ホームインスペクションとは？内容やメリット・デメリットなどを解説

住宅について調べていると「ホームインスペクション」という言葉を目にすることがあります。これは、中古住宅の状態を診断するもので、新築住宅と比較検討する際に役立ちます。今回はホームインスペクションの内容やメリット・デメリットなどを解説します。

ホームインスペクション（住宅診断）とは？
ホームインスペクションの種類と内容
ホームインスペクションのメリット
ホームインスペクションのデメリット
ホームインスペクションの流れと実施タイミング
ホームインスペクションの後悔しないための注意点
まとめ

ホームインスペクション（住宅診断）とは？

Point 住宅に精通した人が検査を行い、住宅の状態を見極めること

ホームインスペクション（住宅診断）とは、住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士）が第三者的な立場から、住宅の劣化状況や不具合、修繕すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見極め、アドバイスを行うことです。

一般的には売買契約前にホームインスペクションを行うことで住宅の状態を正しく把握し、安心して取引できるようにします。

アメリカでは地域差はあるものの売買契約の全体の7～9割程度でホームインスペクションが行われており、広く普及しています。日本でも2018年4月から中古住宅取引の際にホームインスペクションの説明が義務化されました。

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ホームインスペクションの種類と内容

Point 「建物状況調査」と「その他」に分けられる

建物状況調査

建物状況調査とは建築士が行う宅建業法において定められた基準に基づいた検査のことです。なお、建築士は「既存住宅状況調査技術者」という資格を取得しなければいけません。

その他

同じく住宅の状態を確認するものですが、業者ごとに内容や基準が異なり検査内容や検査員の資格の有無などが定められていないホームインスペクションも多くあります。

近年では無料でホームインスペクションを行う売主側の不動産会社も増えてきています。売買契約前に建物の基礎や屋根、外壁などのひび割れ、雨漏りの有無などを検査しますが、検査範囲や項目は少なく正確さに欠けることもあるようです。そのため、利用目的に合った検査を全て行えているか確認する必要があります。

なお、国土交通省が検査員の技術力や検査方法、検査基準の指針を示した「既存住宅インスペクション・ガイドライン」というものがあるため参考にすると良いでしょう。

ホームインスペクションのメリット

Point 瑕疵を見つけられ、瑕疵保険や住宅ローン控除でメリットがある

瑕疵を見つけられる

通常あるべき品質を欠いている、瑕疵（かし）があるか見つけることができます。瑕疵は、目に見えにくいところにも潜んでいる恐れがあるため、専門知識を持った検査員に調査してもらい、住宅を適正に診断してもらう必要があります。

瑕疵保険や住宅ローン控除でメリットがある

瑕疵保険は住宅の検査と保証が組み合わさった制度です。基本的に住宅の購入者ではなく不動産会社などの事業者が加入する保険で、もし加入している住宅に欠陥が見つかった場合は、事業者が補修し、それにかかった費用は保険金で賄われる仕組みとなっています。

この瑕疵保険は住宅ローン控除に影響を与えます。中古住宅を購入する場合、一定の基準を満たすと住宅ローン控除が受けられます。住宅ローン控除とは、個人が住宅ローンを利用した際に、所得税の控除が受けられるものです。所得税から控除しきれない場合は、翌年度の住民税からも税金が控除されます。

中古住宅における基準は、いくつかあり、その1つが「1982年1月1日以降に建築されている」というものです。しかし、1982年1月1日より前に建築されている古い住宅でも別の条件を満たせば住宅ローン控除を利用できるケースがあります。

その条件の1つが「瑕疵保険が付保されているもの」です。瑕疵保険を付保してもらうためには、「建物が新耐震基準を満たしていること」と「ホームインスペクションに合格していること」という2つの条件を満たす必要があります。

つまり、ホームインスペクションを事業者に依頼する際、瑕疵保険の調査内容を含んでいるものにすると瑕疵保険の付保や住宅ローン控除へとつなげられる可能性が出てきます。

なお、場合によっては、瑕疵担保の調査内容を含んでいないこともあるため、住宅ローン控除を受けるために必要だということを伝え、その基準に沿った調査をしてもらいましょう。

住宅の状態がわかる

ホームインスペクションにより住宅の状態がわかるため、安心して購入することができます。修繕すべき場所が見つかった場合でも、事前に費用を考えることができます。

ホームインスペクションのデメリット

Point 費用がかかり、全ての瑕疵を見つけられるわけではない

費用がかかる

住宅の規模や業者によって異なりますが、床下や屋根、屋根裏なども調査するとなると、6～12万円程度の費用がかかることが多いです。ただし、中には条件付きで無料で実施しているところもあります。

全ての瑕疵を見つけられるわけではない

一般的にホームインスペクションは、目視による非破壊検査です。また、足場を組むことはなく、床下や屋根裏については点検口から目視で見える範囲で行います。

そのため、住宅の検査をすると言っても限界があり、例えば、断熱材や配筋などは目視できません。設備についても依頼者の意向がない限り検査しない業者もあり、全ての瑕疵を見つけられるわけではありません。

ホームインスペクションの流れと実施タイミング

Point 売買契約前にホームインスペクションを行うのがベスト

ホームインスペクションの流れ

中古住宅の買主側がホームインスペクションを行う場合を想定した、全体の流れは以下の通りです。

1．業者に見積もりや検査内容、予約状況などを問い合わせる

2．売主や不動産会社などと日程を調整する

3．業者にホームインスペクションの依頼をする

4．必要書類を準備して発送する

5．待ち合わせ場所や時間を調整する

6．ホームインスペクションを実施する

7．ホームインスペクションの報告書を受領する

8．ホームインスペクションの費用を支払う

中古住宅は、他の人が先に購入してしまうこともあるため、スムーズに進める必要があります。

対象住宅のおおよその大きさを伝えて、先に見積もりだけでも取っておくと良いかもしれません。必要な書類として平面図などの図面があるため、あらかじめ用意しておくと安心です。

ホームインスペクションの実施タイミング

中古住宅を買った後に大きな瑕疵が見つかったら、修繕に多くの費用や時間がかかることもあるため、実施タイミングとしておすすめなのが、売買契約前です。

住宅の状態を把握してから購入するか判断でき、大きな瑕疵があれば購入することを辞めることもできます。また、ホームインスペクションの結果をもとに売主と交渉することもできます。

しかし、売主や不動産会社がホームインスペクションに対して非協力的な場合は、売買契約後の引渡し前（売主の退去後）にホームインスペクションを行うこともあります。

その他は、引渡し後の入居前で家財道具がない状態でホームインスペクションを行うこともあります。対象住宅を購入することは決めていて、その後のリフォームをどうするか考える判断材料にしたい場合は、このタイミングで行います。

ホームインスペクションの後悔しないための注意点

Point 適切な箇所を検査し、可能ならば買主主導でホームインスペクションを行う

検査箇所が少なかった

ホームインスペクションを行ったものの対象箇所が少なく、床下や屋根裏のような主要構造部の検査を依頼しなかったため、後悔した方がいます。後からリフォームする際に、主要構造部の損傷に気付き、大規模な工事となる恐れもあるため、内装や外装、設備の検査のみに限らない方が良いでしょう。

きちんと結果が報告されなかった

稀ではあるのですが、売主や不動産会社がホームインスペクションを行った場合、買主に結果報告が適切に行われなかった事例も発生しているようです。そのため、買主主導でホームインスペクションを行った方が安心かもしれません。

まとめ

ホームインスペクションは、住宅に精通したホームインスペクターが第三者的な立場から、住宅の劣化状況や不具合、修繕すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見極め、アドバイスを行うことです。

資格を持った建築士が行う建物状況調査というのがありますが、その他にも様々なホームインスペクションがあり、業者ごとに基準や内容が異なるため、利用目的に合った検査を全て行えているか確認する必要があります。

ホームインスペクションを行うと瑕疵を見つけられることがありますが、全てを完璧に検査できるわけではないことを念頭に入れておきましょう。

このように中古住宅には様々なリスクが潜んでおり、修繕やメンテナンスを含めた多くの費用がかかります。そういった中で新築の注文住宅も検討してみたいと思った方には「ウチつく by Onnela」の利用がおすすめです。

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