田んぼを宅地にするには？注意点や宅地造成費用について解説

耕作していない田んぼがあるため、宅地に変えたい方もいるかもしれません。田んぼは、農地という地目であり、宅地に転用するには手続きを行う必要があります。今回は、田んぼを宅地に転用する際の注意点や宅地造成費用について解説します。

田んぼを宅地に転用するには？

Point 農地転用の手続きが必要

田んぼは、農地という地目です。農地を無断で転用や譲渡することは農地法違反となり、罰則があります。そのため、田んぼを宅地とするためには、農地転用を行う必要があります。

農地転用とは

農地転用とは、農地として登録されている土地を宅地など農地以外の地目に変更することです。手続きの内容は、土地が所在する地域や広さによって異なります。

土地が所在する地域が市街化区域の場合は登記事項証明書などの書類を添付して農業委員会に届出を行い、市街化調整区域あるいは土地計画区域以外は農業委員会に申請書を提出後、都道府県知事の許可を得ることになります。

ただし、広さが4ヘクタール超の場合は、農林水産大臣との協議が必要です。

市街化区域とはおおむね10年以内に市街化を優先的かつ計画的に進める地域のことです。市街化区域の場合、工業地帯などの一部地域を除いて許可を得ることなく住宅を建築することができます。

対して市街化調整区域とは、都市計画法で定められた市街化を抑制すべき区域のことです。全国の政令指定都市や県庁所在地、中核市などの比較的大きな自治体にて指定されています。なお、農地転用は、通常1～2ヶ月で手続きが完了します。

農振除外とは

農業の振興を図る地域である「農業振興地域」にある農地を転用したい場合、「農振除外」という手続きも必要になります。

農振除外とは、利用が制限されている農業振興地域にある農地を宅地などにしたい場合に行う、農業振興地域の農用地区域の指定を外す手続きのことです。この手続きの後、農地法に基づく転用許可申請を行い、その許可書の交付を受けて初めて農地の地目を変更することができます。

田んぼを宅地に転用するには、法律に基づいて手続きを行わないといけません。時には専門家に依頼する方がよいこともあります。

田んぼを宅地にするための注意点

Point インフラの工事費用がかかることもある

田んぼを宅地にする際は、周辺環境について考えなければいけません。例えば、周辺に他の家が建っておらず田畑の多い地域では、インフラが整備されていないこともあります。

基本的に宅地で使用する電気や水道、排水などの工事費用は自己負担のため、注意が必要です。上下水道を整備するために数十万円以上の工事費用がかかることもあります。

また、建築基準法では接道義務が定められています。接道義務とは、建築基準法にて定められた道路に2メートル以上接していなければいけないという制限のことです。奥まった路地上の土地でも、道路に面する通路の間口が2メートル以上あることが求められます。

そのため、土地の形状や広さだけでなく、土地が接する道路との関係性にも気を配りましょう。

田んぼを宅地にするための宅地造成費用とは

Point 田んぼに丈夫な住宅を建てるために行う宅地造成にかかる費用のこと

田んぼを宅地に転用する手続きが完了したら、丈夫な住宅を建てるために宅地造成工事を行います。田んぼは、多くの水を含んでいるため、土砂を足すなどして地盤を強化し、整地や伐根、抜根などを行います。

また、道路との高低差をなくすために、切土や盛土も行います。土地が道路より高い場合は土地を削る切土を行い、反対に低い場合は土砂で高さを補う盛土を行います。

宅地造成工事は、一般的な地盤改良工事よりも多くの費用がかかることが多いです。国税庁のサイトでは、都道府県別の「宅地造成費の金額表」が公開されているため、参考にしてください。

宅地造成費用は、施工内容によって大きな差があるため、早い段階で宅地造成会社に見積もりを依頼して、いくらかかるか把握するとよいでしょう。

なお、金融機関によっては、住宅を建てることを前提とした宅地造成工事であれば、その費用も住宅ローンに組み入れることができる場合もあります。

まとめ

田んぼは宅地に転用することができます。しかし、農地転用の手続きが必要なため、しっかり確認しましょう。

また、田んぼを宅地にする際は、電気や水道、排水などのインフラ整備が整っているか、接道義務は問題ないかなどを確認しましょう。

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