土地を探すコツと理想的な土地が見つからないときの解決の裏ワザ

自分だけの理想の家を建てたいという、夢を叶える注文住宅の第一歩となるのが土地です。

しかし、どのような土地を購入したらいいのか、どうやって土地を探したらいいのか、知らないと家を建てたあとに「思ったよりも家が狭い」、「生活環境がよくない」といった条件で後悔することになります。

土地選びに成功して理想的なマイホームを建てるためには、土地の探し方のコツや土地選びで失敗しないポイントをいまのうちに知っておくべきです。

すでに自分で土地を探していてなかなか決まらず悩んでいる人でも、土地探しの裏ワザがあるので、いますぐ確認して家づくりの第一歩を踏み出しましょう。

注文住宅を建てる土地を探すコツ

資産計画をたてて場所・外観・素材・間取りといった優先順位を決める

資金計画をたてておくことで、注文住宅を建てる場所、家の外観のデザイン、素材や間取り、部屋の数や広さの検討がしやすくなります。

資産計画をするうえで、貯金額や頭金の用意ができる金額、住宅ローンの借り入れ額などを具体的に検討しておくことが大切です。

資産計画が終わったら、一緒に暮らす家族の意見も聞いて、理想の家の形を明確にします。土地の購入にかけられる予算を決める 家を建てる費用の内訳は、土地購入にかかる費用と、建物にかかる費用(本体建築工事費、別途工事費(付帯工事費)、諸費用)があり、3割を土地購入費に、7割を建物費用にあてることが多いです。

ただし、首都圏に家を建てる場合、土地購入にかかる費用の割合があがるので、事前に抑えておくべきです。

参照:2021年度 フラット35土地月注文住宅融資利用者の主要指標

家族や自分の生活の希望にあう土地を決める

予算、面積や最寄駅へのアクセス、治安、日当たり、道路の交通事情、子育て環境といった優先順位を決めて、インターネットを活用して、希望条件にあうエリアの市区町村の情報収集をおこないましょう。

購入できる土地の面積を知るためには、希望するエリアにある土地の坪単価を調べます。土地相場を知ることで、予算内でどのくらいの広さの土地を購入できるか判断することができます。

最寄駅からのアクセス良さ、通勤や通学の便利さはもちろん、近くにスーパーマーケットや病院、銀行などの生活に必要な施設があるかどうか、大通りに面しているか、近くに高い建物があるか、今後建物が建つ可能性があるか子どもがいる場合、保育施設や学校までの距離や通学の利便性、治安の良さを、確認するべきです。

希望のハウスメーカーが決まっている場合は、電話や店舗への訪問で、希望しているエリアで空いている土地があるか、施工することができるかを確認しましょう。

ハウスメーカーで建てたい家があったとしても、地域によって建てられない可能性がある、価格帯が大きく変わることがあるので注意が必要です。

押さえておくべき土地選びで失敗しないポイントと注意点

敷地面積に対して建物を建てられる割合の建ぺい率

土地を探すとき、土地すべての敷地面積に対して建物が建てられる面積の割合を制限する建ぺい率を確認するべきです。

建ペい率が高ければより大きな建物を建てることができますが、近隣の建物と距離が近くなってしまうので、日照りが悪くなる、火災が起きたときに燃え広がりやすくなる可能性があるので、建ぺい率には制限が設けられています。

例えば、50坪の土地で建ぺい率が40％の場合、建物の面積は20坪になります。しかし、これは建物を上から見た状態での面積なので、2階建ての家なら最大40坪の家を建てることができます。

敷地面積に対する建物の延べ面積の割合の容積率

敷地面積に対する建物の延べ面積の割合を表す容積率は、「延べ床面積÷敷地面積×100」で求められます。容積率が大きいほど、建物の延べ床面積が大きく建てられます。都市計画で用途地域ごとに30%~1300%の範囲で制限されています。

たとえば、土地面積が30坪で容積率が200％の場合、建物の延べ床面積は最大60坪になります。 しかし、実際は、容積率だけではなくて、建ぺい率の制限もあるので、各階の面積に制約があります。容積率や敷居面積は、管轄自治体のホームページや都市計画課窓口で確認できます。

住宅の高さや屋根の形を制限する建築制限

道路斜線制限や隣地斜線制限があり、道路や隣家の日当たりを確保するために、高さや屋根の形状が制限されています。

建築制限を事前に把握しておかないと、3階建ての家が建てられない、希望していた屋根の形状が実現できない、屋根の形状が変わり間取りの変わってしまうなど、予期せぬ問題が発生することがあります。

建築制限は、土地の管轄自治体のホームページや都市計画課窓口で確認ができます。

また、高低差のある土地では、住宅を建設するために、土地に必要な区画や形を整える造成工事に費用がかかることもあります。

洪水や土砂災害といった災害リスクとハザードマップ

希望の土地が見つかったら、地震、津波、液状化、土砂災害といった自然災害が少ない地域なのか、何かあったときに駆けつける最寄りの避難所はどこにあるのか国土交通省ハザードマップポータルサイトで確認するべきです。

山地や丘陵地、大地といった古くに形成された土地であれば、地震が起きても地盤が硬いので安心ですが、土砂が重なってできた土地は、地盤が軟弱なので地震が起きたときに心配です。地震については、地盤安心マップや、地盤サポートマップでも確認ができます。

日本に完全に安全な場所というものは存在しませんが、リスクが高い場所や災害対策ができない土地は避けることが望ましいです。災害リスクを自分たちで把握し、事前に対策を立てておくことで、安心して暮らせる住まいを選ぶことができるでしょう。

電気・ガス・水道といったライフラインの整備状況

新しい土地で家を建てる場合、大手の住宅メーカーや不動産会社がライフラインを整備することが多いので、建売住居や周りに新居が立ち並んでいる地域であれば心配する必要はありません。

しかし、個人が昔から所有している土地や、古い家が建っていた土地で、数十年間は整備されていないと、電気・ガス・水道設備で使用できなくなることもあります。その場合、買主が交換費用を負担することになります。

また、ライフラインが整備されていない安い土地も存在しますが、整備費用を考えたうえで、購入する必要があるので、土地の原価とライフライン整備費用をあわせて計算しましょう。

近くに都市ガスがない地域の場合、パイプラインで各家庭に供給されないので、プロパンガス・オール電化に対応することが必要不可欠です。

隣地との所有権をめぐる塀や垣根といった土地の境界線

境界線がはっきりしていない場合、後々、隣地の所有者とのトラブルが起こることがあります。塀や垣根がある場合は、どちらが所有者かを確かめてください。

境界線が確定しているかは、登記簿、確定測量図、現地の境界標で確認ができます。もし境界線が不明瞭な土地を購入する場合は、売主と隣地の所有者と一緒に境界線を確定させるべきです。

長年境界が曖昧なままだった土地も存在しますが、不明確な場合、土地の正確な面積が分からず、建物を建てた後に隣地の所有者が境界線を主張してトラブルに発展することがあるので、購入を避けることがおすすめです。

どうしても境界線があいまいな土地を購入したい場合は、建物を建てる前に、隣地の所有者と話し合って、境界線を決めて土地の測量をおこなうべきです。

誰でもかんたんに注文住宅を建てる土地を探す方法

アプリやインターネットで自分で検索

全国の土地・住宅情報を検索できる「アットホーム(at home)アプリ」

全国の土地や住宅情報を手軽に検索できるアプリとして、「アットホーム(at home)アプリ」があります。約6万もの不動産会社がこのアプリに加盟しており、地元で密着している不動産業者も多数登録されています。そのため、自分の希望に合った土地や物件を見つけることができます。

また、アットホームでは「不動産情報ネットワークサービス」も提供しており、専門スタッフが定期的に物件のチェックやメンテナンスを行っているため、情報の正確さが評価されています。さらに、学生や社会人、カップル向けのお部屋探しアプリ「アットホームであった！」も、多くの人に好評です。

ただし、ほかの不動産情報サイトである「スーモ」や「ライフルホームズ」とくらべると、アットホームの情報量はやや少ないです。

建築実例や価格帯から検索できる「スーモ(SUUMO)アプリ」

「スーモアプリ」は、自分の好みに合った土地探しをサポートしてくれるアプリです。リクルートが運営しているこのアプリでは、住みたい地域や価格帯、建築実例を参考にしながら、理想の土地を探すことができます。また、お気に入りの土地情報をまとめ、簡単に資料請求もできるので、土地探しがスムーズに進みます。

スーモアプリの強みは、多くの土地情報が掲載されていることと、独自の検索条件で絞り込むことができる点です。例えば、南向きの道路や小学校へ徒歩10分以内といった条件を指定することができます。このような機能を利用すれば、自分にぴったりの土地が見つけやすくなります。

また、スーモアプリには、家づくりの悩みを解決する「スーモカウンター」というサービスもあります。経験豊富なアドバイザーが、理想の住まい探しをサポートしてくれます。

周辺住民のリアルな口コミが見れる「Yahoo!不動産アプリ」

周辺住民のリアルな口コミが見れる「Yahoo!不動産アプリ」は、土地や周辺環境の情報を、実際に住んでいる人たちの意見を元に調べられるので、インターネット上の情報だけでは分からない地域の魅力やデメリットについても知識を深められます。

また、Yahoo!不動産アプリは検索機能も充実しており、希望するエリアや条件にあった土地情報を簡単に探し出すことができます。さらに、アプリ上で気になる土地をお気に入りに登録しておくことで、情報収集を効率化することもできます。

ただし、どんなアプリやインターネットの情報も完全ではありません。実際に現地を訪れて自分の目で確かめるべきです。口コミや掲載情報を参考にしつつ、現地での確認を欠かさずおこなってください。リアルな声を聞けるYahoo!不動産アプリは、土地探しの強力な味方となることでしょう。

住宅を建てたい地域へ実際に出向いて現地を確認

インターネットやチラシだけでは分からない地域の治安や交通の便、生活に必要な施設、雰囲気、隣家との距離、坂の勾配を実際に出向いて現地を確認してください。

現地見学の際は、日中と夜間、平日と休日など様々な時間帯や曜日でエリアの様子が変わることがあるので、時間に余裕がある場合は複数回訪れることをおすすめします。

実際に住むことを考えて出向くときと、普段出向いたときをくらべると、気づく観点がちがいます。

土地を探してくれる不動産会社に依頼

すべての不動産会社が土地の売買を得意としているわけではありません。

土地探しを依頼する前に、「土地の売買に強い」もしくは、「希望エリアの情報に詳しい」どちらなのか確認するべきです。

また、不動産会社には限定された情報しか提供できないことも考えられるため、複数の不動産会社に相談して、広い範囲の土地情報を収集することも大切です。

不動産会社に相談するときは、自分の希望や予算を正直に伝えることが大切です。これにより、不動産会社が真剣に条件に合った土地を探してくれる確率が高まり、理想的な土地に出会えるチャンスが広がります。

ただし、不動産会社は、家を建てることで売り上げをたてる会社ではなくて、土地を売ることで売り上げをたてる会社なので、不動産会社のチラシに記載されている間取りが記載してあるからといって、実際に建てられるわけではないことは抑えておくべきです。

ハウスメーカーや工務店といった施工会社に依頼

ハウスメーカーや工務店といった施工会社に相談することで、土地探しを効率よく進めることができます。

ただし、土地探しを依頼するハウスメーカーは、施工も任せることになるため、土地だけではなくて、どのような家を建てたいか要求を整理してから相談しにいきましょう。

ハウスメーカーや工務店といった施工会社は、どのような家を建てたいかをあらかじめ伝えることで、適した土地を見つけてもらえるので、紹介してもらったときに安心して購入手続きができます。

容積率や建ぺい率、用途地域や前面道路といった条件をふまえたうえで、理想の家が実現できる土地が見つかるようサポートしてもらえます。

理想的な土地が見つからないときの土地探しの裏ワザ

注文住宅を建てたい希望のエリアを拡大

職場が東京の近隣3県であれば、公共交通機関の利用時間や乗り換え回数などを設定して、不動産ポータルサイトで調査してみましょう。

次に、大まかな地域を特定したら、市区町村の特徴を調べてみましょう。「市区町村名 + 特徴」で検索することで、周辺環境や自治体の取り組み、商業施設や自然環境などの情報が得られます。さらに、依頼したいハウスメーカーが希望エリアで対応しているかを確認するべきです。

地域を拡大することで、土地探しの選択肢が広がり、希望に合った位置が見つかる可能性が高まります。

インターネットだけでは分からない情報も、電話や店舗への訪問などで確認することができます。

予算よりも価格が高い土地を値引き交渉

予算を低めに伝えると、提案される土地が予算以下のものばかりになる可能性があるので、予算が少し超えても検討できると伝えて、予算よりも価格が高い土地を提案してもらいましょう。 土地の価格交渉に臨むときは、土地の相場価格や坪単価を把握しておくことが大切です。

一般公開されていない未公開の土地を紹介

不動産会社がデータベースに登録する前に、自社の顧客に先に紹介することで、ほかの業者に情報が漏れるのを防いでいます。

未公開の土地は、一般的な物件検索サイトでは見つけることがむずかしいので、独自の掘り出し物として魅力的です。

しかし、実際に不動産会社に足を運んで話をする時間がかかるので、無駄足を避けるためにも、事前に情報収集や希望条件の整理が必要です。

土地付きの中古住宅を購入して土地だけ利用

土地付きの中古住宅を購入して土地だけを利用する方法も検討してみてください。中古住宅を解体するには費用がかかりますが、その後は更地になり、新しい家を建てることができます。

土地付きの中古住宅の購入を検討するなら、解体費用も予算に含めておくべきです。

決められた施工会社に依頼する建築条件付き土地を購入

建築条件付き土地を購入すると、安心して家を建てるための土地選びができるのが魅力です。ハウスメーカーや工務店が土地探しから家づくりまで一括でサポートしてくれるので、法律や制度にくわしくない方でも滞りなく進められます。

建てる家のプランに制限を受けずに、実現できる土地かどうかを専門家が確認してくれるので、間違った土地購入による失敗リスクを減らすことができます。土地の細かい調査や手続きも依頼先の会社が代行し、家主は安心して家づくりに集中できます。

ただし、建築条件付き土地では指定された施工会社との契約が前提となるため、自分が希望する建築会社とは違う場合があります。