土地の評価額とは？どんな評価額算出方法があるの？
税金の納付や土地取引にあたり、土地の評価額を正しく把握する必要があります。ただ、土地の評価額には5つの種類があることをご存知でしょうか？どの種類の評価額を把握しなければならないのかは、使用用途により異なります。今回は5つの土地の評価額の意味や計算方法などを解説します。
土地の評価額とは？
Point 公的機関から公表される土地の評価額は5種類ある
土地の評価額とは、土地の評価や価値を数値化したものです。その評価額は使用用途により以下の5つの種類に分けられます。
- 公示価格（地価公示）
- 実勢価格
- 固定資産税評価額
- 基準値標準価格
- 相続税評価額
このことから、土地の価値は「一物五価」と表現されます。それぞれの土地の評価額について詳しく見ていきましょう。
公示価格
公示価格とは地価公示法に基づき、国土交通省が公表している価格です。主な役割・使用用途は以下のとおりです。
- 一般の土地の取引に対して指標を与えること
- 不動産鑑定の規準となること
- 公共事業用地の取得価格算定の規準となること
- 土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となること
- 国土利用計画法による土地の価格審査の規準となること等
公示価格は土地の売買や税金の計算などの基準になります。
実勢価格
実勢価格とは市場で実際に売買される価格で、土地の時価を指します。例えば国土交通省が公示価格として3,000万円と評価した土地を、実際には3,500万円で取引が成立した場合、3,500万円が実勢価格です。
なお、不動産広告上の価格が実税価格とは限りません。広告上で提示されている価格は売主の希望価格です。取引成立の際に価格が変動していればその金額が実勢価格とされます。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、固定資産税などの税金を算出する際の基準となる評価額で、総務省が規定する「固定資産評価基準」に基づき、決められています。
＜固定資産税評価額を用いて計算される税金＞
- 固定資産税
- 都市計画税
- 不動産所得税
- 登録免許税
基準値標準価格
基準値標準価格とは、基準地と呼ばれる土地について不動産鑑定士が評価し、都道府県がまとめた土地価格の指標です。基準地は全国に約2万地点あり、毎年7月1日に評価・公表されます。基準値標準価格は土地取引規制の価格審査や買収価格算定の基準として使われるほか、一般の土地取引の目安としても用いられます。
相続税評価額
相続税評価額とは、相続税や贈与税の算出基準となる評価額です。路線価※を基に評価する「路線価方式」、地域ごとに定められた倍率を掛けて算出する「倍率方式」の2種類の評価方法があります。
なお、倍率方式は路線価が定められていない地域で用いられる評価方法です。
※路線価：路線（道路）に接する宅地の1平方メートルあたりの価格
種類別土地評価額の調べ方・計算方法
Point 土地の評価額は国土交通省や国税庁のWebサイトで調べられることが多い
ここでは公示価格・実勢価格・固定資産税評価額・基準値標準価格の調べ方と相続税評価額の計算方法を解説します。
公示価格の調べ方
公示価格は国土交通省の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」で調べることができます。調べたい土地のある都道府県・市町村を選択し、検索してみましょう。
実勢価格の調べ方
国土交通省の「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索」から過去の不動産の取引価格を調べることができます。ただし、あくまで調べられるのは目安であり、必ずしも実勢価格と同じ価格とは限らないので注意しましょう。
固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額は、以下の3つの方法で調べることができます。
- 固定資産税課税明細書を確認する
- 固定資産税評価証明書を取得する
- 固定資産課税台帳を閲覧する
「固定資産税課税明細書」は役所より届けられる納税通知書です。「価格」欄に書かれている金額が、固定資産税評価額です。
役所や都税事務所で取得できる「固定資産税評価証明書」でも固定資産税評価額を確認できます。取得には、申請書と本人確認書類、手数料が必要です。
役所で閲覧が可能な「固定資産課税台帳」には固定資産税の課税対象になる土地の所在や所有者、評価額などが記載されており、固定資産税評価額が確認可能です。
基準値標準価格と調べ方
基準値標準価格は公示価格と同様に国土交通省の「土地総合情報システム」の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」調べることができます。検索方法は調べたい土地のある都道府県・市町村を選択し、検索条件指定で「都道府県地価調査のみ」にチェックを入れ、検索してみましょう。
相続税評価額の計算方法
相続税評価額は「路線価方式」もしくは「倍率方式」で計算します。それぞれの計算式は以下のとおりです。
- 路線価方式：路線価×各種補正率×土地の面積
- 倍率方式：固定資産税評価額×倍率
路線価と倍率は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べることができます。各種補正率は国税庁のWebサイトに掲載されています。
参考：奥行価格補正率表
まとめ
今回は土地の評価額について解説しました。土地の評価額は使用用途により5つの種類があります。自分はどの評価額が必要なのかを明確にした上で、調べることが大切です。
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