注文住宅のローンの組み方と流れ｜土地代と建物代の一本化も可能

注文住宅を購入するときは、多くの人が住宅ローンを組みます。しかし初めて住宅ローンを組む場合、組み方や流れなどわからないことも多いです。

本記事では、注文住宅のローンの組み方と融資実行までの流れついてまとめています。住宅ローンを土地代と建物代で分けたほうが良いのか、一本化したほうが良いのかなど悩みや不安の解消に役立つ内容であるため、ぜひ最後までご覧ください。

土地購入のみでは住宅ローンは組めない
注文住宅のローンの組み方
土地代と建物代を一本化して組むメリットとデメリット
土地代と建物代別々の2本立てで組むメリットとデメリット
注文住宅のローンの融資実行までの流れ

土地購入のみでは住宅ローンは組めない

家が建っていない土地だけの購入では、担保とする住宅がないため適用されません。また、駐車場、店舗を建設するための土地を購入するだけでは、住宅ローンを組むことができません。住宅ローンは、自分や家族が住むための家を保証として、金融機関から借りるお金のことで、住宅の引き渡し後に融資を受けることができます。

さらに、同じ建物に住む予定の家族がいる場合でも、店舗スペースを設けたり、他の家族に貸し出す場合などは、その部分の床面積は住宅ローンの対象から外れます。

しかし、土地を購入するための費用がなくても、住宅を建設することが決まっている場合に限り、｢土地先行融資｣｢つなぎ融資｣を利用して、購入することができます。

注文住宅のローンの組み方

土地代と建物代を一本化して組む

土地代と建物代を一本化する方法では、土地購入時の新築プランや見積もり書など、融資してくれる機関の指定した資料を提出することで、家と土地を最終的な担保とし、家の引き渡しのときに住宅ローンが実行されます。

しかし、住宅ローンですべての費用をまかなえるかというと答えはNoです。引渡し前には土地代や、工事の契約金・中間金の費用は、自分の貯金や親戚からの援助など、自己資金で賄わなければなりません。

自己資金が足りないときは、｢つなぎ融資｣や、土地を担保として、｢土地先行融資｣という選択肢があります。

土地代と建物代別々の2本立てで組む

土地と建物を分けてローンを組むと、土地の住宅ローンが先に融資されます。土地の元金返済が先に始まることで返済の負担が予定より前倒しになります。
たとえば、土地代金が2,500万円、建物代金が2,000万円としましょう。2本立てローンであれば、土地分のローンと建物分のローンをそれぞれ個別に組み、土地購入時に土地分のローンを先に実行し、建物の引き渡し時に建物分のローンを実行することになります。

建物代のみ住宅ローンを組む

建物の住宅ローンを組む場合は、まず最初に家を建てるハウスメーカーを選び、概算を出してから金融機関のローン事前審査を受けましょう。

事前審査の通過後、工事請負契約を結び、ローンの本審査へ進むことができます。
本審査が完了し、家の建築工事が始まる時、契約の内容に合わせて工事の進捗に沿った費用の支払いが必要です。

家の引き渡しがおこなわれる時点で、金融機関からローンが実行されます。

分割融資を利用すれば、自己資金が少額でも注文住宅の購入が可能かもしれません。
返済期間が長く、住宅の引き渡しまでの返済負担が減ることもメリットですが、前審査やローンの審査が通過しなければ、利用することができないため、十分な準備と計画をしましょう。

土地代と建物代を一本化して組むメリットとデメリット

メリット

一本化したので手数料が安く抑えられる

ローンを別々に組むと、それぞれの手続きが必要になり、手数料がかさんでしまうことがあります。住宅ローンは通常、金利が低く設定されているため、土地代と建物代の借り入れ先の金利が高い場合、ローンの一本化によって金利負担を軽くすることも期待できます。

返済の窓口が一本化される

借り入れ先を一つにまとめることで返済の管理もしやすくなります。借り入れ先が1社ということは、月に1回だけの返済で済みます。別々にローンを組む場合、返済日や金額をそれぞれ把握する煩雑さがありましたが、借り入れ先を一本化することで、返済日を忘れるなどで起こる返済漏れや返済遅れを防ぐことができます。

デメリット

土地代の決済のために建築会社やプランを同時に決める必要がある

住宅ローンを利用する条件として、土地と建物の両方を資金調達するために、土地購入と建築のプランは一緒に進める必要があります。たとえば、土地の住宅ローンを利用する場合、12ヶ月以内に家の建築を始めるという条件があります。

土地代と建物代別々の2本立てで組むメリットとデメリット

メリット

土地代の先行融資が使えるのでつなぎ融資がいらない

土地代の先行融資を利用すると、土地購入費用が先に融資されます。住宅ローンの融資のタイミングは住宅の引き渡し後1回のみのため、土地代だけ先に融資してもらうことはできません。また、土地代の先行融資は住宅ローンと同じ条件でおこなわれるため、つなぎ融資とくらべて金利が低いことも魅力です。

ただし、土地代の先行融資は金融機関で取り扱っているところが限られているため、取り扱っている金融機関を探さなくてはなりません。

デメリット

契約の書類準備の手間・時間と手数料がかかる

住宅ローン契約は、不動産売買契約書の作成が必要となり、多くの手続きと時間が必要となるため、早めに契約件数や必要な書類を把握し、資金計画も立てることが大切です。

また、契約書類には印紙税がかかります。
たとえば、不動産売買契約の場合、1,000万円超5,000万円以下なら20,000円、5,000万円超1億円以下なら60,000円の印紙税がかかります(2023年7月現在)。
印紙税を納めるときは、印紙を購入して契約書に貼り、割印する必要があります。

土地先行融資を利用するときは、2回のローン本審査と契約手続きが必要となるため、デメリットのひとつとして考えましょう。手続きの時間と手間を考え、住宅ローンの選択をおこないましょう。

土地代の融資が始まった時点で返済義務が発生する

土地先行融資を利用すると、土地と建物を別々に融資するため、購入した土地代金分のローン返済は融資が実行されたタイミングで始まります。
建物が完成するまでの間、土地代の返済と家賃の支出が重なり、経済的負担が大きくなることがあります。

しかし、金融機関によっては、建物分の融資が完了し、建物と土地の住宅ローン契約が一本化されるまで、元金の返済を一時的に猶予してくれる場合もあります。詳細は各金融機関で異なるため、事前に把握しておきましょう。

また、土地先行融資の返済開始時期によっては、現在の家賃と新しい住まいのローン返済が重なることも考えられます。

注文住宅のローンの融資実行までの流れ

家を建てる土地を購入する

土地購入の方法には、更地を購入したり、古い建物付きの土地を購入して解体したりすることが考えられます。理想の土地を見つけた後、ハウスメーカーや工務店と相談して建築プランを立てることが大切です。

住宅ローンは、本人や家族が居住するための住宅と敷地を担保として金融機関が融資するものなので、土地の購入を先行しておこなう場合には、住宅建設のプランや、資金計画を立てて住宅ローンの手続きを進めましょう。

住宅ローンの事前審査

住宅ローンを組むためには、金融機関がおこなう事前審査と本審査を通過することが必要です。
事前審査は、本審査の前におこなわれる確認のようなもので、審査を通過しないと住宅ローンは組めません。
事前審査では、申込者の物件価格や希望する借り入れ金と返済期間や、年収やローンの利用状況を基に、返済能力や信用力が審査されます。
書類の提出が不要な金融機関もあるため、事前審査の準備や申込を順調に進めるために、事前に金融機関から必要書類の情報を聞いておくことが大切です。

事前審査を通過しても、必ずしも本審査に通るわけではなく、審査を受けた金融機関でローンを組むルールもないため、複数の金融機関で事前審査を受けましょう。