注文住宅を購入する時に考えたいフラット35とは？メリット・デメリットなどを解説

注文住宅を建てる際、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。様々な住宅ローンがありますが、固定金利の安心感がある「フラット35」を選ぶ方もいます。今回は、フラット35のメリット・デメリットなどを解説します。

フラット35とは？

Point 全国300以上の金融機関が扱う全期間固定金利型住宅ローン

フラット35は、全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱う、全期間固定金利型住宅ローンで、借入時の金利が借入期間中は変わらないタイプの住宅ローンです。

住宅金融支援機構は、国土交通省と財務省が所管していた住宅金融公庫の業務を引き継いだ独立行政法人です。

申し込む本人あるいは親や子が住む新築住宅の建築資金や購入資金、または中古住宅の購入資金として利用できます。

借入期間

借入期間は、借入申し込み時の年齢から80歳となるまでですが、最長でも35年間と定められています。一般的に、住宅ローンは30年や35年といった長い期間をかけて返済することが多く、退職時の年齢までの期間とする方もいます。

退職後も返済が続く場合は、繰上返済により退職後の返済額を減らすことも検討すると良いでしょう。

融資限度額

融資額の上限は、8,000万円で、建築費あるいは購入価額の9割まで利用できます。建築費や購入価額には、一般的に諸費用と言われる登記費用や仲介手数料なども含めることが可能です。

保証人

フラット35では、保証人は不要です。また、借入申し込み時に別途保証料を支払う必要もありません。

フラット35の利用条件とは

Point フラット35を利用するためには、年齢や返済負担率などの要件を満たす必要がある

申し込み時の年齢が満70歳未満

フラット35の利用条件の1つとして、申し込み時の年齢が満70歳未満であることが挙げられます。ただし、親子リレー返済を利用する場合は、満70歳以上でも申し込み可能です。なお、親子リレー返済とは、申し込みする本人とその後継者が2世代で住宅ローンを返済することです。

日本国籍の方、永住許可を受けている方、特別永住者

フラット35を利用できるのは、日本国籍の方、永住許可を受けている方、または特別永住者のみです。

万一、永住者または特別永住者の資格がなかったことが判明した場合は、借入金を一括して返済することになります。

総返済負担率が基準値以下

全ての借入を含めた年間の合計返済額が、年収400万円未満の場合は30％以下、年収400万円以上の場合は35％以下でなければいけません。

全ての借入には、フラット35の他、フラット35以外の住宅ローンや自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードによるキャッシング、商品の分割払いやリボ払いによる購入）が含まれます。

また、賃貸予定あるいは賃貸中の住宅にかかわる借入金も含みますが、当該借入金が賃貸用のアパート向けのローン（ローンの対象が1棟の共同住宅または寄宿舎）である場合は、借入金には含めません。

本人あるいは親や子の居住用

申し込みする本人あるいは、親や子が住む新築住宅の建築資金や購入資金、または中古住宅の購入資金の場合のみ利用できます。

フラット35は、第三者に賃貸するための投資用住宅の取得資金としては利用できません。

融資住宅宛てに転送不要郵便にて融資額残高証明書を送ることなどにより、申し込み本人あるいは親族が実際に住んでいることを定期的に確認しています。

確認した結果、第三者に賃貸するといった投資用住宅としての利用や、店舗・事務所などとしての利用が判明した場合は、借入している全額を一括で返済することになります。

借入対象となる住宅

住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅や、住宅の床面積が基準に適合する住宅が対象です。床面積が、一戸建てあるいは連続建ておよび重ね建ての場合は70平方メートル以上、共同建て（マンションなど）の場合は30平方メートル以上でなければいけません。

なお、店舗付き住宅などの併用住宅の場合は、居住部分の床面積が非居住部分（店舗や事務所など）の床面積以上であることが必要です。また、敷地面積の要件はありません。

フラット35を利用するメリット

Point 固定金利のため返済金額が確定し、繰り上げ返済の手数料がかからない

固定金利のため返済金額が確定する

フラット35は、固定金利のため、借入時に返済金額が確定するため、安心感があります。例えば、変動金利型の場合は、返済期間中に金利が変動して返済金額が変わります。フラット35の方が、返済計画を立てやすいでしょう。

繰り上げ返済の手数料がかからない

資金に余裕ができた時、繰り上げ返済しても手数料がかかりません。なお、金融機関の窓口で繰り上げ返済手続きを行う場合は100万円以上からとなりますが、インターネットサービス「住・My Note」を利用して手続きする場合は、10万円から繰り上げ返済を行うことができます。

団体信用生命保険を選べる

フラット35に付帯できる団体信用生命保険は3種類あります。死亡や所定の身体障害に備える「新機構団信」や、3大疾病に備えられる「3大疾病付機構団信」、連帯債務者となる配偶者も保障の対象となる「夫婦連生団信」です。

民間の住宅ローンの場合、一般的に団体信用生命保険への加入を必須としていますが、フラット35の場合は加入するかは任意となっています。また、申し込み者の健康状態などの理由で団体信用生命保険に加入できない場合でも、フラット35を利用することはできます。

ただし、団体信用生命保険に加入しない場合は、万が一債務者が死亡した時、住宅ローンの債務は残り、遺族が返済を引き継ぐ場合があります。

フラット35を利用するデメリット

Point 金利が高くて途中で下がることはなく、適合証明書をもらう必要がある

変動金利型と比べると金利が高く、市場金利が低下しても変わらない

一般的に、フラット35は、他の住宅ローンよりも金利が高めに設定されています。また、フラット35は全期間固定金利型住宅ローンのため、借入した後に大きく市場金利が下がっても、変動しません。

金利が下がったフラット35に借換えるといった方法はありますが、借換えには手数料がかかり、必ずしも総返済額が減るとは限らないため、気を付けましょう。

住宅が基準を満たしていることを示す証明書を提出する必要がある

フラット35を利用するためには、住宅が技術基準を満たしている必要がありますが、それを証明するために、住宅金融支援機構に適合証明書を提出する必要があります。その適合証明書をもらうための検査にかかる費用を負担しなければいけません。

フラット35を利用する際のポイント

Point 手持ち資金に余裕がある方におすすめ

フラット35の金利は、頭金の比率によって金利が変わります。住宅購入価格の10％未満しか頭金を用意できなかった場合は金利が上乗せされてしまいます。そのため、手持ちの資金に余裕があって、住宅購入価格の10％以上の資金を用意できる方におすすめです。民間の住宅ローンの審査に落ちてしまった方におすすめ

金融機関の住宅ローンと違い、フラット35は利用条件が公表されています。利用条件を満たせば年収が低い人や勤続年数が短い人でも、フラット35の審査なら通ることもあります。

まとめ

フラット35は、全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱う、全期間固定金利型住宅ローンです。利用するためには、いくつかの要件を満たす必要があります。

返済期間中に金利が変わらないため、資金計画を立てやすいですが、もし市場金利が下がっても変動しません。その他のメリット・デメリットも考慮した上で、フラット35を利用するか決めると良いでしょう。

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