注文住宅の諸費用とは？相場や内訳・シミュレーション

注文住宅を購入するときは、建物代や土地代以外に｢諸費用｣というものがかかります。しかし、諸費用にはどのようなものが含まれるのか、また平均いくらかかるのかよくわからないという人もいるのではないでしょうか。

本記事では、上記の疑問についてすべて回答します。最後までご覧いただき、ぜひマイホーム購入費用の予算設定に役立ててみてください。

注文住宅の諸費用とは土地建物代以外にかかるお金のこと
注文住宅の諸費用総額の目安は住宅購入費の約1割
注文住宅の諸費用の内訳
注文住宅の諸費用のシミュレーションの例
注文住宅の諸費用をローンに組み込む方法

注文住宅の諸費用とは土地建物代以外にかかるお金のこと

諸費用は通常、建築工事費用の約5〜7％で、具体的な金額はプランや契約内容によってかわります。

注文住宅の諸費用とは、土地や建物購入、建設工事以外にかかるお金のことです。登記費用や税金、保証料などがあり、諸費用は、住宅の本体価格には含まれていません。

また、建築会社によっては、本来本体工事に含まれるはずの外構や庭工事まで諸費用に設定して、本体工事費用が安く見えるようにしていることがあるので要注意です。

諸費用は通常の住宅ローンで賄えるものではなく、自己資金で支払うことが一般的です。家を建てる時の予算を考える場合は、家本体の価格だけではなく、諸費用にかかる金額も確認しておくことが大切です。

注文住宅の諸費用総額の目安は住宅購入費の約1割

注文住宅を購入する場合に発生する諸費用は、土地と建物の総額の約10〜12％が目安です。たとえば、土地が2,500万円で建物が2,500万円、あわせて5,000万円の場合、諸費用は約500〜600万円程度です。

中古住宅の場合は、リフォームする費用も把握する必要があります。中古住宅では物件価格の6〜9％が諸費用の目安で、リフォーム費用も上乗せになることを把握しておきましょう。

注文住宅の諸費用の内訳

建物工事に関わるもの

地盤調査費用：約5万～30万円

地盤調査費用は、地盤調査をおこなうために依頼する専門の企業や技術者に対しての調査費用です。

地盤調査は、建物の安全性や長持ちさせるために大切な工程で、土地に問題がないか確かめ、地盤沈下や住宅が傾く危険性の予測が可能です。

地盤調査の方法には、スウェーデン式サウンディング試験やボーリング調査、地中レーダー探査があり、それぞれ費用が異なります。

スウェーデン式サウンディング試験の場合、費用は約5万円程度ですが、ボーリング調査の場合、費用は約25〜30万円程度で、地中レーダー探査の場合、費用は約10〜22万円程度です。

地盤調査方法は3種類あります。それぞれの方法を以下にまとめました。

スウェーデン式サウンディング試験	地上に穴を掘り、地盤の層の変化や強度の推定を知る
ボーリング調査	地下に穴を堀り直接観察し、地盤の土質特性、含水量、堆積層の厚さなどを知る
地中レーダー探査	電磁波を地下に送り込み、反射波を受信し、地下の物体や地層の位置や性質を知る

地盤調査の結果によっては、別途費用が発生します。たとえば、地盤改良が必要と判明した場合、1坪あたり2万〜5万円が必要になる場合があります。

費用の詳細は、敷地の大きさや建物の内容によって変わるため、事前に余裕をもった費用計画をおこなうことが大切です。

建築確認申請費用：約3万円

建築確認申請費用は、各市役所の申請受付窓口で納付書を受け取り、金融機関で申請手数料を支払います。

建築確認申請とは、家を建てる前におこなわれる手続きで、建物が安全で法令に適合しているかを確認するためのものです。

建築主が工事を始める前に、建築確認申請書を市役所・町役場などに提出し、確認が受けられた後に、確認済証が交付されます。

ライフラインの引き込み工事費用：約70万～150万円

ライフラインの引き込み工事費用は、工事を依頼した業者に支払うもので、たとえば上水道と下水道の工事費が含まれます。

上水道の工事費用だけでも60万円前後がかかり、下水道の工事費と合わせると100万円程度です。

家の近くに水道が通っていなかったり、建物から水道までの距離が長い場合は、追加費用がかかる可能性もあるため、どこに水道があるのか確認しておきしょう。

具体例では、水道管が家から50メートル離れており、引き込み工事に150万円近くの費用が発生したケースがあります。

建築工事契約時の印紙代：200円~6万円万円

建築工事契約時の印紙代は、依頼者と建築業者の間で分担して支払う費用で、建築業者が費用をまとめて国税局に提出します。

印紙代は、契約書に貼る印紙税の支払いを目的としたもので、印紙税の額は、契約書に記載された契約金額に応じて変動するため、契約金額が高いほど印紙税も高額になります。

建築工事契約時の印紙代の具体例を紹介します。

契約金額	印紙代
100万円を超え 200万円以下のもの	200円
1千万円を超え　5千万円以下のもの	1万円
5千万円を超え　1億円以下のもの	3万円

また、上記の金額に加えて、契約書の台紙(5,000円〜10,000円)と契約書の登録費用(1,000円か〜3,000円)が必要になることもあります。都度確認するようにしましょう。

所有権保存登記費用：不動産評価額の0.4％

所有権保存登記は、不動産の登記をおこなう地方法務局で手続きをして、費用を支払います。また、司法書士に依頼することが多いため、依頼費用も必要です。

報酬は事務所によって異なりますが、約3〜5万円が相場になっています。

所有権保存登記とは、不動産の所有権を保護・記録するための登記です。不動産評価額とは、固定資産課税台帳に記載された価格のことで、新築等で価格がない場合は、登記所が認定した価格になります。

不動産取得税：不動産評価額の3％

不動産取得税は、取引された不動産の所在する都道府県に支払うものです。不動産取得税とは、新築住宅や土地の購入時にかかる税金です。

通常、固定資産税評価額の4%が税額ですが、住宅用の土地や家屋の場合は3%に減ります。さらに、2024年3月31日までの期間限定で、土地の課税評価額が半額になる軽減措置を適用することができるので、税額がさらに低くなります。

また、不動産取得税には控除額が設けられており、土地の不動産取得税と不動産取得税のうち高額な方が適用されます。

住宅用の土地の不動産取得税の計算方法は、(固定資産税評価額×3%×1/2－控除額)です。ただし、1/2の掛け算は2024年3月31日までの軽減措置です。

住宅の不動産取得税の算出方法は、(固定資産税評価額ー1200万円×3%)となっています。固定資産税評価額は、新築価格の約60%、市場価格の約70%が目安です。

設計監理料：工事費の約10~20%

設計監理料とは、注文住宅の建設において、建物の設計と現場監理に関わる費用のことです。一般的には、工事費の約10％から20％が設計監理料の目安とされています。

監理とは、工事が図面通りに進んでいるかをチェックする仕事で、建物の品質や安全性を確保するために行われます。このため、設計監理料には監理業務も含まれています。

設計監理料は、業務内容や建築士の知名度によって変わります。設計監理料が工事費の20％を超えた場合は、納得したうえで家づくりを進めてください。

また、一部の業者では設計料や監理料を明記せず、工事費の中に含まれている場合があります。

地鎮祭費用：約10万～15万円

地鎮祭費用は、神社や神職へ支払います。地鎮祭は、家を建てる土地の神様に無事に工事の完成と安全を祈願するためのものです。

地鎮祭の費用には、神社に支払う初穂料や祭壇の設置費用、お供え物などが含まれます。

初穂料は、神主に支払うお礼で、相場は3〜5万円で、祭壇の設置費用や資材のレンタル料は、約3〜5万円です。また、お供え物には米、塩、魚、野菜、果物などが必要で、約5,000円〜1万円かかります。

土地購入に関わるもの

土地を購入するときの手付金：土地価格の10%

手付金とは、土地の売買契約をするときに、買主が売主に支払う金額のことです。手付金は、買い手が取引を真剣に考えていることを示すものであり、売主や仲介会社は買い手の信頼性や取引の安定性を確認することができます。

売買がキャンセルになってしまった場合に、売主側に大きな損害が生じてしまうのを防ぐという必要性もあります。

具体的には、土地価格が2000万円の場合、手付金は200万円支払うことになります。手付金は、最終的な決済時に土地代金から差し引かれるため、最終的な支払い金額が手付金分だけ減らされます。

ただし、契約後に買主の都合でキャンセルする場合、手付金が返金されないこともあるため、契約する前に手付金の扱い方法について確認しておく必要があります。

土地の売買契約書に貼付する印紙代：1000円～3万円

印紙税は、売主と買主がそれぞれ負担するもので、税務署や市区町村に支払いをおこないます。土地の売買契約書に貼付する印紙代は、契約書に記載された金額によって異なります。

たとえば、売買代金が50万円以下の場合、印紙税は200円ですが、1億円〜5億円以下の場合は6万円必要になります。

印紙税は、不動産取引を正式にするための納付金であり、売買契約書に印紙を貼付して消印することで納税が完了する仕組みです。

不動産の売買契約書には、一定の金額に応じた印紙税が課され、契約書に必要な印紙を貼付し、消印を押すことで納税がおこなわれます。

軽減税率が適用される期間は、2024年3月31日までです。期間中、不動産取引は軽減税率が適用されます。

軽減税率は、通常の税率よりも低い税率のため、不動産取引の負担を減らすことができます。

不動産取得税：不動産評価額の3％

不動産取得税は、所有権移転登記後の4〜6ヶ月以内に都道府県に支払うもので、土地や家を購入した場合に課せられる税金です。

ただし家や土地の購入は、2024年3月31日までの間、特別な軽減措置が適用されることがあり、住宅を建てる土地の課税評価額を1/2にすることで、税額を減らすことができます。

また、新築の戸建て住宅の場合、固定資産税評価額から1,200万円が控除されることもあるので、地方自治体の税務課や税務関連のウェブサイトなどを検索して調べてみましょう。

所有権移転登記費用：固定資産税評価額の2％

固定資産税評価額は、地方の税務課や市区町村役場などへ、年に数回支払いをします。税務署から送られてくる納税通知書に基づいて、指定された期日までに銀行や郵便局、地方自治体の窓口で支払います。

所有権移転登記費用は、固定資産税評価額に2％をかけた金額と、司法書士報酬を合わせたものです。

所有権移転登記費用には、登録免許税と司法書士報酬があります。

登録免許税	固定資産税評価額に一定の税率をかけて算出する金額。売買の場合は2％、相続や贈与の場合は0.4％の税率が適用
司法書士報酬	所有権移転登記の手続きをおこなう場合に支払う費用。3～5万円程度が相場

仲介手数料：購入代金（税抜）×3％＋6万円＋消費税が上限

仲介手数料は、宅建業法が上限を決め、不動産会社に支払う費用です。

仲介手数料の上限の計算方法は、｢税抜購入代金×3％+ 6万円＋消費税｣です。たとえば、土地の売買価格が4000万円の場合、仲介手数料は4000万円×3％+6万円∔消費税10％=138万6000円が支払う税込みの金額です。

上限金額は、宅建業法で定められており、不動産会社は規定の金額を超えて請求することができません。しかし、上限金額は目安であり、実際の費用は不動産会社との交渉によって変わるので、上限金額がいくらなのか把握しておくことが大切です。

固定資産税の金額の精算

固定資産税は、地方自治体の税務課や税務署に支払うもので、都市計画税も同様に、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課される税金です。

固定資産税の精算は、引き渡し日を境に日割りで計算します。

たとえば、1月1日から5月16日までの固定資産税が10万円、都市計画税が5万円の合計15万円とした場合、売主が所有していた期間は1月1日から5月15日までの135日、買主が所有する期間は5月16日から12月31日までの230日で、売主は15万円 × 135日= 5万5,479円、買主は15万円 – 5万5,479円= 9万4,521円をそれぞれ負担します。

固定資産税の精算は法律上の義務ではなく、売買の当事者間で話し合って決めるものなので、契約書に明記し、当事者同士で合意することが大切です。

住宅ローンに関わるもの

貸借契約書に貼付する印紙代：2000円～6万円

印紙代は、印紙を貼ることで、契約書が法的効力を持ちます。印紙代の支払いは、銀行や郵便局、税務署または市役所でおこなえます。

具体的な印紙税額は、契約金額によって変わり、契約金額が500万〜1000万円以下の場合は1万円の印紙税が必要になります。

また、1000万〜5000万円以下の場合は2万円が必要となり、5000万円〜1億円以下の場合は6万円です。印紙税額は、建物や土地の売買代金や、ローン金額に応じて決められ、印紙を貼ることで、契約書が法的効力を持ちます。

住宅ローン手数料：融資額の約1.0～3.0％

住宅ローン手数料は、大手銀行や地方銀行、信用金庫、労働金庫、住宅金融公庫など融資を受けた金融機関に支払います。

融資を受ける場合の、事務手続き費用のため、原則として住宅ローンの実行日に金融機関に対して一括で支払います。

手数料は、住宅ローンの契約を締結した後、物件の引渡しのスケジュールに合わせて準備しましょう。

たとえば、借り入れ金額が3,000万円の場合、手数料は約30万〜90万円になります。しかし、低金利の銀行を選べば、手数料が安くなり、金融機関によっては定額型の手数料が設定されている場合もあります。

住宅ローンの手数料を比較するときは、手数料の金額だけで選ぶのではなく、保証料や金利など、他の要素も把握したうえで検討しましょう。

ローン保証料：融資額の約0.15％～0.45％

ローン保証料は、借り入れ先の金融機関に支払うもので、住宅ローンを組む場合、万が一返済ができなくなった時に、保証会社が代わりに返済する制度を利用するために支払う費用です。

保証料の支払い方法は、契約時に一度だけ支払う一括払いと、毎月のローン返済に含まれる金額として分割で支払う方法があります。

保証料は住宅ローンに関わる諸費用の中でも高額になりますが、選ぶ金融機関によって、保証料の計算方法や支払い方法が違うことがあるため、確認が必要です。

住宅ローンの保証料を安くする方法を以下にまとめました。

政府系保証機関	日本住宅金融公庫や都道府県の住宅金融公社を利用すると、一般的な銀行や信販会社に比べ保証料が安い
自己資金の増額	物件に対してより多くの自己資金を用意し、借り入れ金額を減らすことで保証料をさげる
保証会社の比較	複数の保証会社を比較検討し、保証範囲や審査条件なども把握して検討
ローン保険の活用	住宅ローンの返済保険を加入することで保証料を割引している金融機関の検討

団体信用生命保険料：融資額の約0.1〜0.3%

団体信用生命保険料は、銀行や信用組合などが提供するもので、加入している保険会社に支払います。

団体信用生命保険は、借りた人が亡くなったり重い障害を負ったりした場合、保険会社が残りのローン返済をおこなってくれるという補償内容です。省略して団信と呼ばれています。

団信の保険料は、原則として住宅ローン金利に含まれているため、追加で支払う必要はありませんが、保障内容を充実させたい場合、保険料が別途かかることがあります。

団信にはいくつかのプランが存在し、たとえば、がん保障付き団信や、(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)3大疾病保障付き団信、(がん・脳卒中・急性心筋梗塞・くも膜下出血・心臓バイパス手術・大動脈手術・肺がん・腎臓がん)8大疾病保障付き団信などがあります。

追加保障を選択する場合、住宅ローンに金利が上乗せされることが一般的です。

火災・地震保険料など：年間約3万～5万円

住宅ローンを利用する場合、火災保険への加入はほとんど必須となっており、加入している保険会社に保険料を支払います。

火災・地震保険は、住宅が火災や地震などの自然災害によって被害を受けた場合に、修復費用や建て替え費用を補填するものです。

東京都内では、数時間に1回の割合で火災が発生しており、特に住宅が密集している地域では、火災の延焼や類焼による被害が拡大しやすくなっています。

また、地震保険は火災保険のオプションとして付帯でき、建物の保険金額が5000万円、家財が1000万円を限度に、火災保険の30〜50%の範囲で設定されています。

抵当権設定の登記費用：借入金額の0.4%

抵当権設定の登記費用は、登記所に直接支払う方法などがあります。

登記手続きは司法書士に依頼する場合が多く、依頼する場合は、代行手数料として約5〜10万円が必要です。

抵当権設定の登記費用の合計は、10〜15万円程度を想定しておきましょう。

借り入れ金額が5,000万円の場合、登記費用は20万円になります。

注文住宅の諸費用のシミュレーションの例

3,000万円の土地に5,000万円の建物を建てる場合のシミュレーション

建物工事に関わるもの

建物本体の工事費	5,000万円
外装の工事費	約1,000万円〜1,500万円
屋根の工事費	約500万円〜800万円
外回りの工事(庭の造成や門柱・フェンスの設置)	約500万円〜1,000万円
外回りの工事(駐車場)	約500万円〜800万円

建物工事に関わるものとして、まず建物本体の工事費があります。本体工事費には、基礎や構造を作るための仮設工事、基礎工事、木工工事などが含まれます。

また、外装や屋根の工事、窓やドアの取り付け、断熱材やタイルの施工、電線や水道管の配線・配管、空調設備の設置なども建物工事に含まれる費用です。

しかし、庭や駐車場、門、塀などの外回りの工事は、別の費用として把握しましょう。建物本体工事費用は、注文住宅の総費用の約70%以上を占めることが一般的です。

さらに、付帯工事費や諸費用・その他の費用。その他の費用には、契約手数料や印紙代、税金や住宅ローン関連費用、家具や家電の購入費、引っ越し費用なども含まれます。

土地購入に関わるもの

土地購入の費用として、税金や手数料があげられます。税金や手数料は、土地代金の5〜10％程度で、3000万円の土地を購入する場合は、150〜300万円になります。

資金に余裕がある場合は、土地購入の段階でお金を用意し、建物購入にローンを利用することで、より柔軟に計画を立てることができます。

具体的な費用については、固定資産税、登録免許税、不動産権利証作成費用、手付金、仲介手数料などがあります。

住宅ローンに関わるもの

住宅ローンには、建物や土地の代金だけでなく、手続きに必要な費用もかかります。

具体的には、住宅ローンの諸費用には手数料や保証料、登記費用、団体信用生命保険などが含まれます。

また、住宅ローンの費用が発生する時期や種類、金額は各自が依頼した金融機関によって変わってくるため、事前に調べておきましょう。

住宅ローンの手数料については、金融機関との契約時に一括で支払うことが一般的です。金利は返済期間を通じて支払い続けますが、手数料は契約時にまとめて支払う必要があります。

注文住宅の諸費用をローンに組み込む方法

諸費用込みで住宅ローンが組める金融機関でローンを組む

金融機関によっては、諸費用込みで住宅ローンが組める機関と諸費用を住宅ローンに組み込めない機関があるので、注意しましょう。

諸費用を住宅ローンに含めることができる金融機関を選ぶ場合、ローン金利や返済条件の比較が必要です。

大手銀行では、諸費用を住宅ローンに組み込むことがむずかしいことが多く、中小規模の金融機関や提携ローンを利用することで組み込むことができる場合が存在します。

諸費用を住宅ローンに組み込む場合も、諸費用をローンに組み込めずに｢諸費用専用のローン｣を組む場合も、金利が高額になる可能性を考え無理なく返済ができるか、検討しましょう。

以下に銀行の例を紹介していきます。参考にしてください。（いずれも2023年7月時点の情報です）

イオン銀行(2023年7月現在)

借り入れ可能金額	200万円～1億円(10万円単位)
借り入れ可能期間	1年～35年(1ヶ月単位)
遅延損害金	年14.0％
手数料	定額型:110,000円／定率型:2.20％(最低手数料220,000円)
金利変更手数料／一部繰上返済手数料・保証料	無料
全額繰上返済手数料	55,000円

イオン銀行の独自の特徴として、不動産の売買契約金額や工事請負契約金額の105％までの範囲内で、仲介手数料や登記費用などに充当することができます。

また、金利は0.38%〜0.43%の変動金利や当初10年固定金利があり、一定期間内で適用金利が安定することが可能です。

諸費用は取り扱い手数料や火災保険料、登記費用や印紙代、不動産仲介手数料、修積立基金、水道加入負担金などが、借換え時に発生する費用があります。

さらに、イオン銀行の住宅ローンを利用するとイオンでの買い物が5%オフになる特典が付いています。

特典はイオンセレクトクラブカードを利用することで、住宅ローン完済まで続くので、普段からイオンで買い物をする人にはお得な内容です。

また、イオン銀行は団体信用生命保険も利用できるため、保険の負担を減らすことができます。金利上乗せなしの全疾病団信が提供され、安心して利用できます。

他行ATM入出金手数料も最大月5回無料となる、｢イオン銀行Myステージ｣が提供されます。

auじぶん銀行(2023年7月現在)

借り入れ可能金額	500万円～2億円以下(10万単位)
借り入れ可能期間	1年～35年以内(1ヶ月単位)
手数料	借り入れ金額に対して2.20％
損害遅延金	遅延している元金×遅延損害金年率÷365日×返済日の翌日からの経過日数
全額繰上返済手数料	固定金利特約適用中の場合は、33,000円
一部繰上返済手数料・一般団信の保険料・がん50％団信の保険料・保証料・資金移動・収入印紙代	無料

auじぶん銀行は、低金利と充実した諸費用が魅力的な金融機関です。2023年6月時点での最低金利は0.319％です。

住宅ローンに組み込むことができる諸費用は、売買契約書に貼る収入印紙、登録免許税、土地家屋調査士の手数料、司法書士、住宅ローンの事務手数料、火災保険料、不動産仲介手数料、地震保険料、引越し費用などが含まれます。

また、団体信用生命保険のプランも多く選べるため、総合的に評価の高い金融機関とされています。auじぶん銀行を利用すると、住宅購入時にかかる諸費用を一緒にローンに組み込むことができて、手間と負担を減らすことができます。

SBI新生銀行(2023年7月現在)

借り入れ可能金額	500万円～3億円以下(10万単位)
借り入れ可能期間	5年以上35年以内(1年単位)
手数料	55,000円～165,000円
損害遅延金	14％
保証料・団体信用生命保険料・一部繰上返済手数料・ATMなどの出金手数料・全額繰上返済手数料	無料

SBI新生銀行は、低金利で取り扱い事務手数料や保証料も安く抑えられる住宅ローンを提供しています。

また、仲介手数料や住宅の購入でかかる手数料や各種税金、火災保険料や地震保険料、修繕積立基金、下水道加入負担金などの諸費用をローンに組み込むことで、購入時の負担を減らすことができます。

さらに、金融機関別で事務手数料や保証料を比較すると、SBI新生銀行は他の銀行よりも諸費用を抑えやすいですが、繰り上げ返済をおこなっても事務手数料の払い戻しはないため、注意が必要です。

住信SBIネット銀行(2023年7月現在)

借り入れ金額	100万円～2億円
借り入れ期間	35年まで
手数料	融資金額の2.2％
損害遅延金	年率14%
保証料・一部繰上返済手数料・返済口座への資金移動	無料