

しかし、すべてのカーペットが防音効果が高いわけではありませんので注意してください。

たとえば、防音対策にはフェルトの下地がついたカーペットを選ぶことがおすすめです。

木やコンクリートの床にくらべて格段に防音効果が高いとされています。

また、フローリングの床に防音カーペットを敷くことで、音が響くのを遅らせることができます。

賃貸併用の二世帯住宅の設計プランを複数社で比較する

賃貸併用の二世帯住宅を検討するときには、設計プランを複数の建築会社で比較検討することが大切です。

なぜなら、それぞれの会社の得意分野や提案力が異なるため、完全分離型、一般共有型、完全同居型の居住方法をくらべることで自分にあったプランを見つけられるからです。

また、費用も大きな要素ですので、複数の会社から取り寄せたプランを比較することで、費用の相場や節約できるポイントも把握できます。

間取りの工夫や予算の範囲内で最善の選択肢を見つけるために、賃貸併用住宅の建築会社や設計事務所は慎重に選んでください。