住宅取得時にかかる贈与税とは？概要や非課税措置などを解説

個人から財産をもらったときは贈与税が課せられます。しかし、一定の要件を満たせば、非課税措置が適用されることもあります。また、親から相続を受けるか贈与を受けるかによっても違いがあり、税金や非課税措置については正しく理解する必要があります。今回は、住宅取得時にかかる贈与税について詳しく解説します。

贈与税とは？

Point 贈与税とは個人から贈与により財産を取得した場合に、財産に課される税金

贈与税とは、個人から贈与により財産を取得した場合に、財産に課される税金のことです。その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産を合計し、その合計金額から、基礎控除額の110万円を差し引いた残額に贈与税の速算表を基に贈与税額を計算します。

贈与税の対象

贈与税は、著しく低い金額で不動産の譲渡を受けた場合や対価を支払わないで不動産の名義を自分に変更してもらった場合なども、贈与によって取得したとみなされて贈与税がかかることがあります。

ただし、以下のようなケースなどは贈与税の対象外です。

• 法人からの贈与によって取得したもの
• 扶養義務者からの生活費や教育費
• 通常の見舞金・香典・贈答

贈与税の申告と納税

贈与税の課税方法には「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがあり、一定の要件に該当する場合は、相続時精算課税を選択することができます。

暦年課税とは、1人が1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対してかかるものです。つまり、1年間に受けた財産の合計が110万円以下の場合、贈与税はかからず、申告は不要です。

相続時精算課税とは、相続時精算課税を選択した贈与者ごとにその年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計額から2,500万円の特別控除額を控除した残額に対してかかるものです。

なお、この特別控除額は贈与税の期限内申告書を提出する場合のみ控除することができます。また、前年以前にこの特別控除の適用を受けた金額がある場合は、2,500万円からその金額を控除した残額がその年の特別控除限度額となります。

相続税との違い

贈与税と混合されやすいものとして相続税があります。相続税とは、被相続人が亡くなった際、お金や土地などの財産を相続した場合に、その受け取った財産にかかる税金のことです。一方、贈与税は生前に贈与した際にかかります。

住宅取得の資金を親から援助してもらった場合の贈与税とは

Point 住宅取得等資金の贈与税の非課税措置が適用されることもある

住宅取得の際、購入資金の一部を親や祖父母から援助してもらうこともあるでしょう。そういった場合は、「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」が適用されます。

住宅取得等資金の贈与税の非課税措置とは、2023年12月31日までに、父母や祖父母など直系尊属から自分の居住用住宅を新築・取得・増改築などするために充てるための金銭を受け取った場合において、一定の要件を満たすときは贈与税が非課税となる制度のことです。

贈与を受けた者ごとに省エネ等住宅の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までが非課税となります。

省エネ等住宅とは以下のいずれかに当てはまるもののことを指します。

• 断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上であること
• 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物であること
• 高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上であること

なお、贈与を受けた者の要件や、対象となる家屋の要件などが国税庁により詳しく定められています。

参考：国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

親から援助を受けた住宅購入の注意点

Point 特例や税金を総合的に見て判断する必要がある

親から援助を受けた住宅購入にはデメリットが3つあります。それぞれについて詳しく解説しましょう。

小規模宅地等の特例が使えないこともある

まず、住宅取得資金贈与を利用した場合は小規模宅地等の特例が使えないこともあります。小規模宅地等の特例とは、小規模な宅地について、一定の要件を満たしたときにその宅地の評価額を最大で80%減額できる特例のことです。

「亡くなった人が住んでいた場所か、貸していた場所か、事業をしていた場所か」によって条件が変わったり、取得者の要件が複数あったりと複雑なため、税理士などの専門家に相談した方が良いでしょう。

不動産取得税や登録免許税が違う

不動産の取得時には不動産取得税や登録免許税がかかりますが、相続で取得した際は軽減される仕組みとなっています。

例えば、不動産取得税は新築あるいは購入で住宅用の不動産を取得すると「固定資産税評価額×3%」の税金がかかりますが、親の家を相続する場合なら非課税となります。

しかし、死因贈与により不動産を取得した場合は相続には含まれませんので、不動産取得税は課税されます。

また、登録免許税は不動産を購入するとかかる税金で、土地の場合「固定資産税評価額×1.5％」、建物は新築だと「固定資産税評価額×0.15％」、中古購入だと「固定資産税評価額×0.3％」がかかります。土地と建物の固定資産税評価額を見てどちらが節税となるのか判断する必要があります。

相続時精算課税との併用に注意しなければいけない

相続時精算課税と併用する場合、次のことに注意しなくてはなりません。

• 相続時精算課税を使った間柄の贈与は、2度と暦年課税制度を使えなくなる
• 110万円以下の贈与でも贈与税の申告が必要になる
• 非課税枠2,500万円を超えると一律20％で贈与税がかかる

相続時精算課税も選択肢としてはありますが、どちらの方が節税になるか確認する必要があります。

まとめ

贈与税とは、個人から贈与により財産を取得した場合に、財産に課される税金のことです。贈与税の対象は細かく定められているため、きちんと確認しましょう。

親や祖父母から援助してもらって住宅を取得した場合、住宅取得等資金の贈与税の非課税措置が適用されます。しかし、親から援助を受けた住宅購入には、小規模宅地等の特例が適用されないこともあります。また、不動産取得税や登録免許税が変わってくることなどを考慮する必要があります。

このように税金や軽減措置は複雑なため、専門家や自治体の窓口に相談するのも良いでしょう。

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