3000万円控除とは？適用要件や住宅ローン控除との比較など

今住んでいる家を売却して新しい住まいを住宅ローンで購入する場合、知っておきたい制度のひとつに「3000万円控除」があります。この3000万円控除とはどういったものなのでしょうか。適用要件や住宅ローン控除との比較などを解説します。

3000万円控除とは?

Point 3000万円控除とは譲渡所得から最高3000万円まで控除できる特例のこと

3000万円控除とは、適用要件を満たすことで所有期間に関係なく譲渡所得から最高3000万円まで控除できる特例のことです。不動産の売却益が3000万円以下であれば全額控除されます。

3000万円控除は、不動産を売却した翌年に確定申告の手続きを行うと適用されます。確定申告の際に、「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]」を添付することになります。

また、売却日において、不動産を売った方の住民票に記載されている住所と不動産の所在地が異なる場合などには、戸籍の附票の写しなどでその方が住んでいたことを明らかにするものを併せて提出する必要があります。

控除を受けられる適用要件

Point 3000万円控除にはいくつかの適用要件がある

3000万円控除は、自分が住んでいる家を売る、あるいは、家とともに敷地や借地権を売ることが前提となります。以前住んでいた家や敷地などを売る場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売らなければいけません。災害によって売却する場合も同様です。

なお、家を取り壊した場合は以下の2つの要件を満たす必要があります。

• 敷地の譲渡契約が家を取り壊した日から1年以内に締結されており、かつ、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
• 家を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、敷地を貸駐車場やその他のために利用していないこと

そのほか、売り手と買い手が親子や夫婦など特別な関係であってはいけません。また、共有所有している場合、3000万円控除が適用されるかどうかは共有者ごとに判断されます。共有者がそれぞれ確定申告を行い、申請する必要があります。

また、売却した年の前年あるいは前々年に3000万円控除またはマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないことが条件となります。売却した年から前々年までに、マイホームの買い替えや交換の特例を受けていても適用されません。収用等の特別控除など他の特例の適用も受けていないことも条件となります。

「住宅ローン控除」の比較と注意点

Point 「3000万円控除」と「住宅ローン控除」は一方しか選べない

「住宅ローン控除」とは、年末時点での住宅ローン残高の0.7%が13年間に渡り所得税から控除される制度のことです。所得税から控除しきれない場合、住民税からも一部控除されます。令和元年10月の消費税率引き上げに伴い、控除期間が13年間に拡充されました。

前述した3000万円控除の適用条件のとおり「3000万円控除」と「住宅ローン控除」はどちらか一方しか選択することはできません。

例えば、住んでいたマンションを売却して新築戸建てを購入する場合、マンションを売却して得た譲渡所得にて3000万円控除を受けるか、新居である新築戸建てで住宅ローン控除を受けるか、どちらかを選ぶ必要があります。

「3000万円控除」を利用した方がお得な場合

Point 譲渡所得にかかる税金のほうが住宅ローン控除より大きい場合

「3000万円控除」と「住宅ローン控除」のいずれを選ぶかは、譲渡所得でかかる税金と住宅ローン控除額の比較で判断できます。

譲渡所得にかかる税金が住宅ローン控除よりも大きい場合、3000万円控除を利用したほうがメリットが大きくなります。具体的にシミュレーションしてみましょう。

譲渡所得の税率は所有期間によって異なりますが、今回は長期所有を想定しています。

上記のとおり、譲渡所得にかかる税金と住宅ローン控除を比較した場合、譲渡所得にかかる税金のほうが大きくなっています。そのため、3000万円控除を利用したほうがお得だと判断できます。

3000万円控除を利用する場合、譲渡所得の2850万円はすべて控除できるため、譲渡所得にかかる税金は0円となります。

「住宅ローン控除」を利用した方がお得な場合

Point 住宅ローン控除のほうが譲渡所得にかかる税金より大きい場合

次に、住宅ローン控除を利用したほうがお得な場合を考えてみます。譲渡所得の税率は、比較しやすいように今回も長期所得を想定しています。

住宅ローン控除のほうが、譲渡所得にかかる税金より大きくなっているため、住宅ローン控除を利用したほうがお得だと判断できます。

まとめ

3000万円控除とは、適用要件を満たす場合、不動産の所有期間に関係なく譲渡所得から最高3000万円まで控除できる特例のことを言います。住宅ローン控除と比較しつつ、メリットが大きいほうを選ぶとよいでしょう。

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